【正文】 有一套住房，以改善型、自住型為主，投資客群有一定的比例。代表樓盤(pán)：萬(wàn)科金域國(guó)際，綠城豪庭（ 不是綠城地產(chǎn) ）鐵西永樂(lè)公園板塊 —— 比拼環(huán)境質(zhì)量與品質(zhì)30建筑類(lèi)別 ： 板塊內(nèi)樓盤(pán)建筑類(lèi)別以高層（ 1622層）為主；均價(jià)： 板塊內(nèi)樓盤(pán)均價(jià)在 4500元 /㎡ 左右；主力戶型 ： 以兩房?jī)蓮d一衛(wèi)為主；主力面積 ： 兩房 70100㎡ 左右為主；主力總價(jià) ： 3550萬(wàn) /套；物業(yè)費(fèi) ： 物業(yè)費(fèi)在 /㎡ /月左右。目前板塊內(nèi)居住區(qū)連綿成片 ， 實(shí)屬純住宅區(qū)域，區(qū)域內(nèi)既無(wú)任何非住宅的產(chǎn)業(yè)干擾和污染，又無(wú)人群喧囂的鬧市。板塊特征：板塊地位和環(huán)境在鞍山實(shí)屬絕無(wú)僅有，板塊內(nèi)聚集了大量鞍山的知識(shí)分子和有錢(qián)的老板。但隨著城市的擴(kuò)張，價(jià)差會(huì)逐漸縮小38整體市場(chǎng)消化速度較慢， 20套 /月為正常水平，產(chǎn)品出眾或營(yíng)銷(xiāo)到位項(xiàng)目銷(xiāo)售速度可達(dá) 40套 /月項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模（萬(wàn)平米 ） 區(qū)域（板塊 ） 銷(xiāo)售速度（套 /月） 均價(jià)元 /㎡萬(wàn)科金域國(guó)際 78 永樂(lè)板塊 4050套 6000永縉瀾庭 23 永樂(lè)板塊 25套 4800陽(yáng)光境界 5 永樂(lè)板塊 810套 4400金地美林（非金地地產(chǎn)） 8永樂(lè)板塊 810套 4400綠城豪庭（非綠城地產(chǎn)） 永樂(lè)板塊 810套 4400創(chuàng)大眾山小 10 鐵西 8套 4200金色年華 11 兩館板塊 20套 3800棲龍庭 4 兩館板塊 15套 4400保利四方（非保利地產(chǎn)） 17兩館板塊（解放路南）15套 3800東亞第一城 25 兩館板塊（解放路南）1520套 4300國(guó)際明珠 10 勝利路南 10套 6700佳兆業(yè)水岸華庭 140 立山板塊 25套 6000鞍山恒大綠洲 126 立山板塊 40套 4800鞍山恒大名都 60 高新區(qū) 40套 5100?鞍山住宅市場(chǎng)消化速度較慢，平均 20套 /月 的銷(xiāo)售速度即為市場(chǎng)良好水平。新穎的外立面設(shè)計(jì)，216。44泛公務(wù)員、生意人和外地客戶是鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是中高端市場(chǎng)的主要客戶外地客戶 泛公務(wù)員 生意人 本地工薪階層特征 ?年齡： 35歲以上?收入情況不確定，一般應(yīng)為當(dāng)?shù)氐呢?cái)富階層?看重地段和項(xiàng)目的知名度?年齡： 35歲以下?家庭結(jié)構(gòu)：兩口之家?個(gè)人月收入 40006000元?產(chǎn)品品質(zhì)敏感型，可以被好產(chǎn)品打動(dòng)?年齡： 3550歲?家庭結(jié)構(gòu)：三口以上?個(gè)人月收入 10000元以上?看重地段和項(xiàng)目的知名度?年齡：不確定?個(gè)人月收入 20223000元?價(jià)格敏感型，可承受總價(jià) 40萬(wàn)左右一次置業(yè)需求?看重地段，不愿意遠(yuǎn)離城市?價(jià)格敏感度一般，可承受 5065萬(wàn)總價(jià)?置業(yè)原因： 多為結(jié)婚?置業(yè)關(guān)注因素：地段、戶型?需求戶型： 80㎡ 左右兩居室?看重地段，希望能在自己商鋪附近?可承受 70100萬(wàn)總價(jià)，多一次性付款?置業(yè)原因： 多為結(jié)婚或商鋪搬遷?置業(yè)關(guān)注因素：地段、戶型?需求戶型： 95㎡ 左右兩居室?置業(yè)原因：多為結(jié)婚，部分提高居住條件二次置業(yè)?置業(yè)關(guān)注因素：價(jià)格、戶型、地段、小區(qū)環(huán)境?需求戶型： 7090㎡ 兩居室二次置業(yè)需求?價(jià)格敏感度不高，可承受 80萬(wàn)以上的總價(jià)?置業(yè)原因：養(yǎng)老、為兒女或情人購(gòu)買(mǎi)等等?