【正文】 查（三）本案交通條件調(diào)查（四）周邊市政配套設(shè)施調(diào)查（五）周邊人文環(huán)境調(diào)查第二部分：項目的投資分析一、鑫源而且根據(jù)項目本身所在地的運城市地理位置情況，項目所在地又被稱為“運城市的城市淹沒區(qū)”，這里居民的素質(zhì)普遍不高，周邊生活配套十分落后。圣景苑總體規(guī)劃、目前認購期商品房的售價，區(qū)域內(nèi)可與本項目形成競爭的項目有：明珠小區(qū)二期項目、西碧園小區(qū)、公司正在籌建的項目。學校：康杰二中、運城職業(yè)中學；幼兒園：圣惠幼兒園等。第二部分：項目的投資分析一、 鑫源說其是百姓安居是因為鑫源所以“知己知彼，才能百戰(zhàn)不殆”，我們在充分了解到競爭對手的優(yōu)、劣勢之后，還要更加明確自己的銷售目標，根據(jù)自身的優(yōu)勢制定一系列符合市場規(guī)律的營銷方案，同時揚長避短，把握住市場的脈搏、抓住消費心理，使本案獲取更大利潤。⑤明珠小區(qū)的二期開發(fā)和圣景苑小區(qū)的開發(fā)加快了項目周圍的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和開發(fā)力度，從而形成更大的區(qū)域市場影響力奠定了基礎(chǔ)。（二） 本案區(qū)位的劣勢▼外部劣勢 ▼第一大部分：來自于市場的劣勢①運城市房地產(chǎn)重點區(qū)域的向東偏移，使本項目的價格和升值潛力很難在短期內(nèi)有所提升?！?銷售力量的專業(yè)和經(jīng)驗的缺乏◇ 入市均價過高，高出同質(zhì)樓盤足足二百多元。（三） 目標客戶定位結(jié)合我們公司的專業(yè)經(jīng)驗，通過對運城市房地產(chǎn)市場調(diào)查、分析，和住房消費百份問卷調(diào)查歸納本項目的目標消費群主要有以下特征：地域分布：圣惠路周邊區(qū)域的住戶均為運城市中低消費群體的居住集中區(qū)年齡：以2540歲年齡段為主。第三部分：項目規(guī)劃設(shè)計營銷一、 建筑風格定位、色彩計劃（按照公司目前決定的建筑風格和色彩計劃執(zhí)行）二、 主力戶型選擇本項目所處地塊是一個非常傳統(tǒng)的城市郊區(qū)農(nóng)村生活居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)所調(diào)項目的主力戶型及總房款范圍統(tǒng)計表單位：㎡ 元/㎡序號項目名稱單元面積范圍主力戶型5080㎡配比80100㎡配比100㎡以上配比總房款范圍(萬元)主力房款(萬元)12345678依上表分析，鑫源事實證明，區(qū)域內(nèi)住宅的業(yè)主對物業(yè)管理和小區(qū)配套的要求越來越高。內(nèi)容： A、項目標志：確立本案的LOGO；B、標識系統(tǒng)：確定標準字、標準色、標志基礎(chǔ)組合及象征圖形、證件類（如：員工工作卡、臨時出入證、會員卡、胸徽等）、文具類（標準信簽、信封、專用桌椅、物業(yè)管理薄等）、紀念物、禮品、工服類；C、導示系統(tǒng)：戶外大型廣告牌、交通指示牌、刀旗、彩旗、圍檔、廣告宣傳單、售樓書、門楣標牌、樓號牌等。形象墻前面是接待臺及資料臺，是銷售人員主要接待客戶和派送資料的場所。另一部分內(nèi)容為綠化和其它配套工程完善，優(yōu)先搞好工地圍墻沿線、樣板房參觀路線以及綠化工程施工。圣景苑小區(qū)〖賣點二〗 ：針對經(jīng)濟適用房多走幾分鐘為家買輛小轎車二、 物業(yè)強勢、弱勢分析及對策本物業(yè)規(guī)劃設(shè)計強勢不多，整個小區(qū)應(yīng)按中檔、功能齊全、享受、休閑的概念進行補充，除了區(qū)內(nèi)設(shè)有兒童娛樂設(shè)施、業(yè)主休閑園地、花架、主題雕塑、鵝卵石小徑外；考慮到周邊的生活配套設(shè)施的缺陷，底商需定項承招服務(wù)功能的經(jīng)營業(yè)主，如小型超市、小型網(wǎng)吧、尤其是在業(yè)主對現(xiàn)代化居住環(huán)境的需求方面做到“人無我有，人有我先”的優(yōu)勢，這些補充必對商品房銷售起著很大的促銷作用。