【正文】 為主題。在這樣的經(jīng)濟(jì)形勢下，前三季度，鞍山 GDP1959億元，增長 %，增速與全省持平， 且高于國家 點。14近年來鞍山人均可支配收入穩(wěn)步上升， 2022年更是超過 2萬元大關(guān) ,消費能力大增國家統(tǒng)計局鞍山數(shù)據(jù)顯示， 2022年我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入， 市民 “腰包 ”年入首次破 2萬元 ，同比增長 %。進(jìn)入 2022年，前 3季度總投資額就已經(jīng)超過 2022年全年投資額，其中，農(nóng)村投資 ，增長 %；城鎮(zhèn)投資 ，增長 %。 也預(yù)示著鞍山規(guī)模性大盤將在鞍山占領(lǐng)一席之地172022年鞍山市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入首次超過 2萬元，而目前國際上公認(rèn)的 “合理的住房價格 ”的 “房價收入比 ”應(yīng)該為 36倍，按照次計算，月收入 1800元的鞍山普通市民，可接受的房價區(qū)間在5400元 /㎡ ——10000 元 /㎡， 所以現(xiàn)在鞍山的房價在合理的空間內(nèi)，且有很大攀升空間。182022年鞍山樓市進(jìn)入 深度調(diào)整期深度調(diào)整期 ，雖然市場持續(xù)放量，客戶剛性需求不減，但是政策不確定性會對市場產(chǎn)生一定影響，全年銷售面積比 2022年增加%，銷售金額增加 25%， 2022年鞍山市場依舊處于 震蕩上升震蕩上升 狀態(tài)，整體保持穩(wěn)定發(fā)展趨勢。2022年，在整個鞍山市的樓盤市場上，樓市新品的總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年， 而且外埠企業(yè)開發(fā)的住宅產(chǎn)品為主，本地為輔 。216。 大部分新上市的樓盤集中在湖南、營城子、高新區(qū)、萬水河四個地方，行成樓市的新四大板塊，在四大板塊中，部分樓盤多層商品房基本售罄，改推小高和高層住宅。除了四大板塊外，鐵西地區(qū)以興盛路、永樂公園為主的樓盤增量不大， 站前商業(yè)繁華地段，新開發(fā)樓盤不多，房屋存量有限 。今年，鞍山人均可支配收入突破 2萬元，這一數(shù)字的凸顯，也預(yù)示著鞍山房地產(chǎn)市場的推進(jìn)帶動下游企業(yè)的生長空間，從而提升了鞍山百姓的可支配收入，給經(jīng)濟(jì)帶來良性循環(huán)。2022年延續(xù)了 11年的政策調(diào)整，鞍山前 3季度的成交量不溫不火，整體發(fā)展趨勢穩(wěn)定。2022年，在整個鞍山市的樓盤市場上，樓市新品的總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年，而且外埠企業(yè)開發(fā)的住宅產(chǎn)品為主，本地為輔。21x房地產(chǎn)微觀市場研究投資環(huán)境分析x城市宏觀背景x房地產(chǎn)宏觀市場研究勝利北路板塊勝利南路板塊兩館板塊營城子板塊高新區(qū)板塊新鋼廣場板塊永樂板塊23板塊描述： 該板塊是隨著鞍山體育館、游泳館建立而興起的，板塊以解放路和山南街交界南向為主，板塊近鄰鐵東區(qū)政府，交通便利、醫(yī)院、學(xué)校等各種配套設(shè)施齊全。集聚文化、商務(wù)、休閑、運動場所的兩館地帶，未來必將成為鋼城副中央生活區(qū)。目前區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商萬科和鞍山地產(chǎn)龍頭大德已經(jīng)進(jìn)入。 板塊內(nèi)不同路段差別較大，靠近解放路兩邊樓盤住宅均價大都在 55007000元 /㎡ 左右，南側(cè)在 42004600元 /㎡ 左右，主力戶型面積 80100㎡ 兩房和 105130㎡ 三房為主；沿街底商近解放路均價在 1500020220元 /㎡ ，其他路段50008000元 /㎡ 。