【正文】 2 154 157結(jié) 語(yǔ) .......................................................................................................................159A. 市場(chǎng)分析一、宏觀環(huán)境因素分析改革開(kāi)放以來(lái)，柳州市先后被國(guó)家確定為“科技興市”、“優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”、“技術(shù)創(chuàng)新”和“信息化”試點(diǎn)城市，多次榮獲“全國(guó)衛(wèi)生城”、 “全國(guó)環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”以及“廣西文明城市”等稱號(hào)。而從柳州國(guó)內(nèi)生產(chǎn)三大產(chǎn)業(yè)比重走勢(shì)來(lái)看，柳州作為中、西南地區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn)，第二產(chǎn)業(yè)尤其工業(yè)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α? 數(shù)據(jù)來(lái)源：柳州市信息協(xié)會(huì) /柳州日?qǐng)?bào)2022年柳州房地產(chǎn)投資完成88226萬(wàn)元，%；而2022年房地產(chǎn)投資完成159900萬(wàn)元，%，近年柳州房地產(chǎn)投資保持較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年有60個(gè)以上的樓盤同期銷售。⑴城中區(qū)城中區(qū)作為柳州傳統(tǒng)商業(yè)中心，現(xiàn)建筑密度較大，后續(xù)供應(yīng)土地相對(duì)較少，城中區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)以舊城改造而帶來(lái)的商品房開(kāi)發(fā)為主。柳南河西片主要包括潭中西路及西環(huán)路一帶，該區(qū)域原先被柳州人稱為柳州的“西伯利亞”。是柳州市重要的工商業(yè)、旅游、文化教育城區(qū)。隨著居住人口的集中及政府對(duì)該片區(qū)的遠(yuǎn)期規(guī)劃，預(yù)計(jì)河?xùn)|片的商業(yè)價(jià)值將會(huì)進(jìn)一步得到挖掘，商業(yè)開(kāi)發(fā)將會(huì)得以升溫。2. 充分考慮本案所處商圈的特色與經(jīng)營(yíng)文化嫁接，創(chuàng)立本案的核心商圈的競(jìng)爭(zhēng)力。9. 站于商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的趨勢(shì)，從整體規(guī)劃和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的角度思考，為開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)創(chuàng)利潤(rùn)最大化。⑴專業(yè)經(jīng)營(yíng)專業(yè)經(jīng)營(yíng)就是主要經(jīng)營(yíng)某一類型商品或服務(wù)，以及其相關(guān)的配套產(chǎn)品，這是專業(yè)市場(chǎng)最顯著的特征。可以看出，本項(xiàng)目具有商業(yè)區(qū)大型商廈的特征。同時(shí)，周邊商業(yè)環(huán)境相對(duì)較差，從而影響了該區(qū)域商業(yè)的檔次及品味。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，下列商業(yè)樓盤中的大盤將成為未來(lái)銷售阻力的考量因素：序號(hào) 樓盤名 所屬城區(qū) 商業(yè)規(guī)模1 五星商業(yè)步行街 城中 ㎡2 時(shí)代商廈 城中 ㎡3 藍(lán)色港灣 城中 約1萬(wàn)㎡4 鴻府 城中 ㎡5 淘園世家 城中 ㎡6 華天世紀(jì) 城中 約1萬(wàn)㎡7 本項(xiàng)目 城中 ㎡8 新時(shí)代商業(yè)港 柳南 19萬(wàn)㎡9 溫州商貿(mào)城 柳南 ㎡10 谷埠街國(guó)際商城 柳南 22萬(wàn)㎡11 新佳華大廈 柳南 ㎡12 潤(rùn)和時(shí)代廣場(chǎng)、溫州商貿(mào)城、五星商業(yè)步行街、新時(shí)代商業(yè)港、谷埠街國(guó)際商城等一批大型商業(yè)項(xiàng)目先后進(jìn)入市場(chǎng)，將備受投資者及用家注意。