皇家御景豪宅全程策劃報(bào)告 (2)-文庫吧
2025-03-30 04:43 本頁面
【正文】 個(gè)政府機(jī)構(gòu)的縮影，足不出戶就可處理完一切。直到今天，只要是現(xiàn)在還保留有世襲制傳統(tǒng)的歐洲國家，擁有豪宅的大部分還是有王室血統(tǒng)的高官世爵，豪宅因此象征著一種高貴的社會(huì)地位。臺灣的豪宅主要集中在陽明山上及信義計(jì)劃區(qū)。陽明山由于背山環(huán)境比較幽靜，氣候較溫和，獨(dú)特的自然景觀再加上官邸云集使這里逐漸形成了豪宅的聚集區(qū)。臺北信義計(jì)劃區(qū)是第一個(gè)整體都市設(shè)計(jì)規(guī)劃的特區(qū)，嚴(yán)格的容積率管制，整體的都市景觀設(shè)計(jì)，企業(yè)總部及五星級酒店林立，作為臺北最國際化的特區(qū)，信義計(jì)劃區(qū)自然成為豪宅的聚集地及身份地位的最佳表征。中國傳統(tǒng)豪宅產(chǎn)品的存在區(qū)域是基于特定居住的人群，區(qū)域分布別具一格：行政中心――權(quán)力中心所在地，與工作地較近，形成權(quán)貴聚居區(qū)，同時(shí)便于互相之間的交流；旅游勝地――通常在旅游勝地圈地造房，興建行宮或住所，作為峊度假休閑使用；商業(yè)中心――商賈通常選擇距生意場所較近的區(qū)域購置住宅，同樣形成商賈聚居區(qū)。這種區(qū)域性的分布往往形成城市的“東富西貴、南貧北賤”（北京）“租界別墅高尚區(qū)（上海）”等特色。上海的“經(jīng)典洋房”是上海開埠歷史、中西臺璧外灘生活方式的真實(shí)寫照，作為上?！昂Ｅ晌幕钡目s影，這些經(jīng)典建筑顯得彌足珍貴，其中以興國賓館別墅群、丁香花園、馬勒別墅為代表的十大經(jīng)典最為珍貴。盡管受到歷史原因以及法律政策方面的限制，上?！敖?jīng)典洋房”在市場上的交易受到了一定程度的制約，但這些并不妨礙上?！敖?jīng)典洋房”成為市場上極力追捧的對象。當(dāng)然，我們要再次重申的是，策劃報(bào)告中所使用的“豪宅”，是相對意義上的豪宅：亦即某個(gè)區(qū)域內(nèi)相對其他樓盤而言比較高檔的住宅。國內(nèi)頂級豪宅項(xiàng)目名稱地理位置價(jià)格主力戶型特 色紫園8 號別墅上海1 . 3 億元／套9388㎡目前上海最貴的別墅，位于舍山紫園東北部的，個(gè)公立小島，由花崗巖塑就外墻，除了那些常規(guī)的幼遭施，別墅還建有反頂泳池、室外浴池、保齡球道、酒窖、室外茶亭、雪茄房、桌球室、私家碼頭等．玫瑰園258 號別墅北京3750 萬元／套1300㎡容納20 人的地下室客廳和多功能室，一樓設(shè)客廳、書房、早餐室、正餐室、室內(nèi)藏書庫，二層設(shè)主臥及次臥，三樓設(shè)主人套房，別墅內(nèi)有私家電梯．錦繡香江超級莊園廣州5000萬元／套2000㎡超級莊園中的私家花園，占地面積將達(dá)近萬平方札翡翠湖重慶3000 萬元／套1200㎡建于湖中央占地3000 平方米島嶼上的獨(dú)立別弘設(shè)網(wǎng)球場、游泳池、私人碼頭?；始矣癙art2 HUANGJIAYUJING 一、為什么定位于豪宅，市場空白尋找平衡性創(chuàng)新差異化唯一性尊貴極品豪宅市場能量的釋放目標(biāo)客戶需求與地塊特征對接“基因重組”式創(chuàng)新，產(chǎn)生質(zhì)變效應(yīng)實(shí)現(xiàn)同類產(chǎn)品的差異化營造唯一產(chǎn)品，迅速提升價(jià)值打造豪宅終極產(chǎn)品本項(xiàng)目位于WH市最繁華商住區(qū)的中心位置，正處西北湖畔，占地面積僅為10畝，規(guī)劃面積為8畝。從環(huán)境資源來看，幾大主體公園――西北湖廣場、噴泉公園、中山公園均近在咫尺；從生活氛圍來看，政府機(jī)關(guān)、證券機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行、協(xié)和醫(yī)院一應(yīng)俱全，賓館、休鬧中心、茶樓酒肆周邊林立；從區(qū)域來看，J 日地區(qū)是項(xiàng)目所在城市中為數(shù)不多的高檔樓盤集中地，旺盛的人氣、成熟的商業(yè)氛圍、完備的沛育休鬧設(shè)施更造就了J 日地區(qū)在W 日市的“地王”地位?！ ∵@幾個(gè)方面與豪宅都搭上了一點(diǎn)邊，考慮到開發(fā)商的投資回報(bào)率，在項(xiàng)目體量有限的情況下，發(fā)展豪宅是具備一定優(yōu)勢的。