拱墅區(qū)桃園單元r21-15地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 田園、濱江、城東新城以及三墩祥符。主力戶型在90140㎡之間，現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格流露出不動(dòng)聲色的尊貴氣息。萬(wàn)家星城地理位置東文路和安橋路交叉口開(kāi)發(fā)商杭州萬(wàn)家星城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑規(guī)模70萬(wàn)㎡容積率3綠化率30%產(chǎn)品類型高層住宅在售產(chǎn)品新推房源面積為89方、127方和170方，其中89方位中間套。萬(wàn)家星城由澳大利亞柏濤設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱規(guī)劃設(shè)計(jì)，貝爾高林(香港)擔(dān)綱景觀設(shè)計(jì)，航母規(guī)模，國(guó)際視野，更高品質(zhì)追求。項(xiàng)目地處主城區(qū)田園板塊，背靠966公頃的城北森林公園，形成“三山兩湖五公園”的景觀資源格局，天生優(yōu)越的資源優(yōu)勢(shì)讓田員外在主城區(qū)的宜居性無(wú)可比擬。國(guó)際城地理位置拱墅區(qū)石祥路239號(hào)開(kāi)發(fā)商浙江京城投資有限公司建筑規(guī)模40萬(wàn)㎡容積率3綠化率30%產(chǎn)品類型高層、小高層住宅在售產(chǎn)品92208㎡舒適戶型最后一期，買(mǎi)即送飄窗面積， 3樓208㎡平層官邸，共60戶，開(kāi)盤(pán)勁銷(xiāo)。 對(duì)比2008年至今主城區(qū)宅地平均樓面價(jià)，20082010年宅地平均樓面價(jià)一直處于上升趨勢(shì)，受2010年宏觀調(diào)控的影響，2011年回落至8920元/㎡，低于2009年的9330元/㎡，而2012年以來(lái)，宅地面價(jià)再次逆市上揚(yáng)，達(dá)到10719元/㎡，僅次于2010年所創(chuàng)造的最高值。所謂“一軸”，就是京杭大運(yùn)河生態(tài)發(fā)展軸；“三核”，就是運(yùn)河商務(wù)區(qū)、運(yùn)河新城、北部軟件園；“七區(qū)”，是指祥符片區(qū)、上塘片區(qū)、長(zhǎng)樂(lè)片區(qū)、桃源新區(qū)、田園新區(qū)、康橋東區(qū)、鐵路北站綜合功能區(qū)。雖然城北現(xiàn)在還是有些凌亂，周邊住宅及設(shè)施偏老舊，很多地方都在拆遷施工，且以工業(yè)為主，居住環(huán)境不太理想，但是假以時(shí)日，該區(qū)域必將是居住焦點(diǎn)，5年之內(nèi)杭鋼的搬遷，目前大面積公園的建造，城北的居住環(huán)境已經(jīng)得到了很大的改善，空氣質(zhì)量也是屬于中上等。根據(jù)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，杭州市已經(jīng)達(dá)到富裕程度，但杭州與發(fā)達(dá)城市相比，仍有潛力可挖。%，%。、人口2012年末，%。按國(guó)家公布的2012年平均匯率折算，達(dá)到14097美元。由于項(xiàng)目建設(shè)成本不低，在建設(shè)過(guò)程中，在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，應(yīng)做好成本管理和控制，以良好的產(chǎn)品品質(zhì)作為市場(chǎng)價(jià)格的堅(jiān)實(shí)支撐，并通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)策劃和市場(chǎng)推廣，樹(shù)立產(chǎn)品形象，提升產(chǎn)品美譽(yù)度，形成熱銷(xiāo)，使銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)，進(jìn)而提升項(xiàng)目安全保障系數(shù)和項(xiàng)目抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。而受城市發(fā)展、土地供應(yīng)、開(kāi)發(fā)能力等各種條件的制約，近年來(lái)杭州住宅有效供應(yīng)略顯補(bǔ)足，很難滿足如此達(dá)的需求。建成后，將成為杭州主城北部具有鮮明時(shí)代特征的現(xiàn)代大型商貿(mào)居住區(qū)?！ ∩虡I(yè)：本項(xiàng)目二公里范圍內(nèi)有世紀(jì)聯(lián)華、世紀(jì)華聯(lián)、大潤(rùn)發(fā)等生活超市，且桃源內(nèi)規(guī)劃有1個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，可滿足日常所需。拱墅區(qū)“十二五”規(guī)劃，城北將實(shí)施“一軸三核七區(qū)”多極化發(fā)展。二、投資環(huán)境分析投資環(huán)境可行性結(jié)論杭州作為浙江省會(huì)城市，近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)，城市化程度不斷提高，在邁向十一五新的發(fā)展時(shí)期，可以預(yù)見(jiàn)，杭州政治經(jīng)濟(jì)將會(huì)繼續(xù)穩(wěn)步向前推進(jìn)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)健而穩(wěn)定的需求基礎(chǔ)。桃源新區(qū)內(nèi)規(guī)劃有5萬(wàn)方的市級(jí)醫(yī)院?！耙粎^(qū)”即桃源新區(qū)，規(guī)劃總面積約173公頃，建筑面積200多萬(wàn)平方米，距市中心武林廣場(chǎng)約9公里。%的增長(zhǎng)率計(jì)算，每年最少還將增長(zhǎng)45萬(wàn)人，再加上原居民中每年結(jié)婚的人口，按照人均30多平方米來(lái)計(jì)算，對(duì)住宅的剛性需求就將約達(dá)300萬(wàn)平方米，再加上有不少市場(chǎng)發(fā)希望從居住型到舒適型發(fā)展，每年對(duì)住宅的需求量在400萬(wàn)平方米以上，這對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格是很大的支撐。經(jīng)濟(jì)可行性結(jié)論初步測(cè)算銷(xiāo)售毛利潤(rùn)率為20，%可行。全市按常住人口計(jì)算的人均GDP達(dá)到88985元，%。%，%。%；，%。根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，5059%為溫飽，4050%為小康，3040%為富裕，低于30%為最富裕。城北居住帶前景分析桃源板塊位于老城北，東面不遠(yuǎn)處為秋石高速，東北處為320，直接與余杭連通，西南方向有汽車(chē)北站，更是方便了杭州北面城市居民的來(lái)往，比如說(shuō)德清、長(zhǎng)興、宜興等地，附近的半山公園、虎山公園更是提升了該地塊的價(jià)值，便利的交通、優(yōu)質(zhì)的景觀以及規(guī)模成片的居住開(kāi)發(fā)是選桃源的三大優(yōu)勢(shì)，建成后的項(xiàng)目必將是主城區(qū)罕見(jiàn)集人文景觀、自然景觀為一體的人
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