小城鎮(zhèn)開發(fā)項目可行性研究報告(存儲版)
【正文】 有比較優(yōu)勢。前期租金水平應稍低一些，以后項目成熟后可逐步提高租金水平。本項目未來商業(yè)部分只租不售，投資回報周期長，收益率偏低，公司經營壓力較大。到2020年蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)規(guī)劃人口15萬人，比2009年翻一番。本項目周邊路網密集，東邊的興浦路是蘇南某鎮(zhèn)的南北主干道，項目離蘇勝路僅300M，離現代大道3KM；南面的中勝路即將和港田路貫通，可直通園區(qū)；項目周邊有五路公交車可達市區(qū)、園區(qū)，門前還有環(huán)鎮(zhèn)公交的站點。另外，本項目前提只出售8,100 M178。2013年每平米商業(yè)租金收入為60元/M，實現租賃收入2,195萬元，以后每年遞增5%，商業(yè)出租率為90%（按照公司目前運營模式此出租率沒有問題）。具體收入、成本、稅金、現金流量等估算見附件。（1）項目開發(fā)成本估算項目開發(fā)成本包括土地成本和工程投資成本。預測商務辦公房銷售價格為 8,000元/ M178。；商鋪出售面積占商業(yè)面積45%（一樓銷售均價25,000元/㎡，二樓銷售均價15,000元/㎡，三樓銷售均價10,000元/㎡）月租金均價60 元/ M178。一、項目投資估算本項目地塊占地面積18,958 M178。79,435其中商業(yè)面積M178。）租賃面積自營面積出售面積停車 面積 （M178。 業(yè)態(tài)升級換代；216。 結合消費者需求，引入空白業(yè)態(tài)，進行功能更新；216。 沿街商業(yè)無法引入大型業(yè)態(tài)，同時管理混亂；216。 交通便利優(yōu)勢明顯；216。）均價（元）調研結果568,10020406,500220建議可擬定價格6010,000308,000200注：目前蘇南某鎮(zhèn)無商業(yè)辦公房，故數據來自周邊(斜塘)商業(yè)辦公房。）租賃均價(元/月*M178。三是層次結構，蘇南某鎮(zhèn)的商業(yè)層次偏低，缺乏中高檔的餐飲店、星級酒店和有一定檔次的休閑娛樂設施，無法滿足企業(yè)商務接待和商務住宿的需求。如果剔除這一部分因素，真正屬于現代商業(yè)業(yè)態(tài)的占比更低。蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)定位為建設富有特色的現代化城市副中心 、輻射周邊、配套完善的區(qū)域服務中心、功能齊全、宜居宜業(yè)的東方歐美式小鎮(zhèn)。第三部分 區(qū)域分析一、項目所在區(qū)域發(fā)展情況（一）蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)發(fā)展概況，下轄8個社區(qū)。地塊權屬：蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)負責以“舊鎮(zhèn)改造”申報等方式，設置相關條件，促成地塊掛牌上市。第二部分 項目介紹一、項目位置項目位置 二、項目總體布局本項目總建筑面積79,435M2，其中，地上建筑面積 46,421M2，地下建筑面積33,014M2，地下2層，容積率≤，綠化率≥20％，建筑密度≤50%（最終土地面積以及規(guī)劃條件以獲批準的規(guī)劃為準，下同）。項目周邊目前現狀項目以東為動遷房“園東新村”，以西、以北為動遷房“金苑新村”、以南為 “東景公寓”住宅（下有沿街商業(yè)）。項目性質及主要特點本項目規(guī)劃為商服用地。五、項目開發(fā)方式項目開發(fā)主體：地塊將由蘇州科賽城鎮(zhèn)集團公司與蘇州科賽睦鄰坊投資發(fā)展有限公司共同進行項目的開發(fā)建設，蘇州科賽睦鄰坊投資發(fā)展有限公司負責項目建成后運營管理。項目功能設置：l 根據項目規(guī)劃限制以及周邊住宅、商業(yè)現狀，作以下功能設置：在招商項目上滿足蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)的商業(yè)配套要求。基礎設施建設基礎設施建設達到了“八通一平”。二、項目所在區(qū)域政策及產業(yè)環(huán)境（一）蘇南某鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展現狀隨著經濟的快速發(fā)展，房地產規(guī)模不斷擴大，外來人口不斷增加，消費需求日益增長，從而為蘇南某鎮(zhèn)商業(yè)的發(fā)展提供了機遇和空間。 商業(yè)發(fā)展缺乏亮點一是沒有亮點的區(qū)域，蘇南某鎮(zhèn)作為一個幾乎新建的鎮(zhèn)，把最好的地段讓出來搞了商住樓，高層住宅建好了，但中心區(qū)域商業(yè)設施沒有規(guī)劃建設好；二是沒有亮點的商業(yè)建筑，商業(yè)建筑大都是高樓底層沿街門面房，沒有能夠體現蘇南某鎮(zhèn)形象的地標性建筑；三是商業(yè)品牌也沒有亮點，現有品牌店少而又少。 第四部分 市場分析一、所在區(qū)域內商業(yè)用房現有供給量及結構情況調查項目周邊商圈布局 蘇南某鎮(zhèn)已建成商業(yè)面積11萬M178。公司可以利用酒店連鎖品牌，以彌補蘇南某鎮(zhèn)中高檔酒店不足的缺陷，以適應和滿足蘇南某鎮(zhèn)中外企業(yè)對外商務接待的需求。到2020年蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)規(guī)劃人口15萬人，比2009年翻一番。 周遍屬老社區(qū)范圍，地段形象欠佳；216。216。 周遍沿街商業(yè)體量較大，競爭激烈。項目核心競爭點（1）差異定位環(huán)比項目周邊現有商業(yè)形態(tài)，擬在本項目中設置“各類商業(yè)、酒店、商務辦公”三大功能相結合的業(yè)態(tài)，除滿足周邊居民日常生活需要（15項目必備功能）外，將項目打造成區(qū)域的消費休閑中心、商務共享中心、生活娛樂中心。）影院 面積 （M178。6,750地下室M178。（不含土地）。本項目營業(yè)收入測算如下：單位：萬元年份201320142015201620172018202220232024202520262027租賃收入2,1952,3052,4202,5412,6682,801┉┅3,5743,7533,9414,1384,344商鋪出售22,731酒店收入197310543742779818┉┅1,0431,0961,1501,2081,268銷售收入6,480┉┅商務辦公房 管理凈收入646464646464┉┅6464646464項目總收入31,6672,6793,0273,3473,5113,683┉┅4,6814,9135,1555,4105,676營業(yè)成本本項目在運營期，對應的成本費用包括管理費、維修費、保險費、固定資產折舊費、攤銷費以及利息支出。預測酒店房價收入單間以200元估算，每年以5%增長。左右，公司有能力參與本項目地塊競拍。（1）商務辦公房銷售收入假定本項目地塊建成并取得預售證后，商務辦公房8,100 M178。實現銷售收入14,207萬元。的酒店、33,014 M178。市場需求2009年蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)有注冊企業(yè)1,233家，其中外資企業(yè)308家、
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