【正文】 錄09042 空調(diào)運行記錄表09043 空調(diào)水泵運行記錄09044 空調(diào)停機通知單09045 中央空調(diào)系統(tǒng)運行記錄09046 空調(diào)月保養(yǎng)記錄09047 風機半年保養(yǎng)記錄09048 供水系統(tǒng)周檢保養(yǎng)記錄09049 水池、水箱清洗、消毒工作時間安排表09050 水池（箱）清洗及消毒記錄表09051 水池（箱）加藥記錄09052 水泵電機半年保養(yǎng)記錄09053 水泵月保養(yǎng)記錄09054 測量、計量器具臺賬09055 計量器具檢定計劃09056 計量器具檢定臺賬09057 電表箱保養(yǎng)記錄09058 更換電表記錄09059 更換水表記錄第１０章　車輛管理標準圖表10001 停車場（庫）固定車位登記表10002 車輛管理設(shè)備、設(shè)施清單10003 車輛管理工作日檢表10004 機動車輛出入登記表10005 自行車出入登記表10006 交接班記錄表10007 月卡收費登記表第1章前期物業(yè)管理標準文本 物業(yè)投標書綱要標準范例一、公司簡介。（2）顧問物業(yè)。六、接受過渡階段的管理工作及保證措施1.“ 物業(yè)”進場接管期限。、設(shè)備管理服務(wù)。（1）崗位標準。4.《年度辦公費用預(yù)算表》。8.《年度房屋設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)費用預(yù)算表》。第三條　　乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)履行本合同，承擔相應(yīng)的責任。、高層住宅電梯水泵大修更新基金和街坊公共設(shè)施修繕基金的賬務(wù)管理。（2）委托乙方返修，支付全部費用。、檔案、資料，并于合同生效之日起 日內(nèi)向乙方提供。，但不得將本物業(yè)的管理責任轉(zhuǎn)讓給第三方。，如需擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商后報有關(guān)部門批準方可實施。第十條 住宅區(qū)域的非居住用房管理服務(wù)費按居住收費標準的 倍收取。、養(yǎng)護費用由業(yè)主按建筑面積承擔。第八章 附 件 第十五條 雙方約定自本合同成效之日起 天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理接管驗收手續(xù)。第十八條 本合同正本連同附件共 頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。第二十一條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時，提請仲裁委員會裁決（當事人雙方?jīng)]達成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。追求目標以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，為業(yè)主推出完善的管理服務(wù)，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。人性化的管理方針為業(yè)主鋪架溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽。為實現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施”的管理方針。管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)主、打造管理精品。三、三個重點、誠信待人物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業(yè)主至上”的原則和務(wù)實周到的工作理念，為業(yè)主提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)主建立良好的服務(wù)管理。、消防真抓實干為確保業(yè)主生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主、以本物業(yè)先進的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊伍。從本物業(yè)業(yè)主的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)地制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。中心設(shè)綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財務(wù)管理部五個部門。（3）負責收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。（7）負責員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。（2）負責會所及會議中心的管理。（6）負責物業(yè)的除蟲滅害工作。（10）負責物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)主的慶典活動提供必要的幫助。（1）負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。（5）與業(yè)主簽訂“消防安全責任書”。（9）負責監(jiān)控室管理工作。（2）負責物業(yè)機電設(shè)備的日常維護保養(yǎng)工作。（6）負責綜合管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求。（10）總經(jīng)理指派的其他工作。（4）征收和支付管理公司各類合同費用。（8）負責物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求。（1）由1名綜合管理部經(jīng)理和5名員工組成。（5）業(yè)主接待員2名，負責咨詢及商務(wù)、票務(wù)的有償服務(wù)工作及信件、報紙、雜志的接收、分發(fā)工作，要求個人素質(zhì)較好，是本物業(yè)樓宇的形象服務(wù)窗口。