【正文】 搬遷?置業(yè)關(guān)注因素：地段、戶型?需求戶型： 95㎡ 左右兩居室?置業(yè)原因：多為結(jié)婚，部分提高居住條件二次置業(yè)?置業(yè)關(guān)注因素：價格、戶型、地段、小區(qū)環(huán)境?需求戶型： 7090㎡ 兩居室二次置業(yè)需求?價格敏感度不高，可承受 80萬以上的總價?置業(yè)原因：養(yǎng)老、為兒女或情人購買等等?置業(yè)關(guān)注因素：地段、產(chǎn)品品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境?需求戶型： 120130㎡ 三居室或更大?價格敏感度不高，可承受 5070萬總價?置業(yè)原因：改善居住條件?置業(yè)關(guān)注因素：地段、戶型、小區(qū)環(huán)境?需求戶型： 90110 ㎡ 三居室或更大?價格敏感度不高，可承受 70100萬總價?置業(yè)原因：改善居住條件?置業(yè)關(guān)注因素：地段、商業(yè)價值?需求戶型： 100㎡ 以上三居室或更大45房地產(chǎn)微觀市場研究結(jié)論銷售速度普遍較慢，多在 20套 /月以下，產(chǎn)品或營銷領(lǐng)先項目銷售速度可達 40套 /月地段仍是價格的主要決定因素，但在 整體產(chǎn)品素質(zhì)低下的市場條件下， 領(lǐng)先的產(chǎn)品可以突破區(qū)位限制實現(xiàn)溢價泛公務(wù)員、生意人和外地客戶是鞍山房地產(chǎn)市場主要客戶，8090㎡ 兩居和 100120㎡ 三居滿足主流客戶的需求，銷售速度較快46本次報告研究思路182。鞍山購房的首要因素依然是解決剛性住房需求，受央行今年連續(xù)三次加息以及銀行取消房貸優(yōu)惠的雙重影響，市民貸款買房的壓力大大增加。同樣擁有永樂公園的資源優(yōu)勢，但卻以超越市場的產(chǎn)品品質(zhì)實現(xiàn)區(qū)域溢價1000元 /㎡左右，為板塊內(nèi)銷售業(yè)績最好的開發(fā)商43從戶型上看， 90平以下的小兩室消化快，且市場供應(yīng)充足區(qū)域 合計 面積其中小于 90 90144 大于 144鐵東 4526 3800 629 97鐵西 3315 3119 183 13立山 5408 5186 213 9千山 943 667 210 66合計 14192 12772 1235 185前三季度成交套數(shù)受央行連續(xù)加息以及銀行上調(diào)首套房貸利率的雙重影響，購房資金壓力加大，即使是剛需置業(yè)拉動，也以 90平中小戶型為主從細分成交戶型方面來看，只有 90平以下成增長態(tài)勢，同比 2022年增長 %。先做園林，營造氛圍216。新穎的外立面設(shè)計，216。 客戶已經(jīng)接受產(chǎn)品升級帶來的價格提升，并愿意選擇高層產(chǎn)品。?建筑形式的改變同時也帶來了產(chǎn)品升級，電梯、產(chǎn)品拔高形成的大規(guī)模綠地、社區(qū)規(guī)劃等使原有產(chǎn)品形式產(chǎn)生了巨大提升。20222022年，入市的新盤多達 100多個，現(xiàn)在整體市場 月均消化速度 1500套左右 ，意味著每個項目每月消化在 15套左右39區(qū)位條件和產(chǎn)品品質(zhì)是決定鞍山住宅產(chǎn)品競爭力的主要因素，個別項目通過領(lǐng)先的產(chǎn)品可以突破區(qū)位限制實現(xiàn)溢價品質(zhì)區(qū)位4 311529681 萬科金域國際2 永縉瀾庭3 陽光境界4 金地美林5 綠城豪庭6 創(chuàng)大眾山小7 金色年華8 棲龍庭9 保利四方10 東亞第一城11 國際明珠12 佳兆業(yè)水岸華庭13 鞍山恒大綠洲14 鞍山恒大名都17 121314萬科金域國際地處鐵西區(qū)，實現(xiàn)區(qū)域溢價 1000元 /㎡40小高層是市場主流建筑形式，但多數(shù)項目已出現(xiàn)高層產(chǎn)品，客戶對高層產(chǎn)品不排斥，但高層一般不超過 26層?