鑫源183圣景苑小區(qū)前期全程策劃方案-文庫吧
2025-01-06 12:21 本頁面
【正文】 期房6期房合 計 從上表來看，運城市區(qū)被調查的物業(yè)無論是高檔樓盤，還是中低檔樓盤大多數(shù)是期房，這還只限在被調項目的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，如果再加未被調查的項目，估計市場空置率將占商品住宅開發(fā)面積60 %， ，現(xiàn)僅處于設計、規(guī)劃階段，從市場現(xiàn)有的商品住宅空置量來看，本案已經(jīng)處在激烈的市場競爭之中,面臨著非常嚴酷的市場考驗。（二）商品房銷售個案分析根據(jù)鑫源圣景苑總體規(guī)劃、目前認購期商品房的售價，區(qū)域內可與本項目形成競爭的項目有：明珠小區(qū)二期項目、西碧園小區(qū)、公司正在籌建的項目?！久髦樾^(qū) 二期項目】項目地點：圣惠路中段開發(fā)企業(yè)：運城市通宇集團開發(fā)有限公司建筑面積： 3萬零平方米建筑結構：主體6層建筑，臨街樓盤不帶底商設計戶數(shù)：11幢樓 約戶特色配套：主入口西側的住宅樓帶底商。主要賣點：與眾不同的特色技術服務——六層送一個空中花園（送簡裝修，不裝及可入?。╀N售進度：25% 【西碧園小區(qū)】項目地點：紅旗西街712號 開發(fā)企業(yè)：運城市碧?；▓@房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑結構：主體6層建筑，臨街樓盤帶底商（框架結構）設計戶數(shù)： 6棟樓主要賣點： 運城市住宅最低價格（1020元/平米起價）銷售進度： 開始銷售半個月二、項目周邊環(huán)境分析（一） 本項目土地性質調查，規(guī)劃建設3萬零一百四十五點五四平方米住宅?，F(xiàn)地上物已平，原屬廠房地，基本符合七通一平標準。（二）本項目周邊環(huán)境調查本案遠方景觀較好，沒有都市的喧囂只有四季的莊稼和樹木. 但是，本案近景不佳，周圍是待拆改的破舊平房，為數(shù)不多的老樓也年久失修； （三）本案交通條件調查細看，本案交通環(huán)境還有欠缺之處。鑫源圣景苑入口位于路，道路狹窄，門前沒有公交車?？空?，需步行至圣惠路小區(qū)雖三面環(huán)路，但均不是主干道； （8路公交車往返于此） （四）周邊市政配套設施調查本案周邊市政配套大環(huán)境的未完善、齊全。小區(qū)周邊還沒有理想的購物廣場和生活日常消費區(qū)、蔬菜批發(fā)市場、超市。學校：康杰二中、運城職業(yè)中學；幼兒園：圣惠幼兒園等。求醫(yī)就近可去同德醫(yī)院和在建中的華康醫(yī)院等。但是，盡管鑫源圣景苑周邊設施非常完善，本案小環(huán)境的市政設施較差，附近沒有一家超市。鑫源圣景苑四周多為破舊的民宅，環(huán)境很差，斜對面就有一個警犬基地和化工廠，視覺污染、尾氣污染十分嚴重。（五）周邊人文環(huán)境調查眾所周知，城西在我市的市區(qū)發(fā)展印象中一直位居末位，地處運城市區(qū)和鄉(xiāng)村交接地，長期以來受到區(qū)域文化影響，此地居民生活水平相對市區(qū)整體較落后、家庭收入普遍不高、文化素質低、消費觀念不成熟，所以，鑫源圣景苑沒有很好的人文環(huán)境的基礎支持。第二部分：項目的投資分析一、 鑫源圣景苑項目的概況 項目名稱：鑫源圣景苑小區(qū) 開發(fā)企業(yè)：鑫源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目地點：鑫源圣景苑位于城西由圣惠路、路和路，三面環(huán)路，一面為規(guī)劃路，距市中心河東廣場僅里路程（車程分鐘）。 項目規(guī)模：。 