有很多人明明知道有這個(gè)項(xiàng)目，卻無(wú)法聯(lián)想起或無(wú)法用什么詞語(yǔ)去形容這是一個(gè)怎么樣的項(xiàng)目，買家往往難以將它納入購(gòu)買商鋪的備選視線范圍，相應(yīng)就會(huì)減少成交機(jī)會(huì)。很多經(jīng)營(yíng)失敗的項(xiàng)目并不是因?yàn)榈囟吻芳?，也不是發(fā)展商財(cái)力不濟(jì)，開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)管理不善是重要原因之一。而大型綜合性商場(chǎng)銷售呈現(xiàn)不同的程度的增長(zhǎng)，2022年柳州商場(chǎng)、五星商廈、東風(fēng)商城年銷售52819萬(wàn)元，%，工貿(mào)大%，% 。居民消費(fèi)價(jià)格 ：%，比去年同期增長(zhǎng)。城中區(qū)由于成片的商業(yè)規(guī)模及較完善的商業(yè)配套，有利于延長(zhǎng)消費(fèi)者的逛街逗留時(shí)間，從而有利于激發(fā)更大的商機(jī)。對(duì)于許多商業(yè)街來(lái)說(shuō)，服裝鞋類、日用百貨、食品的經(jīng)營(yíng)應(yīng)占較大的比例。 許多經(jīng)營(yíng)者在選擇經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所時(shí)，首先考慮該場(chǎng)所的人流量，是不是有得做，然后再考慮租金及購(gòu)物環(huán)境等，所以租金及售價(jià)對(duì)于經(jīng)營(yíng)商鋪的做生意人士來(lái)說(shuō)反而不象住宅那樣影響那么大，如果該商鋪沒(méi)生意做，即使相當(dāng)?shù)偷淖饨鸹蚴蹆r(jià)，他們也很少過(guò)問(wèn)。經(jīng)營(yíng)租金：150元/平米左右路段環(huán)境：從解放路目前的情況分析，解放路也是城中區(qū)商業(yè)主要路段之一，與龍城路不分上下，但解放南路有一段路為雙行線，可起到緩解交通的一定作用，其大部分也是單行線，與龍城路、廣場(chǎng)形成一個(gè)環(huán)形路線，構(gòu)架起城中區(qū)的商業(yè)中心地帶。⑵五星商場(chǎng)（百貨公司賣場(chǎng)）樓層 經(jīng)營(yíng)種類1 家用電器、保健品、化妝品、糖煙食品2 女士休閑服裝、皮具、鞋帽3 男士休閑服、金銀珠寶、床上用品、棉毛衫褲、紡織品4 男士服飾、領(lǐng)帶、襯衫、女士服飾、牛仔休閑裝、皮裝5 通訊器械、體育娛樂(lè)用品、文化用品、電腦、照相器材、童裝、玩具、保健品6 大型娛樂(lè)城7 金馬食城8 保齡球經(jīng)營(yíng)品牌：種類 品 牌電器 飛利浦、海爾、索尼、西門子等服飾 圣羅蘭、華倫天奴、賓奴、琢木鳥(niǎo)、鱷魚等內(nèi)衣 皮爾卡丹、舒雅等化妝品 雅芳、柏紛等現(xiàn)場(chǎng)人流：時(shí) 間 （am）10點(diǎn) （pm ）16 點(diǎn) 晚上19點(diǎn)人流量 22人/分鐘 53人/分鐘 62人/分鐘經(jīng)營(yíng)方式：統(tǒng)一管理，鋪位不出售，不直接收租金，以提成方式收取費(fèi)用，一般在營(yíng)業(yè)額的2425%之間提取。，經(jīng)營(yíng)狀況在柳州市也是較理想的。⑶曙光路步行街的規(guī)劃（2022年11月）曙光路與近現(xiàn)代意義上的柳州市是同步發(fā)展的。本項(xiàng)目所在位置處于曙光中路，位于規(guī)劃中的古城墻廣場(chǎng)對(duì)面，是典型的商業(yè)步行街物業(yè)，具備較高的商業(yè)價(jià)值潛力。在購(gòu)置物業(yè)后，這種自用商家能夠自主控制成本的運(yùn)用，因此能獲得較高的利潤(rùn)。本項(xiàng)目南面臨江（高層住宅有景觀優(yōu)勢(shì)），周邊道路屬于過(guò)江必經(jīng)路段，路面窄、交通環(huán)境較差，車輛出入不便。在兩級(jí)商業(yè)區(qū)規(guī)劃中，一級(jí)商業(yè)中心包括五一路、龍城路、魚峰路、飛鵝路以及屏山大道西段等城中中心組團(tuán)。人民廣場(chǎng)的改建會(huì)強(qiáng)化城市生活（商務(wù)中心、文化中心）功能和旅游功能，形成柳州的城市向心源，會(huì)提升城市、城區(qū)形象，能帶來(lái)更多的人潮，對(duì)同區(qū)商業(yè)而言是一大利好。本項(xiàng)目地處規(guī)劃中的曙光路步行街上，可參考國(guó)外大型購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)理念，再融合本土傳統(tǒng)商業(yè)街的設(shè)計(jì)思想，在保證商場(chǎng)功能統(tǒng)一的同時(shí)，把商場(chǎng)融入傳統(tǒng)的商業(yè)街，成為有創(chuàng)造力的“步行街商廈”。