【正文】 ⑹金融政策即將調(diào)整，房產(chǎn)銷售市場(chǎng)門檻提高據(jù)有關(guān)報(bào)道，中國(guó)商品房銀行按揭政策即將面臨調(diào)整：多層住宅需要封頂才能提供按揭，高層需建筑至2/3才能提供按揭，部分高端市場(chǎng)限制五成按揭。⑷紅光橋修建將改善城中區(qū)的交通環(huán)境修建紅光橋的目的是改善柳州市南北的內(nèi)部交通，增進(jìn)河南、河北市民人際間的交往，促進(jìn)兩個(gè)一級(jí)商業(yè)中心（批發(fā)、零售中心）的貿(mào)易流通。⑷項(xiàng)目工期長(zhǎng)，市場(chǎng)有壓力本項(xiàng)目現(xiàn)處于籌建階段，距離商鋪預(yù)售時(shí)間尚有較長(zhǎng)時(shí)間，可能會(huì)錯(cuò)失商鋪銷售的先機(jī)。⑸配套優(yōu)勢(shì)五星商圈現(xiàn)階段的大問(wèn)題是交通環(huán)境：區(qū)域內(nèi)部交通比較混亂，機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車位不足，步行交通和機(jī)動(dòng)車交通混雜。事件營(yíng)銷策略有三大功能：吸引更多人前往現(xiàn)場(chǎng)、豐富項(xiàng)目品牌內(nèi)涵、制造注意力和新聞話題。將其整合設(shè)計(jì)、推廣，有利于本項(xiàng)目的綜合性定位及經(jīng)營(yíng)，為將來(lái)的物業(yè)銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。（第一章完） 項(xiàng)目分析一、地理位置本項(xiàng)目地處柳州市商業(yè)中心——城中區(qū)解放南路和曙光中路交匯處，位于五星商廈與規(guī)劃中的曙光路步行街之間，屬于五星商圈的核心范圍，其商業(yè)價(jià)值具備先天的區(qū)位和地段優(yōu)勢(shì)。三處開(kāi)敞空間從西到東依次是西入口廣場(chǎng)、古城墻廣場(chǎng)和東入口廣場(chǎng)。總結(jié)：“百貨公司”經(jīng)營(yíng)中高檔服裝、鞋類、化妝品、皮具、精品、通訊產(chǎn)品等的零售為主。⑵解放路街區(qū)功能分析A、解放南路種類 餐飲 游戲 百貨 服裝 鞋帽 圖書(shū) 內(nèi)衣 通訊 珠寶行 合計(jì)數(shù)量 5 1 2 44 3 1 1 3 1 61比例 100經(jīng)營(yíng)種類：南路以服裝為主，%，其它有餐飲、通訊等品種經(jīng)營(yíng)租金：150—300元/平米B、解放北路種類 銀行化妝品 餐飲 服裝 花店 婚紗 百貨 醫(yī)藥藝術(shù)品 電器 相館 雜志禮品店合計(jì)數(shù) 3 1 9 4 7 4 2 4 2 1 3 1 1 42量比例 100經(jīng)營(yíng)種類：北路與南路相比，餐飲業(yè)占主導(dǎo)地位，其次是服裝、醫(yī)藥、婚紗。⑵消費(fèi)者的購(gòu)買商品 在消費(fèi)者的購(gòu)買商品中，服裝鞋類及日用百貨占較大的比例，其次為食品。隨著居民收入的增長(zhǎng)，居民的消費(fèi)支出也有不同程度的增長(zhǎng)。而商用物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理則較為滯后，專業(yè)的成熟的商業(yè)性的社會(huì)性的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)上較少，目前負(fù)責(zé)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的機(jī)構(gòu)，多為開(kāi)發(fā)商公司內(nèi)的一個(gè)部門或其屬下的子公司，只負(fù)責(zé)自身開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，在業(yè)主或商戶眼里，既欠缺專業(yè)性，又欠缺客觀性。開(kāi)發(fā)規(guī)?；?、經(jīng)營(yíng)專業(yè)化將成為未來(lái)商用物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，潤(rùn)和? 河南魚(yú)峰路一帶競(jìng)爭(zhēng)格局河南魚(yú)峰路一帶雖然具有一定的商業(yè)氛圍，但商業(yè)規(guī)模偏小，具有影響力的商場(chǎng)不多，而且分布較為零散。我國(guó)商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，最明顯的是大型商廈組建購(gòu)物中心，呈現(xiàn)出購(gòu)物中心逐漸取代百貨公司商業(yè)龍頭地位的趨勢(shì)，百貨公司有可能轉(zhuǎn)化為大型購(gòu)物中心的一部分，購(gòu)物中心將發(fā)展成為大型商廈標(biāo)志性的旗幟。