【正文】 國外REITs（REITs）――普洛斯、豐樹基金等，對國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資金來源而言，可以發(fā)揮對外融資窗口作用。由于上述特點，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)REITs在國際資本市場有其產(chǎn)品組合需要和市場位置。2. 外資在國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，可以歸納為三種模式：傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)；物流地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)；產(chǎn)業(yè)基金資本運做，并購項目，境外REITs上市。 依托成熟的資本運作，外資對中國房地產(chǎn)的投資力度繼續(xù)加碼，例如新加坡貿(mào)工部下屬全資子公司―――新加坡騰飛集團正在推進對我國內(nèi)地各大城市工業(yè)地產(chǎn)市場的投資，新項目包括總投資2億美元的大連軟件園等。與目前國內(nèi)已有的信托投資相比，其可自由在公開資本市場交易，無持有期限的特點，使之成為具有流通性的標準化金融產(chǎn)品；組建自己的經(jīng)營管理團隊操作項目開發(fā)，專業(yè)化程度也優(yōu)于信托投資，可以作為國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資的融資借鑒方向之一。 　　一、中國房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點 　　房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點，與房地產(chǎn)企業(yè)本身的特點和經(jīng)營對象是密不可分的。 　　事實上也的確如此，“國家統(tǒng)計局月度形勢報告顯示，18月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33689億元，%。這是房地產(chǎn)行業(yè)本身的一大特征，而這個特征在中國尤為突出。2009年1月至3月，%；，%；且從4月份開始直至10月份，北京商品房銷售面積和銷售額一直處于100%以上的增長速度。這也是房地產(chǎn)融資一大不容忽視的特點。 　　房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場進行融資是一種比較傳統(tǒng)的方式，其最大的優(yōu)點在于可以最大程度的吸收社會閑散資金，但是中國境內(nèi)對公司上市、發(fā)行公司債的條件限制非常嚴格，因此，資本市場融資在目前中國房地產(chǎn)企業(yè)融資總額中比重較小。 　　《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規(guī)定，信托投資公司可以集合管理、運用、處分信托資金，但接受委托人的資金信托合同不得超過200份(含200份)，每份合同金額不得低于人民幣5萬元(含5萬元)。 　?。ǘ┲袊康禺a(chǎn)企業(yè)融資模式的發(fā)展方向 　　結(jié)合中國房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點，傳統(tǒng)的、過分依賴銀行信貸的房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)顯然是不合理的。房地產(chǎn)投資信托基金實際上是將“不動產(chǎn)證券化”，借助資本市場，改變不動產(chǎn)的價值形式，將有形的、固定的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可以流通、變現(xiàn)有價證券，從而將不動產(chǎn)市場和資本市場有機結(jié)合起來?！?　　也就是說，從2009年10月1日起，保險公司可以運用保險資金投資不動產(chǎn)，因此，保險資金也成為房地產(chǎn)企業(yè)一種新型的融資方式。 生物產(chǎn)業(yè)（尤其是上游基礎(chǔ)研究方面）長期以來是由政府撥款支持的，如國家自然基金、國家攻關(guān)計劃、863計劃、火炬計劃以及各省市級的新藥創(chuàng)新基金等。我國沒有允許發(fā)展與非國有產(chǎn)業(yè)部門相適應(yīng)的非國有金融部門，如中小企業(yè)銀行。從這一點說，中小企業(yè)板與主板無本質(zhì)上的區(qū)別。其中，醫(yī)藥保健行業(yè)的投資則主要集中在種子階段，這可能與以下兩個因素有關(guān)：第一、醫(yī)藥行業(yè)中后期產(chǎn)業(yè)化過程需要資金大，創(chuàng)業(yè)投資難以滿足其需要；第二、醫(yī)藥行業(yè)進入門檻高，具規(guī)模的企業(yè)數(shù)量少，創(chuàng)業(yè)投資難與資金雄厚的大公司或機構(gòu)競爭對其投資，故必須“從頭做起”，從種子階段開始參與培育企業(yè)。但是由于中小企業(yè)板塊具有的獨特性，從目前看，它還起不到風(fēng)險資本退出途徑的作用。