【正文】 (4)設(shè)立 9 個(gè)專業(yè)職能部門。要使游客到了本市不想走，走了夢里還要來，就必須開發(fā)新景點(diǎn)，包裝舊景點(diǎn)，沒有文化，就沒有品位，沒有經(jīng)濟(jì)，就缺乏后勁，本市旅游定位于休閑旅游和旅游觀光、科普教育、度假休閑等產(chǎn)業(yè)上，營造成永遠(yuǎn)的文化氛圍、永遠(yuǎn)的人文、永遠(yuǎn)的綠色，永遠(yuǎn)的幽情。建筑工程依據(jù)：本市旅游開發(fā)建議書、本市旅游開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)建筑形態(tài)設(shè)計(jì)指引。因此，第一階段首先要解決上述設(shè)施的投資參與者，再逐項(xiàng)實(shí)施工程部分的建設(shè)。三、完善規(guī)劃設(shè)計(jì)中各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目公司資本與經(jīng)營運(yùn)作的基本思路：多種融資渠道（見圖 91） 圖 91 本市旅游開發(fā)項(xiàng)目資本運(yùn)作思路 多種融資渠道經(jīng)營運(yùn)作的三大階段（見圖 92）：對于核心功能，又稱之為項(xiàng)目的基礎(chǔ)功能，完善這一功能階段需要我們踏踏實(shí)實(shí)來把基本的事情（基礎(chǔ)建設(shè)）做好；而支持功能是增值功能（旅游配套設(shè)施建設(shè)） ，它能為項(xiàng)目的核心功能添加附加值，支持功能越完善，附加值就越大，這一階段也是創(chuàng)造競爭優(yōu)勢的階段；輔助功能可以稱之為放大功能，這一階段要考慮經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益并重，強(qiáng)化輔助功能創(chuàng)造社會(huì)效應(yīng)進(jìn)而達(dá)到做大整個(gè)旅游區(qū)的目的。 （圖 95）加油站經(jīng)營權(quán)、公交運(yùn)營線路、長途客運(yùn)線路經(jīng)營權(quán)、旅游客運(yùn)線路和政府投資的旅游設(shè)施經(jīng)營權(quán)等一切特許經(jīng)營權(quán)是政府掌握的公共資源?！瘛『蠣I各方利潤分配及虧損分擔(dān)原則及比例：依有關(guān)法律法規(guī)及公司章程規(guī)定，合營雙方在稅后利潤中支付各項(xiàng)賠償金、違約金、滯納金、罰息、罰款；提取企業(yè)儲(chǔ)備基金、企業(yè)發(fā)展基金、職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金后，按各方出資比例進(jìn)行利潤分配。資本運(yùn)營的第二步是：在規(guī)劃的近中期階段，通過資產(chǎn)重組（將旅游投資開發(fā)公司與飯店投資管理公司合并重組） ，努力實(shí)現(xiàn)公司的股票上市（或買殼上市） 。 本市旅游開發(fā)可行性研究報(bào)告 37 損益估算插入 A3 損益表 現(xiàn)金流量表插入 A3 現(xiàn)金流量表 本市旅游開發(fā)可行性研究報(bào)告 38 財(cái)務(wù)評價(jià)內(nèi)部收益率：通過現(xiàn)金流量表計(jì)算出該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率（IRR）為 %基準(zhǔn)收益率 8%，說明項(xiàng)目可行性較高。 盈虧平衡分析盈虧平衡分析也叫保本分析、收支平衡分析、損益臨界分析，它是根據(jù)項(xiàng)目正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)量、成本、產(chǎn)品銷售價(jià)格和稅金等數(shù)據(jù)，計(jì)算分析產(chǎn)量、成本和盈利三者之間的關(guān)系，確定銷售總收入等于生產(chǎn)總成本時(shí)即盈虧平衡點(diǎn)的一種方法。根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表和其他報(bào)表中數(shù)據(jù)，可以得出下面的財(cái)務(wù)敏感性分析表。隨著基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境也會(huì)大為改善，從而進(jìn)一步推動(dòng)本市的對外開放。也有利于改善投資環(huán)境，擴(kuò)大對外開放，提高本市的知名度。 國內(nèi)外市場波動(dòng)變化及對策國內(nèi)外市場波動(dòng)變化因素主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面： 本市旅游開發(fā)可行性研究報(bào)告 42區(qū)域產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，導(dǎo)致旅游市場不景氣；旅游景區(qū)的逐漸增多，造成爭奪客源的競爭。