【正文】 屋樓地 簡易水泥地或亂磚地、泥地，屋面中瓦、旺賬、油氈、 石棉瓦 設備 有電或有水。 屋樓地 泥地或半平磚地；平瓦屋面 設備 有電無水。 屋樓地 一般地板、水泥地面；斜頂平瓦屋面 設備 有水、電。 設備 有電無水衛(wèi)設施。 門窗 用料一般的木質門窗或鋼門窗。 屋樓地 水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面。 門窗 鋼窗或木窗，一般木質門，木質用料中等。 屋樓地 泥地或半平磚地；平瓦屋面 設備 有電無水。 屋樓地 一般地板、水泥地面；平瓦屋面 設備 有水、電。 設備 有電無水衛(wèi)設施。 門窗 用料一般的木質門窗。 屋樓地 水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面。 門窗 鋼窗或木窗，普通木質門，木質用料中等。 830 三級 磚木柱，檐高 ,桁條直徑 1416㎝之間的杉木、松 木或雜木，裝修一般，磚木承重，部分整磚夾墻。 1030 全鋼 結構 一級 鋼砼基礎，鋼柱，鋼梁，有吊車，雙層彩鋼板墻面屋面，檐高大于 6m。 建筑物折舊應根據(jù)現(xiàn)場勘察結果，對照《房屋成新等級評定標準》的規(guī)定確定。 建筑面積 S S≤ 500㎡ 500㎡ S≤1000㎡ 1000㎡ S≤5000㎡ 5000㎡ S≤10000㎡ 10000㎡ S≤ 20200㎡ S20200㎡ f3i 90 93 95 100 98 96 （ 6）旅館類商業(yè)用房實體狀況修正系數(shù) 旅館類商業(yè)用房的實體狀況主要考慮旅館的檔次、星級標準。 建筑面積 S S≤ 4000㎡ 4000㎡ S≤10000㎡ 10000㎡ S≤ 20200㎡ 20200㎡ S≤ 30000㎡ 30000㎡ S≤ 40000㎡ S40000㎡ f3i 80 85 90 95 100 97 （ 2）商鋪類商業(yè)用房實體狀況修正系數(shù) 商鋪類商業(yè)用房的實體狀況主要考慮門面臨街狀態(tài)和正面臨街寬度因素。資本化率的求取方法推薦采用市場抽取法和安全利率法計算。 在住宅區(qū)內(nèi)具 備 寬 帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等 配 套 設施。 6 物業(yè)管理情況 物業(yè)管理情況 全封閉物業(yè)管理。 建筑密度在50 ％－60％。 在 1000米范圍內(nèi)無商業(yè)網(wǎng)點。 距 本 市級以上醫(yī)院 500－ 1000米。 距離公交線路的距離在 200－ 400米之間，至少有 1條公交線路。 2 交 通 條 件 離市區(qū)主干道的距離 離主干道的距離在 100米以內(nèi)。 附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺。 普通室內(nèi)裝修，普通廚衛(wèi)設施 采光、通風、日照、休息 條件中等。 可比實例的交易類型應選取一般買賣或租賃的交易實例為可比實例，其交易價格應是正常市場交易價格。 其他類型建筑 除上述類型之外的其他商業(yè)性質用房。典型的餐飲類建筑設有操作間、儲 物間、餐廳、包廂、服務窗。通常為臨街鋼混結構的多層、小高層和高層建筑，底層和 3層等低層部分為大廳形式的交易或經(jīng)營場所，其余多為寫字間或客房形式。 17 如皋市國有土地上房屋征收與補償評估技術細則附件 目 錄 附件一：房屋用途分類及其說明 附件二：如皋市房屋征收項目補償資金概算表 附件三 ：如皋市住宅房屋征收與補償分戶評估表 附件四：進行市場比較的可比實例選擇要求及說明 附件五：標準樣本住宅的設定條件及其應用說明 附件六：住宅房屋實體因素（ K3 Ki31）修正說明表 附件七：住宅房屋區(qū)位因素（ K32）修正說明表 附件八：營業(yè)用房評估的收益法應用說明 附件九：房屋重置價及其成本法評估說明 附件十：如皋市各類被征收房屋成新因素確定表 18 附件一 被征收房屋分類及其說明 （一）住宅房屋分類 高檔住宅房屋 包括獨立花園別墅、聯(lián)排別墅等；以上房屋均是指 以 商品開發(fā)或單位統(tǒng)一建設方式建造的房屋。 第四十九條 對涉及房屋征收與補償中按有關規(guī)定，需要辦理證據(jù)保全手續(xù)等情形的房地產(chǎn)進行評估時，估價機構應將估價報告（含技術報告）及估價過程中形成的有關估價 資料同時提交委托方。