鑫源圣景苑小區(qū)前期全程策劃方案-文庫吧
2025-04-30 03:29 本頁面
【正文】 路，道路狹窄，門前沒有公交車?？空荆璨叫兄潦セ萋沸^(qū)雖三面環(huán)路，但均不是主干道； （8路公交車往返于此） （四）周邊市政配套設(shè)施調(diào)查本案周邊市政配套大環(huán)境的未完善、齊全。小區(qū)周邊還沒有理想的購物廣場和生活日常消費區(qū)、蔬菜批發(fā)市場、超市。學(xué)校：康杰二中、運城職業(yè)中學(xué)；幼兒園：圣惠幼兒園等。求醫(yī)就近可去同德醫(yī)院和在建中的華康醫(yī)院等。但是，盡管鑫源圣景苑周邊設(shè)施非常完善，本案小環(huán)境的市政設(shè)施較差，附近沒有一家超市。鑫源圣景苑四周多為破舊的民宅，環(huán)境很差，斜對面就有一個警犬基地和化工廠，視覺污染、尾氣污染十分嚴(yán)重。（五）周邊人文環(huán)境調(diào)查眾所周知，城西在我市的市區(qū)發(fā)展印象中一直位居末位，地處運城市區(qū)和鄉(xiāng)村交接地，長期以來受到區(qū)域文化影響，此地居民生活水平相對市區(qū)整體較落后、家庭收入普遍不高、文化素質(zhì)低、消費觀念不成熟，所以，鑫源圣景苑沒有很好的人文環(huán)境的基礎(chǔ)支持。第二部分：項目的投資分析一、 鑫源圣景苑項目的概況 項目名稱：鑫源圣景苑小區(qū) 開發(fā)企業(yè)：鑫源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目地點：鑫源圣景苑位于城西由圣惠路、路和路，三面環(huán)路，一面為規(guī)劃路，距市中心河?xùn)|廣場僅里路程（車程分鐘）。 項目規(guī)模：。 規(guī)劃特征：主體磚砼結(jié)構(gòu)、6層建筑，位臨路一側(cè)建有一層底商，戶型設(shè)計，主力戶型為：多平方米。二、項目所在區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷（一） 項目所在地的歷史狀況及規(guī)劃前景◤ 項目所在地 ◢ 鑫源圣景苑所在地域可大體歸納為百姓安居住宅和經(jīng)濟實惠兩大門類。說其是百姓安居是因為鑫源圣景苑的地理位置的偏僻和項目周邊的商業(yè)氛圍和市政工程配套的不完善。說其是經(jīng)濟實惠是因為項目毗鄰明珠小區(qū)和西碧園小區(qū)，形成中、小型戶型的消費區(qū)域（即：運城市中低檔住宅消費的集中區(qū)域）。其次是因為鑫源圣景苑小區(qū)所在地并無基深、雄厚得歷史、文化背景。◤ 區(qū)域房產(chǎn)建設(shè)展望 ◢預(yù)計項目周圍短時間內(nèi)將不會推出較往年檔次高、規(guī)劃面積大的樓盤，明年的市場競爭就不會加強；價格仍然是大部分樓盤占領(lǐng)市場的突破口；明珠小區(qū)二期新建樓盤注重社區(qū)環(huán)境的營造，大多數(shù)以綠地面積大、綠化率高為賣點，其次，消費者因購房訪問樓盤次數(shù)的增多，加之報紙不斷對購房的相關(guān)政策和購房技巧的報道，他們的地產(chǎn)知識和購房經(jīng)驗已經(jīng)成熟，對價格、環(huán)境、交通、景觀、朝向、戶型、升值等多方面因素考慮更加慎重。（二） 項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀及價格走勢區(qū)域內(nèi)所調(diào)項目的銷售情況及標(biāo)售價統(tǒng)計表序號項目名稱規(guī)模萬㎡綠化率(%)建筑結(jié)構(gòu)樓體(幢)起售價元/㎡均價元/㎡銷售率(%)1磚混/框架2磚混/框架3磚混/框架4磚混/框架5磚混/框架6磚混/框架7磚混/框架8磚混/框架9磚混/框架10磚混/框架11磚混/框架12磚混/框架鑫源圣景苑小區(qū)現(xiàn)處于內(nèi)部認(rèn)購期階段，如此的入市價格，如此的地理位置，超大戶型設(shè)計就預(yù)示著本案已經(jīng)失敗了50%。