【正文】 期房6期房合 計(jì) 從上表來(lái)看，運(yùn)城市區(qū)被調(diào)查的物業(yè)無(wú)論是高檔樓盤(pán)，還是中低檔樓盤(pán)大多數(shù)是期房，這還只限在被調(diào)項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，如果再加未被調(diào)查的項(xiàng)目，估計(jì)市場(chǎng)空置率將占商品住宅開(kāi)發(fā)面積60 %， ，現(xiàn)僅處于設(shè)計(jì)、規(guī)劃階段，從市場(chǎng)現(xiàn)有的商品住宅空置量來(lái)看，本案已經(jīng)處在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中,面臨著非常嚴(yán)酷的市場(chǎng)考驗(yàn)。（二）商品房銷(xiāo)售個(gè)案分析根據(jù)鑫源圣景苑總體規(guī)劃、目前認(rèn)購(gòu)期商品房的售價(jià)，區(qū)域內(nèi)可與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目有：明珠小區(qū)二期項(xiàng)目、西碧園小區(qū)、公司正在籌建的項(xiàng)目?！久髦樾^(qū) 二期項(xiàng)目】項(xiàng)目地點(diǎn)：圣惠路中段開(kāi)發(fā)企業(yè)：運(yùn)城市通宇集團(tuán)開(kāi)發(fā)有限公司建筑面積： 3萬(wàn)零平方米建筑結(jié)構(gòu)：主體6層建筑，臨街樓盤(pán)不帶底商設(shè)計(jì)戶數(shù)：11幢樓 約戶特色配套：主入口西側(cè)的住宅樓帶底商。主要賣(mài)點(diǎn)：與眾不同的特色技術(shù)服務(wù)——六層送一個(gè)空中花園（送簡(jiǎn)裝修，不裝及可入?。╀N(xiāo)售進(jìn)度：25% 【西碧園小區(qū)】項(xiàng)目地點(diǎn)：紅旗西街712號(hào) 開(kāi)發(fā)企業(yè)：運(yùn)城市碧?；▓@房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建筑結(jié)構(gòu)：主體6層建筑，臨街樓盤(pán)帶底商（框架結(jié)構(gòu)）設(shè)計(jì)戶數(shù)： 6棟樓主要賣(mài)點(diǎn)： 運(yùn)城市住宅最低價(jià)格（1020元/平米起價(jià)）銷(xiāo)售進(jìn)度： 開(kāi)始銷(xiāo)售半個(gè)月二、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析（一） 本項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查，規(guī)劃建設(shè)3萬(wàn)零一百四十五點(diǎn)五四平方米住宅?，F(xiàn)地上物已平，原屬?gòu)S房地，基本符合七通一平標(biāo)準(zhǔn)。（二）本項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查本案遠(yuǎn)方景觀較好，沒(méi)有都市的喧囂只有四季的莊稼和樹(shù)木. 但是，本案近景不佳，周?chē)谴鸶牡钠婆f平房，為數(shù)不多的老樓也年久失修； （三）本案交通條件調(diào)查細(xì)看，本案交通環(huán)境還有欠缺之處。鑫源圣景苑入口位于路，道路狹窄，門(mén)前沒(méi)有公交車(chē)?？空荆璨叫兄潦セ萋沸^(qū)雖三面環(huán)路，但均不是主干道； （8路公交車(chē)往返于此） （四）周邊市政配套設(shè)施調(diào)查本案周邊市政配套大環(huán)境的未完善、齊全。小區(qū)周邊還沒(méi)有理想的購(gòu)物廣場(chǎng)和生活日常消費(fèi)區(qū)、蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、超市。學(xué)校：康杰二中、運(yùn)城職業(yè)中學(xué)；幼兒園：圣惠幼兒園等。求醫(yī)就近可去同德醫(yī)院和在建中的華康醫(yī)院等。但是，盡管鑫源圣景苑周邊設(shè)施非常完善，本案小環(huán)境的市政設(shè)施較差，附近沒(méi)有一家超市。鑫源圣景苑四周多為破舊的民宅，環(huán)境很差，斜對(duì)面就有一個(gè)警犬基地和化工廠，視覺(jué)污染、尾氣污染十分嚴(yán)重。（五）周邊人文環(huán)境調(diào)查眾所周知，城西在我市的市區(qū)發(fā)展印象中一直位居末位，地處運(yùn)城市區(qū)和鄉(xiāng)村交接地，長(zhǎng)期以來(lái)受到區(qū)域文化影響，此地居民生活水平相對(duì)市區(qū)整體較落后、家庭收入普遍不高、文化素質(zhì)低、消費(fèi)觀念不成熟，所以，鑫源圣景苑沒(méi)有很好的人文環(huán)境的基礎(chǔ)支持。第二部分：項(xiàng)目的投資分析一、 鑫源圣景苑項(xiàng)目的概況 項(xiàng)目名稱(chēng)：鑫源圣景苑小區(qū) 開(kāi)發(fā)企業(yè)：鑫源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目地點(diǎn)：鑫源圣景苑位于城西由圣惠路、路和路，三面環(huán)路，一面為規(guī)劃路，距市中心河?xùn)|廣場(chǎng)僅里路程（車(chē)程分鐘）。 項(xiàng)目規(guī)模：。 規(guī)劃特征：主體磚砼結(jié)構(gòu)、6層建筑，位臨路一側(cè)建有一層底商，戶型設(shè)計(jì)，主力戶型為：多平方米。二、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷（一） 項(xiàng)目所在地的歷史狀況及規(guī)劃前景◤ 項(xiàng)目所在地 ◢ 鑫源圣景苑所在地域可大體歸納為百姓安居住宅和經(jīng)濟(jì)實(shí)惠兩大門(mén)類(lèi)。