【正文】 雖然不多，但也穩(wěn)定；代表樓盤： 阪芙小鎮(zhèn)、睿達花園新城等新鋼廣場板塊 —— 郊區(qū)大盤板塊，分得鞍山樓市一杯羹32建筑類別： 板塊內(nèi)樓盤建筑類別以多層、小高層為主；均價： 板塊內(nèi)樓盤均價在 3500元 /㎡ 左右；主力戶型： 以兩房兩廳一衛(wèi)為主；主力面積： 兩房 7085㎡ 左右；主力總價： 2230萬左右 /套；物業(yè)費： 物業(yè)費在 /㎡ /月左右。代表樓盤：萬科金域國際，綠城豪庭（ 不是綠城地產(chǎn) ）鐵西永樂公園板塊 —— 比拼環(huán)境質(zhì)量與品質(zhì)30建筑類別 ： 板塊內(nèi)樓盤建筑類別以高層（ 1622層）為主；均價： 板塊內(nèi)樓盤均價在 4500元 /㎡ 左右；主力戶型 ： 以兩房兩廳一衛(wèi)為主；主力面積 ： 兩房 70100㎡ 左右為主；主力總價 ： 3550萬 /套；物業(yè)費 ： 物業(yè)費在 /㎡ /月左右。板塊特征： 板塊內(nèi)圍繞永樂公園周邊開發(fā)了萬科金域國際，綠城豪庭等樓盤?？驮捶治觯?從區(qū)域分析，板塊內(nèi)樓盤客源主要來自整個鞍山，從職業(yè)分析，以公務(wù)員、實業(yè)老板為主，比例占 60%，鞍鋼高管 10%，企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)占 20%，外地生意人占 10%；購房者往往已經(jīng)至少有一套住房，以改善型、自住型為主，投資客群有一定的比例。隨著商業(yè)配套和生活設(shè)施的進一步到位，市委、市政府提出要把勝利路沿線打造成鞍山第一條精品商業(yè)路帶。該板塊樓盤住宅均價在 4000元 4800元 /㎡ ，大部分樓盤均價在 4500元 /㎡ 左右，主力戶型面積 80100㎡ 兩房兩廳一衛(wèi)；沿街底商均價在70009000元 /㎡ 左右。25板塊描述： 立山廣場屬于立山區(qū)的核心繁華區(qū)，目前華潤萬家超市、樂購等一系列國內(nèi)知名大商場在立山廣場附近出現(xiàn)。板塊內(nèi)樓盤多為高層住宅。隨著商業(yè)配套和體育休閑生活設(shè)施的進一步到位，未來兩館區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)成鞍山市的商務(wù)會務(wù)中心。216。4大板塊主推高層洋房20宏觀市場研究結(jié)論216。從樓盤的整體戶型看， 有低于 50平方米的小戶型，也有超過 150平方米的大戶型。延續(xù) 11年的政策調(diào)整， 2022年鞍山前 3季度成交量上漲幅度不溫不火，為 14% ，整體發(fā)展趨勢穩(wěn)定 前 3季度 實際成交均價為 4188元元 /㎡，同去年持平，未來上升空間巨大19216。鞍山固定資產(chǎn)投資的穩(wěn)步增長，預(yù)示著鞍山將進入以房地產(chǎn)為新型支柱經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式 鞍山房地產(chǎn)業(yè)將進入高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，以房地產(chǎn)業(yè)帶動其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展將成為鞍山經(jīng)濟發(fā)展的新模式。這表明隨著城市的發(fā)展及生活水平的提升， 鞍山人更加注重生活品質(zhì)感鞍山人更加注重生活品質(zhì)感2022前 3季度GDP1959億2022年，前三季度， 我國GDP增速 %創(chuàng)出近兩年新低 。雖然市民消費熱情相比上半年有所下降，但是在我省消費增速位列第三，仍帶頭領(lǐng)跑。　　 