【正文】 窗前如畫，家家陽(yáng)光充足，彌補(bǔ)15米超小樓間距的劣勢(shì)。六、本案價(jià)值分析根據(jù)以上論述，本案地塊所處區(qū)位，以及所擁有地產(chǎn)條件，及SWOT分析，價(jià)值應(yīng)在1200元/m2左右。五、智能化物業(yè)管理和小區(qū)配套非常重要 小區(qū)的品質(zhì)感即來源于小區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)等硬件，亦體現(xiàn)于小區(qū)配套服務(wù)和物業(yè)管理等軟件。圣景苑小區(qū)住宅項(xiàng)目的概念具體化、專業(yè)化、建議建立產(chǎn)品形象，給予消費(fèi)者深刻、明確的印象。（以區(qū)別本項(xiàng)目和另外兩個(gè)項(xiàng)目的不同即：明珠小區(qū)二期和西碧園售樓部 ）主要內(nèi)容：● 形象墻其是營(yíng)銷接待中心的形象標(biāo)志，主要突出項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志。具體內(nèi)容：一部分內(nèi)容為工地圍墻包裝、工地立柱廣告牌制作、工地公共標(biāo)牌制作、掛旗制作、路燈安裝等。一、 項(xiàng)目主要賣點(diǎn)設(shè)計(jì)〖賣點(diǎn)一〗 ：針對(duì)安居住宅咱運(yùn)城老百姓滿意的好住房 鑫源圣景苑小區(qū)低層入市價(jià)格建議周邊檔次跟鑫源六、 廣告策略廣告策略是營(yíng)銷推廣策略的重要內(nèi)容，是廣告活動(dòng)中用有限的費(fèi)用取得最大廣告效果而運(yùn)用的手段和方法，在房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，廣告數(shù)量繁多，形式多樣化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，要使廣告活動(dòng)富有成效，必須制定多種廣告策略。（四） 廣告錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)策略鑒于廣告初期，在總體實(shí)力不如名牌的情況下，通過調(diào)整力量對(duì)比，避實(shí)擊虛，進(jìn)行錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，如項(xiàng)目的規(guī)劃特點(diǎn)、建筑特點(diǎn)、文化內(nèi)涵都有獨(dú)到之處，在具備這些優(yōu)勢(shì)的情況下，揚(yáng)長(zhǎng)避短巧妙地將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)化為劣勢(shì)。從宣傳階段考慮，第一階段考慮進(jìn)攻力度，一方面以立體全方位的媒介（考慮本案的規(guī)模及營(yíng)銷區(qū)域，建議本案可不考慮安排電視廣告，應(yīng)以DM直投廣告為主，輔以燈箱廣告、專賣場(chǎng)展銷活動(dòng)、戶外宣傳活動(dòng)、商業(yè)性信息等媒介宣傳方式）進(jìn)行多點(diǎn)進(jìn)攻；另一方面在報(bào)紙媒介方面以相對(duì)中版面投入，后期則可用均頻率、小版面（比如：運(yùn)城日?qǐng)?bào)的周五版的廣告）進(jìn)行推廣。優(yōu)勢(shì)在于費(fèi)用低，可大量發(fā)放，傳播范圍廣泛，內(nèi)容簡(jiǎn)潔。發(fā)展商亦能盡快掌握到市場(chǎng)的最新動(dòng)態(tài)及買家的要求。（2）手段A、春季房交會(huì)專賣場(chǎng)；B、定項(xiàng)向市區(qū)企事業(yè)單位入室派送宣傳資料（注明對(duì)團(tuán)購(gòu)消費(fèi)實(shí)行大額優(yōu)惠的消息）；C、春節(jié)期間，到超市、集貿(mào)市場(chǎng)、商場(chǎng)等門口派發(fā)宣傳資料，以擴(kuò)大知名度，樹立品牌效應(yīng)；D、將更準(zhǔn)確地抓住目標(biāo)客戶群，建議在周邊同質(zhì)項(xiàng)目的售樓處門前散發(fā)宣傳單，要求機(jī)動(dòng)靈活、隱蔽，注意不能引起同行的反感。