隨著城市的發(fā)展，可建設(shè)用地逐漸減少，土地成本不斷提高。但隨著城市的擴張，價差會逐漸縮小38整體市場消化速度較慢， 20套 /月為正常水平，產(chǎn)品出眾或營銷到位項目銷售速度可達 40套 /月項目名稱 規(guī)模（萬平米 ） 區(qū)域（板塊 ） 銷售速度（套 /月） 均價元 /㎡萬科金域國際 78 永樂板塊 4050套 6000永縉瀾庭 23 永樂板塊 25套 4800陽光境界 5 永樂板塊 810套 4400金地美林（非金地地產(chǎn)） 8永樂板塊 810套 4400綠城豪庭（非綠城地產(chǎn)） 永樂板塊 810套 4400創(chuàng)大眾山小 10 鐵西 8套 4200金色年華 11 兩館板塊 20套 3800棲龍庭 4 兩館板塊 15套 4400保利四方（非保利地產(chǎn)） 17兩館板塊（解放路南）15套 3800東亞第一城 25 兩館板塊（解放路南）1520套 4300國際明珠 10 勝利路南 10套 6700佳兆業(yè)水岸華庭 140 立山板塊 25套 6000鞍山恒大綠洲 126 立山板塊 40套 4800鞍山恒大名都 60 高新區(qū) 40套 5100?鞍山住宅市場消化速度較慢，平均 20套 /月 的銷售速度即為市場良好水平。兩館板塊55007000元 /㎡42004600元 /㎡新鋼廣場板塊 3500元 /㎡永樂板塊4500元 /㎡勝利路南板塊 6000元 /㎡勝利路北板塊 4500元 /㎡高新區(qū)板塊 7000元 /㎡營城子板塊50008000元 /㎡37城市核心區(qū)： 超過 6000元城市意向區(qū)： 5500元城市邊緣區(qū)： 4000元左右城市邊緣景觀區(qū)： 50008000元目前項目所在的兩館板塊，屬于城市核心與意向區(qū)的交匯處，匯聚了萬科、大德（鞍山知名地產(chǎn)）等名企，產(chǎn)品以中高端為主。購房者以改善型、自住型為主，投資客群比例不多。板塊內(nèi)普通住宅均價大都在 5000元 7000元 /㎡ ，主力戶型面積100㎡ 兩房和 130140㎡ 三房；區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套設(shè)施缺乏，沿街底商均價在 800012022元 /㎡ 不等；板塊內(nèi)有車的置業(yè)者居多。板塊特征：板塊地位和環(huán)境在鞍山實屬絕無僅有，板塊內(nèi)聚集了大量鞍山的知識分子和有錢的老板。代表樓盤： 羅馬假日花園、萬泰錦繡華城、萬科城市花園、東亞豪庭等營城子板塊 —— 鞍山樓市中自然與生態(tài)環(huán)境出眾34建筑類別： 板塊內(nèi)樓盤建筑類別以多層、小高層為主，兼有部分高層；均價： 板塊內(nèi)樓盤均價在 50008000元 /㎡ 左右；主力戶型： 以兩房兩廳一衛(wèi)和三房兩廳一衛(wèi)為主；主力面積： 兩房 70100㎡ 左右，三房 110130㎡ 為主；主力總價： 兩房 5070萬左右 /套，三房 60萬 90萬 /套；物業(yè)費： 物業(yè)費在 /㎡ /月左右。