產(chǎn)業(yè)化的加速反過來也促進了對生物產(chǎn)業(yè)化的投資，而且這種投資熱潮隨著復(fù)星實業(yè)、海王生物和天壇生物的成功上市進一步在國內(nèi)資本市場蔓延，從1992年至2001年，通過國內(nèi)A股市　　場進入到生物技術(shù)領(lǐng)域的資金共計約85億元。中小企業(yè)信用水平低、貸款風(fēng)險太大也使其從銀行融資難上加難。新《保險法》對保險資金的運用形式進行了修訂，第一百零六條規(guī)定：“保險公司的資金運用必須穩(wěn)健，遵循安全性原則。” 　　我們認為，房地產(chǎn)投資信托基金是指，由房地產(chǎn)投資信托基金公司對外發(fā)行受益憑證（股票、商業(yè)票據(jù)或債券），向投資大眾募集資金，用以投資、經(jīng)營、管理房地產(chǎn)及房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，所獲利潤在扣除一般房地產(chǎn)管理費用和買賣傭金后，由受益憑證持有人分享。這一規(guī)定的嚴格程度超過了銀行，只有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)能夠符合條件。 　　關(guān)于房地產(chǎn)信托，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會于2004年10月18日發(fā)布《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》（以下簡稱“《征求意見稿》”），《征求意見稿》第二條規(guī)定，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運用標的，對房地產(chǎn)信托資金進行管理、運用和處分的行為。 　　2. 資本市場模式 　　房地產(chǎn)企業(yè)可以通過資本市場進行融資。房地產(chǎn)企業(yè)融資政策本身就是國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控、綜合平衡的最重要的手段，通過直接調(diào)節(jié)和控制房地產(chǎn)融資，從而進一步實現(xiàn)調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的目標。 　?。ㄈ┓科笕谫Y受政策影響深遠 　　2008年下半年開始，中國房地產(chǎn)行業(yè)一派蕭條景象，房價一路下滑，各地紛紛出臺各種各樣的“救市政策”，如2008年6月15日，成都市《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見》（成辦發(fā)〔2008〕50號）；2008年7月20日，長沙市《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》（長政發(fā)[2008]26號）；2008年08月5日，福州市《進一步促進房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見（試行）》（榕政綜〔2008〕144號）；2008年11月21日，北京市《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》（京建辦[2008]730號），等等；中央也出臺了相關(guān)救市政策，多次下調(diào)商業(yè)銀行貸款基準利率，并且國務(wù)院辦公廳于2008年12月20日頒布實施《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔2008〕131號）。 　　我們知道，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式主要有兩種，最常見的是以不動產(chǎn)銷售收入作為投資回報的銷售型房地產(chǎn)企業(yè)，還有一種是以租賃、自用等經(jīng)營收益作為投資回報的持有型房地產(chǎn)企業(yè)。 　　國務(wù)院《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例通知》（國發(fā)〔2009〕27號）規(guī)定“保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。無論是央行、銀監(jiān)會大力推進的“房地產(chǎn)投資信托基金”立法及試點，還是近期的“房企IPO”熱潮，其背后的真義，實質(zhì)都是對房地產(chǎn)企業(yè)融資及其模式的探討。 REITs是采用公司或者商業(yè)信托的組織形式，集合多個投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進行融資的一種形式。硅谷區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)價格在美國也處于較高水平，其原因在于納斯達克市場的支持，使該區(qū)域成為資金密集度很高的區(qū)域，企業(yè)客戶能在辦公、居住方面支付高對價。國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)REITs，到香港、新加坡等地境外上市從理論的角度，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)REITs資產(chǎn)，可以到海外上市?？