20xx年物業(yè)管理實務(wù)輔導(dǎo)之物業(yè)管理方案的制訂(文件)
【正文】 物業(yè)，在檔案資料的管理方案中應(yīng)重點(diǎn)突出保密性的管理措施。 8．常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述 在編制常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述中需要把握的重點(diǎn)是將各項管理服務(wù)內(nèi)容的工作要求、重點(diǎn)、運(yùn)行管理及應(yīng)急方案、計劃等進(jìn)行詳細(xì)闡述，對于招標(biāo)人或招標(biāo)物業(yè)有特殊性服務(wù)需求的要進(jìn)行突出的描述。工作計劃的制訂大體可以分成三個階段，即籌備期、交接期和正常運(yùn)作期。 正常運(yùn)作期的工作計劃內(nèi)容，主要包括員工常規(guī)培訓(xùn)、物業(yè)管理方案的實施、設(shè)施設(shè)備管理的全面實施、社區(qū)文化活動的實施、便民服務(wù)的開展、用戶意見調(diào)查評估、財務(wù)收支情況分析報告、質(zhì)量管理體系的導(dǎo)入、配套服務(wù)項目啟動、國家省市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)、大廈等的創(chuàng)建基礎(chǔ)工作等。 (2)費(fèi)用測算的內(nèi)容 測算的主要內(nèi)容包括項目所需的人力資源成本和日常管理成本的預(yù)測；物業(yè)收入項目的預(yù)測；管理風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險和未來通貨膨脹率的評估、預(yù)測。首先依據(jù)招標(biāo)物業(yè)的基本資料、招標(biāo)方的物業(yè)管理服務(wù)需求、組織架構(gòu)和人員配置方案估算項目的各項管理成本，然后測算房屋保險、設(shè)備保險、公眾責(zé)任險等費(fèi)用，并對管理期間可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測，估算不可預(yù)見費(fèi)用(一般按其他各項管理成本之和的2%～5%的比例進(jìn)行估算)，最后根據(jù)上述各項推算出項目的盈虧平衡點(diǎn)，估算出在盈虧平衡點(diǎn)區(qū)間的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在此標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上根據(jù)投標(biāo)策略進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，測算出最接近標(biāo)底的投標(biāo)報價。 2)根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)測算物業(yè)管理成本。 ，其中可進(jìn)行商鋪租賃經(jīng)營的面積為600m2。 (2)成本費(fèi)用控制應(yīng)與提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合，不能為控制而控制，即不能為降低耗費(fèi)而不提供或少提供服務(wù)。在實際操作中，這一原則主要應(yīng)用于成本費(fèi)用的日?？刂浦校虼嗽诜桨钢袘?yīng)綜合體現(xiàn)。 (4)在成本全面控制的基礎(chǔ)上，對一些重要的、不正常的、不符合常規(guī)的關(guān)鍵性成本費(fèi)用差異(例外情況)進(jìn)行重點(diǎn)控制。投標(biāo)企業(yè)預(yù)測物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用為126萬元/年，物業(yè)租賃收入為18～21萬元/年，合計收入約為144～147萬元，而通過對該項目成本、費(fèi)用的測算和各種經(jīng)營、管理風(fēng)險的預(yù)測，即投標(biāo)企業(yè)在3元/m2的標(biāo)準(zhǔn)下有一定贏利的空間。這種方式要求投標(biāo)企業(yè)不僅要準(zhǔn)確合理測算出每一項的成本及費(fèi)用的支出，還要根據(jù)測算結(jié)果對其他相關(guān)項目的方案內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)設(shè)計或調(diào)整，以期符合招標(biāo)方的要求。該項目招標(biāo)方式為邀請招標(biāo)，收費(fèi)方式為酬金制，招標(biāo)文件明確規(guī)定低于成本價10%的報價將作為無效標(biāo)處理。 2)物業(yè)管理收入，主要包括主營物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入、停車場收入、物業(yè)租賃及經(jīng)營收入、有償特約服務(wù)收入等。工作計劃的內(nèi)容一般采用表格的方式進(jìn)行表述。 籌備期的工作計劃內(nèi)容，主要包括擬訂物業(yè)管理方案、擬訂財務(wù)預(yù)算、簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議、籌建項目機(jī)構(gòu)、招聘培訓(xùn)員工、完善辦公住宿條件、前期介入?yún)⑴c設(shè)備安裝調(diào)試及建筑質(zhì)量把關(guān)，提供專業(yè)意見、制訂交接驗收計劃及作好相關(guān)準(zhǔn)備、物業(yè)管理供應(yīng)商的評審和確定等。在此項目的物業(yè)管理方案中，房屋及公用設(shè)施的管理包括管理重點(diǎn)和維護(hù)養(yǎng)護(hù)范圍、標(biāo)準(zhǔn)、計劃、實施細(xì)則等內(nèi)容；機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理包括前期介入管理、日常運(yùn)行維護(hù)管理措施及運(yùn)作程序、緊急故障的處理等內(nèi)容；安全管理包括交通及車輛的管理、消防管理、保密管理、安全維護(hù)管理、緊急事件的處理等內(nèi)容；重大活動的實施方案等內(nèi)容。在制訂此部分內(nèi)容的方案時，需要依據(jù)物業(yè)的實際情況和工程進(jìn)度、存在的隱患或問題進(jìn)行編制，并對工作計劃進(jìn)行合理安排，使方案能夠全面真實地反映物業(yè)管理在早期介入和前期物業(yè)管理中起到的重要作用。分類應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)部《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范大廈及有關(guān)考評驗收工作的通知》的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 6)通過多種形式的經(jīng)濟(jì)活動分析以及提倡員工和業(yè)主開展合理化建議活動，挖掘管理潛力，降低管理的內(nèi)外部成本。 3)從采購、運(yùn)輸、倉儲、使用等環(huán)節(jié)入手，控制各類
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