【正文】 必須統(tǒng)一宣傳口徑，制訂講解流程和銷(xiāo)售人員工作管理手冊(cè)（要求每人有一冊(cè)銷(xiāo)控表，必須做到日清日結(jié)。圣景苑經(jīng)營(yíng)推廣費(fèi)用中純廣告費(fèi)用預(yù)計(jì)約占總銷(xiāo)售額的2%。圣景苑標(biāo)志E、 鑫源禮品：費(fèi)用低、美觀、實(shí)用，用于傳遞信息，能夠制造熱點(diǎn)。圣景苑的經(jīng)營(yíng)推廣方案，將廣告具體內(nèi)容落實(shí)分為五個(gè)階段：△ 第一個(gè)階段：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)及試銷(xiāo)期時(shí)間：2004年9月底～2004年10月△ 第二階段：入市期時(shí)間：2004年11月～12月中旬目標(biāo)：全方位廣告宣傳，配合主題活動(dòng)，推廣樓盤(pán)。C、 鑫源建議本案建工地圍檔，并布置宣傳立體畫(huà)。圣景苑小區(qū)（二） 標(biāo)志：（項(xiàng)目的LOGO）（三） 標(biāo)準(zhǔn)色（四） 標(biāo)準(zhǔn)字體二、 延展及運(yùn)用部分 除了項(xiàng)目的劣勢(shì)，我們前面已經(jīng)提出建設(shè)性的建議，以下重要針對(duì)鑫源但是，本案單體戶(hù)型已經(jīng)不能變更，只能在細(xì)節(jié)上下功夫。（三） 本案區(qū)位的機(jī)會(huì)點(diǎn)◇ 本案最有力的支撐點(diǎn)是明珠小區(qū)二期進(jìn)入熱銷(xiāo)期?！? 佛教圣地：無(wú)◇ 購(gòu)物天堂：無(wú) 食品消費(fèi)——無(wú)；衣物消費(fèi)——無(wú)；休閑品消費(fèi)——無(wú)；日用品消費(fèi)——無(wú)。說(shuō)其是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠是因?yàn)轫?xiàng)目毗鄰明珠小區(qū)和西碧園小區(qū)，形成中、小型戶(hù)型的消費(fèi)區(qū)域（即：運(yùn)城市中低檔住宅消費(fèi)的集中區(qū)域）。但是，盡管鑫源圣景苑目前的市場(chǎng)定位基于此上等原因。如果只靠發(fā)展商自己摸索項(xiàng)目操作方法，往往費(fèi)時(shí)耗力，周期太長(zhǎng)，機(jī)會(huì)成本很大，專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略的導(dǎo)入已成為大勢(shì)所趨。該項(xiàng)目用地的初始狀態(tài)是一片30多畝的舊廠(chǎng)房地?，F(xiàn)地上物已平，原屬?gòu)S房地，基本符合七通一平標(biāo)準(zhǔn)。圣景苑位于城西由圣惠路、路和路，三面環(huán)路，一面為規(guī)劃路，距市中心河?xùn)|廣場(chǎng)僅里路程（車(chē)程分鐘）。市場(chǎng)需求是可以用膽識(shí)和策劃創(chuàng)造的。③從明珠小區(qū)的一期和二期的開(kāi)發(fā)河銷(xiāo)售情況來(lái)看，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期和銷(xiāo)售周期可能會(huì)較長(zhǎng)。置業(yè)情況：多為一次置業(yè)，原有房屋多為平房或舊樓房，早已不能滿(mǎn)足現(xiàn)代生活的需要。而好的物業(yè)管理傳播面是1：3?！? 透視圖及項(xiàng)目模型（即：沙盤(pán)）模型與透視圖能增加買(mǎi)家對(duì)本項(xiàng)目的立體縱觀認(rèn)識(shí)，令買(mǎi)家置身其中，領(lǐng)略各樓層的朝向和景物，清楚明了選購(gòu)單位所在位置，給人真實(shí)的感覺(jué)，令買(mǎi)家倍增信心。讓購(gòu)房者感到自己買(mǎi)的房子物超所值，進(jìn)而為我們義務(wù)宣傳到親戚、朋友、鄰居、同事，口碑宣傳的成效力度很大。項(xiàng)目入市的品牌形象、自身品質(zhì)、小區(qū)文化宣傳尤為重要。建議：對(duì)現(xiàn)銷(xiāo)售人員進(jìn)行促銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。工地氣氛：利用彩旗、氣球等宣傳物品，吸引人們的注意力，營(yíng)造人氣旺、整潔、有序的施工現(xiàn)場(chǎng)。（四）媒介組合策略根據(jù)目標(biāo)受眾所處區(qū)域，試銷(xiāo)階段宣傳推廣重點(diǎn)放在天沽公寓所在區(qū)域范圍的河北區(qū)界內(nèi)向外推進(jìn)，進(jìn)入銷(xiāo)售中期即在天津市市區(qū)范圍內(nèi)宣傳。（二）銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的管理和監(jiān)控銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的接待銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)當(dāng)資料齊全、模型整潔、圖片突出、光線(xiàn)明亮。策 劃 部2004年9月11日38 / 38。二、銷(xiāo)售組織及日常管理銷(xiāo)售管理體制是對(duì)銷(xiāo)售人員和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的管理和監(jiān)控，通過(guò)管理制度來(lái)要求銷(xiāo)售人員的工作內(nèi)容，提高銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的效率。圣景苑團(tuán)購(gòu)銷(xiāo)售理念和公司熱銷(xiāo)進(jìn)度，制造財(cái)經(jīng)話(huà)題，切入財(cái)經(jīng)新聞系列。（2）手段工地路牌：表明物業(yè)的名稱(chēng)和位置，直接與工程形象相關(guān)聯(lián)。因此，營(yíng)銷(xiāo)中心的各方面資料和裝備，從所見(jiàn)、所聽(tīng)全方位讓買(mǎi)家了解信息。