【正文】 景園9,500外銷190000272004424001梯8戶3電梯塔樓3/2/219020012現(xiàn)代城9,000外銷480000790003022351梯11戶塔樓3/2/218013陽光廣場16,600外銷2000008000050板/塔2/2/213214華亭嘉園9,700外銷220000660004070001梯8戶3電梯塔樓3/2/2150200附件二：高檔樓盤優(yōu)勢因素匯總、分析表序號項目名稱評 價 指 標(biāo)地理位置周邊環(huán)境社區(qū)環(huán)境容積率建筑形態(tài)外觀設(shè)計配套設(shè)施物業(yè)服務(wù)品牌優(yōu)勢是否外銷1匯欣公寓　★　★　★　　　　★　　★2和喬麗晶公寓　★　　★　　★　★　★　★　★　★3雍景臺國際公寓　★　★　★　　★　★　★　★4國展家園　★　　　　★　★　★5亮馬名居　★　★　★　　★　　★6京達(dá)國際公寓　★　★　★　★　★　★7鳳凰城　★　　★　★　★　★　★8羅馬花園　★　★　★　★　★　★　★　★9博雅園　★　★　★　★　10新世界太華公寓　★　★　　★　★　★　★11御景園　★　　　★　★12現(xiàn)代城　★　　★　★★　★13陽光廣場　★　★　★　★　★　★★　★14深藍(lán)華亭　★　★　★　★　★　★★　★ 注：標(biāo)記★的項目為占有優(yōu)勢的因素。為配合資訊科技的發(fā)展，社區(qū)中又推出了高速寬帶多媒體綜合信息網(wǎng)專線入戶，于2001年5月正式投入使用。配置表：裝修級別廚衛(wèi)精裝配套設(shè)施俱樂部、商場、兒童樂園、中心花園、洗車、洗衣等物業(yè)管理華遠(yuǎn)下屬的北置物業(yè)公司收費標(biāo)準(zhǔn)：會所內(nèi)容室內(nèi)網(wǎng)球，泳池，桑拿，桌球，健身，咖啡廳，診所，餐廳，托兒中心，乒乓球，美容美發(fā)廳，股需行情演示廳，室外高爾夫球練習(xí)場。太華的住客會所1700平方米，同時共享北京新世界中心2300平方米的住客會所，2510室內(nèi)泳池、網(wǎng)球場、平臺花園高爾夫、真冰溜冰場、健身室、桌球、乒乓室、桑拿、緩跑徑、保齡球和閱覽室等多項娛樂設(shè)施令住戶動靜相宜。電氣系統(tǒng)：高科技雙回路供電。在物業(yè)服務(wù)方面，和喬麗晶最突出的特點是推出了英式管家服務(wù)?，F(xiàn)代城周邊為CBD規(guī)劃中的延伸用地， CBD鄰近中國的行政中心，以各國駐華使館，國際商業(yè)財團(tuán)的中國總部為核心聚集了商務(wù)、娛樂、高級零售和餐飲業(yè)，構(gòu)成了一個基于國際貿(mào)易主題行為的生態(tài)環(huán)境，呈現(xiàn)出巨型高層建筑群落（組團(tuán)）為特征相互之間以沿快速車道聯(lián)系起來的都市形態(tài)，具有明顯的國際化氣氛。 亮馬名居 編號：006亮馬名居位于朝陽區(qū)亮馬橋路燕莎商城東800米處，占地面積14100平方米,總建筑面積82000平方米。為了體現(xiàn)其產(chǎn)品的高檔次，在公共部分以及銷售單位附送精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)相對較高。御景園緊鄰三環(huán)，交通便捷。由兩幢板樓、一幢塔樓組成。 周邊遍布豪華星級灑店，購物中心、超市、各類商店， 北京游樂園、學(xué)校、醫(yī)院也近在咫尺,便利生活盡在其中?？蛻艚M成部分：50％大戶室的股民，小部分私企老總客戶的交通工具：種類較多，沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)暢銷面積：全盤暢銷單位平方米售價：8200元付款方式：按揭貸款所售面積：130180平米對社區(qū)環(huán)境的要求：一般，因為對面是龍?zhí)逗邮夜δ芤螅嚎头?