鑫源圣景苑小區(qū)前期全程策劃方案-免費閱讀
【正文】 便民服務。建議：銷售人員對自己接待、接聽的咨詢客戶進行登記、匯總，并在每日下班之前整理一天的工作情況，以書面的形式上報銷售主管。本案提出此建議，目的是為了及時發(fā)現(xiàn)廣告的作用和失效問題，隨時調(diào)整廣告的安排，對廣告投入的精簡起到良好的監(jiān)督作用。在中期則以軟性宣傳增多，硬銷廣告減少密度的方法控制廣告投放量并補充廣告訴求的不足。B、 銷售以樓為單位，不搞全面開花。圣景苑應緊緊圍繞社會熱點，節(jié)目主題及樓盤特點，確定促銷活動主題。）戰(zhàn)術二；項目展示會透過展示會在指定時間和地點內(nèi)，讓買家聚首一堂，而展銷的人潮和銷售氣氛更能感染顧客購買情緒，使顧客相對較容易作出決定。折頁：售樓普及資料。導入推廣期宣傳推廣以報紙硬性廣告為主，同時配合相應的銷售新聞宣傳和營銷活動（新聞發(fā)布會），已迅速擴大知名度和建立信任感。其具體運用于項目是針對消費者心理對健康的需求、安全的需求、方便的需求、舒適的需求、經(jīng)濟的需求進行刺激、說服和引導，并貫徹于各主要賣點的內(nèi)容之中。付款方式：一次性付款 分期付款 按揭貸款優(yōu)惠條件A、 先購先優(yōu)惠B、 展銷會期間優(yōu)惠（%或優(yōu)惠現(xiàn)金2%）C、 業(yè)主二次購房優(yōu)惠D、 教師、軍人、拆遷戶優(yōu)惠E、 公司員工優(yōu)惠F、 團購優(yōu)惠五、 入市時機規(guī)劃考慮房地產(chǎn)市場的廣告宣傳時機，建議2004 年10月正式開盤。價格方案B、 鑫源建議本案按照項目的五個發(fā)展階段：項目的內(nèi)部認購及試銷期、項目的入市期、推廣期、成熟期（包含項目的品牌確立期）、鞏固期（尾盤促銷期）開展營銷推廣工作，目的是使本項目能夠更準確的依據(jù)房地產(chǎn)銷售市場的發(fā)展規(guī)律，正常經(jīng)營，實現(xiàn)公司的良好預期目標。包裝強調(diào)項目的特色，對項目有一個整體良好的視覺形象。圣景苑售樓中心進行裝修和功能分區(qū)。第四部分：項目形象營銷一、 項目視覺識別系統(tǒng)核心部分為使鑫源四、 交通組織定位避免過境交通，保證小區(qū)交通通暢順達，最大限度實現(xiàn)小區(qū)人車分流，各組團庭院綠地無車流，以確保小區(qū)孩童隨意玩耍行走的絕對安全。備注：本案由于戶型已經(jīng)不能更改，建議使用總房款的價格戰(zhàn)術，忽略單體售價（指每平方米單價）和超大單元面積的概念，運用為客戶算經(jīng)濟帳的手段，刺激消費。特別強調(diào)的是，本案必須有準確的市場定位，符合市場的入市價格，同時再補充內(nèi)在提升價值?！? 區(qū)域內(nèi)人文素質(zhì)落后，嚴重影響項目的市場定位及地價升值潛力?！? 戶型不等，滿足了對住房面積需求不同的不同層次的消費者。圣景苑小區(qū)的小戶型設計為購房消費在12萬元左右的中低檔消費者提供了購房契機.③隨著總公司規(guī)模和實力的不斷壯大，公司的員工越來越多，根據(jù)公司的人員現(xiàn)狀來看，公司職員的年輕化，已經(jīng)成為現(xiàn)狀和趨勢，那么年輕員工的住房問題的解決，也成為公司的圣景苑小區(qū)的前期進行公司內(nèi)部定購奠定了龐大的消費群體。