【正文】 可見(jiàn)最多層數(shù)： 420855/18410≈≈22層實(shí)際可得的最大建筑面積： 18410*22=405020㎡結(jié)論： 商業(yè)全部獨(dú)立于可售建筑形態(tài)之外的最大可售面積為 。住宅一期價(jià)格測(cè)算價(jià)格定位（測(cè)算價(jià)格）修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格 Pi’Pi’= （ Qx/Qi） =Pi 注： Pi為均價(jià)Pa’= （ Qx/Qa） PaPb’= （ Qx/Qb） PbPc’= （ Qx/Qc） PcPd’= （ Qx/Qd） Pd各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為 Wi’Wa=25% Wb=25% Wc=25% Wd=25%Px=∑PiWi=Pa’Wa+Pb’Wb+Pc’Wc+Pd’Wd= 5512元 /㎡按照市場(chǎng)比較法計(jì)算， 一期住宅均值為 5512元 /㎡價(jià)格定位（測(cè)算價(jià)格）66本次報(bào)告研究思路182?？蛻粜枨蠓汗珓?wù)員 90㎡ 左右兩居 總價(jià)不超過(guò) 50萬(wàn) 100120㎡ 三居 總價(jià) 6080萬(wàn)本地生意人 90㎡ 左右兩居 總價(jià)不超過(guò) 50萬(wàn) 110130㎡ 三居 總價(jià) 70100萬(wàn)工薪階層 80100㎡ 兩居 總價(jià)不超過(guò) 40萬(wàn)62結(jié)合客戶需求和政策要求，建議本項(xiàng)目一期主力戶型為 7090㎡ 兩居和 100120㎡ 三居產(chǎn)品定位戶型 面積（ ㎡） 單價(jià)（元 /㎡ ） 總價(jià)（萬(wàn)元） 面積比 滿足客戶群兩居 7090 5500 3550 70% 工薪階層和首次置業(yè)類泛公務(wù)員小生意人小三居 100120 5000 5060 30% 二次置業(yè)的泛公務(wù)員本項(xiàng)目一期戶型配比戶型配比原則?項(xiàng)目規(guī)模較大，可稍拉長(zhǎng)產(chǎn)品線，面向更多可能客戶，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)并挖掘利潤(rùn)?戶型配比需充分考慮不同客戶市場(chǎng)容量比例，以確定針對(duì)不同客戶的戶型面積比?針對(duì)不同客戶的總價(jià)承受力確定戶型面積大小，合理控制總價(jià)，滿足客戶需求?將市場(chǎng)暢銷的兩居戶型面積適當(dāng)壓縮至 90平米內(nèi)，也符合客戶需求。59擁有較高且穩(wěn)定收入的泛公務(wù)員是中高端市場(chǎng)主流客戶，也是本項(xiàng)目最主要的目標(biāo)客戶客戶定位III II IIVIII 一般客戶：外地客戶周邊縣市的礦主、權(quán)力公務(wù)員等。但是萬(wàn)科應(yīng)用在別墅和大戶型上，不計(jì)算建筑面積而又能創(chuàng)造如此大的空間的 “偷 ”法， 90㎡內(nèi)依然有應(yīng)用空間。 增加有力賣點(diǎn)。如萬(wàn)科產(chǎn)品，由于產(chǎn)品力的提升吸引了一定量的高端客戶。53一方面通過(guò)合理的戶型面積和總價(jià)控制抓住主流客戶，另一方面通過(guò)適度領(lǐng)先的產(chǎn)品促進(jìn)快速銷售并引導(dǎo)潛在客戶通過(guò)合理的戶型面積與總價(jià)控制抓住主流客戶n 目前鞍山市場(chǎng)的主流購(gòu)房客戶為擁有穩(wěn)定收入的泛公務(wù)員和較高收入的小生意人，在市場(chǎng)上屬于中偏高端客戶而非頂級(jí)客戶，對(duì)總價(jià)的承受能力仍有一定的限制；n 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)， 80110平米的兩居室由于合理地控制了總價(jià)在市場(chǎng)上表現(xiàn)良好；通過(guò)適度領(lǐng)先的產(chǎn)品品質(zhì)促進(jìn)快速銷售并吸引潛在客戶n 鞍山本地市場(chǎng)的產(chǎn)品形式相對(duì)單一，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品力水平低下，缺乏項(xiàng)目亮點(diǎn)，對(duì)主流客戶購(gòu)房無(wú)強(qiáng)大吸引力，再加之政策導(dǎo)向，以致市場(chǎng)平均消化速度不 ,20套 /月。 