板塊內(nèi)樓盤多為純住宅小區(qū)，板塊樓盤住宅均價大都在 5000元 8000元 /㎡ ，主力戶型面積 80100㎡ 兩房和120140㎡ 三房；板塊內(nèi)缺乏大型商業(yè)配套，現(xiàn)有的商業(yè)配套多為小區(qū)配套沿街底商，底商均價在 60008000元 /㎡ 不等。板塊特征：該板塊雖距離中心城有一定距離但交通便利，多條公交線路抵達。目前板塊內(nèi)居住區(qū)連綿成片 ， 實屬純住宅區(qū)域，區(qū)域內(nèi)既無任何非住宅的產(chǎn)業(yè)干擾和污染，又無人群喧囂的鬧市。在鞍山房地產(chǎn)發(fā)展之初，板塊就已形成。區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套設(shè)施缺乏，板塊發(fā)展相對緩慢；客源分析： 板塊主力客源以在鐵西和千山區(qū)工作的工薪階層為主，這些工薪階層基本居住在樓盤周邊區(qū)域，收入雖然不多，但也穩(wěn)定；代表樓盤： 阪芙小鎮(zhèn)、睿達花園新城等新鋼廣場板塊 —— 郊區(qū)大盤板塊，分得鞍山樓市一杯羹32建筑類別： 板塊內(nèi)樓盤建筑類別以多層、小高層為主；均價： 板塊內(nèi)樓盤均價在 3500元 /㎡ 左右；主力戶型： 以兩房兩廳一衛(wèi)為主；主力面積： 兩房 7085㎡ 左右；主力總價： 2230萬左右 /套；物業(yè)費： 物業(yè)費在 /㎡ /月左右。由于靠近鐵西工業(yè)區(qū)和達道灣工業(yè)區(qū)，區(qū)域環(huán)境較差。代表樓盤：萬科金域國際，綠城豪庭（ 不是綠城地產(chǎn) ）鐵西永樂公園板塊 —— 比拼環(huán)境質(zhì)量與品質(zhì)30建筑類別 ： 板塊內(nèi)樓盤建筑類別以高層（ 1622層）為主；均價： 板塊內(nèi)樓盤均價在 4500元 /㎡ 左右；主力戶型 ： 以兩房兩廳一衛(wèi)為主；主力面積 ： 兩房 70100㎡ 左右為主；主力總價 ： 3550萬 /套；物業(yè)費 ： 物業(yè)費在 /㎡ /月左右。該板塊樓盤均價在 4500元 /㎡ ，主力戶型面積 80100㎡ 兩房兩廳一衛(wèi)。板塊特征： 板塊內(nèi)圍繞永樂公園周邊開發(fā)了萬科金域國際，綠城豪庭等樓盤。29板塊描述： 鐵西作為鞍山傳統(tǒng)老工業(yè)區(qū)，在環(huán)境和地段上已經(jīng)輸于鐵東， 鐵西樓市要得以發(fā)展，必須尋求新的突破口，而這個突破口就是鐵西區(qū)唯一的公園 —永樂公園 ?？驮捶治觯?從區(qū)域分析，板塊內(nèi)樓盤客源主要來自整個鞍山，從職業(yè)分析，以公務(wù)員、實業(yè)老板為主，比例占 60%，鞍鋼高管 10%，企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)占 20%，外地生意人占 10%；購房者往往已經(jīng)至少有一套住房，以改善型、自住型為主，投資客群有一定的比例。板塊內(nèi)樓盤多為高層住宅，且沿勝利南路有 23層裙樓底商。隨著商業(yè)配套和生活設(shè)施的進一步到位，市委、市政府提出要把勝利路沿線打造成鞍山第一條精品商業(yè)路帶。代表樓盤： 劍橋國際花園、華洋圣利祥城、陽光空中花園、韓城公館、都市印象、馬德里、恒大綠洲立山區(qū)勝利北路板塊 ——鞍山樓市的新生板塊26建筑類別： 板塊內(nèi)樓盤建筑類別以高層（ 1725層）為主，兼有部分小高層（ 11層）；均價： 板塊內(nèi)樓盤均價在 43004800元 /㎡ 不等；主力戶型： 以兩房兩廳一衛(wèi)為主，兼有部分三房兩廳一衛(wèi)；主力面積： 兩房 80100㎡ 左右，三房 100130㎡ 左右；主力總價： 兩房 3