代表樓盤： 萬科金色家園、歐薩家園、大德南郡華府、大德南郡 e家、恒治新東方、凱勝凡爾賽等兩館板塊 (本案所在 )城市明星板塊、以其人文、體育、休閑打造城市副中央生活區(qū)24建筑類別： 板塊內(nèi)樓盤建筑類別以高層（ 1728層）為主，兼有部分小高層（ 911層）；均價： 板塊內(nèi)樓盤均價兩極分化，沿解放路 6500元 /㎡ 左右，東亞第一城 4500元/㎡ 左右；主力戶型： 以兩房兩廳一衛(wèi)和三房兩廳一衛(wèi)為主；主力面積： 兩房 72105㎡ 左右，三房 120140㎡ 左右；主力總價： 兩房 3545萬左右 /套，三房 5060左右萬 /套；物業(yè)費： 物業(yè)費在 /㎡ /月。另外 2022年勝利路沿線成了鞍山房地產(chǎn)開發(fā)的一條 “大動脈 ”，而位于立山區(qū)的勝利北路南北貫穿立山廣場，且和勝利南路一路相承，延續(xù)了中心區(qū)的繁華，自然成為立山房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域。板塊內(nèi)樓盤多為高層住宅，且沿勝利北路有 23層裙樓底商?？驮捶治觯?從區(qū)域分析，板塊內(nèi)樓盤客源主要來自立山區(qū)，比例達(dá) 70%，另外鐵西區(qū)占 10%，千山、鐵東區(qū)占 10%，外地人占 10%；從職業(yè)分析，以工薪階層為主，鞍鋼職工 60%，在立山工作的有住房公積金的市政人員和公務(wù)員占 20%（教師、醫(yī)生、銀行小職員、保險人員等），在立山做生意的個體戶小老板占10%；購房者以婚房、自住型為主，投資客群不多。27板塊描述： 該板塊是由城市核心區(qū)板塊外溢裂變形成，板塊位置基本仍然是城市最為繁華的核心區(qū)，這里交通便利、商業(yè)繁華、各種休閑娛樂餐飲等配套設(shè)施齊全。板塊特征：該板塊無論從生活的角度或是從物業(yè)升值的角度，在鞍山都是絕無僅有的，因此板塊內(nèi)聚集了大量鞍山的達(dá)官貴人，同時也吸引了一批投資客。板塊樓盤住宅均價大都在 5500元 7000元 /㎡ ，大部分樓盤均價在 6000元 /㎡ 左右，主力戶型面積 100㎡ 兩房和 120140㎡ 三房平分秋色；沿街底商均價在 1500030000元 /㎡ 不等。代表樓盤： 前沿國際、世紀(jì)峰景、大德金典世家等鐵東區(qū)勝利南路板塊 —— 鞍山樓市地位最為顯赫的板塊28建筑類別： 板塊內(nèi)樓盤建筑類別以高層（ 2632層）為主；均價： 板塊內(nèi)樓盤均價在 6000元 /㎡ 不等；主力戶型： 以兩房兩廳一衛(wèi)和三房兩廳一衛(wèi)為主；主力面積： 兩房 80100㎡ 左右，三房 105130㎡ 左右；主力總價： 兩房 5065萬左右 /套，三房 6575左右萬 /套；物業(yè)費： 物業(yè)費在 1元 /㎡ /月左右。永樂公園以其自身優(yōu)勝的自然環(huán)境在鐵西獨樹一幟，吸引了各大開發(fā)商和廣大置業(yè)者。這些樓盤大都為高層。萬科金域國際最貴，為 6000元 /㎡，面積段 70115㎡客源分析： 從區(qū)域分析，板塊內(nèi)樓盤客源主要來自鐵西區(qū)，比例達(dá) 80%，另外鐵東區(qū)占 10%，千山、立山區(qū)占 5%，外地人占 5%；從職業(yè)分析，以工薪階層為主，鞍鋼職工 30%，在鐵西工作的有住房公積金的市政人員和公務(wù)員占 50%（教師、醫(yī)生、銀行小職員、保險人員等），在鐵西做生意的個體戶小老板占 20%；購房者以婚房、自住為主，有一小部分投資客（投資客多為在鐵東區(qū)有住房的有錢人，看重永樂公園是個升值引擎）。31板塊描述： 該區(qū)域地處鞍山千山區(qū)和鐵西區(qū)交界，可謂是近郊區(qū)域，板塊臨近沈大高速入口，政府規(guī)劃的未來西客站坐落于此，路網(wǎng)四通八達(dá)，交通便捷，但周邊配套相對落后。