商鋪策劃案例(存儲(chǔ)版)
【正文】 要目的是為盡快回籠資金 ,回籠資金越多越好 ,最低控制在 500 萬(wàn)元左右。雖然 16— 20 元 /㎡占主體部分，但考慮到每個(gè)物業(yè)本身存在的缺陷、租期長(zhǎng)短、業(yè)主和顧客 的關(guān)系等外部因素，這部分價(jià)位相對(duì)有些保守。對(duì)此我們對(duì)這一銷售方案的可行性進(jìn)行了相關(guān)分析。 根據(jù)上部分投資回報(bào)率的分析，可以看出為更快形成市場(chǎng)，增加人氣，利于下一期商鋪的銷售，發(fā)展商可以代替那些投資客戶吸引經(jīng)營(yíng)戶來(lái)租賃經(jīng)營(yíng)商鋪，并保證可以給其一定的回報(bào)率如 %，這樣從表面上看可能會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)，如達(dá)不到一定的回報(bào)率，開(kāi)發(fā)商每平米可能要承擔(dān) 200元的風(fēng)險(xiǎn)，但隨著市場(chǎng)逐漸完善，房?jī)r(jià)上漲，這種風(fēng)險(xiǎn)將降到最低。 （一）推廣主題 基于前面的分析及本項(xiàng)目的定位，并結(jié)合目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的實(shí)際情況，在項(xiàng)目的推廣宣傳時(shí)，主要圍繞 下面幾個(gè)方面進(jìn)行： 宣傳該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，必將帶動(dòng)家居裝飾業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，從而使購(gòu)買本項(xiàng)目的消費(fèi)者對(duì)于商鋪的發(fā)展前景與潛力充滿信心； 本項(xiàng)目位于當(dāng)涂縣新城區(qū)的中心路 —— 姑孰路兩旁，南北貫通，交通便捷，況且商鋪前面的步行道空間較大，對(duì)發(fā)展家居裝飾材料行業(yè)極具潛力； 項(xiàng)目獨(dú)創(chuàng)性：以差異化競(jìng)爭(zhēng)為前提，做到人無(wú)我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點(diǎn)， 我們的 “ 有 ” —— 未來(lái)的商業(yè)中心；我們的 “ 優(yōu) ” —— 合理的售價(jià)和租價(jià)；我們的 “ 奇 ” —— 商鋪和家居為一體。 方案一： 主題： “ 姑孰家裝商鋪，鋪展美麗新生活 ” 廣告形式：以廣播廣告表現(xiàn)，具體內(nèi)容建議可以配合歌謠。建議單張的開(kāi)張可選擇 8K或 16K雙面，制作數(shù)量大約 1000份。 軟性文章： 報(bào)紙軟性文章目標(biāo)性較強(qiáng)，可以在《皖江晚報(bào)》、《南京晨報(bào)》上有針對(duì)性的發(fā)表軟性廣告，內(nèi)容同樣訴 求姑孰商業(yè)街高檔家 居裝飾區(qū)的地理位置、投資潛力及開(kāi)發(fā)商多種招商經(jīng)營(yíng)的方式。在造勢(shì)階段建議在電視上進(jìn)行廣告宣傳時(shí)以整條商業(yè)街為重心，適當(dāng)?shù)耐怀龈邫n品牌家居裝飾區(qū)的發(fā)展，局部中體現(xiàn)出裝飾區(qū)的重要價(jià)值。 設(shè)置專職人員 對(duì)于售樓處可以設(shè)置一個(gè)銷售商鋪的專職人員，主要負(fù)責(zé)商鋪的一系列問(wèn)題和情況，也包括售前、售中及售后的各種服務(wù)。但是隨著發(fā)展和市場(chǎng)的壯大，商鋪?zhàn)饨鹪鲩L(zhǎng)幅度一定會(huì)更大。 這一方式能最大限度的回籠資金，加快其總體項(xiàng)目工程進(jìn)度；但提高了置業(yè)者門(mén)檻，延長(zhǎng)了銷售周期，在時(shí)間上大大影響了發(fā)展商資金回籠。 根據(jù)我們對(duì)當(dāng)涂縣市場(chǎng)的實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)涂縣商鋪月租金為 12— 28 元 /㎡不等。 （三）目標(biāo)客戶群的定位 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，初步把這次銷售宣傳的對(duì)象定位為隱性目標(biāo)客戶和顯性目標(biāo)客戶。 2） 未來(lái)規(guī)劃的家居裝飾業(yè)，對(duì)本項(xiàng)目的潛在威脅，威脅的大小直接取決于定位是否同質(zhì)化。 2） 縣域內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)正在蓬勃發(fā)展，在建項(xiàng)目的市 場(chǎng)容量大，而且待建的項(xiàng)目將陸續(xù)上演，從而形成了一個(gè)深厚的市場(chǎng)容量。 3） 硬件：項(xiàng)目所在的姑孰路寬度將達(dá) 25米，完全超出家居裝飾業(yè)必備硬件要求的 20米。從地理位置這一角度來(lái)看，目前此地段繁華程度不夠，而且一期已建成商鋪還未形成市場(chǎng)規(guī)模。稍有了解的大多數(shù)經(jīng)營(yíng)者和投資 者對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知度不夠，對(duì)商鋪未來(lái)的價(jià)值很迷茫，多數(shù)都抱著持幣觀望的心理。 5） 對(duì)于家居裝飾的品牌商戶，在租賃和出售的價(jià)格上相對(duì)于周邊的城市具有很強(qiáng)的合理性。 （二）定位的優(yōu)勢(shì) a、可以使客戶規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)定投資信心，增加銷售熱度。商鋪現(xiàn)余 47戶，每戶按 60㎡計(jì)算 ,銷售均價(jià)以 3900元 /㎡計(jì)算 ,則此次商鋪應(yīng)回籠金額為 。本項(xiàng)目的商鋪屬于新建市場(chǎng)，配套設(shè)施完善，故取中段價(jià)位的均價(jià) 18元 /㎡和高價(jià)段的均價(jià) 26元 /㎡為其變化幅度，因此我們的商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)取其中高價(jià)位的均價(jià) 22元 /㎡。 （三）銷售方式組合分析。對(duì)于我們這個(gè)項(xiàng)目，這種銷售方式是可行的，尤其在姑孰新城商業(yè)街真正形成后。 中
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