提升商業(yè)規(guī)模和層次，全面規(guī)劃建設(shè)勝利路、 建國南路 、中華南路和解放東路商業(yè)走廊。 第二部分：投資環(huán)境分析182。?本項目暫定總建面 10萬㎡，在鞍山屬大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項目。站前商圈：站前商圈： 火車站周邊為站前商圈，新建的樂都匯集休閑及購物為一體，吸引西面八方的鞍山人。 第二部分：投資環(huán)境分析182。 第一部分：項目概況182。火車站及客運站位于鐵東區(qū)內(nèi)，兩大商區(qū)均位于鐵東區(qū)景子街商圈：景子街商圈： 傳統(tǒng)的商圈 “ 景子街” 位于鐵東區(qū)靠近站前。地塊南側(cè)公交車： 232,40路公里康寧路康寧路 山南街山南街真理街真理街萬科金色家園歐薩家園31中，華育中學(xué)232， ,4013， 104214,2325項目基地現(xiàn)狀及經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)西邊界：建國南路，之前以汽車配件及機修為主的工廠 北邊界：真理街，老小區(qū)，樓齡大概在 12年左右，均為多層南邊界：康寧街，有老的汽車運輸公司東邊界：山南街，有一個老實高檔小區(qū)，新華園，多層鞍鋼運輸公司鞍鋼運輸公司 新華園新華園地塊正在拆扒中，且地塊西側(cè)沿主干道建國南路也正在拆扒中（以前為汽配集散地）拆扒中拆扒中拆扒中拆扒中6項目基地未來規(guī)劃：老城區(qū)向南擴展公里站前站前商圈商圈景子街景子街商圈商圈萬科金色家園萬科金色家園 歐薩家園住宅小區(qū)歐薩家園住宅小區(qū)鞍山政府規(guī)劃鞍山政府規(guī)劃鞍山主城區(qū)向南擴展，本案正處于解放立交橋下橋口，距離站前商圈僅 ， 站前有樂都匯 ，是綜合性的現(xiàn)代 MALL，提升了鞍山商業(yè)的整體水平，也為 鞍山向南擴展提供了有利條件且現(xiàn)在本案西側(cè)緊鄰建設(shè)大道也在拆遷中，可見政府打造鐵東區(qū)的力度家居項目周邊多為老舊小區(qū)項目周邊多為老舊小區(qū) ， 新項目新項目較少，較少， 品牌開發(fā)商僅有萬科的金色家園， 2年前就已經(jīng)清盤，現(xiàn)在沒有房源，萬科旁邊有歐薩家園及金色家園，均是本地開發(fā)，園區(qū)沒有成規(guī)模，且均為高層鞍鋼集團鞍鋼集團鞍山整體向南發(fā)展鞍山整體向南發(fā)展金色年華樂都匯大干大干 100天確保騰凈地天確保騰凈地7項目現(xiàn)狀：東北角為幼兒園及家屬樓不屬于地塊部分，地塊正在拆扒中康寧路康寧路 山南街山南街真理街真理街280米380米200米占地： 101171㎡容積率： =5建筑密度： =35%限高： =100米綠化率： =25%商業(yè)建面： =85000㎡（其中酒店 3萬㎡， 5個公共場館 ㎡，政府辦公用房3萬㎡）8項目本體資源評價?項目距離烈士山公園步行距離 15分鐘?周邊城市配套齊全，鄰城市主干道，交通便利。 第一部分：項目概況182。市區(qū)人口：鞍山市區(qū)人口約 146萬人， 其中鐵東區(qū)約有 ，大約 16萬戶 立山區(qū)約有 ，大約 15萬戶 鐵西區(qū)約有 ，大約 11萬戶 千山區(qū)約有 ，大約 9萬戶12鐵東：進一步完善作為鞍山市的形象窗口 　　 實施亮化工程，改造綠化設(shè)施，擴大綠化面積。