小城鎮(zhèn)開發(fā)項目可行性研究報告-免費閱讀
【正文】 只有確定合理的租金水平，承租期不宜過長，對主力店項目應適當讓利。人口增長為蘇南某鎮(zhèn)擴大消費繁榮市場提供了支撐。本項目周邊有金苑、園東、東景公寓、麗景華庭等多個小區(qū)環(huán)繞。的商務辦公房及45%的商業(yè)面積，剩余的17,364M178。(3) 商鋪出售收入商鋪可出售面積14,207M178。三、項目收入估算本項目未來主要收入來源為商務辦公房銷售收入、商鋪租賃收入、酒店經(jīng)營管理收入及其它收入。① 土地成本本項目地塊將于2010年8月公開掛牌出讓，經(jīng)與蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)政府協(xié)商未來該土地公開掛牌價擬定2,800萬元—3,200萬元之間。；第1年租賃能產(chǎn)生60元/ M178。以后每年遞增5%，商業(yè)出租率為90%；酒店房價收入單間均價200元，每年以5%增長，其他包括物業(yè)管理費，地下室面積一半以上面積用來商業(yè)出租?？偨ㄖ娣e79,435M178。31,571商務辦公M178。）業(yè)態(tài)規(guī)劃主要商業(yè) 功能商鋪面積 （M178。 功能設置豐富，具有一定的兼容性。 無論從前期形象和后期管理及商戶品牌等事項，全方面體現(xiàn)商業(yè)定位上檔次。 商業(yè)、住宅集中區(qū)域，缺乏商辦項目；216。 政府合作背景，強強聯(lián)手。第五部分 項目優(yōu)劣勢分析一、地塊特征分析項目交通、人流分析隨著經(jīng)濟的高速增長，蘇南某鎮(zhèn)企業(yè)的增加，蘇南某鎮(zhèn)人口數(shù)量特別是外來人口增速加快。)1100M內(nèi)東景公寓（沿街商鋪）中興路與興浦路交界口11,000752盛景華庭（沿街商鋪）中勝路與興浦路交界10,0008,000603500M內(nèi)新勝億嘉福商業(yè)街新勝路與新江路交界18,0009,000754蘇南某鎮(zhèn)商貿(mào)市場新勝路與新江路交界9,150755金融商貿(mào)大樓（寫字樓）新勝路與興浦路交界1,000706醫(yī)院旁（沿街商鋪）中勝路與通江路交界707387新盛商業(yè)廣場中盛路與興浦路交界18,0008,0006081000M內(nèi)嘉馨苑商鋪新勝路與通江路交界12,000419瑞翔商業(yè)廣場振勝路與通江路交界20,4647,8001010建屋勝天地通江路與新勝路交界11,0009,0003811新盛花園旁商鋪吳勝路與新江路交界9,70010012吳淞商業(yè)廣場吳勝路與興浦路交界15,0007,00030小計：136,0218,13356項目周邊酒店銷售情況序號等級項目房間數(shù)價格區(qū)間（元）折扣價格（元）折中價格(元)位置1三星國合假日酒店55398498278348313２KM內(nèi)2普通八月哩商務賓館262283881102001553世家假日酒店 2583581682101894麗景賓館 1982381501901705金盛旅館191281581001201106四星嘉怡酒店1506888882984983983KM外 均價注：蘇南某鎮(zhèn)周邊部分代表性酒店價格表蘇南某鎮(zhèn)的旅社規(guī)模小，檔次低，缺乏星級賓館和商務酒店，無法滿足當?shù)刂型馄髽I(yè)商務客人住宿的要求。文體設施不足目前，蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)區(qū)范圍，缺乏文化設施，沒有圖書館、閱覽室、青少年活動中心。目前，蘇州全市現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)態(tài)的占比已經(jīng)超過37%，市區(qū)更高占比超過40%。，因城市的快速發(fā)展，人口聚集力增強，預計至2020年蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)人口將達15萬人。經(jīng)濟發(fā)展水平，到賬外資1億美元，, 。土地性質(zhì)：商服用地。本項目以商務辦公、酒店、餐飲、娛樂為經(jīng)營主題，設有商務辦公（8,100M2）、各種業(yè)態(tài)商業(yè)（31,571M2）、酒店（6,750M2）、地下室（33,014M2）等，經(jīng)濟型酒店、商務辦公（蘇南某鎮(zhèn)首家）、相關豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)，即可以滿足周邊居民日常生活所需，又可為附近工業(yè)區(qū)、物流園等商旅人群提供商業(yè)服務。地塊處于整個蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)中心區(qū)域，四周皆被住宅環(huán)繞。項目周邊住宅入住情況：目前，本項目周邊主要以低層次沿街商業(yè)為主，面積較大的有“ 世紀聯(lián)華”、“福客隆 ”數(shù)家中型賣場，其次是宅下底商，商業(yè)形象混亂。三、項目的平面功能描述指標項目采取商業(yè)、商務辦公、酒店三種功能相結(jié)合的模式：●1F4F：商業(yè)31,571 M2●5F9F：酒店6,750M2●10F15F：商務辦公8,100M2四、項目的功能品質(zhì)打造成蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)——商業(yè)、酒店、辦公于一體的大型購物中心，時尚休閑中心、商旅服務中心。土地使用費：按國家有關規(guī)定繳付。在2005年國家統(tǒng)計局農(nóng)村社會經(jīng)濟調(diào)查隊發(fā)布的全國首次小城鎮(zhèn)綜合發(fā)展指數(shù)測評結(jié)果中，蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)位列全國千強鎮(zhèn)第80位。本項目屬在蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)新規(guī)劃中處于城市中心，周邊密集分布鎮(zhèn)主要行政辦公機構(gòu)，成片居住小區(qū)，規(guī)劃道路直通即將建設的新城區(qū)，屬難得的城市核心商業(yè)地塊。由此可見，目前蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展水平總體層次還很低?，F(xiàn)有電影院平時很少放電影，鎮(zhèn)上書店僅二家，面積小書籍很少，且多兼營文化用品、音像制品等。這些旅社，都不是連鎖經(jīng)營，沒有一家品牌連鎖酒店。%，%，外來人口增長115%。216。 周遍改造項目以退二進三定位為主，政府極力打造核心商圈。T（威脅）STWT216。綜合評價無論是蘇南某鎮(zhèn)企業(yè)還是居民，離項目距離較近，可以節(jié)省時間，方便企業(yè)和居民消費，這是最大的優(yōu)勢。）超市 面積 （M178。8,100酒店M178。(含地下室)，單位投資3,178。本項目在運營期需繳納營業(yè)稅金及附加和房產(chǎn)稅，其中房產(chǎn)稅(12%)、營業(yè)稅（5%）、城建（7%）、教育附加和地方教育附加（4%）、土地增值稅（3%）、所得稅稅率（25%）。/M的凈收益，以后每年租金以5%遞增，%計提稅金。樓面價格在400元/ M178。鑒于本項目投資資金來自商業(yè)貸款以及未來商鋪只租不售，公司財務費用支出較大，經(jīng)營壓力明顯，因此商務辦公房建成后全部出售，減輕公司財務壓力。銷售均價10,000元/ M178。商業(yè)、6,750 M178。是蘇南某鎮(zhèn)人氣商氣最旺盛的區(qū)域之一。本項目功能定位集餐飲、住宿、休閑娛樂及購物于一體，一條龍服務，相對于單一商業(yè)項目的經(jīng)營
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