【正文】 內(nèi)資企業(yè)925家。通過本項目的實施，推動鎮(zhèn)中心商圈升級，提升商圈整體價值。另外，也可考慮出售部分商業(yè)。而營業(yè)收入是影響效益的重要因素，因此需要給予充分的重視。%，外來人口增長115%。第八部分 　結(jié)論和建議一、結(jié)論區(qū)域條件本項目處于鎮(zhèn)區(qū)中心位置，按照蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)用地布局控制性詳規(guī)，中勝路處于東西向中心軸，是規(guī)劃建設(shè)中的商貿(mào)中心位置。酒店房價收入單間以200元估算，第一年實現(xiàn)銷售收入197萬元，以后每年以5%增長。以及部分地下室可用于租賃。以后租賃每年以5%遞增，酒店前5年每年以10%增長，以后每年遞增5%。二、項目投入估算本項目投入成本分為兩部分，即項目開發(fā)成本和項目運(yùn)營成本。（2）2013年按商務(wù)辦公房全部實施銷售，銷售收入的10%計提稅金，商鋪全部出租以及酒店自主經(jīng)營計算。三、項目收益測算營業(yè)收入根據(jù)本項目的定位，項目建成后以商鋪出租以及酒店自主經(jīng)營為主，故其營業(yè)收入主要來自商務(wù)辦公房出售（全部出售）、商鋪的租金以及酒店自營收入，其中商務(wù)辦公房銷售均價8,000元/ M178。公司從投資效益和風(fēng)險控制方面考慮，在參與該地塊競拍時，設(shè)立了二種可能的土地競拍價（注①表示土地價格為2,800萬元；注②表示土地價格為3,200萬元），作為本項目投資、收益估算以及項目財務(wù)分析的依據(jù)。18,9582總建筑面積M178。三、項目定位方案項目主要功能建筑規(guī)模樓層建筑 面積 （M178。 鄰里中心品牌效應(yīng)結(jié)合政府公信力216。 充分體現(xiàn)建筑形象表現(xiàn)；216。 住宅集中，但缺少集中大型商業(yè)項目；216。 區(qū)域優(yōu)勢周邊社區(qū)成熟，涵蓋大量住宅、學(xué)校等建筑；216。）銷售均價（元/M178。）銷售均價（元/M178。%。%的占比中，仍有一定的水分，有的業(yè)態(tài)只是名義的連鎖，沒有實質(zhì)內(nèi)容，名連而實未連。社會事業(yè)發(fā)展累計建設(shè)動遷小區(qū)5個，開發(fā)各類成熟商業(yè)網(wǎng)10萬多平方米，新建綠地90多萬平方米，綠化覆蓋率超過45%，通過了國家衛(wèi)生鎮(zhèn)的考核驗收，通過了全國環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)的考核驗收，生態(tài)環(huán)境得到有效保護(hù)，生活環(huán)境得到顯著改善，目前，舊鎮(zhèn)改造全面啟動，動遷房建設(shè)、商業(yè)網(wǎng)點等工程正在快速開發(fā)?？偨ㄖ娣e12,000 M178?？山ńㄖ娣e約79,435M2。項目地塊面積地塊規(guī)模：18,958M2，約28畝。項目位置蘇南某鎮(zhèn)某鄉(xiāng)鎮(zhèn)。項目所在區(qū)域為該鎮(zhèn)區(qū)黃金地段，中勝路、興浦路為南北干道。項目名稱：蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)綜合體項目（暫定）。項目運(yùn)營方式項目實施銷售、租賃相結(jié)合的經(jīng)營方式：商務(wù)辦公部分實施轉(zhuǎn)讓，確保項目投資資金回籠，減輕公司財務(wù)壓力并支持后期運(yùn)營；商業(yè)部分實施租賃，確保項目整體服務(wù)功能完善、穩(wěn)定；酒店部分由公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，以便公司的酒店連鎖發(fā)展。累計投入十幾億元，基本完成了蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)區(qū)域的主要基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)；建有主干道路9條，總長近40KM，鎮(zhèn)區(qū)道路硬化率100%；建成污水管網(wǎng)4,000多米和污水泵站3座，通過污水管網(wǎng)將所有工業(yè)、企業(yè)排放的工業(yè)廢水及全鎮(zhèn)生活污水集中到污水廠集中處理達(dá)標(biāo)后排放；供水、燃?xì)?