【正文】 開盤日期： 2022 年 9 月 3 日主力戶型 2：119 平米三室兩廳兩衛(wèi) 入住日期： 2022 年底具體分析： 海璟印象城位于東二環(huán)礦山路西段，西臨大明宮遺址公園，東臨浐灞生態(tài)區(qū)，總建面約 80 萬(wàn)平米。海璟印象城 3 月 28 日到 4 月 9 日的銷售價(jià)格下跌了 220 元，跌幅為 4%； 近 8 個(gè)月的銷售價(jià)格下跌了 700 元，跌幅為 12%； 與本項(xiàng)目 2022 年 04 月 09日第一次對(duì)外報(bào)出的 4500 元相比，23 個(gè)月以來(lái)，銷售價(jià)格累計(jì)上漲了 1000 元，漲幅為 23%。所有 57個(gè)在售住宅項(xiàng)目與海璟印象城相比：22 個(gè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)高于海璟印象城，售價(jià)最高的東方羅馬花園為 13000元/平方米，占總數(shù)的 39%；15 個(gè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)低于海璟印象城，售價(jià)最低的天鵝湖為 3300 元/平方米，占總數(shù)的 27%；另有 20 個(gè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)與海璟印象城持平。外觀的明快、簡(jiǎn) 潔。是目前大明宮板塊中唯一的純 Artdeco 風(fēng)格的精品高端社區(qū)。該樓盤地理位置與本項(xiàng)目十分接近，從圖中可以看出該項(xiàng)目均價(jià)已經(jīng)有了下滑。 2) 容積率與均價(jià) 第 24 頁(yè) 第 24 頁(yè) 從該表中可以看到容積率最小的為位于辛家廟東的華遠(yuǎn) 從表格中可以看出：1) 戶型配比 最小戶型為位于幸福路與韓森路十字東南角的福邸銘門，該戶型 只有 39平方米，其次為位于北二環(huán)與井東二路交匯口的安誠(chéng)御花苑，該戶型只有 43平米，這些超小戶型更多的是面向投資性客戶，但很明顯做這種超小戶型的樓盤并不多。配套：周邊配套齊全，學(xué)校、銀行、醫(yī)院、購(gòu)物休閑場(chǎng)所云集，搖籃幼兒園、西煤子校、陜重中學(xué)；工行、商業(yè)銀行、農(nóng)行、建行；唐城醫(yī)院、西京醫(yī)院；華潤(rùn)萬(wàn)家、大家潤(rùn)、國(guó)美電器、胡家廟蔬果市場(chǎng)、海闊天空等等，生活所需一應(yīng)俱全。西安剛升級(jí)為國(guó)際化大都市和西咸一體化建設(shè)目標(biāo)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看西安發(fā)展?jié)摿薮?。世?500強(qiáng)企業(yè)在西安設(shè)立 123家企業(yè)或辦事機(jī)構(gòu)，與 182個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立直接貿(mào)易往來(lái)。一些重要領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革邁出新的步伐。小學(xué)入學(xué)率、鞏固率、升學(xué)率均達(dá)到 100%，初中入學(xué)率和鞏固率達(dá)到 98%以上，初中升學(xué)率達(dá)到 %。社會(huì)保障體系不斷健全。大力實(shí)施“民生八大工程” ，大幅提升人民群眾生活水平和質(zhì)量，市民幸福感明顯增強(qiáng)。全面啟動(dòng)秦嶺北麓生態(tài)保護(hù)工程和增綠工程，森林覆蓋率達(dá)到 45%，綠地率達(dá)到 %；大力實(shí)施“碧水工程” ， 開展渭河西安城市段、浐灞河全流域、灃河流域等水系生態(tài)綜合治理，一大批城市生態(tài)公園相繼建成，增加各類水面 2萬(wàn)多畝。綜合交通網(wǎng)絡(luò)更加完善。 “十一五”期間，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)突破 1 萬(wàn)億元，為“十五”期間投資總量的 4 倍；2022 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到1611 億元，年均增長(zhǎng) %，是 2022 年的 倍。 中觀分析 西安市經(jīng)濟(jì)狀況分析及預(yù)測(cè) 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅提升。畢業(yè)生人數(shù)連年創(chuàng)新高，這也從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求依然十分強(qiáng)勁。與此同時(shí)，我們的勞動(dòng)力成本將上升，地價(jià)將上升，資源環(huán)境使用成本也將上升，而且人口老齡化將更加明顯，這些因素將導(dǎo)致我們傳統(tǒng)的低成本競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)逐漸喪失。人口紅利對(duì) 1980 年至今,我國(guó)勞動(dòng)力的充足供給得益于新中國(guó)成立后的三次嬰兒潮和大規(guī)模城市化。預(yù)計(jì) 2022年我國(guó)固定資產(chǎn)投資增速為 18%左右，在房地產(chǎn)、基建、制造業(yè)的投資組合中，制造業(yè)相對(duì)增速最高。 （二）國(guó)內(nèi)方面 （1）我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)放緩。