置業(yè)關(guān)注因素：地段、產(chǎn)品品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境?需求戶型： 120130㎡ 三居室或更大?價(jià)格敏感度不高，可承受 5070萬(wàn)總價(jià)?置業(yè)原因：改善居住條件?置業(yè)關(guān)注因素：地段、戶型、小區(qū)環(huán)境?需求戶型： 90110 ㎡ 三居室或更大?價(jià)格敏感度不高，可承受 70100萬(wàn)總價(jià)?置業(yè)原因：改善居住條件?置業(yè)關(guān)注因素：地段、商業(yè)價(jià)值?需求戶型： 100㎡ 以上三居室或更大45房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)研究結(jié)論銷(xiāo)售速度普遍較慢，多在 20套 /月以下，產(chǎn)品或營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)先項(xiàng)目銷(xiāo)售速度可達(dá) 40套 /月地段仍是價(jià)格的主要決定因素，但在 整體產(chǎn)品素質(zhì)低下的市場(chǎng)條件下， 領(lǐng)先的產(chǎn)品可以突破區(qū)位限制實(shí)現(xiàn)溢價(jià)泛公務(wù)員、生意人和外地客戶是鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)主要客戶，8090㎡ 兩居和 100120㎡ 三居滿足主流客戶的需求，銷(xiāo)售速度較快46本次報(bào)告研究思路182。53一方面通過(guò)合理的戶型面積和總價(jià)控制抓住主流客戶，另一方面通過(guò)適度領(lǐng)先的產(chǎn)品促進(jìn)快速銷(xiāo)售并引導(dǎo)潛在客戶通過(guò)合理的戶型面積與總價(jià)控制抓住主流客戶n 目前鞍山市場(chǎng)的主流購(gòu)房客戶為擁有穩(wěn)定收入的泛公務(wù)員和較高收入的小生意人，在市場(chǎng)上屬于中偏高端客戶而非頂級(jí)客戶，對(duì)總價(jià)的承受能力仍有一定的限制；n 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)， 80110平米的兩居室由于合理地控制了總價(jià)在市場(chǎng)上表現(xiàn)良好；通過(guò)適度領(lǐng)先的產(chǎn)品品質(zhì)促進(jìn)快速銷(xiāo)售并吸引潛在客戶n 鞍山本地市場(chǎng)的產(chǎn)品形式相對(duì)單一，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品力水平低下，缺乏項(xiàng)目亮點(diǎn)，對(duì)主流客戶購(gòu)房無(wú)強(qiáng)大吸引力，再加之政策導(dǎo)向，以致市場(chǎng)平均消化速度不 ,20套 /月。 增加有力賣(mài)點(diǎn)。59擁有較高且穩(wěn)定收入的泛公務(wù)員是中高端市場(chǎng)主流客戶，也是本項(xiàng)目最主要的目標(biāo)客戶客戶定位III II IIVIII 一般客戶：外地客戶周邊縣市的礦主、權(quán)力公務(wù)員等。住宅一期價(jià)格測(cè)算價(jià)格定位（測(cè)算價(jià)格）修正后各相關(guān)樓盤(pán)價(jià)格 Pi’Pi’= （ Qx/Qi） =Pi 注： Pi為均價(jià)Pa’= （ Qx/Qa） PaPb’= （ Qx/Qb） PbPc’= （ Qx/Qc） PcPd’= （ Qx/Qd） Pd各相關(guān)樓盤(pán)權(quán)重取值為 Wi’Wa=25% Wb=25% Wc=25% Wd=25%Px=∑PiWi=Pa’Wa+Pb’Wb+Pc’Wc+Pd’Wd= 5512元 /㎡按照市場(chǎng)比較法計(jì)算， 一期住宅均值為 5512元 /㎡價(jià)格定位（測(cè)算價(jià)格）66本次報(bào)告研究思路182。容積率 總戶數(shù) 7150套建筑形式 32層高層戶 型 兩室兩廳一衛(wèi) 93m2三室兩廳兩衛(wèi) 140m2住宅價(jià)格 均價(jià) 4980元 /平米項(xiàng) 目配套5公里黃金水岸， 16萬(wàn)平米萬(wàn)水湖6萬(wàn)平米三大私家湖， 30萬(wàn)平米歐洲皇家園林5200平米星級(jí)會(huì)所， ， 2022平米國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園， 20萬(wàn)平米商業(yè)街 市場(chǎng)掃描市場(chǎng)掃描 Market scan75建筑與景觀： 6萬(wàn)平米三大私家湖， 30萬(wàn)平米歐洲皇家園林新古典主義風(fēng)格建筑，整體色調(diào)典雅別致，溫暖富有親和力。