【正文】 中臨合景面銷售相對較好。銀座（一期）解放碑民族路、青年路、五四路地下部分。和平路：加大綠化整治，形成層次清晰的街邊綠化帶和林蔭景觀步道．五、交通系統(tǒng)規(guī)劃車輛交通系統(tǒng)（1）人車分流，形成ＣＢＤ氛圍．（2）較場口轉(zhuǎn)盤：設(shè)架空步行天橋，利用轉(zhuǎn)盤作地下空間轉(zhuǎn)換（輕軌與汽車交通轉(zhuǎn)換），并在此公交車站．（3）中華路與民權(quán)路交叉口：在此叉口處設(shè)底下通道，并在此叉口處形成廣場（小中華廣場）．（4）萬豪路口、民生路、磁器街與民權(quán)路交叉路口為盡端路，設(shè)回車處，磁器街與較場口轉(zhuǎn)盤設(shè)公交站點(diǎn)（5）該區(qū)域設(shè)置８個公交車站，１０個出租車站點(diǎn)，５個地鐵和輕軌入口．步行道路系統(tǒng)（1）民權(quán)路為步行街，形成三條步行道路：（2）山城步行道：十八梯—較場口（沿十八梯貫穿較場口）．商業(yè)步行道：民權(quán)路—得意廣場—八一好吃街二期（環(huán)得意或進(jìn)入得意廣場穿八一路好吃街二期）城市休閑步行道：民權(quán)路—萬豪地塊（沿民權(quán)路經(jīng)萬豪地塊）。重慶宏佳房地產(chǎn)交易有限公司附件一：較場口片區(qū)規(guī)劃方案一、規(guī)劃要點(diǎn)十字金街：由民權(quán)路—解放碑步行街—中華路組成，打造地上地下立體式商業(yè)街。LOGO示意（3）百富廣場 有創(chuàng)造財富的意涵，由此兩棟塔樓可分別命名為“金座”、“銀座”。如招商百貨或香港精品店招商成功，而高檔餐飲、俱樂部招商同樣陷入困境，則立即進(jìn)行將6—10樓規(guī)劃為寫字樓的銷售準(zhǔn)備（3）工作推進(jìn)計劃A、完成相關(guān)銷售資料制作，并按部就班執(zhí)行各項相關(guān)工作。 B、在和平路以上樓層所定位業(yè)態(tài)，憑借我司積累的商家資源，在兩個月內(nèi)應(yīng)該可以判斷出其進(jìn)場可能性。B、車位收益前景同樣也是比較有保證的，我們認(rèn)為在價格合理的條件下，銷售難度應(yīng)該不大，因此建議一并銷售。（二）營銷節(jié)奏建議營銷節(jié)奏控制原則（1）先銷售可分零樓層。但方案二、四均涉及分零，體量、布局在招商前期難以準(zhǔn)確的控制，整體招商成功的可能性相對較小。交通組織同方案一。招商及經(jīng)營模式（1）奧特萊斯為整體招商，由其自行經(jīng)營，在招商成功后即銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。招商及經(jīng)營模式同方案一。（2） 較場口得意裝飾城目前經(jīng)營已經(jīng)比較成熟，基本上每個需要裝修的家庭都會到得意裝飾市場，在目標(biāo)消費(fèi)者層面，生活家與裝飾市場有比較大的共性，定位為生活家可以比較充分的對其借勢。（三）租售收益測算租售收益測算表樓層定位月租金（元/ m2）售價（元/ m2）面積（m2）銷售金額（元）負(fù)5凈菜超市52360000負(fù)4凈菜超市、車庫35650000負(fù)3凈菜超市、車庫38750000負(fù)2生活家558580441737897860負(fù)1生活家5585804502386271601店中店—香港0關(guān)稅產(chǎn)品120187203476650707202店中店—精品廊旗艦店9014040443748243店中店—精品廊旗艦店70109203587391700404店中店—精品廊旗艦店4575603587271177205店中店—休閑運(yùn)動4575603587271177206高檔餐飲、俱樂部4067203587241046407高檔餐飲、俱樂部4067203587241046408高檔餐飲、俱樂部4067203441231235209辦公45756031862408616010辦公457560290221939120合計　　　523490000定價依據(jù)——生活家同方案一醫(yī)藥超市。（2） 此業(yè)態(tài)屬于精品百貨范疇，商家普遍不愿意在低于主入口的樓層經(jīng)營，所以在樓層選擇上，我們認(rèn)為1—5樓比較合理。備注：高檔餐飲、俱樂部也計劃引進(jìn)一個商家整體經(jīng)營，這類商家租賃年限往往也不太長，帶租約出售條件不十分成熟，有可能成為一個良性資產(chǎn)，其資產(chǎn)價值和表中確定的售價大致相當(dāng)。