巴西、俄羅斯等國(guó)家和國(guó)際機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)明年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率預(yù)期。 第 10 頁(yè) 第 10 頁(yè) （3）歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)加大。綠色產(chǎn)業(yè)還處于發(fā)展的起步階段，為我國(guó)趕上新 一輪全球產(chǎn)業(yè)調(diào)整發(fā)展步伐、縮小與發(fā)達(dá)國(guó)家的差距，提供了重要契機(jī)。 （6）國(guó)內(nèi)市場(chǎng)消費(fèi)增長(zhǎng)潛力巨大。工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設(shè)將成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大驅(qū)動(dòng)力。 2022 年在緊縮政策和外需回落雙重夾擊下，裝備制造業(yè)、鋼鐵 產(chǎn)業(yè)，部分企業(yè)出現(xiàn)了多年未遇的停產(chǎn)現(xiàn)象。 （6）美元國(guó)際地位削弱為人民幣國(guó)際化帶來(lái)機(jī)遇。 （4）日本經(jīng)濟(jì)將緩慢復(fù)蘇。另外，美國(guó)銀行體系狀況逐步改善，并且刺激性財(cái)政政策獲得新的空間。第 6 頁(yè) 第 6 頁(yè)2 市場(chǎng)分析與定位 宏觀分析 宏觀經(jīng)濟(jì)分析及預(yù)測(cè) 2022 年面對(duì)復(fù)雜多變的國(guó)際形勢(shì)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境，我國(guó)實(shí) 施了積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體良好。4　通過本項(xiàng)目的 SWOT 分析可知，本項(xiàng)目具有較明顯的優(yōu)勢(shì)，因此本項(xiàng)目的銷售工作可以順利進(jìn)行。 項(xiàng)目建設(shè)必要性 西安的東北部離西安市中心較近，可整體人文環(huán)境水平并不高，這大大的影響了西安整體的發(fā)展，從 2022 年提出建設(shè)浐灞生態(tài)區(qū)以來(lái)，浐灞生態(tài)區(qū)的建設(shè)也在不斷進(jìn)行，而本地區(qū)的發(fā)展好壞將直接影響到?jīng)哄鄙鷳B(tài)區(qū)的建設(shè)進(jìn)程。其他:本項(xiàng)目東臨浐灞生態(tài)區(qū)，西瞰大明宮，具有很好的自然環(huán)境。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 本項(xiàng)目位于北二環(huán)與東二環(huán)交匯處，東側(cè)的浐灞大道直通浐灞生態(tài)區(qū)。 金地集團(tuán)初創(chuàng)于1988年，1993 年開始正式經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。 六、審核批準(zhǔn)意見 教研室主任簽（章） 主管院長(zhǎng)（主任）簽（章） 摘要 本次可行性研究目的是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法，在工程項(xiàng)目投資決策前，綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的可能性和可行性，由此確定該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資決策和如何投資等結(jié)論性意見，為決策部門最終決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)，并作為開展下一步工作的基礎(chǔ)。具體要求是，投資估算方法和估算指標(biāo)的選用合適，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算合理，資金籌措和使用計(jì)劃的安排得當(dāng)，財(cái)務(wù)報(bào)表編制規(guī)范，評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算正確，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)客觀實(shí)際，風(fēng)險(xiǎn)分析能較好地說(shuō)明項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)狀況。2. 調(diào)查階段按照擬定的調(diào)查方案實(shí)施全面的調(diào)查，包括收集反映房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀形勢(shì)的資料，調(diào)查西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)居住和商業(yè)物業(yè)的供求、位置、結(jié)構(gòu)、租售比例、租售價(jià)格、空置率等狀況，考察項(xiàng)目所在地周圍環(huán)境狀況和項(xiàng)目建設(shè)的資源供給及外部協(xié)作條件等。要求論證要有理有據(jù)，不能前后矛盾，并有書面的研究成果。正式論文要求體系完整、內(nèi)容詳實(shí)、結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、論證充分、層次分明、格式規(guī)范?！娟P(guān)鍵詞】：可行性研究，市場(chǎng)調(diào)查，投資估算，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。