一個(gè)名不見經(jīng)傳的地方，一旦和特色文化聯(lián)系在一起，它就會(huì)獲得當(dāng)之無愧的聲望和雄厚的經(jīng)濟(jì)效益，充分開發(fā)利用祖先留給我們的豐富的遺產(chǎn)資源，做到高起點(diǎn)、高檔次、大氣魄、大手筆，就一定能獲得大發(fā)展、大回報(bào)。由于本市旅游開發(fā)項(xiàng)目具有其他旅游區(qū)無可比擬的自然資源和人文資源，對游客有著巨大的吸引力，加之本市的持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。這樣通過本市旅游開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)，既可以解決本市部分城鎮(zhèn)人口的就業(yè)問題，還能為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民中的部分剩余勞動(dòng)力提供一個(gè)就 本市旅游開發(fā)可行性研究報(bào)告 41業(yè)機(jī)會(huì)。考慮到本市州的旅游業(yè)剛剛起步，目前還沒有發(fā)展成大產(chǎn)業(yè)，這里采用 3 作為間接收入的倍數(shù)，則項(xiàng)目給當(dāng)?shù)貛淼穆糜伍g接收入如下表。影響經(jīng)濟(jì)效益的因素很多，敏感性分析通常選擇對投資項(xiàng)目資金流量起主要作用的因素，如投資、成本、價(jià)格、規(guī)模、建設(shè)周期等，研究這些因素發(fā)生變化時(shí)對經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響及影響程度，我們在本報(bào)告中主要分析投資額、銷售收入二者的變動(dòng)對內(nèi)部收益率的影響。一般來說，不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)存在是不可避免的，因此，我們在做財(cái)務(wù)效益評估的同時(shí)，需要對本市旅游開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析。繳納稅金和稅率：按稅法規(guī)定，該項(xiàng)目營業(yè)稅的適用稅率為 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營業(yè)稅的 1%，所得稅為 33%。據(jù)此，公司的總資金已達(dá) 億元，完全可以滿足規(guī)劃第一階段景區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)資金需要及第二階段的部分資金?！瘛”臼新糜伍_發(fā)有限公司的主要任務(wù)是，根據(jù)地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃，獨(dú)立投資或引資建設(shè)主要的旅游景點(diǎn)及其附屬設(shè)施，進(jìn)行旅游產(chǎn)品的市場策劃和宣傳。圖 9－3 本市旅游開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)公司運(yùn)營結(jié)構(gòu)圖 項(xiàng)目運(yùn)作模式本市旅游開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作將頃力打造其權(quán)威性與排他性競爭優(yōu)勢，不但要有旅游本身的核心產(chǎn)品及核心功能，還要采用專業(yè)化運(yùn)作的思路，在時(shí)機(jī)成熟時(shí)，考慮經(jīng)營運(yùn)作與資本運(yùn)作相結(jié)合的思路。目前該項(xiàng)目所處地區(qū)的旅游業(yè)還處于初創(chuàng)階段，旅游業(yè)投入不足，旅游基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，旅游企業(yè)發(fā)育緩慢、配套設(shè)施不健全，市場知名度不高以及營銷手段缺乏等，這些都在很大程度上制約著地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展。其它設(shè)施如商場和購物中心、餐飲服務(wù)區(qū)、主題公園基礎(chǔ)設(shè)施將積極以不同形式與國內(nèi)外的參與者進(jìn)行合作，并重點(diǎn)抓好主題公園服務(wù)設(shè)施的完善、配套。一、完成基礎(chǔ)設(shè)施和中心設(shè)施的開發(fā)建設(shè)。建設(shè)施工由建設(shè)單位、施工單位、工程監(jiān)理三方共同負(fù)責(zé)。以上勞動(dòng)定員只考慮自營企業(yè)人員編制，不考慮租賃，外包企業(yè)人 本市旅游開發(fā)可行性研究報(bào)告 28員編制?？偨?jīng)理室由一位總經(jīng)理和兩位副總經(jīng)理組成，全面貫徹、執(zhí)行董事會(huì)做出的各項(xiàng)決策和決定，并對董事會(huì)負(fù)責(zé)，同時(shí)對景區(qū)的一切經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行指揮、協(xié)調(diào)和控制。