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。 公示期間，評估機構應當安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初評結果進行現(xiàn)場說明解釋。 第三十八條 估價機構必須 確定受委托征收估價項目的估價技術負責人，估價技術負責人最終確定估價技術方案，并對估價方法的選用和應用以及估價結果的合理性承擔技術責任。 第三十三條 未超過批準期限的臨時建筑應按成本法評估其建筑物殘值；在建工程應采用假設開發(fā)法進行評估，工程建設進度以政府管理部門通知停止施工時的狀態(tài)為準。 第三十一條 假設開發(fā)法也叫預期開發(fā)法，是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤，然后將估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。收益法選用時客觀收益的評估宜用市場比較法，不考慮評估對象帶租約的影響。各被征收房屋分別與對應類型“標準樣本住宅”進行房地產(chǎn)實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準價格得出各被征收住宅房屋的評估價格。在征收項目的規(guī)劃紅線范圍內(nèi)設定“標準樣本住宅”作為評估基準。 房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。 第十六條 根據(jù)我市城市規(guī)劃區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)商品房及二手房市場價格狀況、基礎設施配套及商業(yè)、醫(yī)療、文化、社區(qū)管理等因素，作為住宅房屋征收與補償評估依托的技術基礎；非住宅用房按本意見第四章的分類及技術規(guī)范評估。 用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。 在房屋征收評估過程中，房屋征收部門或者被征收人不配合、不提供相關資料的，評估機構可以根據(jù)相關檔案資料及現(xiàn) 場勘查結果進行評估，并在評估報告中說明有關情況。 3 任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。 第五條 估價機構選定后，房屋征收部門應當向評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂書面房屋征收評估委托合同，合同內(nèi)容按《國有土地上房屋征收評估辦法》第六條規(guī)定載明。 1 如皋市國有土地上房屋征收與補償評估技術規(guī)范 （ 公開 征求意見稿） 第一章 征收評估總則 第一條 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《條例》） 、住 建 部 《國有土地上房屋征收評估辦法》、 江蘇省人民政府 《江蘇省貫徹實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉若干問題的規(guī)定》、南通市人民政府《市政府關于貫徹實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉的若干意見》、 《如皋市國有土地上房屋征收與補償辦法》等有關規(guī)定，結合本市實際，制定本指導意見。估價機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業(yè)務。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。 第十條 被征收范圍內(nèi)，評估機構對被征收的合法建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權和相關附屬設施進行評估，不得遺漏、虛構評估對象。 第十三條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋所受租賃、抵押、查封等因素的影響。 第十七條 本市征收與 補償評估采用市場評估模式進行。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明?！