【正文】 3生活水泵、排污泵41/F～19/F公共照明5泛光、霓虹照明6車庫照明空調(diào)費八物業(yè)公共用水費1寫字樓用水費用2商場用水費用3會所用水費用4餐廳用水費用九物業(yè)管理開支費第八章 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理一、管理規(guī)章制度科學管理、合理量化、健全制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾Ｕ?，為了達到高標準的管理目的，我公司已成功導入ISO 9000質(zhì)量管理標準模式。（6）《二次裝修管理協(xié)議》。（2）經(jīng)理助理崗位職責。（10）強電技工崗位職責。（18）財務會計崗位職責。（6）《員工培訓制度》。（14）《機電設備管理手冊》。（22）《業(yè)主入住工作程序》。（30）《消防應急處理工作程序》。（5）《經(jīng)理助理崗位月工作考核表》。（2）分類排序。第九章 各項專業(yè)管理工作方案一、公共設施設備管理保證設備運行正常，無重大管理責任事故。（7）消防管理人員掌握消防設施、設備的使用方法并能及時處理設施、設備的各種問題。建立事故應急處理方案。（2）遇有緊急情況或其他治安需要，管理部通過對講機下達指令，巡邏人員可在1min～3min內(nèi)到達現(xiàn)場進行支援。（3）安全管理員24h值班，控制人員進出并做好相應記錄。（6）發(fā)生緊急事故時，按緊急處理措施程序進行。（2）專職安全員每日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況，包括消防設備、動火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等，檢查結(jié)果記錄在《安全檢查記錄》中，該記錄每周由管理部主任審核。（4）不準改變、拆除、封堵消防設施和通道。（4）在安全消防活動日查出的安全、消防隱患，由各組自行在活動記錄中登記并整改。對演習過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時調(diào)整、糾正并驗證其結(jié)果。：車輛駛離停車場時應注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車牌，管理員核對牌號相符，收回停車牌、收取停車費后方可駛離。第2章入伙管理標準文本入伙通知　　　　　　　　公司/女士/先生：您好！您所認購的 大廈 層 室已于 年 月經(jīng) 省/市 單位驗收部門和 房地產(chǎn)公司、 建筑工程公司、物業(yè)管理公司等組成的驗收小組驗收合格，準予入住。一、持購房合同、本人身份證及復印件前往物業(yè)管理部交驗，登記后領取入伙手續(xù)書。一、業(yè)主在接到樓宇入伙通知書之日起（以郵戳為準）3個月內(nèi)，到本公司辦理產(chǎn)權(quán)登記和入伙手續(xù)。在您來辦理各項手續(xù)前，請仔細閱讀《入伙手續(xù)書》、《收樓須知》、《繳款通知書》。保潔工作流程及標準將按照ISO 9000標準，由本公司制定。管理員應指揮車輛停放，查看車輛有無上鎖，有無外部破損，應通知車主并登記，不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關規(guī)定給予處罰。（1）小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習，具體辦法和內(nèi)容參見由管理部每次制定的《消防演習方案》并報政府消防部門。（2）管理部內(nèi)部每月的第一個星期一上午為各組安全消防學期時間，學習教材是安全消防管理條例，內(nèi)部的消防管理制度，設備設施的操作方法等，學習情況須詳細記錄。（2）嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路，電器線路需維修時請及時找管理部安排施工。（6）管理部負責制定組織機構(gòu)圖及人員職責。（4）需要進行燒焊等動火作業(yè)，應向管理部提出申請，經(jīng)批準后在管理人員監(jiān)護下，方可作業(yè)。三、裝修管理（1）管理部安排人員辦理裝修隊伍的培訓、驗資、登記、審批和發(fā)放各類證件。（1）在大廈設立流動崗哨，實行24h值班巡邏制。排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設備房無積水浸泡發(fā)生。按工作標準時間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。（4）建立健全檔案的外借管理規(guī)定，檔案管理必須專人負責，應做到保管、保密，工作細致，如有破損，應及時修補。二、物業(yè)檔案建立與管理資料的收集堅持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內(nèi)容，在實際工作中從需要和服務的角度出發(fā)，擴大信息的收集來源，從時間上來講是指從規(guī)劃設計到工程的全部工程技術(shù)維修資料，從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的全部，大到房屋本體公共設施，小到花草苗木都應有詳細的資料。（3）《員工工作考核及獎罰制度》。（28）《機電設備維修工作程序》。（20）《物業(yè)管理運作流程》。（12）《接待投訴處理及回訪制度》。（4）《各部門月工作計劃及總結(jié)制度》。（16）安全管理員崗位職責。（8）工程管理部經(jīng)理崗位職責。（12）《園林綠化管理規(guī)定》。（4）《樓宇使用維護管理規(guī)定》。、上門催收或下發(fā)催費通知單等方式使拖欠費款項及時回收。十九、財務出納崗位職責、銀行存款日記賬的工作，做到日清月結(jié)。對偽造、涂改或經(jīng)濟業(yè)務不合法的憑證，應拒絕受理，并及時報告領導處理。