所以“知己知彼，才能百戰(zhàn)不殆”，我們在充分了解到競爭對手的優(yōu)、劣勢之后，還要更加明確自己的銷售目標(biāo)，根據(jù)自身的優(yōu)勢制定一系列符合市場規(guī)律的營銷方案，同時揚長避短，把握住市場的脈搏、抓住消費心理，使本案獲取更大利潤。（三） 項目所在地住宅客戶的構(gòu)成及購買心態(tài)分析 區(qū)域客戶職業(yè)預(yù)估目標(biāo)客戶范圍公務(wù)員團購教師企業(yè)白領(lǐng)其它合計其它省建一公司公司內(nèi)部訂購其它學(xué)院普校其它百分比%100%區(qū)域范圍預(yù)估區(qū) 域鹽湖區(qū)其它 外地人合計 百分比100%客戶年齡預(yù)估年 齡2225263031353640415050以上合計百分比 100%總價反應(yīng)預(yù)估價別（萬元）13萬元以下14181924253435萬元以上合計百分比 100%面積反應(yīng)預(yù)估面積（平方米）75以下768990100100以上合計百分比 100%三、本項目的可行性研究為了深入細致地對該項目的市場可行性進行研究，我們重點訪問了一些有代表性的項目以及目標(biāo)客戶組織和人士。在調(diào)研過程中，重點調(diào)研了成功項目和同質(zhì)項目的經(jīng)驗，通過調(diào)研得出結(jié)論：只要項目“環(huán)境靚、配套全、智能化、有特色、有價格優(yōu)勢”，市場銷售就會很好。市場需求是可以用膽識和策劃創(chuàng)造的。四、項目SWOT分析（一） 本案區(qū)位的優(yōu)勢▼外部優(yōu)勢 ▼第一大部分：來自于市場的優(yōu)勢①鑫源兄弟集團的實力的社會影響的正面性。②鑫源圣景苑小區(qū)的小戶型設(shè)計為購房消費在12萬元左右的中低檔消費者提供了購房契機.③隨著總公司規(guī)模和實力的不斷壯大，公司的員工越來越多，根據(jù)公司的人員現(xiàn)狀來看，公司職員的年輕化，已經(jīng)成為現(xiàn)狀和趨勢，那么年輕員工的住房問題的解決，也成為公司的圣景苑小區(qū)的前期進行公司內(nèi)部定購奠定了龐大的消費群體。④從明珠小區(qū)一期的開發(fā)現(xiàn)狀來看，雖然開發(fā)周期歷時較長，但是隨著城市貧富的兩極分化，明珠小區(qū)周圍已經(jīng)逐步發(fā)展成為運城市住房中、低檔消費的聚集區(qū)域。⑤明珠小區(qū)的二期開發(fā)和圣景苑小區(qū)的開發(fā)加快了項目周圍的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和開發(fā)力度，從而形成更大的區(qū)域市場影響力奠定了基礎(chǔ)。第二大部分：來自于項目本身的優(yōu)勢◇ 學(xué)府門第：北大燕工分校（高院）、康杰二中、運城職業(yè)中學(xué)、圣惠幼兒園等?！? 佛教圣地：無◇ 購物天堂：無 食品消費——無；衣物消費——無；休閑品消費——無；日用品消費——無?！? 求醫(yī)問藥方便：甲級醫(yī)院—— 在建中的華康醫(yī)院中型醫(yī)院—— 同德醫(yī)院小型醫(yī)院—— 無藥 店——無◇ 交通發(fā)達： 市內(nèi)四、八路公交車往返于此?！? 景觀公園：西花園◇ 生活便利：無銀行、郵局、證券公司 ；農(nóng)貿(mào)市場、大型蔬菜批發(fā)市場、超市； 書店 影院等金融、消費、休閑、就餐場所幾乎沒有。▲ 內(nèi)在優(yōu)勢 ▼◇ 小區(qū)自帶底商，可定項吸納諸如美容美發(fā)、快餐店、網(wǎng)吧、服裝行等商店服務(wù)于的業(yè)主。◇ 戶型不等，滿足了對住房面積需求不同的不同層次的消費者?！? 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計，錯落有秩，新穎獨特。（二） 本案區(qū)位的劣勢▼外部劣勢 ▼第一大部分：來自于
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