同時(shí)，負(fù)責(zé)監(jiān)督、管理本市旅游區(qū)內(nèi)相關(guān)旅游企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)和環(huán)境文化的保護(hù)工作。一方面要防止飲食方面的中毒，吃腐爛和不潔食物、飲用污染了的水等均可引起中毒。在自由活動(dòng)區(qū)域設(shè)立明顯標(biāo)志，標(biāo)注目前所在位置，設(shè)立緊急電話，預(yù)防游客走失。向進(jìn)入本市旅游區(qū)的所有游客發(fā)放安全注意事項(xiàng)，可將其印制在門票上。 主要措施廣種花草樹木。垃圾盛放裝置的材質(zhì)、形狀、色調(diào)適宜與本市旅游區(qū)相關(guān)并與周圍景觀相 本市旅游開發(fā)可行性研究報(bào)告 24協(xié)調(diào)。 本市旅游開發(fā)可行性研究報(bào)告 23明確界定本市旅游開發(fā)項(xiàng)目的地理界線，劃分環(huán)保責(zé)任及要求。簡單地來講，便是依據(jù)市場調(diào)查的結(jié)論，綜合考慮項(xiàng)目的目標(biāo)游客屬 本市旅游開發(fā)可行性研究報(bào)告 21性、項(xiàng)目的自身容量、項(xiàng)目的市場吸引力以及項(xiàng)目的在整個(gè)開發(fā)計(jì)劃中所起作用等因素，確定每個(gè)項(xiàng)目合理的設(shè)計(jì)容量.設(shè)計(jì)日（design day ）參數(shù)，指的是設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)模時(shí)參照的日游客量。它以獨(dú)特的地理位置、靜謐的環(huán)境和幽雅的異域文化氛圍吸引部分高端游客在此度假、休閑、舉行會(huì)議等活動(dòng)，其不但可以成為一個(gè)贏利點(diǎn)，還將提升本市旅游業(yè)的整體水平。生活區(qū)的主要吸引物將會(huì)是一條“春園特色街” ，在這里游客可以獲得體驗(yàn)式購物的樂趣，可以品嘗到本市的特色餐飲，可以購買到獨(dú)具特色的銻工藝品和游客紀(jì)念品。 有效的控制好這些片區(qū)的未來發(fā)展方向和景觀風(fēng)格，是構(gòu)成整個(gè)“本市”娛樂區(qū)必不可少的元素。 總體項(xiàng)目布置 總體功能分區(qū)框架 總體功能分區(qū)圖 礦道旅游－本市 區(qū)域定位本區(qū)域是“本市旅游”的主題娛樂區(qū)，主要為游客提供各種與礦道有關(guān)的刺激、體驗(yàn)、休閑等形式的娛樂項(xiàng)目。 氣候本市市屬亞熱帶山地季風(fēng)型氣候，由于受地理位置和地形條件影響，氣候的垂直變化顯著，寒、溫、熱三大氣候差異并存，俗稱“一山分四季，十里不同天” 。清康熙后，銻業(yè)逐漸興盛，中國各地的人口蜂擁而去這個(gè)充滿財(cái)富的地方，從而形成了類似于美國西部的西部淘金文化，亦成為當(dāng)時(shí)對外貿(mào)易的重要集散地，銻業(yè)的發(fā)達(dá)帶來了本市市景的昌榮和社會(huì)地位的提高。本市的人文民俗資源較豐富，具有較高的開發(fā)價(jià)值?！?有景區(qū)標(biāo)志的旅游紀(jì)念品是本省省外游客普遍喜歡的旅游商品，市場呼吁高品質(zhì)、有標(biāo)志意義的景區(qū)紀(jì)念品。得天獨(dú)厚的旅游資源使得本省旅游業(yè)迅猛發(fā)展，2022 年前，海外、國內(nèi)游客年均增長率分別為 ％和 ％，國外的客量達(dá)到 104 萬人，國內(nèi)游客達(dá)到 3670 萬人次。近年來民營經(jīng)濟(jì)投資所產(chǎn)生的示范效應(yīng)，將使更多的民營資本轉(zhuǎn)向投資大、回收相對穩(wěn)定的長期投資項(xiàng)目。各國發(fā)展旅游業(yè)的事實(shí)證明，旅游業(yè)已經(jīng)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主要力 本市旅游開發(fā)可行性研究報(bào)告 10量，據(jù) WTO 測算，旅游業(yè)直接收入每增長 1 元，相關(guān)的行業(yè)收入便能增長 元。旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很強(qiáng)，對本市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有強(qiáng)大的輻射和波及作用，可以帶動(dòng)本市地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展，進(jìn)而增強(qiáng)旅游業(yè)在本市地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)中的地位。 本市旅游開發(fā)可行性研究報(bào)告 8圖 21 本市旅游資源分布圖 本市旅游資源評價(jià)根據(jù)評價(jià)體系，以模糊記分法，將本市的每一處旅游資源按表中指標(biāo)進(jìn)行分別打分，最后得分見下表： 表 22 本市旅游資源綜合評價(jià)評價(jià)指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)模度 古悠度 珍稀度 奇特度 保存度 審美度 組合度 知名度 綜合值 R馬拉格礦道 寸軌鐵路 銻行街 — 寶豐隆 1. 