事件營(yíng)銷的事件有多種多樣，通常有：項(xiàng)目的慶典活動(dòng)（奠基、封頂、竣工、周年志慶等）、公益活動(dòng)、投資論壇、造勢(shì)活動(dòng)等。本項(xiàng)目位于解放南路和曙光路交匯處，并與五星商廈相鄰，其地段優(yōu)勢(shì)無(wú)可替代，市場(chǎng)潛力有待挖掘。項(xiàng)目所在的解放南路是過(guò)江必經(jīng)通道之一，其路面窄、人車混行、停車位嚴(yán)重不足（占據(jù)路面停車，成為交通最大隱患），給項(xiàng)目規(guī)劃帶來(lái)必須考量因素。應(yīng)對(duì)措施：——利用地塊高差營(yíng)造本項(xiàng)目雙首層街鋪，拓展項(xiàng)目賣點(diǎn)。應(yīng)對(duì)措施：——及時(shí)跟進(jìn)本項(xiàng)目各種證照的辦理過(guò)程，完善銷售前期的法律手續(xù)；——在項(xiàng)目客戶的原始積累階段和引導(dǎo)銷售階段，做好項(xiàng)目的宣傳推廣工作，來(lái)吸引潛在客戶的注意。本項(xiàng)目作為新的商業(yè)樓盤開(kāi)發(fā)，可針對(duì)該區(qū)“購(gòu)物功能富余、休閑娛樂(lè)功能不足”的情況做規(guī)劃，既可滿足市場(chǎng)的需求，又可找尋本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)。紅光橋建成后（2022年），與躍進(jìn)路、八一路構(gòu)成中心城區(qū)南北方向的主要交通要道，使中心區(qū)的車流迅速分流到南北環(huán)路上，能極大改善中心區(qū)道路擁擠的狀況，能加強(qiáng)南北人流的往來(lái)，從而為城中區(qū)商業(yè)提供更好的休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)環(huán)境。⑵五星商業(yè)街的啟動(dòng)，對(duì)本項(xiàng)目有直接威脅五星商業(yè)街于本項(xiàng)目處于同一區(qū)域，并以“五星”命名，占據(jù)品牌上的優(yōu)勢(shì)；就目前情況來(lái)看，其商業(yè)投資價(jià)值高于本項(xiàng)目，五星商業(yè)街與本項(xiàng)目的商業(yè)定位相似，對(duì)本項(xiàng)目的推廣，有直接的威脅。商品房銷售門檻的提高令整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)界面臨洗牌局面，要求發(fā)展商具備一定量的開(kāi)發(fā)資金，同時(shí)令銷售許可時(shí)間延后。 ⑵產(chǎn)品差異：如規(guī)模差異、檔次差異、物業(yè)類型差異、項(xiàng)目配套差異、建筑風(fēng)格差異、裝修風(fēng)格差異、商鋪間隔差異、公共空間差異等。⑸消費(fèi)觀念限制柳州市民目前收入水平較低，2022年人均收入據(jù)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)為7000多元；經(jīng)濟(jì)承受能力較弱，對(duì)價(jià)格很敏感；假日消費(fèi)經(jīng)濟(jì)還有待完善。（T）⑴市場(chǎng)供應(yīng)量膨脹，商業(yè)項(xiàng)目局部有泡沫柳州市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，在售商業(yè)樓盤及潛在商業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量及總量都很多，增長(zhǎng)率超過(guò)市場(chǎng)的正常容量。⑶曙光路步行街規(guī)劃令本項(xiàng)目成為“步行街商廈” 本項(xiàng)目的地理位置決定了項(xiàng)目的個(gè)性，位處規(guī)劃中的曙光路步行街中段，可在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，將本商場(chǎng)設(shè)計(jì)融入傳統(tǒng)商業(yè)步行街設(shè)計(jì)，成為有創(chuàng)造力的“步行街商廈”，為項(xiàng)目本身挖掘更多的附加值。（O）⑴ 五星商圈的商場(chǎng)功能面臨調(diào)整我司市調(diào)組在本次市調(diào)過(guò)程發(fā)現(xiàn)：五星商圈的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)基本以百貨公司形態(tài)出現(xiàn)，輔以精品服飾商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，均強(qiáng)調(diào)滿足購(gòu)物功能，忽略了休閑、娛樂(lè)功能。