、排水、排污、郵電、有線電視基本實現(xiàn)了全覆蓋。但是目前蘇南某鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀存在以下方面問題：商業(yè)現(xiàn)有布局存在缺陷由于歷史的原因，定位于城市副中心的蘇南某鎮(zhèn)，現(xiàn)有商業(yè)布局很不合理，缺乏一個相對集中的商業(yè)中心。經(jīng)營結(jié)構(gòu)不合理主要體現(xiàn)在三個方面：一是業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，在六大門類業(yè)態(tài)中，零售類、%、%、%，而旅社類、文體衛(wèi)生保健類、%、%、%，這三類業(yè)態(tài)比重過低。 各種商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況：現(xiàn)有商業(yè)特點：（1）業(yè)態(tài)單一，目前蘇南某鎮(zhèn)商業(yè)多以生活配套設(shè)施為主，層次較低，缺乏商務(wù)酒店、影劇院、大型賣場、百貨、專營店等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，將難以滿足周邊居民的消費需求。項目周邊住宅情況序號離項目距離住宅總套數(shù)總?cè)藬?shù)交房日期銷售均價（元）150M盛景華庭4801,68020086,000225M東景公寓4391,50020097,0003100M金苑新村6322,59419985,7004200M園東新村1,3675,02320025,8005500M新盛花園1,0864,28220036,2006600M浪花苑2,2004,40020065,8007700M星勝客6812,00020096,7008800M吳淞新村1,1955,15120076,200小計8,08026,630　6,175三、市場價格預(yù)測周邊價格參照商業(yè)寫字樓酒店租賃均價（元/月M178。人口增長為該項目擴(kuò)大消費繁榮市場提供了支撐。 周邊小型商業(yè)業(yè)態(tài)眾多；216。 營建“一站式”商業(yè)模式，打造區(qū)域商業(yè)中心綜合體；216。216。（2）提升業(yè)態(tài)基于上述三大業(yè)態(tài)，通過商業(yè)整合、提升，根據(jù)運(yùn)營情況（市場反饋），可規(guī)劃調(diào)整設(shè)置部分中高檔餐飲、精品spa館、高檔商務(wù)會所等業(yè)態(tài)，同步提升租金、物業(yè)管理費等。）酒店面積（M178。33,0142層3建筑層數(shù)層15不含地下室4容積率5建筑密度%506綠化率%207高度M60第六部分 項目投資、收益估算本報告的財務(wù)測算是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析和預(yù)測后得出的（部分資料參照了公司目前經(jīng)營數(shù)據(jù)）。項目建設(shè)期自2011年至2012年，建設(shè)期2年。其中：管理費、修理費、保險費均以租金收入為取費基數(shù)；折舊費、攤銷費采用平均年限折舊法，其中房產(chǎn)折舊年限30年、土地攤銷年限40年。地下室一半以上也用于商業(yè)出租。② 工程投資成本項目工程投資成本包括工程建設(shè)費、裝修費、管理費等，項目工程投資成本在建設(shè)期內(nèi)分期投入，預(yù)計不含資本化部分24,。實施全部銷售，預(yù)計銷售價格為8,000元/ M178。（4）酒店經(jīng)營管理收入本項目酒店面積6,750 M178。的地下一層商業(yè)和地下二層停車場，合計57,128 M178。蘇南某鎮(zhèn)已形成四大支柱產(chǎn)業(yè)：即精密機(jī)械、輕工紡織、電子信息和生物環(huán)保。項目投資可行性在整個15年測算期中，貼現(xiàn)率I=6%時，NPV為3,，NPV＞0；，內(nèi)含報酬率（IRR）%，因此項目完全具備投資可