【正文】 本案在前面已經(jīng)論述，本節(jié)不再論述，詳見第二部分第四項。如：各辦公室的導視標牌、小區(qū)示意圖、垃圾桶、停車場指示牌、消防通道、環(huán)保告示牌、業(yè)主會所指示牌、告示欄等?！? 售樓處房頂上的燈箱廣告，做到畫面與VI設計風格的統(tǒng)一。構(gòu)想：整個營銷接待中心根據(jù)工程部及裝修設計的平面布置安排，總體要求寬敞、明亮、典雅氣派、個性突出。因此，在房地產(chǎn)市場相對成熟的今天，專業(yè)物業(yè)管理在樓盤的價值實現(xiàn)中占10%左右的比重。三、 環(huán)藝設計定位%主題綠化面積為構(gòu)架，在步行系統(tǒng)上序列布置集中綠化園林，充分預留社交、休閑廣場、停車場等空間。職業(yè)特征：中級公務員、管理人員、個體工商戶及外地經(jīng)商者?！? 強有力的、優(yōu)越的策劃、推廣和現(xiàn)場銷售管理以及銷售力量，會將劣勢、威脅化解至最小限度。第二大部分：來自于項目本身的劣勢◇ 距重點小學太遠，唯一較近的小學—— 小學，校舍仍為平房建筑，設施簡陋，孩子就學環(huán)境極差。◇ 景觀公園：西花園◇ 生活便利：無銀行、郵局、證券公司 ；農(nóng)貿(mào)市場、大型蔬菜批發(fā)市場、超市； 書店 影院等金融、消費、休閑、就餐場所幾乎沒有。四、項目SWOT分析（一） 本案區(qū)位的優(yōu)勢▼外部優(yōu)勢 ▼第一大部分：來自于市場的優(yōu)勢①鑫源兄弟集團的實力的社會影響的正面性。圣景苑小區(qū)所在地并無基深、雄厚得歷史、文化背景。 項目規(guī)模：。鑫源（二）本項目周邊環(huán)境調(diào)查本案遠方景觀較好，沒有都市的喧囂只有四季的莊稼和樹木. 但是，本案近景不佳，周圍是待拆改的破舊平房，為數(shù)不多的老樓也年久失修； （三）本案交通條件調(diào)查細看，本案交通環(huán)境還有欠缺之處。圣景苑位于圣惠路西側(cè)，我部門在市場調(diào)查過程中，將其所輻射到的范圍界定在運城市區(qū)之內(nèi)。項目緊鄰運風高速路，由于項目的本身的地理位置和項目周圍的商業(yè)開發(fā)程度及商業(yè)氛圍，我們暫定鑫源本案即是利用鑫源策劃部的專業(yè)眼光及手段，通過對運城市圣惠路明珠小區(qū)為中心點的區(qū)域周邊環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析。不少發(fā)展商具有雄厚的實力進行房地產(chǎn)的規(guī)模開發(fā)，但卻不能全面把握項目運作的各個環(huán)節(jié)。圣景苑項目的概況二、項目所在區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷（一）項目所在地的歷史狀況及規(guī)劃前景（二）項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀及價格走勢（三）項目所在地住宅客戶的構(gòu)成及購買心態(tài)分析三、本項目的可行性研究四、項目土地SWOT分析（一） 本案區(qū)位的優(yōu)勢（二） 本案區(qū)位的劣勢（三） 本案區(qū)位的機會點（四） 本案區(qū)位的威脅及困難點(五) 本案市場定位(六) 本案價值分析第三部分：項目規(guī)劃設計營銷一、 建筑風格定位、色彩計劃二、 主力戶型選擇三、 環(huán)藝設計定位四、 交通組織定位五、 智能化物業(yè)管理和小區(qū)配套非常重要第四部分：項目形象營銷一、項目視覺識別系統(tǒng)核心部分（一） 名稱（二） 標志（三） 標準色（四） 標準字體二、延展及運用部分（一） 營銷接待中心包裝設計（二） 工地環(huán)境包裝設計（三） 公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設計第五部分：項目推廣策劃一、 