（二） 項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀及價格走勢區(qū)域內(nèi)所調(diào)項目的銷售情況及標售價統(tǒng)計表序號項目名稱規(guī)模萬㎡綠化率(%)建筑結(jié)構樓體(幢)起售價元/㎡均價元/㎡銷售率(%)1磚混/框架2磚混/框架3磚混/框架4磚混/框架5磚混/框架6磚混/框架7磚混/框架8磚混/框架9磚混/框架10磚混/框架11磚混/框架12磚混/框架鑫源二、項目所在區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷（一） 項目所在地的歷史狀況及規(guī)劃前景◤ 項目所在地 ◢ 鑫源（五）周邊人文環(huán)境調(diào)查眾所周知，城西在我市的市區(qū)發(fā)展印象中一直位居末位，地處運城市區(qū)和鄉(xiāng)村交接地，長期以來受到區(qū)域文化影響，此地居民生活水平相對市區(qū)整體較落后、家庭收入普遍不高、文化素質(zhì)低、消費觀念不成熟，所以，鑫源圣景苑入口位于路，道路狹窄，門前沒有公交車?？空荆璨叫兄潦セ萋沸^(qū)雖三面環(huán)路，但均不是主干道； （8路公交車往返于此） （四）周邊市政配套設施調(diào)查本案周邊市政配套大環(huán)境的未完善、齊全。具體數(shù)據(jù)如下表：高檔物業(yè)商品房供應量及空置面積統(tǒng)計表單位：平方米 元/㎡序號項目名稱坐落位置總建筑面積空置面積起價均價工程進度1 現(xiàn)房2期房3期房4期房5現(xiàn)房6期房合 計中低檔物業(yè)商品房供應量及空置面積統(tǒng)計表單位：平方米 元/㎡序號項目名稱坐落位置總建筑面積空置面積起價均價工程進度1期房2期房3期房4現(xiàn)房5期房6期房合 計 從上表來看，運城市區(qū)被調(diào)查的物業(yè)無論是高檔樓盤，還是中低檔樓盤大多數(shù)是期房，這還只限在被調(diào)項目的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，如果再加未被調(diào)查的項目，估計市場空置率將占商品住宅開發(fā)面積60 %， ，現(xiàn)僅處于設計、規(guī)劃階段，從市場現(xiàn)有的商品住宅空置量來看，本案已經(jīng)處在激烈的市場競爭之中,面臨著非常嚴酷的市場考驗。鑫源在此基礎上，確立鑫源鑫源圣景苑小區(qū)的市場定位和項目的價值，并就規(guī)避開發(fā)風險進行策略提示，同時對項目開發(fā)節(jié)奏提出了專業(yè)意見。圣景苑周圍建筑多為八、九十年代的民宅，平房早已破舊不堪，加之此地塊位于運城市區(qū)和鄉(xiāng)村交界地。（二）商品房銷售個案分析根據(jù)鑫源小區(qū)周邊還沒有理想的購物廣場和生活日常消費區(qū)、蔬菜批發(fā)市場、超市。圣景苑沒有很好的人文環(huán)境的基礎支持。圣景苑所在地域可大體歸納為百姓安居住宅和經(jīng)濟實惠兩大門類。圣景苑小區(qū)現(xiàn)處于內(nèi)部認購期階段，如此的入市價格，如此的地理位置，超大戶型設計就預示著本案已經(jīng)失敗了50%。④從明珠小區(qū)一期的開發(fā)現(xiàn)狀來看，雖然開發(fā)周期歷時較長，但是隨著城市貧富的兩極分化，明珠小區(qū)周圍已經(jīng)逐步發(fā)展成為運城市住房中、低檔消費的聚集區(qū)域。◇ 小區(qū)規(guī)劃設計，錯落有秩，新穎獨特?！? 周邊市政配套不齊全，生活、購物不方便▲ 內(nèi)部劣勢 ▼◇ 售樓處位置較難選擇。本案市場定位（一）區(qū)域定位運城市區(qū)最有品質(zhì)的百姓安居房（二） 項目定位擁有寧靜的社區(qū)環(huán)境，文化格調(diào)層次高雅，必有集中綠地和中心廣場，還需保障每個樓宇間都要青蔥怡人、綠意濃濃，讓每戶窗前看到的是綠草、鮮花和休閑園地，即戶戶
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