【正文】 .....................47 第 2 頁 4 規(guī)劃設計方案 ....................................................48 規(guī)劃設計方案的指導思想 ......................................48 規(guī)劃設計方案的原則 ..........................................48 建筑規(guī)模及規(guī)劃設計方案設想 ..................................48 項目主要技術指標 ............................................515 項目開發(fā)進度安排 ................................................52 .......................................53 .......................................53 項目開發(fā)進度安排 ............................................536 營銷方案 ........................................................55 銷售理念 ....................................................55 ...................................56 營銷節(jié)奏與策略 ..............................................597 投資估算及資金籌措 ..............................................61 投資估算的原則 ..............................................61 項目投資估算依據 ............................................61 項目投資估算 ................................................61 資金籌措與使用計劃 ..........................................648 財務評價 ........................................................65 財務評價基礎數據的測算 ......................................65 盈利能力分析 ................................................66 清償能力分析 ................................................68 不確定性分析 ................................................689結論及建議 .......................................................71 結論 ........................................................71 存在的問題及建議 ............................................71參考文獻 ..........................................................73致謝信 ............................................................75附錄 ..............................................................76 第 3 頁 附錄一：項目規(guī)劃方案 ............................................76附錄二：調查問卷 ................................................76附錄三：財務評價報表 ............................................80第 1 頁 第 1 頁1 總論 項目概況 項目開發(fā)商簡介 該項目開發(fā)商為金地集團西北區(qū)域公司。2022 年4月，金地（集團）股份有限公司在上海證券交易所正式掛牌上市。歷經十年探索和實踐，現(xiàn)已發(fā)展成為一個以房地產開發(fā)為主營業(yè)務的上市公司，同時也是中國建設系統(tǒng)企業(yè)信譽 AAA單位、房地產開發(fā)企業(yè)國家一級資質單位。 