（三）新聞軟性宣傳選準(zhǔn)新聞熱點(diǎn)，發(fā)動(dòng)熱點(diǎn)新聞“圍剿”，使待售樓宇成為眾人焦點(diǎn)。最后兩周以營(yíng)銷手段訴求再作一次全面宣傳，以求萬無一失。運(yùn)用的手段有：反饋信息的收集和分階段抽樣調(diào)查?？蛻糍?gòu)房心理分析應(yīng)當(dāng)采取靈活的有效的營(yíng)銷策略，把重點(diǎn)放在客戶上，對(duì)同行采盤以禮待之。處理客戶投訴。在鑫源圣景苑封頂入住階段，可減輕銷售人員的工作負(fù)擔(dān)，將以全部精力投入到銷售工作中去。客戶檔案記錄客戶檔案記錄對(duì)于分析初期的目標(biāo)市場(chǎng)定位是否準(zhǔn)確，為下一步的設(shè)計(jì)和廣告策劃提供依據(jù)。它主要表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和心理效益等幾個(gè)方面。其后可以用均頻率、小版面進(jìn)行推廣。（2）方案A、 入市初期，組織少量樓層，分批入市，以提高入市的認(rèn)購(gòu)率，掀起促銷熱潮。鑫源其專門的裝修設(shè)計(jì)及空間布局可供業(yè)主參考。設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)與其高檔的定位相一致，且內(nèi)容全面、制作精良。試銷期和導(dǎo)入期前期的廣告形式以報(bào)紙廣告（軟性文章結(jié)合硬性廣告）和戶外宣傳活動(dòng)（廣場(chǎng)大屏、DM單直投等）為主，目的在于信息的盡可能告知。（三） 廣告的心理策略廣告心理策略是運(yùn)用心理學(xué)原理來策劃的廣告，從而促使消費(fèi)者在更短的時(shí)間內(nèi)，更快認(rèn)可和產(chǎn)生購(gòu)買行為。付款方式和進(jìn)度付款方式和進(jìn)度，與優(yōu)惠比例相聯(lián)系，設(shè)計(jì)時(shí)體現(xiàn)以下原則：付款方式不同，各種方式現(xiàn)值相等。四、 價(jià)格定位及策略根據(jù)我們對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的仔細(xì)調(diào)研和深入分析，本項(xiàng)目的入市定價(jià)應(yīng)當(dāng)采取低開高走的策略，入市定價(jià)應(yīng)當(dāng)較具彈性空間，入市時(shí)富有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，能讓先購(gòu)先住者的物業(yè)升值，同時(shí)使投資人士的投資具有炒作的空間。 第五部分：項(xiàng)目推廣策劃 本案是個(gè)具有獨(dú)特魅力的項(xiàng)目，應(yīng)以不平常的手法推廣，以使好的優(yōu)勢(shì)充分展示出來。（二） 工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)將整個(gè)工地現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)建筑施工的進(jìn)程和環(huán)境特色進(jìn)行包裝。建議鑫源建議：小區(qū)內(nèi)設(shè)物業(yè)管理處；加強(qiáng)小區(qū)智能化物業(yè)管理水平，區(qū)內(nèi)設(shè)寬帶網(wǎng)端子、對(duì)講門以及引進(jìn)節(jié)能型建材，、物業(yè)管理和安防，滿足現(xiàn)代人對(duì)現(xiàn)代居住環(huán)境的要求。與整體園林綠化相結(jié)合，穿插布置有原創(chuàng)性的環(huán)藝雕塑小品，增加小區(qū)的文化氛圍和藝術(shù)品位。購(gòu)房心理特點(diǎn)：大部分居民購(gòu)房心態(tài)不成熟； 對(duì)85㎡—95㎡改善型住宅需求量大；環(huán)境優(yōu)雅休閑、配套齊全、服務(wù)完善即可滿足。（四） 本案區(qū)位的威脅及困難點(diǎn)威脅來自緊鄰的中低檔項(xiàng)目：如明珠小區(qū)二期和西碧園小區(qū)項(xiàng)目，他們的項(xiàng)目綜合質(zhì)素不俗，必會(huì)對(duì)該區(qū)域市場(chǎng)形成強(qiáng)勁沖擊；本案困難點(diǎn)在于偏僻的地理位置、不成熟的商業(yè)氛圍、項(xiàng)目周圍的市政配套不完善。