v觀國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，除以政府為導(dǎo)向的園區(qū)模式外，外資在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中的投資正迅速提高，值得國內(nèi)借鑒的是，外資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)多是以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基金的模式進行，如普洛斯、豐樹基金等。 目前國內(nèi)的主要融資渠道基本可以分為兩類：一是債務(wù)性的融資，需要到期償還本息，這類融資包括銀行貸款、債券融資和債務(wù)式信托；二是權(quán)益性融資，即投資者以入股的方式注入開發(fā)資金獲取相應(yīng)的開發(fā)收益，包括企業(yè)合作開發(fā)、權(quán)益式信托和房地產(chǎn)基金。雖然2007年以后工業(yè)用地的土地獲得成本將有所上漲，但房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展依然可以保證產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的較高投資回報率?！薄薄　　懊駹I企業(yè)、民營物流企業(yè)在金融市場上，還沒有和國有企業(yè)站在同一個平臺上。融資租賃就是其中一種特殊金融產(chǎn)品，它融合貿(mào)易、金融、租借為一體，實現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置，在經(jīng)濟發(fā)達國家是僅次于銀行信貸的金融工具。比如物流企業(yè)的車是流動的，屬于不動產(chǎn)，一開就走，作抵押時銀行不放心。比如，“重資產(chǎn)型”物流企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投入大，回報周期長；“輕資產(chǎn)型”物流企業(yè)不動產(chǎn)規(guī)模不大，但掌握著大量的流動資產(chǎn)?！　∪谫Y：找不到合腳的“鞋”熊大海的抱怨不是一個個案，其實“融資難”一直以來都是困擾民企發(fā)展的一個老大難問題?！　?．方案的實施效果：限制性股票激勵計劃在股東與經(jīng)理人團隊之間建立了利益共享與約束機制，進一步完善了公司的治理結(jié)構(gòu)?！　≠J：銀行存款　141,706,　　在股權(quán)激勵計劃的實施過程中，公司一直嚴格按照有關(guān)規(guī)定和《上市公司股權(quán)激勵管理辦法（試行）》的要求履行信息披露義務(wù)?！　?．方案的基本思路：公司采用預(yù)提方式提取激勵基金獎勵給激勵對象，激勵對象授權(quán)公司委托信托機構(gòu)采用獨立運作的方式在規(guī)定的期間內(nèi)用上述激勵基金購入本公司上市流通A股股票并在條件成就時過戶給激勵對象?！　　f科A（000002）“限制性股票激勵計劃”要點及會計處理　　珠海清華為此出具承諾函，承諾在2009年12月31日前修改公司的名稱，以使公司名稱符合《規(guī)范校辦企業(yè)管理體制試點指導(dǎo)意見》的規(guī)定?！　產(chǎn)品技術(shù)生命周期短帶來的風(fēng)險]　　公司已經(jīng)意識到，雖然電磁爐在未來幾年還有增長的趨勢，但為確保公司持續(xù)穩(wěn)定的業(yè)務(wù)增長和利潤提升，必須開發(fā)毛利率較高、市場前景好且目前尚未大規(guī)模投入生產(chǎn)的產(chǎn)品。以家電行業(yè)為例，銷售終端占用家電企業(yè)的資金，家電企業(yè)占用配套企業(yè)（如：電子智能控制器生產(chǎn)企業(yè)）的資金，配套企業(yè)則占用電子元器件企業(yè)的資金?！　∫凿N定產(chǎn)，生產(chǎn)線利用率在淡、旺季差異鮮明　　我國家電企業(yè)的銷售具有非常明顯的季節(jié)性，作為家電行業(yè)的配套企業(yè)，電子智能控制行業(yè)的銷售也具有非常明顯的季節(jié)性特征?！　」荆òㄏ聦僮庸荆┰趫蟾嫫趦?nèi)享受如下稅收優(yōu)惠政策：幾方約定由武永強、紀樹海分別將其所持有拓邦設(shè)備公司的11%和12%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給深圳清華，轉(zhuǎn)讓款共計人民幣3,335,000元。人：圣才學(xué)習(xí)網(wǎng)發(fā)布日期：20091012瀏覽次數(shù)：135[大] [中] [小]融資實務(wù)筆記（20070612）融資實務(wù)筆記——拓邦電子IPO：行業(yè)特點及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整對公司財務(wù)數(shù)據(jù)的影響第三，完善風(fēng)險投資的退出機制，保證風(fēng)險投資的再循環(huán)與再投資，以促進風(fēng)險資本和信息產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展，達到雙贏的目的。一方面，在今后主板證券市場逐步完善的過程中，不斷放松IT企業(yè)上市融資的條件，包括降低IT企業(yè)上市的規(guī)模、企業(yè)所有制結(jié)構(gòu)等的門檻，鼓勵更多的IT企業(yè)通過資本市場獲得持續(xù)的融資支持。