應(yīng)對(duì)措施：——在營(yíng)銷推廣階段強(qiáng)化“柳州五星”的市場(chǎng)號(hào)召力，逐步淡化曙光路現(xiàn)階段商業(yè)氛圍不濃的影響。（W）⑴地塊有高差本項(xiàng)目東西向東高西低，高差最多有4米；南北向中部高、兩邊低，地塊呈現(xiàn)不平整。優(yōu)勢(shì)應(yīng)用：——人流、人氣是今后經(jīng)營(yíng)的最大支持，大量的人流能提供給目標(biāo)客戶信心的保證。⑵地段優(yōu)勢(shì)五星、工貿(mào)是柳州市最繁華的傳統(tǒng)商廈，其周邊的龍城路、解放南路、中山路一帶是本市商賈云集、商機(jī)最深厚的地方。建設(shè)電子商務(wù)平臺(tái)適用于一些大型的商用物業(yè)如購(gòu)物中心、大型百貨商場(chǎng)、商業(yè)步行街及一些較大規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)。本項(xiàng)目的地塊使用性質(zhì)為商業(yè)、文化娛樂(lè)及住宅，將整個(gè)商場(chǎng)分成了“商業(yè)和文娛”兩個(gè)主題，令商業(yè)組合有了研展的空間，能有效地彌補(bǔ)該區(qū)購(gòu)物功能富余、休閑娛樂(lè)不足的缺憾，豐富了整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。本項(xiàng)目地處曙光路中段，屬典型的商業(yè)步行街物業(yè)。項(xiàng)目東側(cè)臨解放南路已拆遷、目前屬夜市經(jīng)營(yíng)范圍，項(xiàng)目中部原柳州劇場(chǎng)物業(yè)——“好石夜總會(huì)”經(jīng)營(yíng)中，項(xiàng)目西部及南部為使用中的居民房、單位宿舍和臨街店面，比較破舊，有較好的商業(yè)氣氛，但檔次不高。⑵經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)者希望商場(chǎng)能夠保持長(zhǎng)盛不衰，希望有足夠的人流保證經(jīng)營(yíng)者的商業(yè)利潤(rùn)，會(huì)要求在商場(chǎng)配套上多考慮顧客的感受，能否引導(dǎo)和疏導(dǎo)客流，電梯及停車位的數(shù)量夠不夠，商場(chǎng)是否舒適，同時(shí)要求配套設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用要低廉，各種設(shè)備能夠安全、平穩(wěn)運(yùn)行等。⑵自用商家指購(gòu)置物業(yè)并由自己經(jīng)營(yíng)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)的收入獲利。曙光路步行街體系主要有三處開(kāi)敞空間、七處休閑空間和一條線形街道主體空間構(gòu)成。紅光橋建成后（2022年），將加強(qiáng)東西、南北間的交通聯(lián)系，與躍進(jìn)路、八一路構(gòu)成中心城區(qū)南北方向的主要交通要道，使中心區(qū)的車流迅速分流到南北環(huán)路上，極大改善中心區(qū)道路擁擠的狀況。綜合評(píng)價(jià)：位于中山中路商業(yè)步行街，檔次偏低，沒(méi)有統(tǒng)一管理規(guī)劃，主要憑借其良好的商業(yè)地段進(jìn)行經(jīng)營(yíng)?？偨Y(jié)：據(jù)以上資料分析，城中區(qū)的街鋪以服裝、鞋類、小家電、通訊產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)為導(dǎo)向；而其中該區(qū)的餐飲、娛樂(lè)、諸多大型商場(chǎng)的強(qiáng)力支持令該區(qū)的商業(yè)環(huán)境持續(xù)走強(qiáng)。②該街區(qū)除以品牌服裝的銷售為主導(dǎo)外，電訊產(chǎn)品市場(chǎng)的擴(kuò)張亦顯集中。此現(xiàn)象與前面提到的在河南購(gòu)物的消費(fèi)者，其所花的購(gòu)物費(fèi)用及消費(fèi)品味低于城中區(qū)的現(xiàn)象較為一致。 而200300元是河南購(gòu)物者與城中區(qū)購(gòu)物者消費(fèi)水平的分界點(diǎn)，在200元以下，在河南購(gòu)物的消費(fèi)者比城中區(qū)購(gòu)物的消費(fèi)者多，而在200元上，城中區(qū)購(gòu)物的消費(fèi)者比河南購(gòu)物的消費(fèi)者多，反映出城中區(qū)的消費(fèi)者消費(fèi)能力較強(qiáng)。