◇ 本案緊鄰警犬訓(xùn)練基地，視覺污染嚴(yán)重?！?內(nèi)在優(yōu)勢(shì) ▼◇ 小區(qū)自帶底商，可定項(xiàng)吸納諸如美容美發(fā)、快餐店、網(wǎng)吧、服裝行等商店服務(wù)于的業(yè)主。②鑫源◤ 區(qū)域房產(chǎn)建設(shè)展望 ◢預(yù)計(jì)項(xiàng)目周圍短時(shí)間內(nèi)將不會(huì)推出較往年檔次高、規(guī)劃面積大的樓盤，明年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)就不會(huì)加強(qiáng)；價(jià)格仍然是大部分樓盤占領(lǐng)市場(chǎng)的突破口；明珠小區(qū)二期新建樓盤注重社區(qū)環(huán)境的營(yíng)造，大多數(shù)以綠地面積大、綠化率高為賣點(diǎn)，其次，消費(fèi)者因購(gòu)房訪問樓盤次數(shù)的增多，加之報(bào)紙不斷對(duì)購(gòu)房的相關(guān)政策和購(gòu)房技巧的報(bào)道，他們的地產(chǎn)知識(shí)和購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)成熟，對(duì)價(jià)格、環(huán)境、交通、景觀、朝向、戶型、升值等多方面因素考慮更加慎重。 規(guī)劃特征：主體磚砼結(jié)構(gòu)、6層建筑，位臨路一側(cè)建有一層底商，戶型設(shè)計(jì)，主力戶型為：多平方米。圣景苑四周多為破舊的民宅，環(huán)境很差，斜對(duì)面就有一個(gè)警犬基地和化工廠，視覺污染、尾氣污染十分嚴(yán)重。鑫源依據(jù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)的商品房售價(jià)把市調(diào)項(xiàng)目分為兩類，以鳳凰路為界，鳳凰路以東的物業(yè)多為高檔商品住宅，鳳凰路西端劃為中低檔商品住宅。圣景苑的訴求點(diǎn)為：“咱運(yùn)城老百姓滿意的好住房和多走幾分鐘為家添轎車”。然后，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況，項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購(gòu)買行為進(jìn)行調(diào)研分析，再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析。圣景苑小區(qū)前期全程策劃方案策 劃 部2004年9月11日前 言 房地產(chǎn)全程營(yíng)銷思想是在中國(guó)房地產(chǎn)從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)的過程中，結(jié)合市場(chǎng)營(yíng)銷的理論和實(shí)踐產(chǎn)生的具有實(shí)踐指導(dǎo)性的一套科學(xué)運(yùn)作方法。全案共分六部分，其核心內(nèi)容包括：一、 區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查分析二、 項(xiàng)目的投資分析三、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷四、 項(xiàng)目形象營(yíng)銷五、 營(yíng)銷推廣策劃六、 項(xiàng)目服務(wù)營(yíng)銷—— 目 錄 ——項(xiàng)目背景第一部分：區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查分析一、項(xiàng)目鄰近地段住宅市場(chǎng)分析（一）區(qū)域內(nèi)商品房供應(yīng)量及空置率統(tǒng)計(jì)（二）商品房銷售個(gè)案分析二、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析（一）本項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查（二）本項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)