完善城區(qū)綠化體系，改善居住區(qū)的人居環(huán)境； 立山：全力發(fā)展 “ 房地產(chǎn) 實施危舊房改造，推進建國東路、中華北路兩側(cè)的動遷和拆遷工作，回遷房建設(shè)，土地進行商業(yè)開發(fā)；基本完成村屯改造，實現(xiàn)居民進小區(qū)目標(biāo)；千山：建成商貿(mào)物流和高標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū) 以舊堡為中心的城市新區(qū)總體規(guī)劃和改造，將鞍海路、楊柳河、溝家寨、舊騰路區(qū)域建成商貿(mào)物流和高標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū)；將區(qū)委北側(cè)、興盛南路段區(qū)域建成現(xiàn)代辦公區(qū)和居住區(qū)；將興盛南路北段、舊堡貨場區(qū)域整合為物流區(qū)；以鞍山市規(guī)劃建設(shè) “ 千山組團 ” 和 “ 湯崗子組團 ” 為契機，抓好 “ 一城四星 ” 城鎮(zhèn)建設(shè)；鞍山分為四大主城區(qū)：鐵東，鐵西，立山區(qū)，千山區(qū)，其中鐵東區(qū)是鞍山市的形象窗口13消費 “ 購買力 ” 全省排第三前三季度，鞍山社會消費品零售總額實現(xiàn) ，增長 %。 健康休閑消費成為主題。14近年來鞍山人均可支配收入穩(wěn)步上升， 2022年更是超過 2萬元大關(guān) ,消費能力大增進入 2022年，前 3季度總投資額就已經(jīng)超過 2022年全年投資額，其中，農(nóng)村投資 ，增長 %；城鎮(zhèn)投資 ，增長 %。182022年鞍山樓市進入 深度調(diào)整期深度調(diào)整期 ，雖然市場持續(xù)放量，客戶剛性需求不減，但是政策不確定性會對市場產(chǎn)生一定影響，全年銷售面積比 2022年增加%，銷售金額增加 25%， 2022年鞍山市場依舊處于 震蕩上升震蕩上升 狀態(tài)，整體保持穩(wěn)定發(fā)展趨勢。216。除了四大板塊外，鐵西地區(qū)以興盛路、永樂公園為主的樓盤增量不大， 站前商業(yè)繁華地段，新開發(fā)樓盤不多，房屋存量有限 。2022年延續(xù)了 11年的政策調(diào)整，鞍山前 3季度的成交量不溫不火，整體發(fā)展趨勢穩(wěn)定。21x房地產(chǎn)微觀市場研究投資環(huán)境分析x城市宏觀背景x房地產(chǎn)宏觀市場研究勝利北路板塊勝利南路板塊兩館板塊營城子板塊高新區(qū)板塊新鋼廣場板塊永樂板塊23板塊描述： 該板塊是隨著鞍山體育館、游泳館建立而興起的，板塊以解放路和山南街交界南向為主，板塊近鄰鐵東區(qū)政府，交通便利、醫(yī)院、學(xué)校等各種配套設(shè)施齊全。目前區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商萬科和鞍山地產(chǎn)龍頭大德已經(jīng)進入。代表樓盤： 萬科金色家園、歐薩家園、大德南郡華府、大德南郡 e家、恒治新東方、凱勝凡爾賽等兩館板塊 (本案所在 )城市明星板塊、以其人文、體育、休閑打造城市副中央生活區(qū)24建筑類別： 板塊內(nèi)樓盤建筑類別以高層（ 1728層）為主，兼有部分小高層（ 911層）；均價： 板塊內(nèi)樓盤均價兩極分化，沿解放路 6500元 /㎡ 左右，東亞第一城 4500元/㎡ 左右；主力戶型： 以兩房兩廳一衛(wèi)和三房兩廳一衛(wèi)為主；主力面積： 兩房 72105㎡ 左右，三房 120140㎡ 左右；主力總價： 兩房 3545萬左右 /套，三房 5060左右萬 /套；物業(yè)費： 物業(yè)費在 /㎡ /月。板塊內(nèi)樓盤多為高層住宅，且沿勝利北路有 23層裙樓底商。27板塊描述： 該板塊是由城市核心區(qū)板塊外溢裂變形成，板塊位置基本仍然是城市最為繁華的核心區(qū)，這里交通便利、商業(yè)繁華、各種休閑娛樂餐飲等配套設(shè)施齊全。板塊樓盤住宅均價大都在 5500元 7000元 /㎡ ，大部分樓盤均價在 6000元 /㎡ 左右，主力戶型面積 100