【正文】 業(yè)服務(wù)的投標工作。由于專為該小區(qū)，因此將汽車有關(guān)費用計入了該小區(qū)的物業(yè)費用成本。四是五是）接管驗收的目的是什么？（明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利，劃清管理界面；為了滿足接管項目的日后正常使用與維修；代表全體業(yè)主驗收共有財產(chǎn)；確保業(yè)主入住工作順利進行；為日后管理做好鋪墊；減少房屋質(zhì)量等相關(guān)問題）接管驗收應(yīng)具備那些條件？（建設(shè)工程全部施工完畢，并經(jīng)竣工驗收合格；供電、采暖、給排水、衛(wèi)生和道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用；房屋幢、戶編號也經(jīng)有關(guān)部門確定；電梯取得準用證、二次供水和消防設(shè)施取得合格證書）物業(yè)接管驗收的產(chǎn)權(quán)資料包括什么？（一是用地批準資料二是用水電氣批文三是項目準資料四施工許可證）1物業(yè)的接管驗收除對房屋本體驗收外還包括那些方面的驗收？（基礎(chǔ)資料、公共配套設(shè)施設(shè)備資料—小區(qū)觀景、道路、廣告牌、水電路、管道）1接管驗收中應(yīng)注意的問題（工作態(tài)度認真負責(zé)驗收人員業(yè)務(wù)熟練，素質(zhì)良好保護業(yè)主的利益發(fā)現(xiàn)問題明確記錄在案）1房屋本體驗收中應(yīng)驗收的項目包括哪些（房屋部位，房屋設(shè)施設(shè)備）1房屋本體驗收時依據(jù)的國家規(guī)范有哪些P21（建設(shè)部1991年頒布的《房屋接管驗收標準》《工程竣工驗收報告》現(xiàn)行的施工、安裝技術(shù)規(guī)范，驗收規(guī)范設(shè)備使用說明書、設(shè)計資料和技術(shù)參數(shù)消費者對房屋質(zhì)量的一般要求的性能1物業(yè)管理的早期介入及早期介入的作用：P2定義（優(yōu)化設(shè)計，提高工程質(zhì)量，了解物業(yè)情況，為前期物管準備，提高建設(shè)單位的開發(fā)效益）1物業(yè)管理早期介入分為哪幾個階段（物業(yè)開發(fā)項目可行性研究，規(guī)劃設(shè)計，施工建設(shè)，銷售階段，竣工驗收階段）1可行性研究階段的內(nèi)容（根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)內(nèi)容根據(jù)目標客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標準根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費得收費標準設(shè)計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)管理框架方案）1物業(yè)管理前期介入的定義：所謂物業(yè)管理的前期介入，是指物業(yè)公司經(jīng)招投標或協(xié)議選聘，自與建設(shè)單位簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》至接管物業(yè)期間，從物業(yè)管理及業(yè)主使用的角度，（重點）對開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目提出合理化建議和意見，以使其最大限度的滿足業(yè)主和物業(yè)管理的需要。（重點）2辦理物業(yè)交接手續(xù)：管驗收協(xié)議簽訂后十日內(nèi)，與建設(shè)單位辦理交接手續(xù)，接收物業(yè)管理用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。建設(shè)單位為把這個項目建設(shè)經(jīng)營好，在項目的立項階段就選聘了一家具有豐富經(jīng)驗的物業(yè)管理企業(yè)，并由其負責(zé)該項目物業(yè)管理的早期介入工作。維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)整體環(huán)境統(tǒng)一，確保房屋本體安全，必須加強對物業(yè)裝飾裝修的管理。問題：業(yè)主請來的裝修人員要強行闖入怎么辦。業(yè)主大會征求意見的形式：一、集體討論的形式。業(yè)主委員會的組成:業(yè)主委員會成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會議事規(guī)則。（一）起草本屆業(yè)主委員會工作情況的報告；　?。ǘ┐_定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；　?。ㄈ┐_認業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)，確定業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；　?。ㄋ模I(yè)主委員會成員候選人的基本情況和物業(yè)服務(wù)企業(yè)開具的交納物業(yè)管理服務(wù)費的證明等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示；　?。ㄎ澹┳龊谜匍_業(yè)主大會會議的其他準備工作。十、合同和有關(guān)協(xié)議的簽訂合同法第12條：第十二條　合同的內(nèi)容由當事人約定，一般包括以下條款：（一）當事人的名稱或者姓名和住所；（二）標的；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價款或者報酬；（六）履行期限、地點和方式；（七）違約責(zé)任；（八）解決爭議的方法。請你分析一下業(yè)主委員會主任有權(quán)聘請物業(yè)公司嗎？這家物業(yè)服務(wù)企業(yè)準備強行接管小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合法嗎？為什么？無權(quán)，業(yè)委會委員只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。12業(yè)主委員會活動經(jīng)費的提取：實收物業(yè)費的1%1業(yè)主委員會成員每屆任期三年，可以連選連任，業(yè)主代表任期三年，可以連選連任。三十五人1業(yè)主會備案（雙備案）：業(yè)主會備案：（一）國務(wù)院條例提出的雙備案制度—向物業(yè)所在地區(qū)縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的辦事機構(gòu)（執(zhí)行機構(gòu)）。召開業(yè)主大會到條件：業(yè)主入住率達50%以上；首位業(yè)主實際入住達到二年以上。