【正文】 咨詢期 （ 2022316~~2022410） 推廣目的：發(fā)布市場招商信息 ， 積累客戶 ， 促進商家入駐 。 開業(yè)當天報紙等媒體均發(fā)布開業(yè)新聞 。 費用估算 目前 ， 推廣費用取費標準為總招商額 2%， 本案將在延續(xù)品牌開發(fā)的影響下 ， 重 點加大對開發(fā)公司和項目的整體包裝 ， 塑造石家莊新華商圈商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)跑者的地位 。 保留 DM直投 ， 每月在石家莊市核心區(qū)投放 。 招商處外電視廣告：與上階段相同 ， 以招商內(nèi)容為主 戶外：與上階段相同 ， 以招商內(nèi)容為主 推廣細則：市場正式開業(yè) ， 開業(yè)前三天增加 DM宣傳單頁發(fā)放 ， DM內(nèi)容為吸引消費 者 ， 投放地點集中在市區(qū)核心區(qū) ， 在開業(yè)的前三天在市場外各組織 1次小 型活動 ， 以帶動項目人氣 。 路口路牌 、 導示牌 。 條幅 —— 項目樓體外圍 大眾媒體 戶外 /站亭 /報紙 /電視 /廣播 戶外 —— 裕華路電視臺樓體廣告位 新華商圈中山路入口、東購商圈（火車站附近）樓體廣告位 高速路廣告塔 、 主要服務(wù)區(qū)廣告位 站亭 —— 中山路沿線、裕華路、槐安路、建設(shè)大街沿線（間隔少量出現(xiàn)） 報紙 —— 《 燕趙都市報 》 為主， 《 燕趙晚報 》 、 《 河北青年報 》 為輔，以軟硬廣告相結(jié)合 的方式進行宣傳。 廣告?zhèn)鞑ィ?“ 形象先行 ， 輿論誘導 ” 策略 即根據(jù)市場客觀前景及自身的優(yōu)勢和特點 ， 在廣告?zhèn)鞑シ矫娌扇? “ 形象先行 ，輿 論誘導 ” 策略 ， 力求通過新聞傳播和輿論傳播 ， 塑造國際商埠形象 。 四、推廣策略 虛實結(jié)合，高舉高打，突出個性化，唯一性 背景： 經(jīng)過對本案所在區(qū)域同類項目及石家莊商業(yè)項目深入了解，挖掘本案推廣核 心，突出地段優(yōu)勢、商圈優(yōu)勢及品牌形象。完 善的功能結(jié)構(gòu)，全方位打造打造數(shù)字化主題商城，成就商業(yè)旺鋪新升級。 三、推廣主題及訴求點提煉 形象定位：華北首家一站式數(shù)字化精品服飾廣場 項目推廣主題：魅力裳都 財富鑫源 廣告語建議： 主推廣告語： 魅力裳都 財富鑫源 說明： “ 魅力裳都 ” 廣告語中直接述出本項目打造時尚 、 現(xiàn)代 、 環(huán)境高雅的購物廣場 。 “ 螞蟻大搬家 ” 團購優(yōu)惠活動 針對本項目周邊市場的經(jīng)營商戶定制 “ 團購 ” 優(yōu)惠政策 ， 團購人數(shù)達到 5人以上 ， 則全部免除所有承租人一年的物業(yè)管理費 。 將各階段的活動列舉如下 ， 各個活動可靈活選擇 ， 如遇需要 ， 另行制定執(zhí)行方案 。 內(nèi)容：結(jié)合工商局及新華集貿(mào)市場中心管委會的執(zhí)法活動 ， 宣 傳商城的經(jīng)營理念 ， 通過投稿 、 評審 、 考察的過程 ， 在 全城范圍內(nèi)評選出一名商城的誠信代言人 ， 作為商城的 品牌形象大使 。 招商典禮 依據(jù)本項目招商狀況 ， 集中于前 2—3個星期內(nèi)發(fā)布廣告 ， 公開招商 ， 篩選 、 轉(zhuǎn)化客戶 。第三階段4 . 1 1 4 . 3 0火爆招商期( 兩周 )商 家 進 駐 ， 兌 現(xiàn) 價 值 ， 以 此 拉動 后 期 招 商 ， 借 助 試 營 業(yè) 契機 ， 通 過 強 勢 廣 告 達 到 招 商 目標本 階 段 屬 市 場 成 熟 期 ， 公 開 正 式 招 商 ， 簽 約 商 戶 的口 碑 相 傳 ， 會 吸 引 同 業(yè) 或 相 關(guān) 商 戶 ， 加 之 本 階 段 是市 場 旺 季 ， 招 商 業(yè) 績 直 線 上 升 ， 這 是 招 商 中 最 重 要的一環(huán)。 4） 走出去 ， 請進來 本項目除了采用現(xiàn)場 “ 坐招 ” 的招商方式外 ， 還應(yīng)該積極地 “ 走出去 、 請進來 ” ， 利用各種專業(yè)媒體 ， 擴大自身在全國服裝 、 服飾行業(yè)內(nèi)的知名度和美譽度 ，采取 “ 異地招商 ” 模式 ， 除對異地品牌商戶 、 代理經(jīng)銷商采取直接郵寄廣告的方式進行招商宣傳 ， 結(jié)合在全國性的服裝 、 服飾專業(yè)門戶網(wǎng)站投放招商廣告之外 ，在適當?shù)臅r機 “ 走出去 ” ， 直接引進異地品牌商家進駐 。 