第四部分：經(jīng)濟(jì)測(cè)算與可行性分析47項(xiàng)目發(fā)展設(shè)想x項(xiàng)目 SWOT分析x項(xiàng)目定位本項(xiàng)目 SWOT 分析48優(yōu)勢(shì)（ STRENGTH） 劣勢(shì)（ WEAKNESS）機(jī)會(huì)（ OPPORTUNITY） 威脅（ THREAT）?位于城市意向區(qū)，有較高的地段價(jià)值；?周邊城市配套齊全，交通便利；?較大規(guī)模，為社區(qū)環(huán)境營(yíng)造提供了條件；?外地開(kāi)發(fā)商，對(duì)本地市場(chǎng)不熟悉，投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高；?政府遷移規(guī)劃提升了項(xiàng)目地段價(jià)值；?區(qū)域規(guī)模大盤缺乏?鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度不高，項(xiàng)目操作過(guò)程不規(guī)范；?開(kāi)發(fā)商盲目開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)局面混亂；49小結(jié)p較大規(guī)模的開(kāi)發(fā)量為園林打造、社區(qū)環(huán)境營(yíng)造和社區(qū)配套完善等提供了條件；p本項(xiàng)目位于城市未來(lái)發(fā)展的方向帶上，目前已經(jīng)具有較強(qiáng)的城市意向，因此地段價(jià)值較高；因此本項(xiàng)目具備成為城市中高端住宅的資源條件。44泛公務(wù)員、生意人和外地客戶是鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是中高端市場(chǎng)的主要客戶外地客戶 泛公務(wù)員 生意人 本地工薪階層特征 ?年齡： 35歲以上?收入情況不確定，一般應(yīng)為當(dāng)?shù)氐呢?cái)富階層?看重地段和項(xiàng)目的知名度?年齡： 35歲以下?家庭結(jié)構(gòu)：兩口之家?個(gè)人月收入 40006000元?產(chǎn)品品質(zhì)敏感型，可以被好產(chǎn)品打動(dòng)?年齡： 3550歲?家庭結(jié)構(gòu)：三口以上?個(gè)人月收入 10000元以上?看重地段和項(xiàng)目的知名度?年齡：不確定?個(gè)人月收入 20223000元?價(jià)格敏感型，可承受總價(jià) 40萬(wàn)左右一次置業(yè)需求?看重地段，不愿意遠(yuǎn)離城市?價(jià)格敏感度一般，可承受 5065萬(wàn)總價(jià)?置業(yè)原因： 多為結(jié)婚?置業(yè)關(guān)注因素：地段、戶型?需求戶型： 80㎡ 左右兩居室?看重地段，希望能在自己商鋪附近?可承受 70100萬(wàn)總價(jià)，多一次性付款?置業(yè)原因： 多為結(jié)婚或商鋪搬遷?置業(yè)關(guān)注因素：地段、戶型?需求戶型： 95㎡ 左右兩居室?置業(yè)原因：多為結(jié)婚，部分提高居住條件二次置業(yè)?置業(yè)關(guān)注因素：價(jià)格、戶型、地段、小區(qū)環(huán)境?需求戶型： 7090㎡ 兩居室二次置業(yè)需求?價(jià)格敏感度不高，可承受 80萬(wàn)以上的總價(jià)?置業(yè)原因：養(yǎng)老、為兒女或情人購(gòu)買等等?置業(yè)關(guān)注因素：地段、產(chǎn)品品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境?需求戶型： 120130㎡ 三居室或更大?價(jià)格敏感度不高，可承受 5070萬(wàn)總價(jià)?置業(yè)原因：改善居住條件?置業(yè)關(guān)注因素：地段、戶型、小區(qū)環(huán)境?需求戶型： 90110 ㎡ 三居室或更大?價(jià)格敏感度不高，可承受 70100萬(wàn)總價(jià)?置業(yè)原因：改善居住條件?置業(yè)關(guān)注因素：地段、商業(yè)價(jià)值?