三、項(xiàng)目提案的原則及思路1. 充分考慮多行為與商業(yè)的有機(jī)整合，即保證開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)模式進(jìn)行商場(chǎng)動(dòng)作。面積約41平方公里。隨著房地產(chǎn)投資勢(shì)頭的旺盛，舊城改造如火如荼，拆遷周轉(zhuǎn)房、安置房的商機(jī)應(yīng)運(yùn)而生，同時(shí)帶動(dòng)了銷售勢(shì)頭的旺盛，使柳州房地產(chǎn)商品房空置面積趨于下降。二、柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 柳州市的房地產(chǎn)業(yè)自1992年正式起步以來(lái)，發(fā)展到今天已經(jīng)形成群雄逐鹿的局面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年底在柳州市注冊(cè)的房地產(chǎn)公司約達(dá)217家，全年完成施工的商品房面積總數(shù)（不含經(jīng)濟(jì)實(shí)用房和單位集資房）。城市綜合實(shí)力曾兩次列全國(guó)450個(gè)城市中50強(qiáng)之內(nèi)。 柳州市房地產(chǎn)業(yè)的升溫，有其歷史必然性的，歸其原因有：? 得益于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整，市民的消費(fèi)信心得以增強(qiáng)和鞏固；? 機(jī)關(guān)企事業(yè)單位取消了實(shí)物分房政策，催生了商品房新的市場(chǎng)需求；? 在“城市建設(shè)與管理年”中對(duì)拆遷安置需求大增，是房地產(chǎn)走旺的主因。多年來(lái)商用物業(yè)的開(kāi)發(fā)使城中區(qū)的商業(yè)占據(jù)柳州主導(dǎo)商業(yè)地位，方圓不足500米內(nèi)集中了柳州市幾大主要商場(chǎng)，而隨著城市的外圍拓展及舊城改造，城中區(qū)規(guī)劃成為柳州的中心商業(yè)區(qū)，隨著舊城改造的推進(jìn)，其商業(yè)規(guī)模不斷呈現(xiàn)擴(kuò)大的跡象。該片區(qū)目前包括東風(fēng)商城、魚(yú)峰大廈、華聯(lián)超市等較有影響力的大型商場(chǎng)，但由于該區(qū)域缺少其它商業(yè)配套設(shè)施，難以與城中區(qū)商業(yè)相競(jìng)爭(zhēng)。6. 優(yōu)先引進(jìn)核心主力店。⑴商住混合小區(qū)商鋪是住宅物業(yè)的配套產(chǎn)品，商住混合是小區(qū)商鋪?zhàn)蠲黠@的特點(diǎn)，由于我國(guó)汽車普及率費(fèi)非常低，居民活動(dòng)半徑范圍較小，在住區(qū)購(gòu)物消費(fèi)成了中國(guó)人的生活習(xí)慣和消費(fèi)傳統(tǒng)，商住混合是我國(guó)國(guó)情、民情的具體表現(xiàn)。⑵城中區(qū)點(diǎn)評(píng)：五星商場(chǎng)一帶是柳州目前最興旺的商業(yè)中心區(qū)，各在售項(xiàng)目都以該商業(yè)中心區(qū)為導(dǎo)向，同時(shí)中心商業(yè)圈已開(kāi)始慢慢向周邊擴(kuò)展，這些項(xiàng)目的出現(xiàn)在一定程度上會(huì)加強(qiáng)該區(qū)域商業(yè)的獨(dú)特地位。從市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，柳州商用物業(yè)市場(chǎng)還面臨著以下的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。其中，城，%；各縣及縣以下，% ； 近年來(lái)，柳州市圍繞“建設(shè)大市場(chǎng)、發(fā)展大商貿(mào)、搞活大流通”的發(fā)展目標(biāo)，進(jìn)一步深化商貿(mào)流通體制改革，大力發(fā)展非公經(jīng)濟(jì)，積極推行連鎖經(jīng)營(yíng)、物流配送等現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)和先進(jìn)營(yíng)銷方式，有力地推進(jìn)了商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展，市內(nèi)商業(yè)中心區(qū)逐年擴(kuò)大，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模和檔次不斷得到提升，并逐步朝規(guī)范化、專業(yè)化、集約化方向發(fā)展。城中區(qū)在柳州具有無(wú)可代替的商業(yè)吸引力。