20xx年物業(yè)管理實務輔導之物業(yè)管理方案的制訂(編輯修改稿)
2024-08-31 08:07 本頁面
【文章內容簡介】 行、工程維護、節(jié)能降耗、消防管理等職能)、管理部(負責質量控制、安防管理、停車場管理、精神文明建設、環(huán)境工程維護等職能)等相關部門密切協(xié)同運作的組織架構。 (2)運作程序與支持系統(tǒng)的設計 運作程序包括項目整體運作流程、內部運作流程與客戶服務及需求信息反饋流程，一般采用流程圖的方法進行展示，流程設計要遵循全面、高效、合理的原則，準確、真實地反映組織架構的功能和運作方式。 支持系統(tǒng)一般也設計為表格或流程圖的形式，綜合反映物業(yè)管理企業(yè)集中資源優(yōu)勢構建對項目的支持體系。 (3)管理機制的確定 管理機制是反映物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)項目物業(yè)管理服務目標的基礎，一般由目標管理責任制、激勵機制、監(jiān)督機制組成。其中目標管理機制就是將項目的管理目標、經(jīng)營目標、競爭目標以量化的形式作為重要職責交給項目的管理團隊，并賦予相應的權利，同時將目標的實現(xiàn)與管理團隊的切身利益掛鉤；激勵機制是在目標管理機制的基礎上設計相應的激勵辦法；監(jiān)督機制是通過政府、業(yè)主、社會輿論和企業(yè)內部管理等渠道來實現(xiàn)對項目運作的監(jiān)督。 3．人員的配備、培訓與管理 (1)人員配備 人員配備包括擬為項目配置的各類人員，各部門、各崗位的人員編制與專業(yè)素質要求等。人員配備一般依據(jù)物業(yè)類型、規(guī)模、服務內容及需求標準、工作重點來確定，并可參照物業(yè)所在地區(qū)政府制訂的物業(yè)管理服務收費指導標準和同類物業(yè)的管理經(jīng)驗。 (2)人員培訓 人員培訓方案要對各類管理人員的培訓內容、培訓計劃、方式、目標進行詳盡的描述，可以采取綜合性闡述與相關表格、流程圖相結合的方式。 (3)人員管理 人員管理包括錄用與考核、競爭機制、協(xié)調關系、服務意識、量化管理及標準化運作等，一般根據(jù)招標文件的要求進行描述。 4．管理指標與措施 (1)管理指標 管理指標通常由物業(yè)管理質量指標和經(jīng)濟效益指標兩部分組成，在招標文件中一般都有具體的要求，在物業(yè)管理方案中要對招標人提出的各項管理指標進行明確的響應。 (2)管理措施 管理措施是物業(yè)管理企業(yè)為完成招標文件規(guī)定的各項管理指標和承諾擬采取的措施，可以采用表格的形式將管理指標與主要的管理措施相對應，進行詳細的闡述。 如某高層商業(yè)寫字樓項目的物業(yè)管理方案中關于項目機構增收節(jié)支的有關措施為： 1)強化內部管理，堅持量入為出，在保障服務質量基礎上降低成本。 2)對項目機構發(fā)生的各項費用按明細制訂預算，實行對項目機構各部門的目標成本考核管理。 3)從采購、運輸、倉儲、使用等環(huán)節(jié)入手，控制各類物資的質量、數(shù)量以及采購價格。對節(jié)約代用、修舊利廢、量材使用等方面取得效果的集體和個人給予相應的物質獎勵。 4)對房屋附屬設備、公共設施中相關設備以及項目機構自有設備的運行、維護嚴格按照內部作業(yè)指導書的要求進行作業(yè)，從設備的選型、能耗及完好率、利用率等方面分析臺班定額工效和臺班費用成本，提高設備效率、延長使用壽命及降低能耗。 5)對人員實行量化管理，制訂出一套適合小區(qū)管理的內部定額標準，嚴格內部考核制度，做到各工種之間任務均衡，技術等級與工作要求匹配，杜絕人力資源的浪費。 6)通過多種形式的經(jīng)濟活動分析以及提倡員工和業(yè)主開展合理化建議活動，挖掘管理潛力，降低管理的內外部成本。 5．管理制度的制訂 管理制度主要由公眾制度和內部管理制度兩大部分組成，其中公眾制度主要包括精神文明建設、業(yè)主公約、裝修管理、消防管理、入住管理、電梯使用管理、物業(yè)接管驗收管理、公用設施維護管理、臨時用水電管理、清潔衛(wèi)生及垃圾處理等內容；內部管理制度包括崗位職責、員工考核、行政管理、財務管理、客戶服務、工程技術管理、安防管理等內容。一般在方案中以表格的形式列出各項制度的目錄即可，招標文件有具體要求的除外。
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