這四人見保安員不放行，便破口大罵，說是樓上住戶請他們來的，若不方放行就強行沖上去。若發(fā)生歧義、無法統(tǒng)一意見或業(yè)主拒不接受情況的，應(yīng)報請城市管理有關(guān)行政部門處理，并將檢查記錄存檔。（重點）綜合分析：某物業(yè)項目位于奧西的一個沿海城市，總建筑面積達40余萬m2，屬多層、中高層住宅物業(yè)，項目分三期建設(shè)，是當?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO(shè)項目。必要時企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當協(xié)助進行。附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料）接管驗收時應(yīng)重點考慮那些因素？（主體結(jié)構(gòu)安全、滿足使用功能）物業(yè)的管理驗收稱為再驗收主要體現(xiàn)在那些方面？（一是滿足日后正常使用驗收。6元/月。保安人員工資為1500元/人、清潔工為1200元/人。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)管理投標的程序：（重點）（1）獲取招標信息（2）項目評估與風(fēng)險防范（3）投標報名并取得招標文件（4）現(xiàn)場勘查（5）投標確認（24小時之內(nèi)）（6）準備投標文件（20天）（7）遞送投標文件（截止日期之前）（8）參加開標、評標、答辯（9）發(fā)放中標通知書（10）簽約并執(zhí)行合同1物業(yè)企業(yè)投標的條件：具備獨立法人資格具備相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)類似項目的管理經(jīng)驗和業(yè)績項目經(jīng)理條件（重點）1物業(yè)管理招標的程序：主要工作內(nèi)容確定招標方式、內(nèi)容、招標條件和投標企業(yè)范圍（重點）1物業(yè)管理招標程序：（1）編制招標文件（2）發(fā)布招標公告或投標邀請書（3）投標報名及發(fā)放招標文件（4）組織現(xiàn)場勘察和質(zhì)疑（5）投標確認（6）投標申請人資格預(yù)審（7）接受投標文件（8）組成評標委員會（9）開標、評標和中標（10）簽訂合同（重點）14編寫投標書最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)（）（1）根據(jù)項目基本情況和特點編寫物業(yè)服務(wù)方案（2）測算準確，沒有漏項，報價合理15招標人、投標人應(yīng)分別向招投標服務(wù)中心提供哪些資料？招標：物業(yè)管理項目招標備案通知招標人營業(yè)執(zhí)照（交驗原件、留存復(fù)印件）建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃詳圖或規(guī)劃總平面圖（交驗原件、留存復(fù)印件）招標人授權(quán)委托書（加蓋公章、法人印章）招標文件招標公告其它材料投標物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照（交驗原件、留存復(fù)印件）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書（交驗原件、留存復(fù)印件）物業(yè)服務(wù)企業(yè)法人授權(quán)委托書（加蓋公章、法人印章）其他證明材料16如何辦理物業(yè)管理項目招標備案？招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，提交以下材料報天津市國土資源和房屋管理局備案：（一）招標公告或者投標邀請書； （二）招標文件； （三）新建項目需提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證和經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃詳圖或規(guī)劃總平面圖復(fù)印件； （四）重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當提供業(yè)主大會決議原件、原物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件； （五）招標人委托招標代理機構(gòu)代理招標的，應(yīng)當提交招標代理委托書；（六）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他材料；天津市國土資源和房屋管理局自受理招標備案申請之日起3個工作日內(nèi)，對符合條件的出具《天津市物業(yè)管理項目招標備案通知》 17投標文件中技術(shù)部分、商務(wù)部分、資信部分應(yīng)包括哪些內(nèi)容？技術(shù)部分包括：（1） 招標項目的整體設(shè)想與構(gòu)思（2） 主要工作環(huán)節(jié)運行程序（前后呼應(yīng)）（3） 人員的配備、培訓(xùn)與管理（4） 管理指標與措施（列表格）（5） 管理制度的制訂（6） 檔案資料的建立與管理（7） 前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容（8） 常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容（9） 各個階段工作計劃（10） 物資裝備（經(jīng)濟合理）與提供方式（11） 專項服務(wù)說明投標人將轉(zhuǎn)向服務(wù)委托專業(yè)公司承擔(dān)的，應(yīng)當進行說明商務(wù)標書：（1） 物業(yè)管理服務(wù)費收費依據(jù)（2） 收費方式（3） 物業(yè)管理服務(wù)費收費標準（4） 物業(yè)管理服務(wù)費用測算（5） 測算說明（6） 多種經(jīng)營項目收費標準資信標書（1） 投標函（2） 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級復(fù)印件（3） 法人代表授權(quán)書（4） 公司介紹（管理理念、特色、優(yōu)勢）（5） 公司物業(yè)管理業(yè)績（管理類型、榮譽稱號等）（6） 項目經(jīng)理簡介18物業(yè)管理招投標活動中的禁止行為：招標人：（1）不得向他人透露已獲取招標文件的投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標投標的其他情況。第七條 本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業(yè)管理招標的物業(yè)建設(shè)單位。對評標專家進行有關(guān)法律和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，并建立評標專家檔案，詳細記載其評標的具體情況，對評標能力、廉潔公正情況定期進行考評。