【正文】 848萬左右 /套，三房 4860萬 /套；物業(yè)費(fèi)： 物業(yè)費(fèi)在 /㎡ /月。該板塊樓盤住宅均價(jià)在 4000元 4800元 /㎡ ，大部分樓盤均價(jià)在 4500元 /㎡ 左右，主力戶型面積 80100㎡ 兩房兩廳一衛(wèi)；沿街底商均價(jià)在70009000元 /㎡ 左右。板塊特征： 板塊內(nèi)沿著勝利北路開發(fā)了劍橋國際花園、華洋圣利祥城、陽光空中花園、韓城公館、都市印象等樓盤。25板塊描述： 立山廣場屬于立山區(qū)的核心繁華區(qū)，目前華潤萬家超市、樂購等一系列國內(nèi)知名大商場在立山廣場附近出現(xiàn)?？驮捶治觯?從區(qū)域分析，板塊內(nèi)樓盤客源主要來自鐵東區(qū)，從職業(yè)分析，以中等收入階層為主，比例占 60%，企事業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)占 10%，工薪階層占 30%，以自住型、婚房為主，投資客群比例不大。板塊內(nèi)樓盤多為高層住宅。板塊特征：該板塊雖起步較晚，但發(fā)展極為迅速，實(shí)乃城市明星板塊 ， 隨著兩館區(qū)域地位的提升，未來升值空間巨大。隨著商業(yè)配套和體育休閑生活設(shè)施的進(jìn)一步到位，未來兩館區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)成鞍山市的商務(wù)會務(wù)中心。在樓市中知名品牌越來越多，推廣活動和營銷手段也花樣百出。216。216。4大板塊主推高層洋房20宏觀市場研究結(jié)論216。216。從樓盤的整體戶型看， 有低于 50平方米的小戶型，也有超過 150平方米的大戶型。在樓市中知名品牌越來越多，推廣活動和營銷手段也花樣百出。延續(xù) 11年的政策調(diào)整， 2022年鞍山前 3季度成交量上漲幅度不溫不火，為 14% ，整體發(fā)展趨勢穩(wěn)定 前 3季度 實(shí)際成交均價(jià)為 4188元元 /㎡，同去年持平，未來上升空間巨大19216。20224800假設(shè)：假設(shè)：按照按照 2022年商品房價(jià)格年商品房價(jià)格增長率計(jì)算，增長率計(jì)算， 2022年商年商品房均價(jià)為品房均價(jià)為 4800元元 /㎡㎡ 隨著鞍山人均可支配收入逐年遞增幅度巨大，市民可接受的房價(jià)均值在5400元以上，遠(yuǎn)超于現(xiàn)今的房價(jià) 4800元 /㎡，鞍山房價(jià)未來升值潛力巨大。鞍山固定資產(chǎn)投資的穩(wěn)步增長，預(yù)示著鞍山將進(jìn)入以房地產(chǎn)為新型支柱經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式 鞍山房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，以房地產(chǎn)業(yè)帶動其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展將成為鞍山經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新模式。市民 “腰包 ”變鼓，消費(fèi) “底氣 ”自然增加 .15投資環(huán)境分析x城市宏觀背景x房地產(chǎn)宏觀市場研究x房地產(chǎn)微觀市場研究162022前 3季度固定資產(chǎn)1383億從 2022年開始，鞍山房地產(chǎn)進(jìn)入 千億千億 以上投資額狀態(tài)，且固定資產(chǎn)投資有較快的增長。鞍山 GDP一直處于平穩(wěn)上升狀態(tài)，在今年全國 GDP增速降低的情勢下，前 3季度，鞍山 GDP增速高于全國；消費(fèi)能力也隨之提升，鞍山人更加注重品質(zhì)生活。這表明隨著城市的發(fā)展及生活水平的提升， 鞍山人更加注重生活品質(zhì)感鞍山人更加注重生活品質(zhì)感2022前 3季度GDP1959億2022年，前三季度， 我國GDP增速 %創(chuàng)出近兩年新低 。