、費用預算執(zhí)行情況，監(jiān)督各部門的財務活動，分析存在問題，查明原因，及時解決。、停放管理，遇事要向上級報告。、監(jiān)督大廈治安、消防工作并巡視記錄。十三、維修工崗位職責《機電設備管理手冊》和有關技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設施、設備的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。、通風系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運行，維護管理工作。禁止與本部門無關人員進入機房。、設備的運行、維修和保養(yǎng)的正常運行每月必須進行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗。，審批各部門辦公用品的購置。，并控制其合理的使用，協(xié)助倉庫管理員合理貯存和使用保管。，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。（3）通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達到優(yōu)化管理的目的。六、財務管理部財經(jīng)類專業(yè) 學歷， 職稱，具有3年以上大型企業(yè)財務主管工作經(jīng)驗，有較強的法律、法規(guī)意識，遵守國家各項法律、法規(guī)和財經(jīng)制度，嚴守紀律，熟悉會計核算和財務管理的全過程，熟悉稅法。身體健康，大專以上學歷，電力系統(tǒng)或相關專業(yè)，助理工程師職稱，有5年以上工作經(jīng)驗，有大型企業(yè)設備管理經(jīng)驗，業(yè)務熟練，有較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，有一定的寫作能力及流利的英語口語對話能力，熟悉公關業(yè)務、各勞動法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度，具有較強的調(diào)查、解決問題、溝通、理解、判斷、分析的能力，熟練操作電腦，有較強的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。第三章 員工招聘一、高層物業(yè)管理人員大學本科以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有5年以上大型物業(yè)管理實際工作經(jīng)驗，熟悉物業(yè)管理有關法律、法規(guī)及企業(yè)基本管理工作，有較強的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力及處理突發(fā)事件的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。（4）強電值班由 名強電技工組成，全天24小時值班，負責大廈強電設備的使用與維護，確保大廈用電系統(tǒng)正常工作。（6）大堂值班由3名員工組成，分三班，負責樓宇大堂值班工作。（3）員工餐廳服務由 名廚師及 名工作人員組成，上班時間為 ，要求員工個人素質(zhì)較高。（1）由1名綜合管理部經(jīng)理和5名員工組成。（4）征收和支付管理公司各類合同費用。（6）負責綜合管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關的服務要求。（9）負責監(jiān)控室管理工作。（1）負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。（6）負責物業(yè)的除蟲滅害工作。（7）負責員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。中心設綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財務管理部五個部門。從本物業(yè)業(yè)主的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學地制定、引導、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。三、三個重點、誠信待人物業(yè)管理是以服務為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現(xiàn)我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業(yè)主至上”的原則和務實周到的工作理念，為業(yè)主提供全方位、高品質(zhì)的服務，并將日常服務工作緊密融合于管理之中，與業(yè)主建立良好的服務管理。為實現(xiàn)以上設想，擬采用“一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施”的管理方針。追求目標以公司經(jīng)營為主導，為業(yè)主推出完善的管理服務，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。第十八條 本合同正本連同附件共 頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。、養(yǎng)護費用由業(yè)主按建筑面積承擔。，如需擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商后報有關部門批準方可實施。（2）委托乙方返修，支付全部費用。第三條　　乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。4.《年度辦公費用預算表》。（1）崗位標準。（2）顧問物業(yè)。（1）投資企業(yè)。（公司主要物業(yè)管理業(yè)績及達標創(chuàng)優(yōu)榮譽摘要）。七、進駐后物業(yè)管理服務的范圍、內(nèi)容及標準。3.