投標人應(yīng)當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。經(jīng)確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容?！　⊥稑巳瞬坏孟嗷ゴㄍ稑?，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權(quán)益。第二十一條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質(zhì)內(nèi)容進行談判。第十三條 招標人應(yīng)當在發(fā)布公告或者發(fā)出投標邀請書前，提交以下材料報市國土資源和房屋管理局備案：住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主認為，在購房時，已將該公共部分攤?cè)胨彿课莸慕ㄖ娣e之中，物業(yè)服務(wù)公司未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將公共部位出租給他人經(jīng)營，是一種侵權(quán)行為?！　∥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主公布專項維修資金使用情況和利用共用部位、共用設(shè)施的經(jīng)營收益，對業(yè)主個人信息和資料負有保密義務(wù)。綜合分析：張先生任職于一房地產(chǎn)開發(fā)公司。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將擬退出原因、退出時間以書面形式報送項目所在區(qū)縣房地產(chǎn)管理局備案，填寫《物業(yè)管理企業(yè)退出項目管理情況登記表》，并書面告知街道辦事處和居民委員會。加第四十五條 物業(yè)代收水電費不得收手續(xù)費 新《條例》進一步完善了原來六項基本制度一是業(yè)主大會制度二是招投標制度三是前期備案制度四是雙確認制度五是專項維修資金制度六是物業(yè)承接驗收制度（重點）（重點） 新《條例》又建立了八項新制度是建立了物業(yè)管理聯(lián)席會議制度是建立了從業(yè)人員持證上崗和繼續(xù)教育制度建立了對物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備前期查驗和日常檢查制度建立了中介機構(gòu)和外阜來津企業(yè)備案制度建立了物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理預(yù)警報告制度建立了場地占用費的收取和使用情況公示制度建立了物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和特約服務(wù)內(nèi)容收費標準的現(xiàn)場公示制度（重點）（重點） 新《條例》突出了政府監(jiān)管職能的作用賦予了街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在轄區(qū)物業(yè)管理活動中的十項監(jiān)管職責(zé)：負責(zé)組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會受理業(yè)主大會備案在業(yè)主委員會不按規(guī)定召開業(yè)主大會會議或者臨時會議時，負責(zé)召集工作在業(yè)主大會作出決定后30日內(nèi)，業(yè)主委員會不代表業(yè)主大會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同，或者不組織業(yè)主委員會進行換屆和補選工作的情況下，按照有關(guān)規(guī)定組織選舉新的業(yè)主委員會監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗收報告合格后將物業(yè)管理用房無償移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用負責(zé)組織召集物業(yè)管聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的問題對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，有權(quán)責(zé)令限期整改或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主接受業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反新《條例》行為的投訴和舉報①接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)推出項目的預(yù)警報告②協(xié)調(diào)解決退出和交接過程中出現(xiàn)的問題③對未有業(yè)主委員會的物業(yè)項目，在區(qū)、縣、物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下，接收退出物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交保管的資料、印章和財務(wù)等，應(yīng)業(yè)主委員會的請求協(xié)助移交（重點） 新《條例》明確規(guī)定了欠費業(yè)主不能當選業(yè)主委員會成員 新《條例》明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主公示的內(nèi)容公示專項維修資金的使用情況公示利用共用部位共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的收益情況公示場地占用費的收取標準和使用情況公示每年4個季度物業(yè)管理共用部位共用設(shè)施設(shè)備運行狀況（以提交報告的形式在區(qū)域公示）施行酬金制的項目最少每季度向業(yè)主大會公示項目收支狀況物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在區(qū)域內(nèi)的醒目位置將服務(wù)內(nèi)容、標準和收費項目、收費標準公示（重點）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法第8條一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可承接各種物業(yè)管理項目二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬平方米以下的住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)天津市商品住宅維