（3）員工餐廳服務(wù)由 名廚師及 名工作人員組成，上班時間為 ，要求員工個人素質(zhì)較高。（2）安全管理經(jīng)理1名，要求由一位有多年物業(yè)管理經(jīng)驗的轉(zhuǎn)業(yè)軍人擔任，具有帶領(lǐng)全體安全管理員完成所轄物業(yè)安全管理工作的能力。（6）大堂值班由3名員工組成，分三班，負責樓宇大堂值班工作。（10）巡邏值班由6名員工組成，分三班，負責巡邏值班工作。（4）強電值班由 名強電技工組成，全天24小時值班，負責大廈強電設(shè)備的使用與維護，確保大廈用電系統(tǒng)正常工作。（1）由1名財務(wù)主管和 名員工組成，負責物業(yè)管理收繳各項費用。第三章 員工招聘一、高層物業(yè)管理人員大學(xué)本科以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有5年以上大型物業(yè)管理實際工作經(jīng)驗，熟悉物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)及企業(yè)基本管理工作，有較強的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力及處理突發(fā)事件的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，具有豐富的資料、文檔管理工作經(jīng)驗，組織協(xié)調(diào)能力強，吃苦耐勞。大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有一定的寫作能力及流利的英語口語對話能力，熟悉公關(guān)業(yè)務(wù)、各勞動法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度，具有較強的調(diào)查、解決問題、溝通、理解、判斷、分析的能力，熟練操作電腦，有較強的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。中專以上文化，有2年以上工作經(jīng)驗，懂電腦操作，工作作風嚴謹，具有較強的責任心和積極的工作態(tài)度。身體健康，大專以上學(xué)歷，電力系統(tǒng)或相關(guān)專業(yè)，助理工程師職稱，有5年以上工作經(jīng)驗，有大型企業(yè)設(shè)備管理經(jīng)驗，業(yè)務(wù)熟練，有較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上的本職工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和較強的語言表達能力，以及隨機應(yīng)變處理突發(fā)事件的能力，有一定的消防知識。六、財務(wù)管理部財經(jīng)類專業(yè) 學(xué)歷， 職稱，具有3年以上大型企業(yè)財務(wù)主管工作經(jīng)驗，有較強的法律、法規(guī)意識，遵守國家各項法律、法規(guī)和財經(jīng)制度，嚴守紀律，熟悉會計核算和財務(wù)管理的全過程，熟悉稅法。大專以上學(xué)歷（會計專業(yè)），有2年以上本行業(yè)工作經(jīng)驗，熟悉結(jié)算業(yè)務(wù)，具有較強的法律意識，對物業(yè)工作有一定了解，懂電腦操作。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業(yè)主溝通的經(jīng)驗。（3）通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達到優(yōu)化管理的目的。第六章 物業(yè)管理工作崗位職責一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責、貫徹執(zhí)行ISO 9000質(zhì)量管理體系及ISO 14000環(huán)境管理體系，完成與公司簽訂的年度管理目標和經(jīng)濟指標。，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。、綠化及公共區(qū)域地面的清潔。，并控制其合理的使用，協(xié)助倉庫管理員合理貯存和使用保管。，審核工作，有權(quán)檢查、督促崗位責任制在操作層的執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)問題，提出整改意見，落實獎懲制度。，審批各部門辦公用品的購置。、投訴工作，并定期進行回訪工作。、設(shè)備的運行、保養(yǎng)、維修，安全檢查工作的安排與落實。、設(shè)備的運行、維修和保養(yǎng)的正常運行每月必須進行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗。，負責本部門不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實施、跟蹤、檢查。禁止與本部門無關(guān)人員進入機房。，禁止非工作人員進入，禁止各種違反設(shè)備房管理規(guī)定的行為。，制定切實可行的節(jié)約能源措施，并保證實施，使供電方案為最優(yōu)。、通風系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運行，維護管理工作。、給排水系統(tǒng)的運行、維保管理工作，保證空調(diào)系統(tǒng)正常運行，保證各類末端空調(diào)設(shè)備的完好，無超標噪音和嚴重滴漏現(xiàn)象，各類管道、閥門無嚴重的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患，保證給排水管道通暢。十三、維修工崗位職責《機電設(shè)備管理手冊》和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。、設(shè)備進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。、監(jiān)督大廈治安、消防工作并巡視記錄。、考核工作。、停放管理，遇事要向上級報告。，負責編制公司財務(wù)計劃和費用預(yù)算，有效地籌劃和運用公司資金。