板塊特征： 板塊在鞍山樓市中實屬郊區(qū)經(jīng)濟(jì)型板塊，目前板塊內(nèi)有阪芙小鎮(zhèn)和睿達(dá)花園新城兩個大盤，樓盤均價在 3500元左右，價格相對低廉。33板塊描述： 該板塊隨地處市郊，卻因自然生態(tài)環(huán)境一直倍受關(guān)注和親睞。板塊近臨東山風(fēng)景區(qū)與玉佛山風(fēng)景區(qū)，風(fēng)景綺麗怡人。隨著萬科城市花園、羅馬假日花園、萬泰錦繡華城的開發(fā)，板塊成為名副其實的生態(tài)居住板塊。板塊內(nèi)醫(yī)院、學(xué)校等各種配套在不斷完善和發(fā)展，板塊內(nèi)聚集了大量鞍山的城市精英，這些城市精英學(xué)歷較高，崇尚幽靜、自然、生態(tài)的環(huán)境。客源分析： 從區(qū)域分析，板塊內(nèi)樓盤客源主要來自整個鐵東區(qū)；從職業(yè)分析，以公務(wù)員、做生意的實業(yè)老板為主，比例占 70%，鞍鋼高管 5%，企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)占 20%，外地生意人占 5%；購房者有近 50%已經(jīng)至少有一套住房，以改善型、自住型、婚房為主，投資客群比例小。35板塊描述：該區(qū)域是鞍山市唯一的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，國內(nèi)外著名企業(yè)入住，不僅為區(qū)域注入了經(jīng)濟(jì)活力而且?guī)砹烁邔W(xué)歷人群，區(qū)域客源換血，購買力得到保證，且板塊近鄰千山風(fēng)景區(qū)，自然生態(tài)環(huán)境好，吸引了眾多對居住要求高的置業(yè)者。板塊內(nèi)樓盤產(chǎn)品多樣化，花園洋房、別墅產(chǎn)品等應(yīng)有盡有?？驮捶治觯簭膮^(qū)域分析，板塊內(nèi)樓盤客源主要來自鐵東，從職業(yè)分析，以公司企業(yè)高管、做生意的實業(yè)老板為主，比例占 65%，在高新區(qū)工作的有知識的員工占 10%，外地生意人占 15%；高新區(qū)原有周邊居民占10%。代表樓盤： 沿海智慧城 6期、永縉學(xué)府、萬科城、遠(yuǎn)東嘉山水、新世界等高新區(qū)板塊 —— 顯赫而尊貴，與勝利路板塊分庭抗禮36建筑類別： 高新區(qū)樓盤建筑類別呈多樣化趨勢，以多層為主；均價： 高新區(qū)樓盤均價在 65008500元 /㎡ 左右；主力戶型： 以兩房兩廳一衛(wèi)為主，兼有部分三房兩廳兩衛(wèi)；主力面積： 兩房 89100㎡ 左右，三房 122140㎡ 左右；主力總價： 兩房 5575萬 /套，三房 7090萬 /套；物業(yè)費： 高新區(qū)物業(yè)費在 /㎡ /月。兩管板塊，由于是正在發(fā)展的板塊，所以以解放路為分界線出現(xiàn)了很大差價。?個別項目由于產(chǎn)品出眾，價位適度（例如萬科項目、恒大，銷售速度可達(dá) 3040套 /月 。為了充分利用土地，降低成本，城市住宅的產(chǎn)品形式從多層向高層不斷拔升。鞍山市場處于 小高層向高層建筑形式升級階段 。多層小高層高層產(chǎn)品形式不斷升級時間項目 多層 小高層 高層1 萬科金域國際 ★ ★2 永縉瀾庭 ★ ★ ★3 陽光境界 ★4 金地美林 ★ ★5 綠城豪庭 ★ ★6 創(chuàng)大眾山小 ★ ★ ★7 金色年華 ★ ★8 棲龍庭 ★ ★9 保利四方 ★ ★ ★10 東亞第一城 ★ ★11 國際明珠 ★12 水岸華庭 ★ ★ ★13 恒大綠洲 ★14 恒大名都 ★合計 8 9 1141兩館板塊內(nèi)只有萬科金色家園是品牌房企，其余均是附屬地產(chǎn)，品質(zhì)不高規(guī)劃多數(shù)項目規(guī)模較小，