圣景苑小區(qū)差不多的樓盤，明珠小區(qū)二期、西碧園的價格分別是：明珠小區(qū)二期（期房）每平方米 元（優(yōu)惠率6%）西碧園（期房）每平方米 元（優(yōu)惠率6%）以上均為未優(yōu)惠的價格范圍,故建議鑫源（一）廣告目標市場策略目標市場是項目決定進入的市場。同時借助有利的局勢和時機來宣傳項目，借助地域概念來推廣項目以及借助強強合作來提高廣告的攻效。以下提供六個戰(zhàn)術(shù)：戰(zhàn)術(shù)一：營銷中心現(xiàn)場展示（1）目標營銷中心作為銷售的前沿陣地，直接影響買家的選擇。手提袋：本身作為流動媒體宣傳，并可裝售樓書等資料。戰(zhàn)術(shù)三：工地形象誘導（1）目標工地作為買家最為切身關(guān)注的地方，是宣傳最經(jīng)濟和有效的場所，工地形象如何，不僅直接與物業(yè)和公司形象有關(guān)，而且還能夠營造銷售氣氛。戰(zhàn)術(shù)五：樓盤視覺形象（1）目標使樓盤概念具體化、專業(yè)化，建立小區(qū)形象，以便與其在今后推廣中，給買家留下深刻、明確的印象。深入剖析鑫源戰(zhàn)略性安排A、 前期以形象推廣為主；B、 中期以功能性訴求兼形象推廣為主；C、 后期以銷售手段兼功能性訴求為主。第六部分：項目服務(wù)營銷一、 前期資料準備及銷售培訓詳盡內(nèi)容暫略，將在鑫源圣景苑方再提供詳細資料準備的表單和銷售人員培訓資料。購房情況介紹。營造社區(qū)特色文化.尾序提示：本策劃從市場大環(huán)境入手，結(jié)合本案的具體情況，加上我部門的專業(yè)經(jīng)驗歸納出以上結(jié)論，鑒于本案為全程營銷方案，在實際操作上未盡詳細，具體營銷推廣步驟需在各階段實施過程中視市場發(fā)展而具體安排，同時需與房產(chǎn)公司進一步溝通和完善，以更好的推進銷售工作的順利開展。 先期導入物業(yè)管理的作用是：配合銷售部樹立良好的物業(yè)形象，從而促進銷售。對不同類型顧客要善于判斷，并有所側(cè)重的表達，對來電咨詢要禮貌熱情。九、 營銷推廣效果的監(jiān)控、評估及修訂廣告效果測定是調(diào)查廣告目標經(jīng)過廣告活動之后實現(xiàn)的程度。階段性布置第一周以立體組合全方位媒介進行多點進攻，平面、戶外廣告、戶外宣傳活動都可以考慮齊頭并進，首先以戶外廣告到位進行氣氛渲染，在以軟性新聞和報紙平面中版面推進為主。圣景苑導示系統(tǒng)戰(zhàn)術(shù)六：制造恐慌（1）目標主動把握買家心理，制造旺售勢態(tài)，在“趨眾心理”趨使下，有助于吸引部分觀望買家。戰(zhàn)術(shù)四：活動造勢（1）目標促銷活動能夠有效地制造銷售量熱點，針對性強，效果直接，促銷明顯。（僅作考慮內(nèi)容：樣板間：充分展示戶型的各種功能，直接引導客戶產(chǎn)生購買欲望。（2）手段售樓書：專業(yè)的售樓資料。圣景苑第一階段的宣傳推廣要建立立體的推廣構(gòu)架，從銷售所涉及的方方面面如營銷中心、工地形象、大眾媒體對目標對象進行全方位的銷售傳遞，以在短期內(nèi)擴大知名度，提升銷售業(yè)績。（二） 廣告內(nèi)容的更新策略根據(jù)項目營銷推廣的進展和目標市場的變化，或者隨著消費者的觀念不同，以及項目在不同時期的具體推廣，廣告內(nèi)容都要有所更新，以更能適合消費者新的需求，不論是心理上或?qū)嵸|(zhì)效果上，都要求廣告重點內(nèi)容突出，以提高項目在消費者心目中的地位，刺激消費者的購買欲望。圣景苑底商售價建議周邊樓盤的底商售價情況：明珠小區(qū)一期每平方米 元明珠小區(qū)二期每平方米 元西碧園小區(qū)小區(qū)每平方米 元圣惠花園小區(qū)每平方米 元建議本案底商均售價為每平方米 元。三、 目標客戶群定位分析