【正文】 制總價(jià)，滿足客戶需求?將市場(chǎng)暢銷的兩居戶型面積適當(dāng)壓縮至 90平米內(nèi)，也符合客戶需求。63本項(xiàng)目站位鞍山中高端市場(chǎng)，建議開(kāi)盤(pán)均價(jià)定為 5000元 /㎡價(jià)格定位（開(kāi)盤(pán)價(jià)格）市場(chǎng)可比價(jià)格本項(xiàng)目定位決定了項(xiàng)目站位鞍山中高端市場(chǎng)，產(chǎn)品品質(zhì)看齊萬(wàn)科金色家園，萬(wàn)科金域國(guó)際，價(jià)格可參考板塊價(jià)格 5000元 /平方米 。項(xiàng)目整盤(pán)均價(jià)初步測(cè)算項(xiàng)目整盤(pán)均價(jià)初步測(cè)算項(xiàng)目名稱 地塊 萬(wàn)科金域國(guó)際 恒大名都 佳兆業(yè)水岸華府 恒大綠洲參考條件 實(shí)際成交均價(jià) （元 /㎡ ） Px 5600 5100 4500 5000位置交通 10 6 5周邊環(huán)境 8 8 7 商服配套 8 教育配套 6 6 規(guī)模 10 景觀 9 8 戶型結(jié)構(gòu) 12 內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施 10 發(fā)展商榮譽(yù) 6 工程進(jìn)度 8 交樓標(biāo)準(zhǔn) 5 物業(yè)管理 8 合計(jì) 100 Qx= Qa= Qb= Qc= Qd=　 　 72 本案周邊沒(méi)有規(guī)模性大盤(pán)，均屬于地區(qū)小企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，無(wú)論從產(chǎn)品及經(jīng)銷方式均沒(méi)有可比性。且根據(jù)開(kāi)發(fā)商實(shí)力，只有同等實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)才有競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值，基于此需選擇不同區(qū)域的知名企業(yè)大盤(pán)項(xiàng)目作為參考：如萬(wàn)科金域國(guó)際 、恒大名都、佳兆業(yè)水岸華府、恒大綠洲 四個(gè)項(xiàng)目作為參考對(duì)象。住宅一期價(jià)格測(cè)算價(jià)格定位（測(cè)算價(jià)格）修正后各相關(guān)樓盤(pán)價(jià)格 Pi’Pi’= （ Qx/Qi） =Pi 注： Pi為均價(jià)Pa’= （ Qx/Qa） PaPb’= （ Qx/Qb） PbPc’= （ Qx/Qc） PcPd’= （ Qx/Qd） Pd各相關(guān)樓盤(pán)權(quán)重取值為 Wi’Wa=25% Wb=25% Wc=25% Wd=25%Px=∑PiWi=Pa’Wa+Pb’Wb+Pc’Wc+Pd’Wd= 5512元 /㎡按照市場(chǎng)比較法計(jì)算， 一期住宅均值為 5512元 /㎡價(jià)格定位（測(cè)算價(jià)格）66本次報(bào)告研究思路182。 第一部分：項(xiàng)目界定182。 第二部分：市場(chǎng)掃描及分析182。 第三部分：項(xiàng)目發(fā)展設(shè)想182。 第四部分：經(jīng)濟(jì)測(cè)算與可行性分析67經(jīng)濟(jì)測(cè)算及可行性分析x項(xiàng)目可行性分析x項(xiàng)目定位方案 1：把商業(yè)總占地面積刨除在外計(jì)算方式如下：計(jì)算方式如下：商業(yè)占地面積： 85000/5=17000㎡建筑物最大占地面積： 35410㎡（定值）住宅占地面積最大值： 3541017000=18410㎡住宅最大建筑面積： 50585585000=420855㎡可見(jiàn)最多層數(shù)： 420855/18410≈≈22層實(shí)際可得的最大建筑面積： 18410*22=405020㎡結(jié)論： 商業(yè)全部獨(dú)立于可售建筑形態(tài)之外的最大可售面積為 。方案 2：商業(yè)一部分占地面積計(jì)算在總占地面積之中。結(jié)論： （ 如果在 5個(gè)場(chǎng)館之上蓋住宅，就意味著 5個(gè)場(chǎng)館的占地要計(jì)算在總占地之中，但在銷售過(guò)程中，要把場(chǎng)館的建筑面積刨除在外。） 