皹藴蕵颖咀≌钡脑O定要求參見附件五。 其計算公 式為： 被征收住宅評估價格 Vi＝ V0K31i /100 其中 K31i 為標準樣本住宅實體因素情況修正為被征收住宅實體因素情況修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件六。但其中高檔次賓館、高檔寫字樓、高層商務樓、大型超市、百貨商場等適用可比實例比較修正方式或收益法 10 方式。 其基本公式： 待開發(fā)房地產(chǎn)價值 =開發(fā)完成后價值 后續(xù)必要支出及應得利潤。在建工程土地評估以政府管理部門批準的用途、參數(shù) 或 規(guī)劃設計方案等為依據(jù)。 第三十九條 所有征收估價項目均須開展現(xiàn)場勘察工作，承擔估價業(yè)務的估價機構應派出有征收估價資格的專業(yè)人員依據(jù)查產(chǎn)資料和前期調(diào)查資料進行現(xiàn)場勘察。存在錯誤的，評估機構應當修正后出具正式報告。 第四十五條 被征收人或者房屋征收部門對評估機構的復核結果仍有異議的，應當自收到復核結果之日起 10日內(nèi)，向南通市評估專家委員會申請鑒定。 第十章 附則 第五十六條 本技術細則附件系本技術細則的必要組成部分。 一般住 宅房屋 標準成套住宅 指以商品開發(fā)或單位統(tǒng)一建設方式建造的混合結構單元式住宅，內(nèi)部功能布局明確，有獨立的廚衛(wèi)設施等。通常內(nèi)外裝修的等級較高。一般設有公用衛(wèi)生間。 19 附件二 如皋 市房屋征收項目補償資金評估概算表 項目名稱編號 項目名稱 建設用地規(guī)劃許可證 項 目 相 關 單 位 委托單位 實施單位 估價單位 項目基本情況 所在地點 所在分區(qū) 征收區(qū)位等級 征收范圍 征收總建筑面積 總面積 居民總面積 工企單位總面積 其他總面積 征收總戶數(shù) 總戶數(shù) 居民總戶數(shù) 工企單位總戶數(shù) 其他總戶數(shù) 估價總面積 總面積 住宅房屋面積 非住宅房屋面積 總計 營業(yè)房屋 非營業(yè)房屋 征收估價補償金額概算 住宅房屋 營業(yè)用房 非營業(yè)用房 征收補償金額概算總額 補償總金額 居民補償 工企單位補償 20 附件三 如皋 市（成套住宅）房屋征收補償分戶評估表 產(chǎn)權人 合法建筑面積 使用性質 房屋坐落 所處區(qū)位等級 房屋結構 權證及編號 房屋總層數(shù) 所在樓層 樣本房基準 價格 V0 實 體 因 素 修 正 評估單價 Vi 成 套 修正 P1 結構 修正 P2 成新 修正 P3 朝向 修正 P4 層次 修正 P5 房屋平面示意圖： 評估總價 產(chǎn)權人補償款 評估補償金額 專職估價師 （簽名） 估價機構 （蓋章） 估價完成日期 21 如皋 市（非標準成套）房屋征收補償分戶評估表 產(chǎn)權人 合法房屋 建筑面積（ m2） 權證及編號 房屋坐落 合法土地 使用面積（ m2） 征收區(qū)位等級 估價時點 年 月 日 房屋基本狀況 房號 房屋（ 1） 房屋（ 2） 房屋（ 3） 建筑面積（ m2） 房屋結構等級 房屋成新 房屋檐高 朝向 房 號 樣本房 基準價格 （元 /m2） Vo 標準樣本住宅房屋 重置價格PJ 住宅房屋實體因素修正 Ki31 評估單價 （元 /m2） Vi’ 非成套修正 p1 結構 修正 p2 成新 修正 p3 朝向 修正 p4 層次修正 P5 1 2 3 地大于房 補償金額 (元 ) 住改非 補償金額 (元 ) 評估總價 （元） 不足最低總價保障補差 （元） 評估補償金額 （元） 房屋平面示意圖： 專職估價師 （簽名） 估價機構 （蓋章） 估價完成日期 22 附件 四 標準樣本住宅進行市場比較的可比實例選擇要求及說明 以下可比實例選擇要求，適用于市場比較法應用中的可比實例修正方式、收益法應用等市場估價情形。 可比實例的成交日期應與估價時點接 近，一般應不超過十二個月，通常應選擇近期六個月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)案例作為可比實例。 建筑面積 70－ 90㎡ 分攤占地 ※ 權屬及證照情況 產(chǎn)權，證照齊全 樣本住宅為標準成套房屋的，其價格在適用前應統(tǒng)一修正為標準價格即樣本住宅所處單元各樓層房屋的平均銷售價格。 附近無綠化，比較擁擠、雜亂、環(huán)境