規(guī)劃特征：主體磚砼結構、6層建筑，位臨路一側建有一層底商，戶型設計，主力戶型為：多平方米。二、項目所在區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷（一） 項目所在地的歷史狀況及規(guī)劃前景◤ 項目所在地 ◢ 鑫源圣景苑所在地域可大體歸納為百姓安居住宅和經(jīng)濟實惠兩大門類。說其是百姓安居是因為鑫源圣景苑的地理位置的偏僻和項目周邊的商業(yè)氛圍和市政工程配套的不完善。說其是經(jīng)濟實惠是因為項目毗鄰明珠小區(qū)和西碧園小區(qū)，形成中、小型戶型的消費區(qū)域（即：運城市中低檔住宅消費的集中區(qū)域）。其次是因為鑫源圣景苑小區(qū)所在地并無基深、雄厚得歷史、文化背景。◤ 區(qū)域房產(chǎn)建設展望 ◢預計項目周圍短時間內將不會推出較往年檔次高、規(guī)劃面積大的樓盤，明年的市場競爭就不會加強；價格仍然是大部分樓盤占領市場的突破口；明珠小區(qū)二期新建樓盤注重社區(qū)環(huán)境的營造，大多數(shù)以綠地面積大、綠化率高為賣點，其次，消費者因購房訪問樓盤次數(shù)的增多，加之報紙不斷對購房的相關政策和購房技巧的報道，他們的地產(chǎn)知識和購房經(jīng)驗已經(jīng)成熟，對價格、環(huán)境、交通、景觀、朝向、戶型、升值等多方面因素考慮更加慎重。（二） 項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀及價格走勢區(qū)域內所調項目的銷售情況及標售價統(tǒng)計表序號項目名稱規(guī)模萬㎡綠化率(%)建筑結構樓體(幢)起售價元/㎡均價元/㎡銷售率(%)1磚混/框架2磚混/框架3磚混/框架4磚混/框架5磚混/框架6磚混/框架7磚混/框架8磚混/框架9磚混/框架10磚混/框架11磚混/框架12磚混/框架鑫源圣景苑小區(qū)現(xiàn)處于內部認購期階段，如此的入市價格，如此的地理位置，超大戶型設計就預示著本案已經(jīng)失敗了50%。所以“知己知彼，才能百戰(zhàn)不殆”，我們在充分了解到競爭對手的優(yōu)、劣勢之后，還要更加明確自己的銷售目標，根據(jù)自身的優(yōu)勢制定一系列符合市場規(guī)律的營銷方案，同時揚長避短，把握住市場的脈搏、抓住消費心理，使本案獲取更大利潤。（三） 項目所在地住宅客戶的構成及購買心態(tài)分析 區(qū)域客戶職業(yè)預估目標客戶范圍公務員團購教師企業(yè)白領其它合計其它省建一公司公司內部訂購其它學院普校其它百分比%100%區(qū)域范圍預估區(qū) 域鹽湖區(qū)其它 外地人合計 百分比100%客戶年齡預估年 齡2225263031353640415050以上合計百分比 100%總價反應預估價別（萬元）13萬元以下14181924253435萬元以上合計百分比 100%面積反應預估面積（平方米）75以下768990100100以上合計百分比 100%三、本項目的可行性研究為了深入細致地對該項目的市場可行性進行研究，我們重點訪問了一些有代表性的項目以及目標客戶組織和人士。在調研過程中，重點調研了成功項目和同質項目的經(jīng)驗，通過調研得出結論：只要項目“環(huán)境靚、配套全、智能化、有特色、有價格優(yōu)勢”，市場銷售就會很好。市場需求是可以用膽識和策劃創(chuàng)造的。四、項目SWOT分析（一） 本案區(qū)位的優(yōu)勢▼外部優(yōu)勢 ▼第一大部分：來自于市場的優(yōu)勢①鑫源兄弟集團的實力的社會影響的正面性。②鑫源圣景苑小區(qū)的小戶型設計為購房消費在12萬元左右的中低檔消費者提供了購房契機.③隨著總公司規(guī)模和實力
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