大部分經(jīng)營(yíng)者對(duì)目前的經(jīng)營(yíng)狀況認(rèn)為較為一般，其次為不太滿意及比較滿意。路段環(huán)境：該街段除延續(xù)柳州城中區(qū)的商業(yè)特點(diǎn)（以經(jīng)營(yíng)服飾為主）外，與文化、體育、藝術(shù)相關(guān)的產(chǎn)品較多。城市功能定位的重新整合，令處于“大型商業(yè)購(gòu)物區(qū)”范圍的本項(xiàng)目具備先天的地段優(yōu)勢(shì)和配套優(yōu)勢(shì)。所謂“一鋪養(yǎng)三代”正是這種客戶的心態(tài)。屬于柳州城中區(qū)的商業(yè)大盤(pán)項(xiàng)目。MALL是目前國(guó)際商業(yè)發(fā)展的最高業(yè)態(tài)，是商業(yè)史上繼百貨、連鎖經(jīng)營(yíng)、倉(cāng)儲(chǔ)式貨倉(cāng)后的第四次革命，正迅速成為現(xiàn)代商業(yè)的主流。本項(xiàng)目地處“大型購(gòu)物區(qū)”的核心范圍，擁有先天的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，對(duì)目標(biāo)客戶群有極強(qiáng)的吸引力。優(yōu)勢(shì)應(yīng)用：——充分利用本項(xiàng)目面江的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合曙光路步行街規(guī)劃，將本項(xiàng)目南面規(guī)劃成開(kāi)闊的休閑購(gòu)物區(qū)，形成旅游購(gòu)物、休閑娛樂(lè)的理想環(huán)境。⑹項(xiàng)目受回遷因素影響項(xiàng)目屬舊城改造工程，因此待項(xiàng)目建成，原柳州劇場(chǎng)功能要就地回遷，對(duì)商場(chǎng)的統(tǒng)一定位及未來(lái)主題商場(chǎng)的推廣帶來(lái)一定的影響。一些好地段的商鋪會(huì)成為商家置業(yè)首選。因此投資者在選擇投資對(duì)象時(shí)，不管是大型商廈，還是小區(qū)商鋪，主要考慮項(xiàng)目的投資回報(bào)能力。溫州商貿(mào)城、新時(shí)代商業(yè)港及谷埠街國(guó)際商城都有專業(yè)性的策劃公司或香港投資公司參與，項(xiàng)目的素質(zhì)及推廣手法得到較大的提升，使項(xiàng)目尚未推售即面臨競(jìng)爭(zhēng)。城區(qū)功能劃分逐漸明朗、強(qiáng)調(diào)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，令同區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不至于盲目。按政府規(guī)劃，曙光路將規(guī)劃為商業(yè)步行街，這將使本區(qū)域較為緊張的交通問(wèn)題更加突出。⑶項(xiàng)目可塑性強(qiáng)本項(xiàng)目占地面積約10400平方米，具備營(yíng)造市中心大型商業(yè)樓盤(pán)的條件；曙光路步行街的規(guī)劃將重新整合城中區(qū)的商（業(yè)）旅（游）環(huán)境，令本項(xiàng)目具備很強(qiáng)的可塑空間。在柳州，假日經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額提升的重要法寶，“人民廣場(chǎng)改建”將柳州旅游核心區(qū)納入《柳州市“十五”規(guī)劃》，為城中區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目注入了一股強(qiáng)大的活力。二級(jí)商業(yè)中心為城區(qū)管理商貿(mào)區(qū)。⑶租用商家租用商家，包括本地商家外地商家廠家及經(jīng)銷商，此類客戶是面對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的終端。曙光路所在的柳州城中區(qū)是商業(yè)中心區(qū)，是城市社會(huì)生活的焦點(diǎn)，是柳州市政治、經(jīng)濟(jì)、歷史、文化成就的象征。保底金制度：按鋪位位置、面積、樓層不同有不同的保底金。 在此次調(diào)研中，我司認(rèn)為城中區(qū)作為柳州市商業(yè)零售、娛樂(lè)、休閑的制高點(diǎn)、集中區(qū)，不光著眼于現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)調(diào)查，還應(yīng)注重未來(lái)規(guī)劃的影響。大眾化交通配套設(shè)施（如公交車等）的便利性將會(huì)影響本項(xiàng)目的人流量及商業(yè)覆射地域范圍?！? 億元，%；，%，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄不斷呈現(xiàn)上漲的趨向。