精品--20xx年3月15日濱州市無棣縣魯北通力國際商貿(mào)城營銷策劃討論方案--商業(yè)地產(chǎn)策劃(存儲(chǔ)版)
【正文】 數(shù)量： 10 萬份 —— 地點(diǎn)：縣城各街道、商場、住宅小區(qū)；周邊富裕型鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)集中區(qū) ；周邊縣域五金、建材來市場集中區(qū) —— 內(nèi)容：項(xiàng)目宣傳、業(yè)態(tài)規(guī)劃（以項(xiàng)目前景描述作為重點(diǎn)） 直投 —— 表現(xiàn)媒體：新時(shí)空、中 郵 —— 數(shù)量：整版各 5 期 —— 時(shí)間： 4 月 5 日 — 4 月 30 日 —— 內(nèi)容：項(xiàng)目介紹、業(yè)態(tài)規(guī)劃布局及招商、銷售內(nèi)容為主。 客戶購房心理分析 對(duì)用家、投資者、同行、靈活有效的營銷策略，重點(diǎn)放在投資者、用家身上。 與物業(yè)管理交接 將樓盤表格記載的住戶名單移交物業(yè)管理公司，并介紹有一定背景的特別住戶及其它有關(guān)信息。 。 成交情況匯總 客戶名稱、商鋪位置、面積、樓價(jià)、付款方式、簽約時(shí)間、定金金額、各期付款、拖欠狀況。節(jié)目： 略 附件一：工作計(jì)劃安排表 具體內(nèi)容 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 11 12 備注 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 人員管理 人員招聘 銷售人員 銷售 4 名 招商人員 招商 3 名 培訓(xùn)工作 銷售人員 招商人員 人員進(jìn)場 設(shè)計(jì)制作與發(fā)布 售樓處 建設(shè)、裝飾 圍擋 安裝到位 單張 設(shè)計(jì) 折頁 制作完成 招商手冊(cè) 制作完成 戶外單立柱 制作完成 宣傳片 模型 營銷活動(dòng) 奠基儀式 媒體、領(lǐng)導(dǎo)邀請(qǐng) 政府領(lǐng)導(dǎo)參與 新聞稿發(fā)布 報(bào)廣宣傳 尋求政府政策支持 報(bào)紙宣傳 宣傳車 開盤活動(dòng) 單張派發(fā) 電視臺(tái)宣傳 招商 招商政策 確認(rèn) 外部洽談 招商洽談會(huì) 裝飾材料 五金機(jī)電 家具、家居 餐飲、娛樂 附件 二 ： （管理與監(jiān)控環(huán)節(jié)一覽表） 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 銷售現(xiàn)場的接待 資料齊全，模型整潔，圖片突出，光線 明亮； 對(duì)不同類型顧客要善于判斷，對(duì)來電咨詢要禮貌熱情。 以目前廣告圍擋內(nèi)容為主，表現(xiàn)形式做改動(dòng)。 整體傳播策略： 傳播為銷售服務(wù)： 我 公 司認(rèn)為，房地產(chǎn)推廣、商業(yè)物業(yè)推廣之廣告?zhèn)鞑ズ诵氖轻槍?duì)銷售力而展開的傳播行為，其他的廣告目標(biāo)都要服從這個(gè)核心目標(biāo)。 我 公 司之所以提供兩種形式供雙方商討，是鑒于兩者皆有利于為公開發(fā)售當(dāng)天創(chuàng)造火爆的場面，營造出搶購的氛圍，由此，從而形成“羊群效應(yīng)”，帶動(dòng)后繼銷售。 方案二：逐一消化。 b）持認(rèn)購卡者必須于公開發(fā)售當(dāng)天參加購買方 可 有效，過期作廢。在這一過程中，銷售人員是依靠自己的 能力，發(fā)展商不給予直接的協(xié)助。而此種銷售舉措的作法，本身即具有創(chuàng)新性與轟動(dòng)效應(yīng)，更有助于項(xiàng)目的日后的銷售與推廣。 b) 每 2 名銷售人員為一個(gè)組 （主要職責(zé)為外部宣傳推廣工作的開展） 。將銷售人員分成若干個(gè)組，每個(gè)組別負(fù)責(zé)其中一類客戶群， DM 或上門派訪，展開一對(duì)一的銷售行動(dòng)； 第三梯隊(duì)： 泛銷售團(tuán)隊(duì)。