根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度和營(yíng)銷(xiāo)階段的劃分和廣告目標(biāo)對(duì)象所處的區(qū)域，廣告活動(dòng)運(yùn)用漸進(jìn)式策略，即鑫源本案在物業(yè)智能化管理上，應(yīng)增設(shè)寬帶網(wǎng)、可視樓宇對(duì)講門(mén)以及節(jié)能型建材，滿(mǎn)足現(xiàn)代化住宅對(duì)安全防范、停車(chē)、消費(fèi)、高速上網(wǎng)的需求?！? 展板及場(chǎng)地布置（詳見(jiàn)設(shè)計(jì)樣稿）展板編排為展銷(xiāo)會(huì)的重要部分。引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理思想和管理體制，是建立品牌效應(yīng)的有效途徑。家庭構(gòu)成：已成家，家中已有子女。②經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，運(yùn)城市民對(duì)于地理位置的選擇作為購(gòu)房消費(fèi)的首要選擇，經(jīng)過(guò)百份問(wèn)卷調(diào)查，鑫源（三） 項(xiàng)目所在地住宅客戶(hù)的構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)心態(tài)分析 區(qū)域客戶(hù)職業(yè)預(yù)估目標(biāo)客戶(hù)范圍公務(wù)員團(tuán)購(gòu)教師企業(yè)白領(lǐng)其它合計(jì)其它省建一公司公司內(nèi)部訂購(gòu)其它學(xué)院普校其它百分比%100%區(qū)域范圍預(yù)估區(qū) 域鹽湖區(qū)其它 外地人合計(jì) 百分比100%客戶(hù)年齡預(yù)估年 齡2225263031353640415050以上合計(jì)百分比 100%總價(jià)反應(yīng)預(yù)估價(jià)別（萬(wàn)元）13萬(wàn)元以下14181924253435萬(wàn)元以上合計(jì)百分比 100%面積反應(yīng)預(yù)估面積（平方米）75以下768990100100以上合計(jì)百分比 100%三、本項(xiàng)目的可行性研究為了深入細(xì)致地對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)可行性進(jìn)行研究，我們重點(diǎn)訪(fǎng)問(wèn)了一些有代表性的項(xiàng)目以及目標(biāo)客戶(hù)組織和人士。圣景苑項(xiàng)目的概況 項(xiàng)目名稱(chēng)：鑫源【明珠小區(qū) 二期項(xiàng)目】項(xiàng)目地點(diǎn)：圣惠路中段開(kāi)發(fā)企業(yè)：運(yùn)城市通宇集團(tuán)開(kāi)發(fā)有限公司建筑面積： 3萬(wàn)零平方米建筑結(jié)構(gòu)：主體6層建筑，臨街樓盤(pán)不帶底商設(shè)計(jì)戶(hù)數(shù)：11幢樓 約戶(hù)特色配套：主入口西側(cè)的住宅樓帶底商。圣景苑項(xiàng)目的概況二、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷（一）項(xiàng)目所在地的歷史狀況及規(guī)劃前景（二）項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀及價(jià)格走勢(shì)（三）項(xiàng)目所在地住宅客戶(hù)的構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)心態(tài)分析三、本項(xiàng)目的可行性研究四、項(xiàng)目土地SWOT分析（一） 本案區(qū)位的優(yōu)勢(shì)（二） 本案區(qū)位的劣勢(shì)（三） 本案區(qū)位的機(jī)會(huì)點(diǎn)（四） 本案區(qū)位的威脅及困難點(diǎn)(五) 本案市場(chǎng)定位(六) 本案價(jià)值分析第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)一、 建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃二、 主力戶(hù)型選擇三、 環(huán)藝設(shè)計(jì)定位四、 交通組織定位五、 智能化物業(yè)管理和小區(qū)配套非常重要第四部分：項(xiàng)目形象營(yíng)銷(xiāo)一、項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)核心部分（一） 名稱(chēng)（二） 標(biāo)志（三） 標(biāo)準(zhǔn)色（四） 標(biāo)準(zhǔn)字體二、延展及運(yùn)用部分（一） 營(yíng)銷(xiāo)接待中心包裝設(shè)計(jì)（二） 工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)（三） 公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)第五部分：項(xiàng)目推廣策劃一、 項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)設(shè)計(jì)二、 物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析及對(duì)策三、 目標(biāo)客戶(hù)群定位分析四、 價(jià)格定位及策略五、 入市時(shí)機(jī)規(guī)劃六、 廣告策略七、 媒介策略八、 推廣費(fèi)用預(yù)算九、 營(yíng)銷(xiāo)推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估及修訂第六部分：項(xiàng)目服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)一、 前期資料準(zhǔn)備及銷(xiāo)售培訓(xùn)二、 銷(xiāo)售組織及日常管理三、 先期導(dǎo)入物業(yè)管理項(xiàng) 目 背 景 鑫源本案即是利用鑫源策劃部的專(zhuān)業(yè)眼光及手段，通過(guò)對(duì)運(yùn)城市圣惠路明珠小區(qū)為中心點(diǎn)的區(qū)域周邊環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析。圣景苑位于圣惠路西側(cè)，我部