根據(jù)重慶市政府規(guī)定，目前中高檔寫字樓車位年票約為7300元，按照14年收回投資計算，其合理售價應(yīng)為11萬元/個。——后述內(nèi)容所有的租金均取租賃期內(nèi)平均值，已考慮租金遞增因素。車輛中興路進(jìn)入車庫，取車可以從A棟大堂乘辦公電梯直達(dá)車庫，非常便利。B、負(fù)三、四樓凈菜超市難以整體消化，設(shè)置車庫可以有效避免其出現(xiàn)部分空置。C、這兩部分業(yè)態(tài)形象檔次比較高，并且能夠有效吸引高端消費(fèi)者，和高檔百貨在經(jīng)營中形成良新互補(bǔ)。（3）樓層設(shè)置建議設(shè)置于負(fù)五、負(fù)四及負(fù)三層，原因為：A、三個樓層均可在中興路開設(shè)出口，這樣上半城片區(qū)居民可以從負(fù)三層出入，下半城片區(qū)居民可以從負(fù)五層出入，都較為便利。C、醫(yī)藥超市及其他專業(yè)市場普遍對負(fù)樓沒有太大的抗性。(3)。（3）從本項目裙房面積指標(biāo)上看，和平路以上樓層單層面積約為3000平方米，做大眾百貨面積指標(biāo)略低，更重要的是本項目的口岸目前人氣不夠旺，和解放碑以及較場口步行街區(qū)域相比成熟度相對略次，在先天上處于劣勢。所以我們認(rèn)為，項目指望市場的自然消化是不現(xiàn)實(shí)的，要成功的盤活裙樓，必須在定位和推廣上有所突破和創(chuàng)新。（三）項目硬件設(shè)施裙房扶梯位置比較合理?？诎稇{借本項目的地段條件，我們認(rèn)為能夠基本滿足各類業(yè)態(tài)商家的經(jīng)營需要，但是項目相對于步行街范圍內(nèi)的大型商業(yè)物業(yè)來說，自然人流始終是一個劣勢，口岸條件不具備絕對的競爭沖擊力。按照較場口片區(qū)的建設(shè)規(guī)模，估計大賣場和臨街商鋪的總供應(yīng)量將不下于30萬平方米，如果全部招商成功，其規(guī)模和繁榮程度將大致等同于重慶市一個普通主城區(qū)的核心商圈，相對于目前的商業(yè)氛圍來說，上升的空間非常大。附：輻射人口與百貨業(yè)規(guī)模對應(yīng)關(guān)系 指標(biāo)人口數(shù)百貨公司數(shù)量（個）單個百貨公司規(guī)模（m2）總營業(yè)面積（m2）20萬以下1280001000015000200002050萬231000015000250003500050100萬35150003500040000100000100萬以上不超過10個1500030000不超過300000考慮解放碑商圈對重慶其他主城區(qū)有較強(qiáng)的輻射能力，我們認(rèn)為，按照常規(guī)的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)來衡量解放碑商圈的飽和程度是不合理的。附：2003年五大商圈比較表商圈日人流量（萬人）年購買力（億元）商業(yè)供應(yīng)量（萬平米）單位面積實(shí)際額（元/平米）飽和度解放碑304542000接近飽和沙坪壩242530000未達(dá)飽和南坪202025000遠(yuǎn)未飽和楊家坪282230000遠(yuǎn)未飽和觀音橋142535000未達(dá)飽和（二）渝中區(qū)商圈特征分析渝中區(qū)商圈格局概述從平面格局上看，渝中區(qū)商圈目前以解放碑為中心，由內(nèi)向外形成了三個層次，各自的范圍及特征分別為：（1）一級商圈主要為目前的步行街范圍。（5）銷售價格：各大商圈的商鋪售價在210萬/平米（使用面積）之間。（2）商圈飽和度：根據(jù)各大商圈商業(yè)營業(yè)面積、客戶量、平均購買力等指標(biāo)進(jìn)行飽和度計算得出，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于飽和度。商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃培訓(xùn)重慶“地鐵廣場”項目商業(yè)裙樓營銷策劃前 言近年來，隨著居民收入、消費(fèi)水平的提高，重慶零售業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展很快，不僅營業(yè)額連年攀升，新的業(yè)態(tài)和經(jīng)營模式也不斷涌現(xiàn)，為商業(yè)物業(yè)營造出廣闊的市場空間。一、項目市場背景分析（一）重慶商業(yè)物業(yè)市場環(huán)境分析數(shù)字化商業(yè)（1）商業(yè)面積：主城區(qū)有效商業(yè)面積在370萬平米左右，以常住人口500萬計。