說(shuō)其是百姓安居是因?yàn)轹卧词ゾ霸返牡乩砦恢玫钠Ш晚?xiàng)目周邊的商業(yè)氛圍和市政工程配套的不完善。說(shuō)其是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠是因?yàn)轫?xiàng)目毗鄰明珠小區(qū)和西碧園小區(qū)，形成中、小型戶型的消費(fèi)區(qū)域（即：運(yùn)城市中低檔住宅消費(fèi)的集中區(qū)域）。其次是因?yàn)轹卧词ゾ霸沸^(qū)所在地并無(wú)基深、雄厚得歷史、文化背景。◤ 區(qū)域房產(chǎn)建設(shè)展望 ◢預(yù)計(jì)項(xiàng)目周?chē)虝r(shí)間內(nèi)將不會(huì)推出較往年檔次高、規(guī)劃面積大的樓盤(pán)，明年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)就不會(huì)加強(qiáng)；價(jià)格仍然是大部分樓盤(pán)占領(lǐng)市場(chǎng)的突破口；明珠小區(qū)二期新建樓盤(pán)注重社區(qū)環(huán)境的營(yíng)造，大多數(shù)以綠地面積大、綠化率高為賣(mài)點(diǎn)，其次，消費(fèi)者因購(gòu)房訪問(wèn)樓盤(pán)次數(shù)的增多，加之報(bào)紙不斷對(duì)購(gòu)房的相關(guān)政策和購(gòu)房技巧的報(bào)道，他們的地產(chǎn)知識(shí)和購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)成熟，對(duì)價(jià)格、環(huán)境、交通、景觀、朝向、戶型、升值等多方面因素考慮更加慎重。（二） 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀及價(jià)格走勢(shì)區(qū)域內(nèi)所調(diào)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況及標(biāo)售價(jià)統(tǒng)計(jì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模萬(wàn)㎡綠化率(%)建筑結(jié)構(gòu)樓體(幢)起售價(jià)元/㎡均價(jià)元/㎡銷(xiāo)售率(%)1磚混/框架2磚混/框架3磚混/框架4磚混/框架5磚混/框架6磚混/框架7磚混/框架8磚混/框架9磚混/框架10磚混/框架11磚混/框架12磚混/框架鑫源圣景苑小區(qū)現(xiàn)處于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期階段，如此的入市價(jià)格，如此的地理位置，超大戶型設(shè)計(jì)就預(yù)示著本案已經(jīng)失敗了50%。所以“知己知彼，才能百戰(zhàn)不殆”，我們?cè)诔浞至私獾礁?jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)、劣勢(shì)之后，還要更加明確自己的銷(xiāo)售目標(biāo)，根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)制定一系列符合市場(chǎng)規(guī)律的營(yíng)銷(xiāo)方案，同時(shí)揚(yáng)長(zhǎng)避短，把握住市場(chǎng)的脈搏、抓住消費(fèi)心理，使本案獲取更大利潤(rùn)。（三） 項(xiàng)目所在地住宅客戶的構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)心態(tài)分析 區(qū)域客戶職業(yè)預(yù)估目標(biāo)客戶范圍公務(wù)員團(tuán)購(gòu)教師企業(yè)白領(lǐng)其它合計(jì)其它省建一公司公司內(nèi)部訂購(gòu)其它學(xué)院普校其它百分比%100%區(qū)域范圍預(yù)估區(qū) 域鹽湖區(qū)其它 外地人合計(jì) 百分比100%客戶年齡預(yù)估年 齡2225263031353640415050以上合計(jì)百分比 100%總價(jià)反應(yīng)預(yù)估價(jià)別（萬(wàn)元）13萬(wàn)元以下14181924253435萬(wàn)元以上合計(jì)百分比 100%面積反應(yīng)預(yù)估面積（平方米）75以下768990100100以上合計(jì)百分比 100%三、本項(xiàng)目的可行性研究為了深入細(xì)致地對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)可行性進(jìn)行研究，我們重點(diǎn)訪問(wèn)了一些有代表性的項(xiàng)目以及目標(biāo)客戶組織和人士。在調(diào)研過(guò)程中，重點(diǎn)調(diào)研了成功項(xiàng)目和同質(zhì)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)調(diào)研得出結(jié)論：只要項(xiàng)目“環(huán)境靚、配套全、智能化、有特色、有價(jià)格優(yōu)勢(shì)”，市場(chǎng)銷(xiāo)售就會(huì)很好。市場(chǎng)需求是可以用膽識(shí)和策劃創(chuàng)造的。四、項(xiàng)目SWOT分析（一） 本案區(qū)位的優(yōu)勢(shì)▼外部?jī)?yōu)勢(shì) ▼第一大部分：來(lái)自于市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)①鑫源兄弟集團(tuán)的實(shí)力的社會(huì)影響的正面性。②鑫源圣景苑小區(qū)的小戶型設(shè)計(jì)為購(gòu)房消費(fèi)在12萬(wàn)元左右的中低檔消費(fèi)者提供了購(gòu)房契機(jī).③隨著總公司規(guī)模和實(shí)力