《年度人事費用預算表》。第二條　　物業(yè)基本情況物業(yè)類型：坐落位置： 　　市　　　區(qū)　　　　路（街道）　　號；占地面積：　　　ｍ２；建筑面積：　　?。恚病?、設施和設備的維修養(yǎng)護，按以下第　　種方式處理：（1）甲方負責返修。、文化活動。 個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次維修養(yǎng)護費用收支使用情況。第十四條 房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、養(yǎng)護費用按以下方式承擔：、共用設備、設施、公共設施的維修、保養(yǎng)費用由甲方承擔。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。甲方簽章： 乙方簽章：代表人： 代表人：日期： 日期：物業(yè)管理方案標準范例目 錄前 言第一章 物業(yè)管理要點一、一種模式二、二項承諾三、三個重點四、四項措施第二章 擬采用的管理模式一、物業(yè)管理架構(gòu)二、物業(yè)管理崗位編制第三章 員工招聘一、高層物業(yè)管理人員二、綜合管理部三、物業(yè)管理部四、工程管理部五、安全管理部六、財務管理部第四章 物業(yè)管理人員培訓一、新員工上崗培訓二、在崗員工循環(huán)培訓第五章 物業(yè)管理所需物質(zhì)條件一、辦公及員工住宿用房計劃二、物業(yè)管理工具與裝備價格參照表第六章 物業(yè)管理工作崗位職責一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責四、物業(yè)管理文員崗位職責五、物業(yè)管理員崗位職責六、物業(yè)商務管理員崗位職責七、物業(yè)清潔員崗位職責八、工程管理部經(jīng)理崗位職責九、工程技術(shù)員崗位職責十、強電技工崗位職責十一、弱電技工崗位職責十二、暖通技工崗位職責十三、維修工崗位職責十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責十五、安全經(jīng)理崗位職責十六、安全管理員崗位職責十七、財務經(jīng)理崗位職責十八、財務會計崗位職責十九、財務出納崗位職責二十、財務收費員崗位職責第七章 物業(yè)管理費預算一、物業(yè)管理開支分類預算表二、物業(yè)管理處開支預算明細表第八章 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理一、管理規(guī)章制度二、物業(yè)檔案建立與管理第九章 各項專業(yè)管理工作方案一、公共設施設備管理二、安全管理三、裝修管理四、消防管理五、車輛管理六、清潔管理前 言物業(yè)簡介（略）服務宗旨以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務?！笆?yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。四、四項措施，在對其加以完善的基礎上，將之運用到　　　　　　物業(yè)的管理上。本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設定管理架構(gòu)。（6）負責物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。（5）負責物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。（13）總經(jīng)理指派的其他工作。（8）負責地下停車場的安全秩序管理工作。（5）負責物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機房的值班和日常維修保養(yǎng)。（3）征收管理費、水電費、電話費、加時空調(diào)費等其他管理費用。根據(jù)以上方針，特制定以下用人方案。白班 人負責維護所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間的常規(guī)清潔，要求個人素質(zhì)較好；夜班 人，負責全面清潔樓宇內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間，要求按清潔程序進行操作，對人員個人素質(zhì)要求可適當放低。（5）監(jiān)控值班由3名員工組成，分三班，負責監(jiān)控中心值班工作。（3）文員兼資料管理員1名，負責工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作，并同時兼任管理處倉庫管理員的工作。（4）停車場收費員 名。對工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。大專以上學歷，電子技術(shù)、計算機或相關專業(yè)，助理工程師職稱，有3年以上工作經(jīng)驗，業(yè)務熟練，有較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。高中以上學歷，男身高175cm以上，女身高165cm以上，身體健康，品行端正，工作認真，需有本地戶口。第四章 物業(yè)管理人員培訓一、新員工上崗培訓根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對新員工上崗培訓工作做以下安排。（2）在實際工作中，業(yè)主的投訴率和員工違章、違規(guī)的行為是評議員工工作的基礎。，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責任到人，同時關心員工生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。，在公司編制計劃，按程序辦理管理處招、調(diào)員工的事務工作，對部門中的私招濫雇行為進行處理。，合理調(diào)配人力和物力資源。，督促有關