金 地 集 團 初 創(chuàng) 于 1988 年 ， 1993 年 開 始 正 式 經 營 房 地產 。 金 地 已 在 西 安 擁 有 曲 江 尚 林 苑 、 芙 蓉 世 家 和 湖 城 大 鏡 等 具 有 很 大 市 場 影響 力 的 項 目 。南眺大明宮國家遺址公園，北瞰西安經濟技術開發(fā)區(qū)。本案共規(guī)劃住宅４種樓型 4６＝２４棟（地下一層）2754 戶另加一棟商業(yè)樓。建筑結構為框架剪力墻結構，整個項目分兩期開發(fā)。配套：周邊配套齊全，學校、銀行、醫(yī)院、購物休閑場所云集，搖籃幼兒園、西煤子校、陜重中學；工行、商業(yè)銀行、農行、建行；唐城醫(yī)院、西京醫(yī)院；華潤萬家、大家潤、國美電器、胡家廟蔬果市場、海闊天空等等，生活所需一應俱全。但由于本地區(qū)房地產市場尚未發(fā)展成熟，人文環(huán)境較差。從2022 年 1 月 26 日，新“國八條”出臺開始，國家政府多次上調存款準備金率和存貸款基準利率，且從 2022 年初至今仍不見有明顯松動跡象，可見政府對房地產調控之決心。 從中觀上來看，西安剛以其四大世界文明古都的地位確定了建立國際化大都市的目標，隨著政府的北遷，西咸一體化提出以及浐灞生態(tài)區(qū)的建成，西安的整體布局將更趨完善。 從區(qū)域環(huán)境來看，去年世界園藝博覽會，剛剛在離本項目十五分鐘車程的廣運潭舉辦，這不僅提升了西安的城市形象，也大大促進了本地區(qū)的發(fā)展，未來的幾年浐灞生態(tài)區(qū)很可能成為第二個曲江。因此，本地區(qū)基礎設施，以及居住條件的不斷完善將十分必要。 技術經濟指標? 項目技術指標入下表： 一一一 (一) 一 34925 一 10 一一 972 一 39%274一一一 ? 項目經濟指標如下表：第 4 頁 第 4 頁一一一 65% 396一一一一. 78一一 一一 %29 一一 . 結論及建議 結論通過對辛家廟項目的社會環(huán)境、經濟環(huán)境以及投資環(huán)境的分析可知，本項目有著較好的社會經濟環(huán)境，具有一定的獲利空間。綜合起來可以得到以下結論：1　通過對宏觀環(huán)境分析可知，雖然目前政府還在打壓房地產，但長期來看我國的經濟快速增長以及高速的城市化仍將持續(xù)一段時間。3　通過對市場的供給和需求進行分析可知，該項目存在一些競爭性樓盤，但就目前市場需求來看，仍存在很大的獲利空間。5　通過對本項目各項財務指標進行分析可知，本項目投資回收期短且可第 5 頁 第 5 頁以獲得較高的利潤。2　本地區(qū)房地產市場雖然有很大潛力，但并未發(fā)展成熟，建議加大對本地區(qū)市場潛力方面的宣傳。4　本項目對銷售收入和建設投資的財務敏感性較大，故要非常重視銷售工作，以及總成本的控制。6　與銀行建立關系，實施銀行按揭貸款，以解決客戶目前的支付能力與房價相差太大的矛盾。雖然經濟增速有所放緩， 但仍保持相對穩(wěn)健的步伐； 工業(yè)生產平穩(wěn)增長； 居民消費持續(xù)增長；投資增速雖回歸常態(tài)，但依然保持較快增長；外貿仍保持增長，但增速放緩；貨幣信貸運行回歸常態(tài)；城鎮(zhèn)新增就業(yè) 穩(wěn)步增長?？傮w上看，2022 年世界經濟仍將呈現(xiàn)低速增長態(tài)勢，預計 2022 年世界經濟的年均增長率為 %左右， 發(fā)達經濟體的增長率為 %， 新興經濟體和發(fā)展中國家經濟增長率為 %。 （2）美國經濟再次陷入衰退可能性不大。今年 4 月以來，美國工業(yè)生產一直保持擴張態(tài)勢，工業(yè)生產指數和產能利用率提升都較為明顯。今年 8 月 2日國會提高聯(lián)邦政府舉債上限，為美國政府繼續(xù)實施刺激性財政政策創(chuàng)造了條件。從失業(yè)率來看，美國 11月份失業(yè)率降至近兩年半低點 %，就業(yè)出現(xiàn)穩(wěn)健增長態(tài)勢。 （3）歐洲主權債務危機導致歐洲金融體系崩潰和歐元區(qū)解體的可能性很小。因此，世界各國和國際組織雖然立場存在明顯差異，但最終均會達成有效的短期救助方案；而從中長期看，隨著歐元區(qū)在財政、金融等方面進行大幅度的制度調整，主權債務危機將會逐步得以解決。 雖然今年日本經濟出現(xiàn)負增長，但在災后恢復重建的帶動下，日本經濟有望逐步緩慢復蘇。國際貨幣基金組織預計，今年日本經濟將下降%，但明年有望實現(xiàn) %的增長。全球經濟增速放緩和需求減弱將抑制大宗商品價格的進一步上 漲，這將有利于緩解新興經濟體的輸入性通脹壓力和經濟過熱，加之發(fā)達國家延長低利率貨幣政策執(zhí)行時間， 新興經濟體有可能適度放松過度從緊的貨幣政策，以促進經濟增長。