實(shí)際最大可售面積 42萬(wàn)建面計(jì)算方式如下：計(jì)算方式如下：商業(yè)占地面積（酒店，政府辦公樓）： 60000/5=12022㎡建筑物最大占地面積： 35410㎡（定值）住宅占地面積最大值（包括 5個(gè)場(chǎng)館的占地）： 3541012022=23410㎡住宅最大建筑面積： 50585560000=445855㎡可見(jiàn)最多層數(shù)： 420855/23410≈≈19層實(shí)際可得的最大建筑面積（包括 5場(chǎng)館的建筑面積）： 23410*19=444790㎡實(shí)際可售的最大建筑面積： 44479025000=419790㎡70經(jīng)濟(jì)測(cè)算及可行性分析x項(xiàng)目可行性分析x經(jīng)濟(jì)測(cè)算方案 1：經(jīng)濟(jì)測(cè)算按 5000元開(kāi)盤(pán)均價(jià)計(jì)算毛利潤(rùn)為 億，成本在 其中住宅按現(xiàn)階段開(kāi)盤(pán)均價(jià) 5000元 /㎡計(jì)算粗略估算 405020 5000=序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單價(jià)（元 /㎡ ） 計(jì)價(jià)數(shù)量（㎡） 總價(jià)（萬(wàn)元） 1 前期工程費(fèi) 71 490020 3479 勘察測(cè)量費(fèi) 10 490020 490 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 28 490020 1372 施工審查費(fèi) 5 490020 245 消防審查費(fèi) 8 490020 392 臨時(shí)供水供電 20 490020 9802 建筑安裝工程費(fèi) 2035 490020 99704 住宅建安費(fèi)用 2022 405020 81004 商業(yè)建安費(fèi)用 2200 85000 187003 管理費(fèi)用（包括監(jiān)理費(fèi)） 80 490020 39204 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 130 490020 63705 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 100 490020 49006 合計(jì)（不含地價(jià)） 　 　 1183737 加入地價(jià) 22258萬(wàn)元 140631序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單價(jià)（元 /㎡ ） 計(jì)價(jià)數(shù)量（㎡） 總價(jià)（萬(wàn)元） 1 前期工程費(fèi) 71 504790 3584 勘察測(cè)量費(fèi) 10 504790 505 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 28 504790 1413 施工審查費(fèi) 5 504790 252 消防審查費(fèi) 8 504790 404 臨時(shí)供水供電 20 504790 10102 建筑安裝工程費(fèi) 2035 504790 102658 住宅建安費(fèi)用 2022 419790 83958 商業(yè)建安費(fèi)用 2200 85000 187003 管理費(fèi)用（包括監(jiān)理費(fèi)） 80 504790 40384 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 130 504790 65625 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 100 504790 50486 合計(jì)（不含地價(jià)） 　 　 1218907 加入地價(jià) 22258萬(wàn)元 144148方案 2：經(jīng)濟(jì)測(cè)算按 5000元開(kāi)盤(pán)均價(jià)計(jì)算毛利潤(rùn)為 21億，成本在 其中住宅按現(xiàn)階段開(kāi)盤(pán)均價(jià) 5000元 /㎡計(jì)算粗略估算 419790 