目前商用物業(yè)的定位策略單一，營(yíng)銷策略單一，遠(yuǎn)不及住宅營(yíng)銷策略的多姿多彩，“排號(hào)預(yù)定”是近期用得較濫的手法。假日經(jīng)濟(jì)的引發(fā)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，消費(fèi)力水平的回升，鬧市商鋪?zhàn)匀怀蔀楦髀飞碳业氖走x。隨著廣州樓市的成長(zhǎng)，商用物業(yè)市場(chǎng)飛速發(fā)展，開(kāi)發(fā)營(yíng)銷及管理水平均居全國(guó)領(lǐng)先之列。由于商用物業(yè)的多樣化特點(diǎn)，使物業(yè)的分類也有多樣化的特點(diǎn)，有助于我們根據(jù)不同的物業(yè)種類，制定有針對(duì)性的營(yíng)銷策略，不同類型的商鋪可以采用不同的銷售方式，即使同樣的商鋪也可以有完全不同的銷售策略。柳北區(qū)政府在招商政策方面盡可能向投資者傾斜，保障投資者的權(quán)益，并引導(dǎo)培育柳北市場(chǎng)的發(fā)展，另外政府還積極為企業(yè)與投資商牽線搭橋，并派專人為商家做好協(xié)調(diào)、通聯(lián)的服務(wù)工作。該區(qū)域目前主要在售項(xiàng)目包括金河灣、金綠洲 2022年柳州商品房銷售均價(jià)1608元/平方米，而至2022年柳州市商品房銷售均價(jià)為1650元/平方米，%的情況下，仍然出現(xiàn)了一個(gè)銷售高潮。農(nóng)業(yè)趨向減緩，第二產(chǎn)業(yè)尤其工業(yè)迅猛發(fā)展，而第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）也加快了發(fā)展步伐，三大產(chǎn)業(yè)比重更趨合理。數(shù)據(jù)來(lái)源：柳州經(jīng)濟(jì)信息中心2022年，柳州市第一產(chǎn)業(yè)增加值22億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值112億元，% ；第三產(chǎn)業(yè)增加值96億元，比去年同期增長(zhǎng)12%。而且在政府注重成片開(kāi)發(fā)的引導(dǎo)下，新樓盤(pán)規(guī)模呈現(xiàn)越來(lái)越大的趨向。但隨著1994年壺西大橋的建成以及潭中西路、西環(huán)路的開(kāi)通后，該區(qū)域得以相當(dāng)大的變化。⑷柳北區(qū)柳北區(qū)是柳州的工業(yè)區(qū)，柳鋼即位于該區(qū)域，而原先躍進(jìn)路一帶曾是柳州輕工企業(yè)相對(duì)集中的地方，但效益較差。四、商用物業(yè)發(fā)展的要點(diǎn)分析人們習(xí)慣上將商用物業(yè)叫商鋪或商業(yè)房，商用物業(yè)的功能多樣化，既有滿足市民購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、休閑等需求的社會(huì)功能，又能滿足商家經(jīng)營(yíng)、商務(wù)活動(dòng)、市民投資等需要的經(jīng)濟(jì)功能。五、廣州商用物業(yè)的發(fā)展軌跡廣州是中國(guó)開(kāi)放改革的前沿陣地，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早，但商用物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展只是近十年的事，受商用物業(yè)相對(duì)較高利潤(rùn)回報(bào)動(dòng)力的驅(qū)使，眾多發(fā)展商紛紛投入巨資，欲在商用物業(yè)市場(chǎng)分一杯羹。時(shí)代廣場(chǎng) 柳南 3萬(wàn)㎡13 匯鑫源商城 魚(yú)峰 ㎡14 五月陽(yáng)光購(gòu)物廣場(chǎng) 魚(yú)峰 ㎡15 長(zhǎng)城財(cái)富廣場(chǎng) 魚(yú)峰 ——16 康城商鋪 柳北 ㎡17 歐雅城市廣場(chǎng) 柳北 ㎡18 香森麗園 柳北 ——19 舊城區(qū)沿街低層民房改造工程 城中、柳南、魚(yú)峰 ㎡ ⑵傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)仍是商家熱點(diǎn)首選傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)、商業(yè)步行街、批發(fā)中心由于固有消費(fèi)習(xí)慣的原因，一直是消費(fèi)者休閑購(gòu)物的熱點(diǎn)區(qū)域，每逢節(jié)假日更是人如潮涌。如同商圈的“藍(lán)色港灣”項(xiàng)目。