80 由上表可知，本市的旅游資源中，礦道和寸軌鐵路的資源價(jià)值較高，具備開發(fā)較高吸引力的項(xiàng)目的條件；而銻行街和寶豐隆則得分偏低，但項(xiàng)目用地較前兩者又有很大優(yōu)勢，比較適合開發(fā)接待游客較大的旅游服務(wù)配套項(xiàng)目。世界各國都在爭取中國這個(gè)最大旅游客源市場，出于互惠，出于向往歷史悠久、旅游資源豐富的文明古國——中國，各國都競相來中國進(jìn)行旅游交往，我國必將成為全球最大的旅游目的地，據(jù)世界旅游組織（WTO）預(yù)測：到 2020 年，中國的國際旅游創(chuàng)匯可達(dá) 600 億美元，國內(nèi)旅游收入 2 萬億人民幣。三、市場可行：目前同類產(chǎn)品的供給市場不足，需求市場較旺盛。陶龕學(xué)校、宋希廉舊居、天簌巖大雄寶殿等人文景觀散居其中，天人合一，是休閑度假的天堂■ 項(xiàng)目主管部門對項(xiàng)目的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件；對項(xiàng)目承辦單位或可行性研究單位的請示報(bào)告的批復(fù)文件。 地質(zhì)科學(xué)的寶庫――湄江風(fēng)景區(qū)景致秀麗的湄江景致名勝區(qū)座落在湘中腹地的漣源市西北部，距婁底 50km，交通方便,西安瑞晶商務(wù)酒店介紹,西安瑞晶商務(wù)酒店預(yù)訂,西安瑞晶商務(wù)酒店周邊景點(diǎn),西安瑞晶商務(wù)，是鑲嵌在三湘大地上又一顆殘暴的明珠。中國社會(huì)科學(xué)院巖溶研討所原所長、全國洞穴研討會(huì)會(huì)長朱學(xué)穩(wěn)教授綜合評估后評價(jià)其為“湖南第一、國內(nèi)一流、世界先進(jìn)” 。人稱“天下咸謂蚩尤不逝世，八方萬邦皆彌服” 。曲徑通幽，翠竹成林，清風(fēng)颯爽，掀起萬層浪。我市旅游資源品類齊全，有山有水有洞著名人，是讓人樂不思蜀、留連忘返的福地。專業(yè)打造旅游開發(fā)可行性研究報(bào)告目 錄1 項(xiàng)目總論 2 項(xiàng)目背景 2 研究工作依據(jù) 2 項(xiàng)目研究的范圍 2 項(xiàng)目投資回報(bào) 2 可行性研究初步結(jié)論 22 項(xiàng)目背景和發(fā)展概況 2 項(xiàng)目提出的背景 2 項(xiàng)目發(fā)起人和發(fā)起緣由 2 2 投資的必要性 23 旅游客源市場分析 2 概述 2 周邊出游市場概述 2 市場調(diào)研的基本結(jié)論 24 建設(shè)條件 2 資源稟賦狀況 2 區(qū)位條件 2 交通狀況 2 文脈分析 2 自然情況 2 人力資源條件 25 總體規(guī)劃 2 主題定位： 2專業(yè)打造 總體項(xiàng)目布置 2 礦道旅游－本市 2 本市往事 2 本市 1900 2 山頂休閑區(qū) 2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)容量 26 環(huán)境保護(hù) 2 環(huán)境保護(hù)原則 2 生態(tài)環(huán)境保護(hù) 2 廢物處理方法及達(dá)標(biāo)要求 2 大氣環(huán)境保護(hù) 2 噪聲污染 2 消防、安全與衛(wèi)生 27 企業(yè)組織和勞動(dòng)定員 2 組織機(jī)構(gòu) 2 企業(yè)組織形式 2 勞動(dòng)定員 28 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 2 項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃 2 項(xiàng)目建設(shè)方式 2 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù) 2 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)格及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 2 項(xiàng)目組織管理 2 開發(fā)第一階段的詳細(xì)時(shí)間安排 2 項(xiàng)目總體開發(fā)步驟 29 項(xiàng)目運(yùn)作及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 2 項(xiàng)目資本運(yùn)作基本思路 2專業(yè)打造 項(xiàng)目運(yùn)作結(jié)構(gòu) 2 項(xiàng)目運(yùn)作模式 2 方案設(shè)計(jì) 210 投資估算與經(jīng)濟(jì)分析 2 投資估算依據(jù) 2 項(xiàng)目總投資估算 2 測算說明 2 損益估算 2 現(xiàn)金流量表 2 財(cái)務(wù)評價(jià) 2 不確定性分析 2 國民經(jīng)濟(jì)效益分析 2 風(fēng)險(xiǎn)與對策 211 可行性研究結(jié)論與建議 2 結(jié)論 2 建議 2 本市旅游開發(fā)可行性研究報(bào)