、費用預(yù)算執(zhí)行情況，監(jiān)督各部門的財務(wù)活動，分析存在問題，查明原因，及時解決。對偽造、涂改或經(jīng)濟業(yè)務(wù)不合法的憑證，應(yīng)拒絕受理，并及時報告領(lǐng)導(dǎo)處理。賬簿記錄發(fā)生錯誤時，不準涂改、刮擦，刪除的文字或數(shù)字劃線注銷（必須使字跡清晰可辨），然后在劃線上方填寫正確方案或數(shù)字，并由記賬人員蓋章（簽字）。十九、財務(wù)出納崗位職責、銀行存款日記賬的工作，做到日清月結(jié)。做好各下屬部門領(lǐng)用和核銷工作。、上門催收或下發(fā)催費通知單等方式使拖欠費款項及時回收。制定出管理規(guī)章制度共計74條，其中公眾制度12條，內(nèi)部崗位職責20條，運作管理制度32條，員工培訓(xùn)考核制度10條。（4）《樓宇使用維護管理規(guī)定》。（8）《出入物品管理規(guī)定》。（12）《園林綠化管理規(guī)定》。（4）物業(yè)管理文員崗位職責。（8）工程管理部經(jīng)理崗位職責。（12）暖通工崗位職責。（16）安全管理員崗位職責。（20）財務(wù)收費員崗位職責。（4）《各部門月工作計劃及總結(jié)制度》。（8）《檔案資料管理制度》。（12）《接待投訴處理及回訪制度》。（16）《機電設(shè)備的統(tǒng)計制度》。（20）《物業(yè)管理運作流程》。（24）《物業(yè)管理檔案建立工作程序》。（28）《機電設(shè)備維修工作程序》。（32）《清潔管理工作程序》。（3）《員工工作考核及獎罰制度》。（7）《部門員工崗位月工作考核表》。二、物業(yè)檔案建立與管理資料的收集堅持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內(nèi)容，在實際工作中從需要和服務(wù)的角度出發(fā)，擴大信息的收集來源，從時間上來講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程的全部工程技術(shù)維修資料，從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的全部，大到房屋本體公共設(shè)施，小到花草苗木都應(yīng)有詳細的資料。（4）裝訂精美。（4）建立健全檔案的外借管理規(guī)定，檔案管理必須專人負責，應(yīng)做到保管、保密，工作細致，如有破損，應(yīng)及時修補。（2）配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。按工作標準時間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。（9）給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進行清潔、消毒。排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。（1）在大廈設(shè)立流動崗哨，實行24h值班巡邏制。（1）發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時，管理部迅速調(diào)集巡邏安全管理員，以最快的速度趕到現(xiàn)場，控制局面，爭取主動。三、裝修管理（1）管理部安排人員辦理裝修隊伍的培訓(xùn)、驗資、登記、審批和發(fā)放各類證件。采取定時上門收集和業(yè)主申請相結(jié)合的方法，袋裝清運，日清日運，不堆積、不滯留，不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。（4）需要進行燒焊等動火作業(yè)，應(yīng)向管理部提出申請，經(jīng)批準后在管理人員監(jiān)護下，方可作業(yè)。（2）管理部主任為消防安全負責人。（6）管理部負責制定組織機構(gòu)圖及人員職責。（4）在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患，應(yīng)及時采取整改措施，做到隱患不過夜。（2）嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路，電器線路需維修時請及時找管理部安排施工。（6）嚴格裝修審批手續(xù)，動火審批手續(xù)，保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。（2）管理部內(nèi)部每月的第一個星期一上午為各組安全消防學(xué)期時間，學(xué)習(xí)教材是安全消防管理條例，內(nèi)部的消防管理制度，設(shè)備設(shè)施的操作方法等，學(xué)習(xí)情況須詳細記錄。（1）管理部負責建立消防檔案。（1）小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習(xí)，具體辦法和內(nèi)容參見由管理部每次制定的《消防演習(xí)方案》并報政府消防部門。，由小區(qū)安全管理員負責管理，車輛可以隨時進出、停放。管理員應(yīng)指揮車輛停放，查看車輛有無上鎖，有無外部破損，應(yīng)通知車主并登記，不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。管理員交接班時應(yīng)辦理交接手續(xù)，核實停車場內(nèi)車輛與登記記錄相符，并列簽字交接。保潔工作流程及標準將按照ISO 9000標準，由本公司制定。在此期間內(nèi)，房產(chǎn)公司財務(wù)部、地產(chǎn)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門將到現(xiàn)場辦公，一次辦完手續(xù)，為您提供快捷方便的服務(wù)。在您來辦理各項手續(xù)前，請仔細閱讀《入伙手續(xù)書》、《收樓須知》、《繳款通知書》。序 號項 目收 費 標 準金 額備 注1綜合押金2預(yù)交管理費3水電保證金45三、持入伙手續(xù)書到物業(yè)管理部領(lǐng)取用戶手冊等資料，聽取情況介紹，簽訂入住（租）協(xié)議書。一、業(yè)主在接到樓宇入伙通知書之日起（以郵戳為準）3個月內(nèi)，到本公司辦理產(chǎn)權(quán)登記和入伙手續(xù)。五、如有疑問請向管理人員咨詢。一、持購