尤其假日經(jīng)濟(jì)效果明顯，零售市場(chǎng)銷售活躍，2022春節(jié)前后十天柳州商場(chǎng)、五星商廈銷售3965萬(wàn)元，%；東風(fēng)商城春節(jié)、五一、國(guó)慶三大節(jié)日累計(jì)銷售1434萬(wàn)元，%。⑷出行購(gòu)物常用的交通工具 01020304050公 交 車 單 車 /摩 托 車 自 駕 車 打 的 步 行百 分 比 （ %）購(gòu)物出行的常用交通工具以公交車為主，其次為單車/摩托車及步行，以大眾化交通工具為主。 八、針對(duì)性的區(qū)域商情調(diào)查本項(xiàng)目位于城中區(qū)，但同屬于五星商業(yè)圈內(nèi)，它所在的地理位置決定了市場(chǎng)調(diào)研的主要方向；相對(duì)而言，城中區(qū)商用物業(yè)的市場(chǎng)定位及價(jià)格定位將成為本項(xiàng)目的主要參照系；因而借鑒該區(qū)域的商業(yè)狀況成為本項(xiàng)目定位的關(guān)鍵。⑶東都百貨（百貨公司賣場(chǎng)）樓層 經(jīng)營(yíng)種類1 化妝品、鞋、皮具、精品小家電2 青春少女裝、流行服飾3 職業(yè)成熟女裝、睡衣、內(nèi)衣、內(nèi)褲4 男士服裝、服飾、5 日用百貨、床上用品、運(yùn)動(dòng)休閑裝、兒童裝、飲品經(jīng)營(yíng)品牌：爵士丹尼、鐵士等五大品牌經(jīng)營(yíng)方式：統(tǒng)一管理，鋪位不出售，不直接收租金，以提成方式收取費(fèi)用，一般在營(yíng)業(yè)額的2425%之間提取。它形象的記錄了柳州從一個(gè)古老的城市發(fā)展成為繁榮的現(xiàn)代中心城市。自用商家一般屬于小規(guī)模，以專業(yè)市場(chǎng)和小區(qū)商鋪為主，大型商廈的自用商家相對(duì)較少。區(qū)內(nèi)應(yīng)分布有購(gòu)物中心、郵政電信中心、娛樂(lè)中心、金融中心、科教文化中心、中介服務(wù)中心、電子商務(wù)中心等，形成功能配套的一級(jí)商貿(mào)中心。目前，旅游消費(fèi)已經(jīng)成為一種時(shí)尚，一些著名的旅游城市（如香港）幾乎每年都有過(guò)千萬(wàn)的各國(guó)人士前往旅游、消費(fèi)、購(gòu)物。優(yōu)勢(shì)應(yīng)用：——研展柳州五星在柳州商業(yè)、娛樂(lè)的市場(chǎng)號(hào)召力，將利于本項(xiàng)目的推廣。 ⑵項(xiàng)目所在路段交通環(huán)境差城中區(qū)由于歷史及城市發(fā)展迅速等原因，其交通環(huán)境較差，項(xiàng)目所在路段存在停車位嚴(yán)重不足、車行路線單向行駛、出入路面狹窄、人車混行、車輛任意停放等狀況，為人流、商貿(mào)往來(lái)帶來(lái)極大不便，是制約當(dāng)?shù)亟窈蟀l(fā)展的一個(gè)重要瓶頸，對(duì)項(xiàng)目推廣不利。⑵人民廣場(chǎng)改建強(qiáng)調(diào)城區(qū)功能互補(bǔ)通過(guò)人民廣場(chǎng)改建規(guī)劃我司發(fā)現(xiàn)：該規(guī)劃將城中區(qū)分為大型購(gòu)物區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、文化中心區(qū)；人民廣場(chǎng)周邊屬于商務(wù)辦公區(qū)和文化中心區(qū)，本項(xiàng)目屬于“大型購(gòu)物區(qū)”范疇。⑶項(xiàng)目其它的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多與本項(xiàng)目同期開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目較多，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還有溫州商貿(mào)城、新時(shí)代商業(yè)港及谷埠街國(guó)際商城。在進(jìn)行本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析的研討中，我司需要闡述的是關(guān)于本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析需要考量的“四大”要素： ⑴區(qū)位差異：如地段差異、位置差異、交通差異、環(huán)境差異、人流量差異、商業(yè)氛圍差異、消費(fèi)人口差異、消費(fèi)力差異等。本項(xiàng)目地處柳州五星的商業(yè)旺地，會(huì)倍受投資者及用家的注意，這種由拆遷導(dǎo)致的商住新需求將持續(xù)一定時(shí)間（如建筑周期等），對(duì)本項(xiàng)目而言是利好因素。應(yīng)對(duì)措施：——在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段注重“商業(yè)與文娛”兩