、書房，廚衛(wèi)面積要大，餐廚相連，客廳要在30平米以上交房時的裝修情況：精裝修客戶現(xiàn)有房產(chǎn)：一處或沒有 萬泉新新家園 編號：010萬泉新新家園坐落在北京市海淀區(qū)萬泉河路，東南1000米是三環(huán)路，西北1000米是四環(huán)路，距人大300米，距西北三環(huán)500米，更有373837 9030特36817等條公交線通過小區(qū)，馳名中外的圓明園和頤和園近在咫尺，又與著名的科技文化區(qū)“中關(guān)村”相比鄰。博雅園由兩棟28層塔樓及一棟14層板樓組成。 體現(xiàn)環(huán)保意識和目標(biāo)，是“富成花園”智慧型高級別墅的杰出風(fēng)格?，F(xiàn)已暢通的四環(huán)路使本項目的交通條件更加出眾，周邊有多條公交線路直達(dá)安定門、東單、萬泉河路、五路居，未來北京市輕軌13號線和地鐵5號線由此通過，項目北面是正在建設(shè)施工的公路一環(huán)。并跨越半個地球，將塞納河左岸小鎮(zhèn)旖旎風(fēng)光賦賜[橘郡] ……橘郡是原汁原味的純美式生活社區(qū)，由三家美國本土一流的設(shè)計事務(wù)所BASSENIAN（建筑），SWA（園林景觀），AMBROSIA（室內(nèi)裝飾)跨洋聯(lián)手，一期工程占地10公頃，總建筑面積51,000平方米，包括Townhomes，2pac等99年美國原版獲獎房型，真正與美國高尚社區(qū)居住水準(zhǔn)同步。加拿大MAGESTIC注：贈送與一層等大面積的地下多功能區(qū)，充分發(fā)揮生活創(chuàng)意。橘 郡 編號：015OrangeCounty ——美國最迷人的高尚住宅區(qū)在亞北隆重再版，將美式郊區(qū)化生活方式的精髓展現(xiàn)在溫榆河畔，為京城房市樹立了一個真正美式郊區(qū)化生活的樣板社區(qū)。 從大區(qū)位上來看，亞運新新家園的正西方向兩公里即為北京2008年奧運會奧林匹克村，地段極具升值潛力。總建筑面積達(dá)10萬平方米，位于朝陽區(qū)東三環(huán)國貿(mào)與燕莎兩大商圈之間，東側(cè)與朝陽公園近在咫尺；西北側(cè)緊接占地200畝的廣濟(jì)堂高爾夫球場，與周邊環(huán)境共同構(gòu)成成熟的高尚社區(qū)——朝陽公園西小區(qū)。濠景閣擁有地下兩層車庫，電梯可直達(dá)入戶。國展家園緊鄰東北三環(huán)路，交通十分便捷，300路、302路、367路、606路、718路、801路等公交線路由此通過。會所還提供香氛浴及專業(yè)按摩服務(wù)，定期舉辦醫(yī)療保健、飲食保健等健康知識講座。身居高閣，依窗可觀賞東三環(huán)自燕沙、京廣、國貿(mào)一路流淌過來閃爍不停的車河。亮馬名居以五棟板、塔結(jié)合的公寓樓相互錯落連接，生動活潑，樓體正中的通體垂線設(shè)計，強(qiáng)化縱向的動線效果，使樓體更顯俊朗、挺拔；頂部獨特的格架，與建筑整體增加了層次感和動感，形成了獨特的第五立面；色調(diào)清新、淡雅而簡潔，明快經(jīng)巧；大玻璃面，充分享受陽光的溫馨。SOHO 的主要戶型特征為：大尺度框架彈性間隔，復(fù)式空間，二層為家庭私生活空間，一層可根據(jù)需要在住家起居和辦公空間作自由轉(zhuǎn)換。綠化率30%。使您既可隨時獲取都市商機(jī)，又能怡然坐享田園美景。供水系統(tǒng)：每戶獨立水表、供應(yīng)冷、熱水。項目實用率超過70%。公寓設(shè)計采用的每戶獨立式空調(diào)，及全套樓宇自動化管理系統(tǒng)使之真正達(dá)到高檔物業(yè)水平。 羅馬花園的物業(yè)管理由北京金羅馬物業(yè)管理公司承擔(dān)，提供酒店式的服務(wù)，讓業(yè)主可以足不出戶地享有購物、餐飲、洗衣等各種服務(wù)。會所要有泳池，上方可以有高出半層的玻璃屋頂，既可以為會所帶來日照采光，同時也成為中心花園景觀的一部分。