本項目的招商目標客戶如下： ? 本地區(qū)和其他地區(qū)的中高檔服飾生產(chǎn)廠家 、 經(jīng)銷商； ? 南方有品牌 、 有實力的經(jīng)銷商 、 代理商； ? 經(jīng)營知名服飾品牌的加盟店 、 連鎖店； ? 一些準備在石家莊設(shè)立辦事處的服飾公司； ? 本區(qū)域的中高檔品牌服飾經(jīng)營者； ? 看好本區(qū)域服飾行業(yè)發(fā)展前景的其它地區(qū)的經(jīng)營者 。 2. 簽定租賃協(xié)議書 正式租賃協(xié)議書的簽定時間在整體工程竣工前一個月開始進行 ， 最終確定的商家 由招商部以項目招商部名義提前三天進行通知 。 具體來說 ， 盡量將消費者偶然性購買概率較高 、 商品價格較低的業(yè)態(tài)規(guī)劃在較低樓層；將定向性購買概率較高 、 商品價格較高的業(yè)態(tài)規(guī)劃在較高樓層；主力店規(guī)劃在較高樓層 ， 拉動一層以上樓層的招商及后期經(jīng)營 。 整體市場內(nèi)絕大多數(shù)的品牌均為外來品牌 ， 本土品牌幾乎沒有 ， 多數(shù)經(jīng)營商戶為代理商 ， 缺少有機的市場調(diào)節(jié)能力和控制市場能力； ? 經(jīng)營模式單一 。 本項目建筑設(shè)計超前 ， 地面以上全鋼架結(jié)構(gòu) ， 純商業(yè)布局 ， 從目前硬件建設(shè)來看 ， 將成為石家莊市的標志性建筑物 。通過對項目的分析，我司認為目前需要解決的問題包括四個部分： 第一、招商主體 15層樓層業(yè)態(tài)定位 第二、各樓層租金水平測算 第三、招商政策制定 第四、招商策略制定 一 、 項目概況 鑫源精品服飾廣場占地 12畝 ， 西臨灣里廟 、 總建筑面積 33000平方米 。 這些事件影響著市場美譽度 ， 給市場造成了許多負面的影響； ? 項目雖處在商業(yè)集中區(qū) ， 但交通擁擠 ， 在后期的經(jīng)營中這一劣勢將會顯現(xiàn)； ? 項目主體為鋼結(jié)構(gòu) ， 對消防的要求將更加嚴格； ? 項目經(jīng)營中高檔精品服飾 ， 與周邊低檔化業(yè)態(tài)反差較大 ， 消費者可能會在感觀上降低商品的檔次 。 三、新華集貿(mào)商圈各專業(yè)市場的樓層定位對比分析 市場名稱 經(jīng)營樓層及設(shè)施金億城服裝廣場地下一層精品褲城、一層男女時裝、二層精品女裝、三層品牌女裝、四層品牌男裝。 與本項目構(gòu)成市場競爭 ， 且具有租金同比性的項目包括灣里廟 、 金泊聯(lián) 、 新尚元 、 旭冉商城 、 金億城五個項目 ， 具體租金價格如下表： 主要競爭項目各樓層租金價格表 市場名稱 樓層 租金價格一層 1 6 0 2 0 0 元/ ㎡月二層 1 6 0 元/ ㎡月三層 3 5 5 0 元/ ㎡月四層 3 0 5 0 元/ ㎡月二層 前3 個月：4 0 元/ ㎡月、后3 個月：6 0 元/ ㎡月、半年后：8 0 元/ ㎡月三層 前3 個月：2 0 元/ ㎡月、后3 個月：4 0 元/ ㎡月、半年后：6 0 元/ ㎡月負一 前3 個月：3 0 元/ ㎡月、后3 個月：5 0 元/ ㎡月、半年后：6 0 元/ ㎡月南樓一 沿街 1 0 0 —1 2 0 元/ ㎡月、8 0 —1 0 0 元/ ㎡月二層 3 0 —4 5 元 / ㎡月三層 2 0 —3 0 元/ ㎡月一層 1 0 0 —1 6 0 元 / ㎡月二層 8 9 —1 4 8 元 / ㎡月一層 1 5 9 —2 1 3 元/ ㎡月二層 1 6 9 —2 1 4 元/ ㎡月金億城灣里廟金泊聯(lián)一層 前3 個月：5 0 元/ ㎡月、后3 個月：1 0 0 元/ ㎡月、半年后：1 5 0 元/ ㎡月新尚元旭冉商城 二、本項目的租金水平測算 通過對主要可比商場租金的比較，本項目市場可接受、風險性較小的一種租金價格制定如下表： 本項目各樓層租金水平一覽表 單位：元 樓層 同比市場租金 租金水平一層 1 6 0 2 0 0 元/ ㎡月 1 4 0 1 8 0