外出逛街購(gòu)物隨著居民收入的提高而越來(lái)越頻繁。 居民人均消費(fèi)性支出：2022城市居民人均消費(fèi)性支出為6010 元；2022上半年城市居民人均消費(fèi)性支出3112元，%。 從各行業(yè)的消費(fèi)市場(chǎng)看，2022年上半年餐飲業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者的發(fā)展穩(wěn)中有升，%、% %；其他行業(yè)和制造業(yè)呈現(xiàn)活躍態(tài)勢(shì)，完成 22094萬(wàn)元和30671萬(wàn)元，分%%。在房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)管理水平已經(jīng)發(fā)展到可與國(guó)外先進(jìn)水平比美的程度，相續(xù)涌現(xiàn)了一批以物業(yè)管理作為項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的強(qiáng)勢(shì)地產(chǎn)品牌。如本市 “步行街概念”的炒作。根據(jù)中國(guó)加入WTO的協(xié)議，我國(guó)已承諾在五年內(nèi)逐步放開(kāi)零售市場(chǎng)，允許外商在中國(guó)開(kāi)展商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，外商的介入，促使商用物業(yè)也講究與國(guó)際接軌，商用物業(yè)從原來(lái)無(wú)序、散亂的不規(guī)則市場(chǎng)，逐步走向有序的規(guī)范市場(chǎng)，純商業(yè)項(xiàng)目與商住混合項(xiàng)目均向規(guī)?；I(yè)化方向發(fā)展。⑷魚峰區(qū)名稱 路段 概況 價(jià)格聲福馨閣 屏山大道 低改工程項(xiàng)目1樓15000元/平米（送地下室），3樓2900元/平米（3樓送天臺(tái)）連華大廈 駕鶴路占地面積2197平米，建筑面積7248平米，2樓為商鋪，37樓為寫字樓1樓21000—27000元/平米，2樓7800元/平米國(guó)泰大廈 駕鶴路建筑面積6800平米，2樓商場(chǎng)，4樓產(chǎn)權(quán)酒店首層2100033000元/平米,2層7000元/平米,34層30004000元/平米點(diǎn)評(píng)：目前魚峰老區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目以駕鶴路上的開(kāi)發(fā)為主，以體現(xiàn)其景觀、交通及臨近商業(yè)旺區(qū)的商業(yè)價(jià)值。表9：主要區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局表主要競(jìng)爭(zhēng)指標(biāo) 城中區(qū) 河南魚峰路一帶 飛鵝服飾市場(chǎng)商業(yè)地位 中心商業(yè)區(qū) 二級(jí)中心商業(yè)區(qū) 自成一體商業(yè)覆射范圍 柳州 以河南為主 全區(qū)或更廣范圍商品檔次 中、高檔 中、低檔 低檔商業(yè)環(huán)境 較佳 較差 差商業(yè)規(guī)模 較大 較小 成行成市經(jīng)營(yíng)業(yè)種 零售業(yè)為主 零售業(yè)為主 批發(fā)為主，兼顧零售目標(biāo)客戶 中、高品味 中、低品味 商戶及低品味客戶? 城中區(qū)商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局依托傳統(tǒng)商業(yè)地位，城中區(qū)成為柳州絕大部分市民購(gòu)物消費(fèi)的首選區(qū)域，商業(yè)檔次及品味較高，而且各個(gè)商業(yè)物業(yè)相互補(bǔ)充，形成吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)物為一體的綜合性商業(yè)中心。⑶小型店鋪小區(qū)商鋪多以經(jīng)營(yíng)日常用品和日常服務(wù)零售業(yè)，以服務(wù)小區(qū)住戶為主，小型店鋪已足以應(yīng)付住戶日常生活所需，店鋪無(wú)需過(guò)大。⑶購(gòu)物中心形式大型商廈規(guī)模較大，地理位置占優(yōu)，容易形成新的購(gòu)物中心和消費(fèi)中心。7. 從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，結(jié)合城市規(guī)劃，制定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。由于該區(qū)域待開(kāi)發(fā)地塊較多，加上部分廠房的搬遷，使該區(qū)域的