容積率 總戶數(shù) 1062戶建筑形式 洋房、高層建筑戶 型 兩室兩廳一衛(wèi) 95平三室兩廳一衛(wèi) 115平住宅價(jià)格 高層均價(jià) 6000元 /平米項(xiàng) 目配套擁有華育學(xué)校、鞍山一中、遼寧科大等，囊括了鞍山 “ 小中大 ” 一系列豐盛教育資源，學(xué)區(qū)氣息濃郁；玉佛山風(fēng)景區(qū)近在咫尺，自然環(huán)境好 市場(chǎng)掃描市場(chǎng)掃描 Market scan81建筑與景觀：靜湖在內(nèi)，自然生態(tài)環(huán)境好，山林環(huán)繞、鳥(niǎo)語(yǔ)花香，獨(dú)享城市后花園的清新綠意 市場(chǎng)掃描市場(chǎng)掃描 Market scan謝謝！報(bào)告結(jié)束。結(jié)論： （ 如果在 5個(gè)場(chǎng)館之上蓋住宅，就意味著 5個(gè)場(chǎng)館的占地要計(jì)算在總占地之中，但在銷(xiāo)售過(guò)程中，要把場(chǎng)館的建筑面積刨除在外。項(xiàng)目整盤(pán)均價(jià)初步測(cè)算項(xiàng)目整盤(pán)均價(jià)初步測(cè)算項(xiàng)目名稱(chēng) 地塊 萬(wàn)科金域國(guó)際 恒大名都 佳兆業(yè)水岸華府 恒大綠洲參考條件 實(shí)際成交均價(jià) （元 /㎡ ） Px 5600 5100 4500 5000位置交通 10 6 5周邊環(huán)境 8 8 7 商服配套 8 教育配套 6 6 規(guī)模 10 景觀 9 8 戶型結(jié)構(gòu) 12 內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施 10 發(fā)展商榮譽(yù) 6 工程進(jìn)度 8 交樓標(biāo)準(zhǔn) 5 物業(yè)管理 8 合計(jì) 100 Qx= Qa= Qb= Qc= Qd=　 　 72 本案周邊沒(méi)有規(guī)模性大盤(pán)，均屬于地區(qū)小企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，無(wú)論從產(chǎn)品及經(jīng)銷(xiāo)方式均沒(méi)有可比性。如圖，它幾乎把半地下室的高度做到了接近 ，貼近了標(biāo)準(zhǔn)層高。房地產(chǎn)商房地產(chǎn)商 “偷面積偷面積 ”慣用手法匯總慣用手法匯總“桂芳園 ”凸窗經(jīng)典案例利用超大入戶花園和大陽(yáng)臺(tái) “偷面積 ”入戶花園可以隔成一個(gè)書(shū)房利用大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，陽(yáng)臺(tái)面積 12㎡露臺(tái)經(jīng)典案例、陽(yáng)光房經(jīng)典案例亮點(diǎn)（錯(cuò)層）：有效解決了平層中送不計(jì)面積的露臺(tái)。市場(chǎng)主流的戶型和總價(jià)領(lǐng)先的產(chǎn)品品質(zhì)和營(yíng)銷(xiāo)水平在產(chǎn)品品質(zhì)和營(yíng)銷(xiāo)水平方面適當(dāng)發(fā)力，略領(lǐng)先市場(chǎng)目前水平一小步，在不過(guò)多增加項(xiàng)目成本的前提下，激發(fā)客戶需求，引導(dǎo)潛在客戶，并促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售，達(dá)到市場(chǎng)上最高的銷(xiāo)售速度。鞍山購(gòu)房的首要因素依然是解決剛性住房需求，受央行今年連續(xù)三次加息以及銀行取消房貸優(yōu)惠的雙重影響，市民貸款買(mǎi)房的壓力大大增加。 客戶已經(jīng)接受產(chǎn)品升級(jí)帶來(lái)的價(jià)格提升，并愿意選擇高層產(chǎn)品。兩館板塊55007000元 /㎡42004600元 /㎡新鋼廣場(chǎng)板塊 3500元 /㎡永樂(lè)板塊4500元 /㎡勝利路南板塊 6000元 /㎡勝利路北板塊 4500元 /㎡高新區(qū)板塊 7000元 /㎡營(yíng)城子板塊50008000元 /㎡37城市核心區(qū)： 超過(guò) 6000