歷經(jīng)十年探索和實(shí)踐，現(xiàn)已發(fā)展成為一個(gè)以房地產(chǎn)開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的上市公司，同時(shí)也是中國(guó)建設(shè)系統(tǒng)企業(yè)信譽(yù) AAA單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國(guó)家一級(jí)資質(zhì)單位。本案共規(guī)劃住宅４種樓型 4６＝２４棟（地下一層）2754 戶另加一棟商業(yè)樓。從2022 年 1 月 26 日，新“國(guó)八條”出臺(tái)開始，國(guó)家政府多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率，且從 2022 年初至今仍不見有明顯松動(dòng)跡象，可見政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控之決心。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)? 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)入下表： 一一一 (一) 一 34925 一 10 一一 972 一 39%274一一一 ? 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：第 4 頁(yè) 第 4 頁(yè)一一一 65% 396一一一一. 78一一 一一 %29 一一 . 結(jié)論及建議 結(jié)論通過對(duì)辛家廟項(xiàng)目的社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及投資環(huán)境的分析可知，本項(xiàng)目有著較好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，具有一定的獲利空間。2　本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然有很大潛力，但并未發(fā)展成熟，建議加大對(duì)本地區(qū)市場(chǎng)潛力方面的宣傳?？傮w上看，2022 年世界經(jīng)濟(jì)仍將呈現(xiàn)低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì) 2022 年世界經(jīng)濟(jì)的年均增長(zhǎng)率為 %左右， 發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的增長(zhǎng)率為 %， 新興經(jīng)濟(jì)體和發(fā)展中國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為 %。從失業(yè)率來(lái)看，美國(guó) 11月份失業(yè)率降至近兩年半低點(diǎn) %，就業(yè)出現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。國(guó)際貨幣基金組織預(yù)計(jì)，今年日本經(jīng)濟(jì)將下降%，但明年有望實(shí)現(xiàn) %的增長(zhǎng)。使許多國(guó)家和地區(qū)更加重視加強(qiáng)區(qū)域貨幣金融合作，為人民幣首先實(shí)現(xiàn)區(qū)域化帶來(lái)新機(jī)遇。但是在通脹得到初步治理后，穩(wěn)增長(zhǎng)在宏觀調(diào)控框架中的重要性越來(lái)越凸顯,會(huì)根據(jù)實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況在具體操作上更加傾向于放松，突出前瞻性,政策將更加關(guān)注經(jīng)濟(jì)下滑的風(fēng)險(xiǎn)。2022 年，我國(guó)將充分利用本輪金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)降速的有利時(shí)機(jī)，把主要的精力放在轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革上，加大落后產(chǎn)能淘汰和節(jié)能減排的政策力度，強(qiáng)制高成本高能耗高污染產(chǎn)業(yè)的退出與調(diào)整，同時(shí)傾力培育戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和科技含量高、市場(chǎng)需求潛力大的產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)品崛起，盡快形成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新引擎。 （7）通貨膨脹壓力減緩。國(guó)際金融市場(chǎng)更加動(dòng)蕩、金融監(jiān)管壓力更大和金融體系更為脆弱；削弱了各國(guó)政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控能力；全球正在進(jìn)入一個(gè)借新債、還舊債和央行印鈔票的階段，新債只能靠有剩余儲(chǔ)蓄的國(guó)家來(lái)購(gòu)買，一 旦新債無(wú)人購(gòu)買，必將導(dǎo)致國(guó)家破產(chǎn)、債務(wù)違約和印鈔，后果必然是惡性通脹。國(guó)際貨幣基金組織于 9月將歐元區(qū) 2022 年和 2022 年 GDP 增長(zhǎng)率由 6 月的 %和 %下調(diào)至%和 %。 （7）應(yīng)對(duì)氣候變化對(duì)我國(guó)提出更高要求。