下面，我們就針對項(xiàng)目SWOT 進(jìn)行分析：1 、優(yōu)勢分析 ※項(xiàng)目地塊處于JH市區(qū)繁華商住區(qū)，周邊配套齊全，交通方便，人氣旺，氛圍好，是高檔住宅開發(fā)的理想用地； ※地塊比較方正，有利于規(guī)劃設(shè)計(jì)；※地塊周邊自然景觀資源絕佳，臨近西北湖，與風(fēng)光秀麗的西北湖廣場可隔湖眺望，擁有自然“賣點(diǎn)；※開發(fā)商“一步到位”、“要做就做最好”的高起點(diǎn)開發(fā)戰(zhàn)略，將有利于本項(xiàng)目成為一枝獨(dú)秀的領(lǐng)跑者；※項(xiàng)目體量比較小，容易被市場所消化。2 、劣勢分析※地塊面積較小，僅有8畝規(guī)劃用地，發(fā)揮空間受到限制；※項(xiàng)目規(guī)模較小，只能靠項(xiàng)目本身的優(yōu)勢形成品牌效益；※開發(fā)商首次涉入高檔豪宅開發(fā)，經(jīng)驗(yàn)有限，尚無企業(yè)品牌效應(yīng)。3 、機(jī)會(huì)分析WH市高檔住宅市場前景看好，并初露端倪，潛在市場需求是市案成功的一大良機(jī)升值空間大。由于受“寸土寸金”的制約，中心地段的土地資源更加珍貴，目前JH板塊已成投資熱點(diǎn)，升值空間巨大。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)高檔樓盤少，精品樓盤少，個(gè)性化豪宅少，預(yù)留了本案的競爭空間；區(qū)域住宅面積分布100㎡以下占4%， 180㎡以上占4%， 100㎡－119㎡占35%，160㎡－179㎡占10%， 120㎡－139㎡占42%， 140㎡－159㎡占5%從上圖中可以看出，JH 區(qū)域目前供應(yīng)量最多的是100 一140 平方米之間的戶型，超過180 平方米的市區(qū)豪宅處于本白區(qū)4 、威脅分析項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn)；高檔樓盤，特別是頂級豪華住宅，投資大、產(chǎn)品素質(zhì)要求高、創(chuàng)新性強(qiáng)，伴隨的風(fēng)險(xiǎn)更大，對開發(fā)商是一大考驗(yàn)； 競爭對手威脅：目前JH片區(qū)的主要競爭對手是世紀(jì)華庭等豪宅，該項(xiàng)目在2001 年已引爆樓市，并形成市場累積效應(yīng)，市案面臨著超越前者，搶奪市場的挑戰(zhàn)； 市場俏售風(fēng)險(xiǎn)：豪宅的火爆僅是個(gè)案，高檔住宅銷售遠(yuǎn)不如目前價(jià)格適中的多層；存量房威脅：WH市空置房中，高層住宅約占三成左右。競爭對手一：項(xiàng)目名稱世紀(jì)華庭項(xiàng)目定位高檔住宅物業(yè)管理中海物業(yè)管理有限公司目標(biāo)客戶企業(yè)白領(lǐng)階層、企業(yè)主管理費(fèi) 元／㎡／月周邊配套金融機(jī)構(gòu)、生活配套俱全占地面積10余畝容積率綠化率53%實(shí)用率82%建筑鳳格現(xiàn)代主義風(fēng)格園林鳳格頂層豪華空中花園規(guī)劃布局4 棟25 層單體波浪弧形聯(lián)體建筑社區(qū)配套MINI 高爾夫，假日廣場、咖啡廳、閱覽室、健身房售價(jià)最高5500元㎡最低3800元㎡均價(jià)4500元㎡主力戶型情況主力戶型建筑面積實(shí)用率售出率三室二廳二衛(wèi)158－180㎡82%99%四室二廳三衛(wèi)200㎡左右物管內(nèi)容影像監(jiān)控、紅外線接頭，可視對講防盜系統(tǒng)主力賣點(diǎn)地段、配套、品質(zhì)高促銷手段4 月1 日一4 月24 日舉辦“世界杯之旅”活動(dòng)營銷主題西北湖畔、極品華宅 競爭對手二：項(xiàng)目名稱項(xiàng)目定位沁 園 春項(xiàng)目定位中 檔 住 宅目標(biāo)客戶追 求 品 質(zhì) 生 活 的 消 費(fèi) 群綠化率40%周邊配套中百倉儲，武商超市、銀行、醫(yī)院俱全建筑面積26 萬平方米占地面積1 1 . 3 公項(xiàng)建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)格園林風(fēng)格中 心 花 園， 周 邊 綠 化規(guī)劃布局圍 合 式 布 局社區(qū)配套酒 巴、 書 吧、 咖 啡 屋 等 一 應(yīng) 俱 全售 價(jià)最 高3300 元／M最 低2500 元／M ,均 價(jià)2900 元／M ,主力戶型情況主 力 戶 型建 筑 面 積
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