但由于網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)是新興行業(yè)，其未來的市場空間很大，隨著各種信息增值服務(wù)的開發(fā)，企業(yè)未來盈利前景非?？春?。從技術(shù)層面來看，集成電路和其他核心元器件的大多數(shù)核心技術(shù)都掌握在跨國IT巨頭手中，我國企業(yè)在一些高端產(chǎn)品方面缺乏生產(chǎn)能力。另外，由于手機和家電產(chǎn)品由很多不同的零部件構(gòu)成，因而產(chǎn)業(yè)鏈條比較長，上下游企業(yè)之間的依賴度比較強，一榮俱榮、一損俱損，因此上下游企業(yè)之間相互占用資金的情況比較普遍，這可以由圖3中得到反映，家電和通訊制造行業(yè)上市公司的應(yīng)付帳款和應(yīng)付票據(jù)占負債總額的比重明顯高于其他行業(yè)。其次，當企業(yè)度過了孵化期，經(jīng)營走上正軌以后，通過資本市場融資往往是必然的選擇，一方面為初期的風(fēng)險投資者提供了退出通道，另一方面為企業(yè)開拓市場，加強研發(fā)力度籌集大量的資金，這一階段的主要外部融資手段是通過IPO（首次公開上市發(fā)行）、增發(fā)、配股等在融資手段來進行股權(quán)融資，除了進行外部融資以外，由于企業(yè)的盈利水平較高，現(xiàn)金流充足，企業(yè)可以通過減少分紅，提高留存收益比率來增加內(nèi)源資金的比重，降低外部融資成本。　　系統(tǒng)軟件　　系統(tǒng)軟件行業(yè)是最能體現(xiàn)信息產(chǎn)業(yè)特性的一個行業(yè)，其開發(fā)總是伴隨著前期的高額資金投入，行業(yè)的進入門檻比較高，產(chǎn)品的開發(fā)需要大量的軟件人才共同協(xié)作才能完成，研發(fā)所需資金非常龐大，因此往往對于實力不強的軟件企業(yè)很難進入。當前，沒有那個產(chǎn)業(yè)的國際化程度和范圍象信息產(chǎn)業(yè)這樣深刻，涉及到產(chǎn)業(yè)資源、市場要素、企業(yè)組織和技術(shù)標準，跨國公司在領(lǐng)導(dǎo)市場、技術(shù)和標準方面起著空前的作用。目前，世界上信息產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入一個加速發(fā)展的新時期，它以科技研發(fā)為先導(dǎo)的特點日益明顯。投入越多，則鎖定程度越高。當用戶數(shù)量達到某個臨界容量后，該產(chǎn)品將正式進入大眾市場，開始超常發(fā)展階段，可見，能否在早期獲得更多用戶的支持，進入向上的正反饋，對于廠商具有生死攸關(guān)的意義。從一般意義上講，信息產(chǎn)業(yè)的技術(shù)特征包括網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)、成本優(yōu)勢和用戶鎖定三大特征。e! I* O( e% I$ r9 H e V3 T。 W) K! }* \39。 ?博瑞金融論壇4 G/ r% V2 m0 o39。! C$ ` J) }。分享一個經(jīng)典的商票融資案例！給大家一個經(jīng)典的商票融資案例，設(shè)計較為巧妙。jamp。為本地的龍頭企業(yè)，在各家銀行閑置貸款額度極大。博瑞金融論壇9 T M( u , u l。5 p博瑞金融論壇9 C: p5 ^+ P( q3 q9 C7 S1 U* N* b+ R: ]9 C$ a6 f1 b( ?$ x 中國城市金融圈人脈社區(qū)|銀行論壇|擔(dān)保論壇|保險論壇|證券論壇|投融資理財論壇% j$ [。然而，隨著用戶數(shù)的增多，越來越多的人會從效益，利益示范中發(fā)現(xiàn)該產(chǎn)品是值得購買的。鎖定程度的大小與早期的投入，即轉(zhuǎn)移成本有關(guān)?！　「邉?chuàng)新與高風(fēng)險性　　信息技術(shù)代表了當今社會最為先進的生產(chǎn)技術(shù)和生產(chǎn)力，信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與信息技術(shù)頻繁的更新?lián)Q代緊密相連。平臺的統(tǒng)一、市場的開放、技術(shù)的標準化為信息產(chǎn)業(yè)的國家化提供了技術(shù)保障。但是在細分的軟件類別來看，又存在一定的差異。首先，由于前期風(fēng)險較大，固定資產(chǎn)比重低，企業(yè)規(guī)模較小，因而往往難以通過傳統(tǒng)的股票融資和債務(wù)融資來籌集資金，產(chǎn)品研發(fā)所需資金主要依靠天使投資者或風(fēng)險基金的少量資金。但是由于市場比較成熟，只要企業(yè)經(jīng)營得當，市場營銷相對成功，企業(yè)的現(xiàn)金流會相對比較穩(wěn)定。與集成電路行業(yè)相比，其他電子元器件初始投資所需的資金量要小很多，但機器設(shè)備仍然是企業(yè)最為關(guān)鍵的資產(chǎn)，對于規(guī)模不是很大的中小元器件企業(yè)，購買機器設(shè)備的花費對于企業(yè)的經(jīng)營有重要的影響。由于屬于新興領(lǐng)域，市場還不是很成熟，因此企業(yè)目前的盈利狀況一般?！　∑浯?，發(fā)揮資本市場對信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持作用。其次，要完善風(fēng)險投資