國(guó)內(nèi)消費(fèi)嚴(yán)重不足，居民消費(fèi)率持續(xù)下降，雖然國(guó)家已經(jīng)啟動(dòng)刺激內(nèi)需計(jì)劃，但截至目前為止效果并不明顯。 美國(guó)經(jīng)濟(jì)不景氣對(duì)我國(guó)出口的影響也將逐漸顯現(xiàn)。今后我國(guó) GDP 的增長(zhǎng)將主要依賴于技術(shù)進(jìn)步和資本的積累。2022 年12 月 19 日 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院在京發(fā)布《社會(huì)藍(lán)皮書：2022 年中國(guó)社會(huì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》 。同時(shí)，要在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、自主創(chuàng)新、節(jié)能減排等方面取得新進(jìn)展，城鄉(xiāng)居民收入實(shí)際增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持同步。全市生產(chǎn)總值達(dá)到 億元，年均增長(zhǎng) %，是 2022 年的 倍。 開發(fā)新區(qū)作用凸顯。市政服務(wù)能力顯著增強(qiáng)。城市改造成效顯著。收入水平穩(wěn)步提高。經(jīng)濟(jì)適用房累計(jì)完成投資 144億元，累計(jì)竣工 815萬(wàn)平方米，解決了 9萬(wàn)戶單位職工和中低收入家庭住房問題。公共文化服務(wù)體系進(jìn)一步完善。文化體制改革加速推進(jìn)，西安秦腔劇院、歌舞劇院等事業(yè)單位完成改制，成立了陜西文化產(chǎn)業(yè)投資控股有限公司，區(qū)縣文化體制改革任務(wù)基本完成。實(shí)現(xiàn)旅游總收入 。成交量持續(xù)走低，觀望氛圍越來(lái)越強(qiáng)烈，與此同時(shí)庫(kù)存量也創(chuàng)近幾年的新高，開發(fā)商與購(gòu)房者就此展開博弈。從近期銷售數(shù)據(jù)來(lái)看城東市場(chǎng)明顯好于其他片區(qū)市場(chǎng)。第 23 頁(yè) 第 23 頁(yè) 120 平方米以上的大戶型也有很多，如位于辛家廟東的華遠(yuǎn)但又不全是如此，如位于長(zhǎng)樂路半坡十字的尚東國(guó)際城該項(xiàng)目均價(jià)只有 3800元/平方米。）但該樓盤自2022年6月自今銷售率已達(dá)到75%，仍是可圈可點(diǎn)?！?　 項(xiàng)目北接華清路，南臨長(zhǎng)纓東路，西鄰城市快速干道東二環(huán)，東靠萬(wàn)壽北路,交通便利，通達(dá)全城，最大限度擴(kuò)張您的生活愿景。項(xiàng)目緊鄰東二環(huán)，交通便利，即將修建的地鐵 3 號(hào)線也將在項(xiàng)目周邊設(shè)站。由此可見該項(xiàng)目?jī)r(jià)格有很大下降的空間并已經(jīng)有下降的趨勢(shì)。所有在售住宅項(xiàng)目的銷售均價(jià)為 6088 元/平方米，近半年來(lái)持平。項(xiàng)目產(chǎn)品采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格。2　鉑廷項(xiàng)目名稱： 鉑廷第 27 頁(yè) 第 27 頁(yè)項(xiàng)目地址： 新城區(qū)含元路61 號(hào)建設(shè)單位： 航天建六公司項(xiàng)目占地面積：2087㎡ 綠化率：32% 均價(jià)：6300 元/平方米建筑面積： 104490㎡ 容積率： 最高價(jià)：6800 元/平方米規(guī)劃用途： 住宅 規(guī)劃幢數(shù)： 5 車位數(shù)量： 803土地年限： 70 公攤率：20% 朝向差： 150 元規(guī)劃戶數(shù)： 892 銷售率：40% 層差： 30~120 元建筑結(jié)構(gòu)： 剪力墻結(jié)構(gòu) 交付日期： 2022 年 10 月商鋪價(jià)格： 約 萬(wàn) 工程進(jìn)度： 三封頂 二、四、五扎七、八層物業(yè)費(fèi)： 元 付款方式： 一次性付款、按揭付款戶型區(qū)間： ~㎡主力戶型 1： ㎡ 開盤日期： 2022 年 4 月主力戶型 2： ㎡ 入住日期： 2022 年底樓盤特點(diǎn)： 雙二環(huán)、雙地鐵 、歐式園林建筑風(fēng)格 大明宮旁、地理位置優(yōu)越、高端建材標(biāo)準(zhǔn)具體分析：鉑廷是共有 5 棟 1830 層的高層組成，外立面打造經(jīng)典的 Artdeco建筑風(fēng)格，配以歐式綠化景觀園林、五層智能安保、公共部位精裝修、地輻熱采暖、新風(fēng)系統(tǒng)等高端配套。在進(jìn)行樓盤調(diào)查中售樓處最熱鬧的是位于浐灞東北二環(huán)交匯處（辛家廟立交南100米）的豪頓國(guó)際。 該項(xiàng)目有很多的地理優(yōu)勢(shì)，因此會(huì)有很多客戶需求大戶型。海藍(lán)城二環(huán)（辛家廟）路東 500米83—240 8000 20221020 958尚東國(guó)際城長(zhǎng)樂路半坡十字向北 300米76—135 3800 3000華清佳苑 華清路 136號(hào) 67—145 5280 12年中旬 600海璟印象城 東二環(huán)礦山路西段 85—135 5500 2022年 9月 3日 2022 30%華清學(xué)府城（三期）西安市幸福南路與建工路交匯71—155 6400 2022年 10月底 13500安誠(chéng)御花苑北二環(huán)與井東二路交匯口向南 50 米（長(zhǎng)安易居?xùn)|）43—130 6300 2022 年下半年 20220豪頓國(guó)際 浐灞東北二環(huán)