項目主要賣點設計二、 物業(yè)強勢、弱勢分析及對策三、 目標客戶群定位分析四、 價格定位及策略五、 入市時機規(guī)劃六、 廣告策略七、 媒介策略八、 推廣費用預算九、 營銷推廣效果的監(jiān)控、評估及修訂第六部分：項目服務營銷一、 前期資料準備及銷售培訓二、 銷售組織及日常管理三、 先期導入物業(yè)管理項 目 背 景 鑫源鑫源【明珠小區(qū) 二期項目】項目地點：圣惠路中段開發(fā)企業(yè)：運城市通宇集團開發(fā)有限公司建筑面積： 3萬零平方米建筑結(jié)構(gòu)：主體6層建筑，臨街樓盤不帶底商設計戶數(shù)：11幢樓 約戶特色配套：主入口西側(cè)的住宅樓帶底商。求醫(yī)就近可去同德醫(yī)院和在建中的華康醫(yī)院等。圣景苑項目的概況 項目名稱：鑫源圣景苑的地理位置的偏僻和項目周邊的商業(yè)氛圍和市政工程配套的不完善。（三） 項目所在地住宅客戶的構(gòu)成及購買心態(tài)分析 區(qū)域客戶職業(yè)預估目標客戶范圍公務員團購教師企業(yè)白領其它合計其它省建一公司公司內(nèi)部訂購其它學院普校其它百分比%100%區(qū)域范圍預估區(qū) 域鹽湖區(qū)其它 外地人合計 百分比100%客戶年齡預估年 齡2225263031353640415050以上合計百分比 100%總價反應預估價別（萬元）13萬元以下14181924253435萬元以上合計百分比 100%面積反應預估面積（平方米）75以下768990100100以上合計百分比 100%三、本項目的可行性研究為了深入細致地對該項目的市場可行性進行研究，我們重點訪問了一些有代表性的項目以及目標客戶組織和人士。第二大部分：來自于項目本身的優(yōu)勢◇ 學府門第：北大燕工分校（高院）、康杰二中、運城職業(yè)中學、圣惠幼兒園等。②經(jīng)過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，運城市民對于地理位置的選擇作為購房消費的首要選擇，經(jīng)過百份問卷調(diào)查，鑫源◇ 門前道路不寬，距圣惠路仍有一段距離，坐公交車出行不便。家庭構(gòu)成：已成家，家中已有子女。圣景苑應根據(jù)主力客戶群的定位（詳見第二部分第五項內(nèi)容）度身定造，以二房一廳一衛(wèi)85—95平方米左右為主力戶型。引進先進的物業(yè)管理思想和管理體制，是建立品牌效應的有效途徑。以下內(nèi)容詳見設計彩稿：（一） 名稱：鑫源● 展板及場地布置（詳見設計樣稿）展板編排為展銷會的重要部分。要求嚴格按照VI設計內(nèi)容制作完成，綠化工程由工程部按工程進度按時完成。本案在物業(yè)智能化管理上，應增設寬帶網(wǎng)、可視樓宇對講門以及節(jié)能型建材，滿足現(xiàn)代化住宅對安全防范、停車、消費、高速上網(wǎng)的需求。圣景苑小區(qū)低層樓宇售價每平方米價格應為 元。根據(jù)項目工程進度和營銷階段的劃分和廣告目標對象所處的區(qū)域，廣告活動運用漸進式策略，即鑫源七、 媒介策略（一）根據(jù)鑫源因此，營銷中心的各方面資料和裝備，從所見、所聽全方位讓買家了解信息。展板：售樓處懸掛資料，全面介紹公司及樓宇信息。（2）手段工地路牌：表明物業(yè)的名稱和位置，直接與工程形象相關聯(lián)。（2）內(nèi)容D、 鑫源圣景苑團購銷售理念和公司熱銷進度，制造財經(jīng)話題，切入財經(jīng)新聞系列。八、 推廣費用預算鑫源二、銷售組織及日常管理銷售管理體制是對銷售人員和銷售環(huán)節(jié)的管理和監(jiān)控，通過管理制度來要求銷售人員的工作內(nèi)容，提高銷售環(huán)節(jié)的效率。有針對地介紹樓盤情況，突出其特色和公司優(yōu)勢，增加購房者信心，耐心認真解答客戶的詢問。策 劃 部2004年9月11日3