需求戶型： 100㎡ 以上三居室或更大45房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)研究結(jié)論銷售速度普遍較慢，多在 20套 /月以下，產(chǎn)品或營(yíng)銷領(lǐng)先項(xiàng)目銷售速度可達(dá) 40套 /月地段仍是價(jià)格的主要決定因素，但在 整體產(chǎn)品素質(zhì)低下的市場(chǎng)條件下， 領(lǐng)先的產(chǎn)品可以突破區(qū)位限制實(shí)現(xiàn)溢價(jià)泛公務(wù)員、生意人和外地客戶是鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)主要客戶，8090㎡ 兩居和 100120㎡ 三居滿足主流客戶的需求，銷售速度較快46本次報(bào)告研究思路182。同樣擁有永樂(lè)公園的資源優(yōu)勢(shì)，但卻以超越市場(chǎng)的產(chǎn)品品質(zhì)實(shí)現(xiàn)區(qū)域溢價(jià)1000元 /㎡左右，為板塊內(nèi)銷售業(yè)績(jī)最好的開(kāi)發(fā)商43從戶型上看， 90平以下的小兩室消化快，且市場(chǎng)供應(yīng)充足區(qū)域 合計(jì) 面積其中小于 90 90144 大于 144鐵東 4526 3800 629 97鐵西 3315 3119 183 13立山 5408 5186 213 9千山 943 667 210 66合計(jì) 14192 12772 1235 185前三季度成交套數(shù)受央行連續(xù)加息以及銀行上調(diào)首套房貸利率的雙重影響，購(gòu)房資金壓力加大，即使是剛需置業(yè)拉動(dòng)，也以 90平中小戶型為主從細(xì)分成交戶型方面來(lái)看，只有 90平以下成增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，同比 2022年增長(zhǎng) %。新穎的外立面設(shè)計(jì)，216。?建筑形式的改變同時(shí)也帶來(lái)了產(chǎn)品升級(jí)，電梯、產(chǎn)品拔高形成的大規(guī)模綠地、社區(qū)規(guī)劃等使原有產(chǎn)品形式產(chǎn)生了巨大提升。但隨著城市的擴(kuò)張，價(jià)差會(huì)逐漸縮小38整體市場(chǎng)消化速度較慢， 20套 /月為正常水平，產(chǎn)品出眾或營(yíng)銷到位項(xiàng)目銷售速度可達(dá) 40套 /月項(xiàng)目名稱 規(guī)模（萬(wàn)平米 ） 區(qū)域（板塊 ） 銷售速度（套 /月） 均價(jià)元 /㎡萬(wàn)科金域國(guó)際 78 永樂(lè)板塊 4050套 6000永縉瀾庭 23 永樂(lè)板塊 25套 4800陽(yáng)光境界 5 永樂(lè)板塊 810套 4400金地美林（非金地地產(chǎn)） 8永樂(lè)板塊 810套 4400綠城豪庭（非綠城地產(chǎn)） 永樂(lè)板塊 810套 4400創(chuàng)大眾山小 10 鐵西 8套 4200金色年華 11 兩館板塊 20套 3800棲龍庭 4 兩館板塊 15套 4400保利四方（非保利地產(chǎn)） 17兩館板塊（解放路南）15套 3800東亞第一城 25 兩館板塊（解放路南）1520套 4300國(guó)際明珠 10 勝利路南 10套 6700佳兆業(yè)水岸華庭 140 立山板塊 25套 6000鞍山恒大綠洲 126 立山板塊 40套 4800鞍山恒大名都 60 高新區(qū) 40套 5100?鞍山住宅市場(chǎng)消化速度較慢，平均 20套 /月 的銷售速度即為市場(chǎng)良好水平。購(gòu)房者以改善型、自住型為主，投資客群比例不多。板塊特征：板塊地位和環(huán)境在鞍山實(shí)屬絕無(wú)僅有，板塊內(nèi)聚集了大量鞍山的知識(shí)分子和有錢的老板。板塊內(nèi)樓盤多為純住宅小區(qū)，板塊樓盤住宅均價(jià)大都在 5000元 8000元 /㎡ ，主力戶型面積 80100㎡ 兩房和120140㎡ 三房；板塊內(nèi)缺乏大型商業(yè)配套，現(xiàn)有的商業(yè)配套多為小區(qū)配套沿街底商，底商均價(jià)在 60008000元 /㎡ 不等。目前板塊內(nèi)居住區(qū)連綿成片 ， 實(shí)屬純住宅區(qū)域，區(qū)域內(nèi)既無(wú)任何非住宅的產(chǎn)業(yè)干擾和污染，又無(wú)人群喧囂的鬧市。區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套設(shè)施缺乏，板塊發(fā)展相對(duì)緩慢；客源分析： 板塊主力客源以在鐵西和千山區(qū)工作的工薪階層為主，這些工薪階層基本居住在樓盤周邊區(qū)域，收入