戶型設(shè)計應(yīng)考慮到動靜分離以及工作區(qū)和生活區(qū)的分離，而且能夠充分利用戶外景觀。戶型配比純?yōu)榇髴粜停髁粜蜑?90～230平方米的三居。這些客戶所需要的“豪宅”，特點是外觀雍容典雅、戶型設(shè)計合理、會所設(shè)施齊全、智能化方案先進(jìn)、物業(yè)配套完善、社區(qū)環(huán)境幽雅、服務(wù)體貼周到。隨著奧運和世貿(mào)商圈形成對本地區(qū)市場的發(fā)展的促進(jìn)，亞北地區(qū)沒有具備現(xiàn)代感豪宅這一點與日益成熟的居住環(huán)境越來越不相符合，因而市場必然會向高檔化發(fā)生變遷，對于高檔次住宅的需求一定會很快出現(xiàn)。在現(xiàn)有市場上，現(xiàn)有產(chǎn)品之間相互競爭十分激烈。安索夫模型新產(chǎn)品產(chǎn)品：均價10000元以上的高端產(chǎn)品市場：中端市場不能相適應(yīng)產(chǎn)品：均價10000元以上的高端產(chǎn)品市場：高端市場優(yōu)勢戰(zhàn)略現(xiàn)有產(chǎn)品產(chǎn)品：均價6000～7000元的中端產(chǎn)品市場：中端市場競爭激烈產(chǎn)品：均價6000～7000元的中端產(chǎn)品市場：高端市場不能相適應(yīng)　現(xiàn)有市場新市場（一）安索夫模型簡介：伊格爾開發(fā)商不具有市場知名度，項目難以發(fā)揮品牌效應(yīng)。第五部分 關(guān)于本項目分析與建議一、項目的SWOT分析（一） 項目優(yōu)勢 亞運村地區(qū)成熟、親商的環(huán)境使該地區(qū)具備建設(shè)高檔住宅的條件。廚房的面積在10平米左右。因此購買豪宅的客戶普遍要求產(chǎn)品的整體外觀要具備很強(qiáng)的豪華感。（二）客戶需求描述：經(jīng)過對已售項目成交客戶的定量研究以及對高收入人士的訪談，我們初步得到以下結(jié)果。 在京城已購置多處房產(chǎn)，屬于“二次置業(yè)”者。三、高檔項目的客戶群（一）客戶特征描述：通過對國展家園、萬泉新新家園、富成花園等7個項目實際購買客戶的調(diào)查分析,可以初步判斷購房客戶基本具備如下特征： 客戶主要來源于規(guī)模較大的私企業(yè)主、大型企業(yè)高級管理人員以及部分其他行業(yè)的成功人士。這一結(jié)果說明高檔公寓項目所追求的舒適與豪華必須要求比較大的建筑面積來支持；但由于單價高，如果面積過大勢必使總價提高很快，使得客戶群迅速遞減，影響項目現(xiàn)金流。然而考慮到這些項目絕大多數(shù)集中在寸土寸金CBD地區(qū)，最大限度提高土地利用率就成為了一個可以接受的必然結(jié)果。（三）亞北地區(qū)購買力分析通過我們對在亞運村地區(qū)已購房人群的問卷調(diào)查（統(tǒng)計結(jié)果如右圖所示）可以看出，本地區(qū)大部分客戶承受能力在150萬以下，約20%的客戶消費力可以達(dá)到200萬元左右，15%可以達(dá)到250萬元。與CBD相比，亞運村地區(qū)適居性更強(qiáng)；與中關(guān)村相比，亞運村地區(qū)主吸引城市東北部地區(qū)的需求量；與望京相比，亞運村地區(qū)主要吸引更高檔次的需求量。從絕對位置看，目前市區(qū)二環(huán)、三環(huán)路的交點基本飽和，穿亞運村而過的四環(huán)路日益重要，京昌路、北苑路的通車，安立路、五環(huán)路的建設(shè)，亞運村地區(qū)的交通將更為便利。在這一階段的調(diào)研中，加入了一些規(guī)模較大的豪宅、townhouse和別墅等項目。因此我們將在對高檔項目以及客戶特征調(diào)研時，重點對亞運村地區(qū)的房產(chǎn)地狀況進(jìn)行摸底，從而形成對桌面調(diào)研的補(bǔ)充。第三部分 調(diào)研與分析的方法一、 調(diào)研以及分析方法的選擇（一）調(diào)研方法：如上所述，本次調(diào)