5000=21億73附件：項(xiàng)目資料卡74恒大綠洲項(xiàng)目位置：立山勝利北路（ 64路終點(diǎn)站）規(guī) 模 占地面積 35萬(wàn) m2 建筑面積 126 萬(wàn) m2 容積率 總戶數(shù) 7150套建筑形式 32層高層戶 型 兩室兩廳一衛(wèi) 93m2三室兩廳兩衛(wèi) 140m2住宅價(jià)格 均價(jià) 4980元 /平米項(xiàng) 目配套5公里黃金水岸， 16萬(wàn)平米萬(wàn)水湖6萬(wàn)平米三大私家湖， 30萬(wàn)平米歐洲皇家園林5200平米星級(jí)會(huì)所， ， 2022平米國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園， 20萬(wàn)平米商業(yè)街 市場(chǎng)掃描市場(chǎng)掃描 Market scan75建筑與景觀： 6萬(wàn)平米三大私家湖， 30萬(wàn)平米歐洲皇家園林新古典主義風(fēng)格建筑，整體色調(diào)典雅別致，溫暖富有親和力。園區(qū)入戶建筑氣勢(shì)磅礴，彰顯尊貴。 市場(chǎng)掃描市場(chǎng)掃描 Market scan76恒大名都 項(xiàng)目位置：鞍千路與越嶺路交匯處規(guī) 模 占地面積 20萬(wàn) m2 建筑面積 60萬(wàn) m2 容積率 總戶數(shù) 669套建筑形式 高層建筑戶 型 兩室兩廳一衛(wèi) 8 99平三室兩廳一衛(wèi) 109平三室兩廳兩衛(wèi) 116148平五室兩廳兩衛(wèi) 170平住宅價(jià)格 均價(jià) 5100元 /平米 ，最底價(jià) 4200元，最高價(jià) 6400元 /平米項(xiàng) 目配套，建 ，筑 5200平五星級(jí)豪華會(huì)所 市場(chǎng)掃描市場(chǎng)掃描 Market scan77建筑與景觀：新古典主義建筑，高大喬木、羅馬廣場(chǎng)、巴洛克花壇、希臘雕塑、疊水噴泉、濱水棧道，疊水噴泉廣場(chǎng)、雕塑等彰顯園區(qū)品質(zhì)感濱水棧道，小品，增添園區(qū)景觀的可觀賞性 市場(chǎng)掃描市場(chǎng)掃描 Market scan78佳兆業(yè)水岸華府項(xiàng)目位置：立山沙河街 41號(hào)（萬(wàn)水河北岸）規(guī) 模 占地面積 47萬(wàn) m2 建筑面積 140萬(wàn) m2 容積率 總戶數(shù) 1062戶建筑形式 小高層、高層建筑戶 型 兩室兩廳一衛(wèi) 91107平兩室兩廳兩衛(wèi) 125139平三室兩廳兩衛(wèi) 142153平住宅價(jià)格 高層均價(jià) 39004200元 /平米， 小高層 4800元 /平米項(xiàng) 目配套鞍山低密度濱河大城，獨(dú)創(chuàng)了鞍山乃至遼寧特有的水系園林景觀，并全力打造社區(qū)三個(gè)空間的精心設(shè)計(jì)，公共空間、半公共空間、私密空間。萬(wàn)平皇家會(huì)所 市場(chǎng)掃描市場(chǎng)掃描 Market scan79建筑與景觀：雙重水系景觀，自然水系面積約為 4500平，內(nèi)部水系環(huán)繞自然水系面積約為 4500平內(nèi)部水系環(huán)繞入戶樓梯設(shè)計(jì)彰顯尊貴感入戶樓梯設(shè)計(jì)彰顯尊貴感 市場(chǎng)掃描市場(chǎng)掃描 Market scan80華潤(rùn)橡樹(shù)灣項(xiàng)目位置：高新區(qū)千山中路與東峪街交匯處規(guī) 模 占地面積 13萬(wàn) m2 建筑面積 26萬(wàn) m2 容積率 總戶數(shù) 1062戶建筑形式 洋房、高層建筑戶 型 兩室兩廳一衛(wèi) 95平三室兩廳一衛(wèi) 115平住宅價(jià)格 高層均價(jià) 6000元 /平米項(xiàng) 目配套擁有華育學(xué)校、鞍山一中、遼寧科大等，囊括了鞍山 “ 小中大 ” 一系列豐盛教育資源，學(xué)區(qū)氣息濃郁；玉佛山風(fēng)景區(qū)近在咫尺，自然環(huán)境好 市場(chǎng)掃描市場(chǎng)掃描 Market scan81建筑與景觀：靜湖在內(nèi)，自然生態(tài)環(huán)境好，山林環(huán)繞、鳥(niǎo)語(yǔ)花香，獨(dú)享城市后花園的清新綠意 市場(chǎng)掃描市場(chǎng)掃描 Market scan謝謝！報(bào)告結(jié)束