金銀珠寶類零售額 17億元，增長 %。雖然市民消費(fèi)熱情相比上半年有所下降，但是在我省消費(fèi)增速位列第三，仍帶頭領(lǐng)跑。大力發(fā)展 “ 總部經(jīng)濟(jì) ” 和 “ 寫字樓經(jīng)濟(jì) ” ?！　? 提升商業(yè)規(guī)模和層次，全面規(guī)劃建設(shè)勝利路、 建國南路 、中華南路和解放東路商業(yè)走廊。鞍山遼東半島中部，鞍山市位于遼寧省中部，市中心距沈陽89公里；東距本溪 96公里；南距大連 308公里；西南距營口120公里；西距盤錦 103公里。 第四部分：經(jīng)濟(jì)測算與可行性分析10投資環(huán)境分析x城市宏觀背景x房地產(chǎn)宏觀市場研究x房地產(chǎn)微觀市場研究11 第二部分：投資環(huán)境分析182。地理位置9本次報(bào)告研究思路182。?本項(xiàng)目暫定總建面 10萬㎡，在鞍山屬大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。公交車：地塊西側(cè)公交車 232,10214,13路。站前商圈：站前商圈： 火車站周邊為站前商圈，新建的樂都匯集休閑及購物為一體，吸引西面八方的鞍山人。 第四部分：經(jīng)濟(jì)測算與可行性分析項(xiàng)目隸屬于鐵東區(qū)，為原始 “富人區(qū) ”鐵西區(qū)鐵西區(qū)鐵東鐵東區(qū)區(qū)千山區(qū)溫泉區(qū)風(fēng)景區(qū)高新區(qū)立山區(qū)鞍山原始老區(qū)為：鐵西區(qū)、鐵東區(qū)百姓區(qū)百姓區(qū) ：鐵西區(qū)因?yàn)榫o鄰鞍鋼園區(qū)，污染比較嚴(yán)重，在過去一直是基層鞍鋼工人及普通百姓的居住地富人區(qū)富人區(qū) ；而鐵東區(qū)則是傳統(tǒng)的富人區(qū)。 第二部分：投資環(huán)境分析182。鞍山原體育運(yùn)動中心地塊可行性研究報(bào)告2本次報(bào)告研究思路182。 第一部分：項(xiàng)目概況182。 第三部分：項(xiàng)目發(fā)展設(shè)想182?；疖囌炯翱瓦\(yùn)站位于鐵東區(qū)內(nèi)，兩大商區(qū)均位于鐵東區(qū)景子街商圈：景子街商圈： 傳統(tǒng)的商圈 “ 景子街” 位于鐵東區(qū)靠近站前。傳統(tǒng)商圈火車站客運(yùn)站34項(xiàng)目西側(cè)緊鄰主干道 “建國南路 ”，城市優(yōu)勢資源集中，地段城市價(jià)值明顯項(xiàng)目周邊醫(yī)療、教育、金融等城市配套資源豐富?醫(yī)療 ：鞍山骨傷醫(yī)院，長甸醫(yī)院?教育 ： 31中、華育學(xué)校，第一幼兒園，西長甸小學(xué)，四方臺小學(xué)；?購物 ：長大商貿(mào)城，花鳥魚市?金融 ：農(nóng)業(yè)銀行，郵政儲蓄；?加油站 ：項(xiàng)目南側(cè)及西側(cè)各有加油站地塊西側(cè)緊鄰城市主干道建國南路，交通便利，距離火車站 ，車程 5分鐘 。地塊南側(cè)公交車： 232,40路公里康寧路康寧路 山南街山南街真理街真理街萬科金色家園歐薩家園31中，華育中學(xué)232， ,4013， 104214,2325項(xiàng)目基地現(xiàn)狀及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)西邊界：建國南路，之前以汽車配件及機(jī)修為主的工廠 北邊界：真理街，老小區(qū)，樓齡大概在 12年左右，均為多層南邊界：康寧街，有老的汽車運(yùn)輸公司東邊界：山南街，有一個(gè)老實(shí)高檔小區(qū)，新華園，多層鞍鋼運(yùn)輸公司鞍鋼運(yùn)輸公司 新華園新華園地塊正在拆扒中，且地塊西側(cè)沿主干道建國南路也正在拆扒中（以前為汽配集散地）拆扒中拆扒中拆扒中拆扒中6項(xiàng)目基地未來規(guī)劃：老城區(qū)向南擴(kuò)展公里站前站前商圈商圈景子街景子街商圈商圈萬科金色家園萬科金色家園 歐薩家園住宅小區(qū)歐薩家園住宅小區(qū)鞍山政府規(guī)劃鞍山政府規(guī)劃鞍山主城區(qū)向南擴(kuò)展，本案正處于解放立交橋下橋口，距離站前商圈僅 ， 站前有樂都匯 ，是綜合性的現(xiàn)代 MALL，提升了鞍山商業(yè)的整體水平，也為 鞍山向南擴(kuò)展提供了有利條件且現(xiàn)在本案西側(cè)緊鄰建設(shè)大道也在拆遷中，可見政府打造鐵東區(qū)的力度家居項(xiàng)目周邊多為老舊小區(qū)項(xiàng)目周邊多為老舊小區(qū) ， 新項(xiàng)目新項(xiàng)目較少，較少， 品牌開發(fā)商僅有萬科的金色家園， 2年前就已經(jīng)清盤，現(xiàn)在沒有房源，萬科旁邊有歐薩家園及金色家園，均是本地開發(fā)，園區(qū)沒有成規(guī)模，且均為高層鞍鋼集團(tuán)鞍鋼集團(tuán)鞍山整體向南發(fā)展鞍山整體向南發(fā)展金色年華樂都匯大干大干 100天確保騰凈地天確保騰凈地7項(xiàng)目現(xiàn)狀：東北角為幼兒園及家屬樓不屬于地塊部分，地塊正在拆扒中康寧路康寧路 山南街山南街真理街真理街280米380米200米占地： 101171㎡容積率： =5建筑密度： =35%限高： =100米綠化率： =25%商業(yè)建面： =85000㎡（其中酒店 3萬㎡， 5個(gè)公共場館 ㎡，政府辦公用房3萬㎡）8項(xiàng)目本體資源評價(jià)?項(xiàng)目距離烈士山公園步行距離 15分鐘?周邊城市配套齊全，鄰城市主干道，交通便利。規(guī)模因素景觀資源配套資源?項(xiàng)目位于城市意向區(qū)，地段價(jià)值較高。 第一部分：項(xiàng)目概況182。 第三部分：項(xiàng)目發(fā)展設(shè)想182。鞍山遼寧省第 3大城市，是東北地區(qū)最大的鋼鐵工業(yè)城市，總?cè)丝?146萬。市區(qū)人口：鞍山市區(qū)人口約 146萬人， 其中鐵東區(qū)約有 ，大約 16萬戶 立山區(qū)約有 ，大約 15萬戶 鐵西區(qū)約有 ，大約 11萬戶 千山區(qū)約有 ，大約 9萬戶12鐵東：進(jìn)一步完善作為鞍山市的形象窗口 　　 實(shí)施亮化工程，改造綠化設(shè)施，擴(kuò)大綠化面積。鐵西：產(chǎn)業(yè)發(fā)展、環(huán)境改善和居住改造并舉 培育壯大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，提高鋼鐵企業(yè)精深加工能力，繼續(xù)鞏固壯大汽車銷售服務(wù)、家電、機(jī)電水暖、裝飾材料等特色專業(yè)市場，不斷擴(kuò)大市場覆蓋面。完善城區(qū)綠化體系，改善居住區(qū)的人居環(huán)境； 立山：全力發(fā)展 “ 房地產(chǎn) 實(shí)施危舊房改造，推進(jìn)建國東路、中華北路兩側(cè)的動遷和拆遷工作，回遷房建設(shè)，土地進(jìn)行商業(yè)開發(fā)；基本完成村屯改造，實(shí)現(xiàn)居民進(jìn)小區(qū)目標(biāo)；千山：建成商貿(mào)物流和高標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū) 以舊堡為中心的城市新區(qū)總體規(guī)劃和改造，將鞍海路、楊柳河、溝家寨、舊騰路區(qū)域建成商貿(mào)物流和高標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū)；將區(qū)委北側(cè)、興盛南路段區(qū)域建成現(xiàn)代辦公區(qū)和居住區(qū)；將興盛南路北段、舊堡貨場區(qū)域整合為物流區(qū)；以鞍山市規(guī)劃建設(shè) “ 千山組團(tuán) ” 和 “ 湯崗子組團(tuán) ” 為契機(jī)，抓好 “ 一城四星 ” 城鎮(zhèn)建設(shè)；鞍山分為四大主城區(qū)：鐵東，鐵西，立山區(qū)，千山區(qū)，其中鐵東區(qū)是鞍山市的形象窗口13消費(fèi) “ 購買力 ” 全省排第三前三季度，鞍山社會消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) ，增長 %。值得一提的是，市民對貴重商品的購買力旺盛。 健康休閑消費(fèi)成