國際貨幣基金組織預計，新興市場和發(fā)展中國家經濟今明兩年仍將分別增長 %和 %，其中，俄羅斯分別增長 %和 %，印度分別增長 %和 %，巴西分別增長 %和 %，撒哈拉以南非洲 地區(qū)分別增長 %和 %。美元國際地位削弱刺激國際儲備貨幣進一步多元化，將為人民幣成長為國際貨幣提供更大的空間。使許多國家和地區(qū)更加重視加強區(qū)域貨幣金融合作，為人民幣首先實現(xiàn)區(qū)域化帶來新機遇。另外，企業(yè)自主第 8 頁 第 8 頁投資較強，制造業(yè)增長較快也將推動經濟增長。 （2）宏觀經濟政策主基調不會變化。同時，在政策緊縮下，許多中小企業(yè)資金鏈緊繃，尤其是沿海地區(qū)的一些外貿制造業(yè)企業(yè)，停工現(xiàn)象開始蔓延，失業(yè)率開始上升。但是在通脹得到初步治理后，穩(wěn)增長在宏觀調控框架中的重要性越來越凸顯,會根據實際經濟情況在具體操作上更加傾向于放松，突出前瞻性,政策將更加關注經濟下滑的風險。成為經濟發(fā)展的主要驅動力。 工業(yè)產值每增加 1 個百分點，就可以帶動 GDP 增長 個百分點，城鎮(zhèn)化率每增加 1 個百分點，可以帶動 GDP 增長 個百分點。 （4）經濟結構調整促進經濟健康增長。2022 年，我國將充分利用本輪金融危機和經濟增長降速的有利時機，把主要的精力放在轉方式、調結構、促改革上，加大落后產能淘汰和節(jié)能減排的政策力度，強制高成本高能耗高污染產業(yè)的退出與調整，同時傾力培育戰(zhàn)略新興產業(yè)和科技含量高、市場需求潛力大的產業(yè)及產品崛起，盡快形成經濟增長的新引擎。 （5）中西部地區(qū)經濟發(fā)展空間大。我國能源、原材料工業(yè) 發(fā)展的重心，已開始向中西部地區(qū)轉移，加工業(yè)向中西部地區(qū)轉移的速度也在進一步加快。我國已經進入全面建設小康社會階段，消費結構也進入全面升級階段。 （7）通貨膨脹壓力減緩。PPI 也將出現(xiàn)快速回落,預計 2022 年繼續(xù)回落至 %左右。 發(fā)展新興綠色產業(yè)，有利于我國保護環(huán)境、提高能源資源利用效率和推動產業(yè)升級。另外，新能源和節(jié)能環(huán)保等綠色產業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，為我國培育新的經濟增長點和市場需求提供了重要機遇。國際金融市場更加動蕩、金融監(jiān)管壓力更大和金融體系更為脆弱；削弱了各國政府對宏觀經濟的調控能力；全球正在進入一個借新債、還舊債和央行印鈔票的階段，新債只能靠有剩余儲蓄的國家來購買，一 旦新債無人購買，必將導致國家破產、債務違約和印鈔，后果必然是惡性通脹。增速下降受通脹率上升影響，居民實際收入增速下降；受經濟整體不景氣影響，投資者信心不足。 國際貨幣基金組織 2022 年 9 月對美國經濟 2022 和 2022 年的增速預測，從 6 月的 %和 %分別下調至 %和 %。 受全球經濟增速趨緩、南歐諸國財政狀況持續(xù)惡化、歐債危機可能進一步升級等因素影響，歐元區(qū)經濟增長乏力，同時，歐元區(qū)各國經濟走勢分化更加明顯,就業(yè)形勢依然嚴峻。國際貨幣基金組織于 9月將歐元區(qū) 2022 年和 2022 年 GDP 增長率由 6 月的 %和 %下調至%和 %。地震、海嘯及核泄漏造成日本生產設施嚴重損壞和電力供應短缺，出口大幅下降，對外貿易順差減少，經濟仍未走出通貨緊縮態(tài)勢。 新興經濟體由于全球產業(yè)鏈遭受沖擊和發(fā)達國家經濟形勢惡化以及國際資本市場大幅震蕩，經濟增長將繼續(xù)放緩。 （6）各種形式的保護主義措施干擾我國對外經濟發(fā)展。 （7）應對氣候變化對我國提出更高要求。 （8）大宗商品價格仍將高位劇烈震蕩。歐債危機等不確定因素使大宗商品的價格波動幅度加大。2022 年世界經濟極具不確定性和不穩(wěn)定性，金融動蕩已致外需明顯下降，國內高通脹下的投資拉動模式難以為繼，加之土地可開發(fā)數量減少，土地財政拉動經濟的空間縮小，也使內需增長有限，經濟增速呈現(xiàn)逐漸回落趨勢。國內消費嚴重不足，居民消費率持續(xù)下降，雖然國家已經啟動刺激內需計劃，但截至目前為止效果并不明顯。 （3）投資增速將繼續(xù)下滑?；ㄍ顿Y，制造業(yè)投資在地產相關產業(yè)鏈，政策相對緊縮的大環(huán)境，以及財政收入下降等因素的影響下將繼續(xù)下滑。 （4）出口風險加大。 美國經濟不景氣對我國出口的影響也將逐漸顯現(xiàn)。 （5）通貨膨脹的潛在風險加大。 （6）人口紅利對 GDP 貢獻減少。但第一次和第二次嬰兒潮出生的人群現(xiàn)在已經開始進入退休年齡,農民