因此，出于此種考慮， 我 公 司認(rèn)為首批推出的單位有著以下的標(biāo)準(zhǔn)： 1） 市場預(yù)熱期間，將 南區(qū) 所有單位向客戶開放，任其選擇； 2） 根據(jù)不同商鋪受追捧的程度，確定最后推出的單位； 3） 首批推出的單位必須有一定的代表性，建議沿街商鋪與室內(nèi)商鋪相結(jié)合，兩者的比例控制在 1： 2； 4） 首批推出單位的數(shù)量為總量的 1/2 以上。 公開發(fā)售之后，以折扣作為調(diào)整價(jià)格的工具，持續(xù)推動(dòng)銷售。 5） 以主干道為參照值： 臨近主干道的商鋪要比臨近非主干道的價(jià)格更高； 6） 以位于商業(yè)街的位置為參照值： 商業(yè)街兩端的商鋪要比中間 位置的價(jià)格更高； 項(xiàng)目價(jià)格制訂系數(shù)： 在訂價(jià)過程中，以上述各價(jià)格層級(jí)為基礎(chǔ)，根據(jù)各鋪位的條件不同，以 2— 3%為調(diào)價(jià)單位，以此類推，得出各單位的價(jià)格。 入市時(shí)機(jī)建議： 對(duì)于通力商貿(mào)城項(xiàng)目 ，目前僅是空地，還處于 圖紙?jiān)O(shè)計(jì) 階段。 3） 本形象定位的推出，直接彰顯了項(xiàng)目最重要的競爭優(yōu)勢(shì)， “專業(yè)市場”概念的提出，區(qū)別目前新區(qū)內(nèi)其他在售商業(yè)項(xiàng)目，吸引消 費(fèi)者關(guān)注， 迅速占據(jù)市場的至高點(diǎn)。 —— 爭著買的房子是好房子。 第二類： 自用客戶 —— 無棣縣 域 內(nèi)從事五金機(jī)電、裝飾建材、家具等行業(yè)的經(jīng)營業(yè)戶， 有一定的資金積蓄， 拓展經(jīng)營渠道，選擇在項(xiàng)目內(nèi)經(jīng)營。 強(qiáng)銷期 ： 2020 年 6 月 — 10 月 承接首次公開發(fā)售的熱潮，適當(dāng)?shù)卣{(diào)整推售安排，推出全新的單位及全新銷售舉措，以較為集中的現(xiàn)場活動(dòng)及廣告推廣給予客戶進(jìn)一步的認(rèn)知與感受，促成再次的銷售高潮。 二是促銷技巧要出新，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況度身訂造。 銷售中期掌握節(jié)奏 銷售中期是成交量最大的時(shí)期，且銷售價(jià)位也處在獲利最大階段。 C、總銷售額： 地上部分： 億元； 注：以上數(shù)據(jù)是由 A、 B 兩項(xiàng)得出，最終結(jié)論有待定案。 對(duì)于 通力國際商貿(mào)城 而言，其推售策略，更著重于價(jià)格的制訂與調(diào)整策略。 經(jīng)濟(jì)學(xué)專家常提到的“口碑效應(yīng)”、“羊群效應(yīng)”皆是對(duì)這一點(diǎn)的深刻洞察。所以任何時(shí)候，都應(yīng)該以成交量和成交速度為首要指標(biāo)，房地產(chǎn)的利潤很大程度體現(xiàn)在資金運(yùn)轉(zhuǎn)速度上。 魯北通力國際商貿(mào)城 營銷策劃 (討論方案 ) 山東邦正文化發(fā)展有限公司 二 0 一 一 年三月十五日 策劃思路 一切為銷售服務(wù)。 開發(fā)商 最大的風(fēng)險(xiǎn)是時(shí)間，其間的各種變數(shù)，是 開發(fā)商 根本無法控制的因素。 房地產(chǎn)項(xiàng)目若要擁有一個(gè)成功的銷售期，最重要的指標(biāo)是人氣指數(shù)，尤其是銷售現(xiàn)場人氣的聚集，旺盛且持續(xù)的人氣，對(duì)項(xiàng)目銷售的推動(dòng)作用是巨大的。 合理積極地制訂定價(jià)策略。 B、預(yù)計(jì)整體均價(jià)： 地上部分： 2300 元 /平方米； 注：以上數(shù)據(jù)為初步方案，最終結(jié)論在核實(shí)成本及預(yù)計(jì)利潤 、市場接受度后 ，雙方深入研究得出。這需要通過造勢(shì)來實(shí)現(xiàn)。在促銷技巧的組合上，應(yīng)把握幾點(diǎn)原則：
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