結(jié)合重慶未來5年發(fā)展趨勢，我們認(rèn)為無論是大型商業(yè)物業(yè)或是獨(dú)立商鋪，租金水平都會穩(wěn)中有升。因此渝中區(qū)商業(yè)物業(yè)面臨的壓力也非常大。渝中區(qū)全區(qū)人口在70萬人左右，到2000年底大型百貨已接近15家，營業(yè)面積超過20萬平方米，還沒有將小型的百貨店和其他的購物場所計算在內(nèi)。輕軌通車后將為較場口區(qū)域帶來30萬左右的日人流量，將大大提升較場口商圈的人氣和流動消費(fèi)力。（3）小結(jié) 雖然較場口商圈發(fā)展前景看好，但目前商業(yè)氛圍還不夠成熟，相對于五大主城區(qū)的中心商圈還有一定的差距。附：項目裙樓層高指標(biāo)樓層負(fù)5—負(fù)11210層高（米）（2）項目樓層太多，高樓層部分人氣難以保證，在業(yè)態(tài)選擇上受到一定的限制。同時區(qū)域內(nèi)大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)使商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較大，相對于合景、國貿(mào)中心（聚富項目）以及即將開發(fā)的城市之冠，項目在口岸條件上并不占優(yōu)勢，在另一方面，商家目前對較場口區(qū)域的信心也還不夠充分，這在很大程度上增加了項目定位和推廣的壓力。（2）百貨在各類業(yè)態(tài)中，租金承受能力比較強(qiáng)，并且能夠為人氣和物業(yè)形象的提升起到積極的作用，所以我們在定位中不應(yīng)該放棄百貨。(2)高檔百貨普遍要求位于主人流通道以上樓層，普遍不愿意接受地下樓層。B、在入口各自獨(dú)立的條件下，醫(yī)藥超市緊靠高檔百貨，對其形象檔次基本不會產(chǎn)生負(fù)面影響。C、便于分零及銷售。目前有部分此類上家準(zhǔn)備進(jìn)入重慶市場，如上海一家SPA俱樂部，其經(jīng)營范圍不僅僅是香熏水療，而是復(fù)合多種娛樂、甚至?xí)h功能于其中，該商家對在重慶的經(jīng)營前景非常樂觀，目前正在尋找經(jīng)營場地。（2）樓層設(shè)置建議A、設(shè)置于負(fù)三、四樓，原因是可由中興路直接進(jìn)入，車流進(jìn)出非常便利。（三）交通組織及其他凈菜市場人流從中興路進(jìn)入，與高檔百貨之間用醫(yī)藥超市作為間隔，不會形成互擾。（四）租售收益測算項目裙房各樓層面積指標(biāo)（1）負(fù)樓（和平路以下）樓層負(fù)5F負(fù)4F負(fù)3F負(fù)2F負(fù)1F面積(平方米)43224586450244174502（2）主樓（和平路以上）樓層1F2F37F8F9F10F面積(平方米)347631603587344131862906備注：——項目各樓層面積指標(biāo)均為本層建筑面積。（3）車位負(fù)三、負(fù)四層共可形成176個車位（參照原負(fù)三層劃分方案，建筑面積約為4400平方米）。（7）辦公目前重慶高檔寫字樓建筑面積月租金約為50—80元/平方米（萬豪商務(wù)樓約為60元/平方米，大都會約為90元/平方米），考慮到本項目商務(wù)體量不大，缺乏專屬的商務(wù)配套，在品牌及形象環(huán)節(jié)也有一定的劣勢，建議建筑面積月租金定位為45元/平方米。但同時規(guī)模如果太大，也可能會出現(xiàn)招商不足的不良情況，所以綜合考慮我們建議參照高檔百貨的體量標(biāo)準(zhǔn)確定其總體規(guī)模。凈菜超市、俱樂部、辦公定位依據(jù)及交通組織同方案一。定位依據(jù)（1） 類似于家居飾品，重慶家具商家在規(guī)模、包裝、貨品、服務(wù)質(zhì)量環(huán)節(jié)和發(fā)達(dá)城市的大型商家相比都還有一定的差距，可以作為例證的是重慶高收入階層在外地購買家具的現(xiàn)象比較普遍，在房地產(chǎn)市場上，對包裝比較注重的住宅項目也往往到外地購買家具布置樣板房，所以從需求上看，重慶的家具市場還有比較大的空間可供細(xì)分。醫(yī)藥超市和辦公定位依據(jù)同方案一。（2）奧特萊斯設(shè)置于負(fù)一、二、三樓，因為該商家經(jīng)營模式為整體經(jīng)營，相對于分零商家來說，租金承受能力有限，所以建議將其設(shè)置于負(fù)一、二、三樓。由各商家自行經(jīng)營。方案總收益排序