【正文】 的高要求，而本案名直接點出了與這種要求之間的關(guān)系?？v觀近兩年北京房地產(chǎn)市場的水景項目，無一例外地不受到消費者的熱捧。有利于銷售中與“戀日嘉園2期”的直接競爭。未來銷售的談判、簽約等一系列活動都集中在此處完成?！皝嗊\新新家園”單獨辟出一個聽琴涼亭，設置古箏、香爐、草簾等，并有專人奉茶，以上設計均增加了項目品質(zhì)感。接待路線的安排及引導目前本案暫定的接待中心位于京開路東側(cè)，有兩條線路可以到達。差異性策劃思路根據(jù)本案的產(chǎn)品定位、市場定位、客戶群定位，經(jīng)慎重推敲，隨同銷售周期安排（見銷售部分），制定了全程策劃的節(jié)奏安排，以求有效快速地消化本案，將獨特的USP安排到各個環(huán)節(jié)中，由若干個策劃個案整合為全程方案。配合安排：在推介會之后的12周內(nèi)，通過全新有力的廣告發(fā)布在各個媒體，使本案影響井噴狀的傳播開來。過程安排：（1）n 定期安排業(yè)主負責活動：如“深秋塞外馬背行”、“高爾夫觀摩及推桿練習賽”、“秋季采摘節(jié)”方案說明：（1）“客戶答謝會”：答謝不是目的，目的是讓客戶不知不覺中幫我們清盤。我匯盈世紀房地產(chǎn)經(jīng)紀公司非常愿意與開發(fā)商合作，在我們深入了解本案的基礎(chǔ)上，從項目整體策劃入手，逐步完成本案的市場銷售工作。其設計風格應符合目標客戶群的身份和習慣，應在豪華中不失人性化細節(jié)，在實用中不失獨到的品位風格，大型沙盤模型、展板、資料臺、舒適的沙發(fā)、便于交流的會談桌椅、精妙小品、綠色植物花卉、輕柔的燈光和背景音樂，都是接待大廳必備的設施，整體環(huán)境氛圍的親和力，將使客戶感到親切、舒適、溫馨，心情放松而舒暢，將客戶的戒備心理和抵觸情緒降到最低限度，有利于洽談溝通和促進成交。我們設計的項目包裝策劃方案，一直強調(diào)高品質(zhì)，實際就是想提高性價比優(yōu)勢。具體價位走勢為：板樓部分：4800元入市這也是我們要努力實現(xiàn)的目標。樓層價差隨著樓層的上升不斷上升，根據(jù)不同階段，樓層價差擬定為每平米3050元之間。14號樓建議售價：板樓均價4888元/平米、塔樓均價4480元/平米銷售思路：新項目開盤前期的內(nèi)部認購非常關(guān)鍵，其主要目的就是試探市場，是大戰(zhàn)前的最后一場熱身賽。也可以比較全面地試探本案在市場中的認可程度，驗證既定策劃、推廣及銷售策略，尋求策略調(diào)整的客觀依據(jù)。整樓均價實際可控制在4500元左右。開盤期開盤時間：2003年10月初（一周）銷售目標：10號樓（根據(jù)需要補充11號樓）建議售價：均價5188元/平米銷售思路：通過預熱期的內(nèi)部認購積累，此時銷售條件已初步具備，10號樓的銷售已達到一定進度，開盤期主要目標就是兇狠擠壓預熱期的認購，堅決促成簽約成交。首付認購98折優(yōu)惠，另有抽獎活動配合，促成客戶正式簽約。工程現(xiàn)場的施工進度變化更明顯。首先它以二居戶型為主（B2－94套、B1－32套、B3－22套），其次才是面積相對稍小的三居戶型（C1－90套、C2－24套），另外還有32套小一居A1。價格基本保持不動，根據(jù)銷售勢頭適當調(diào)整。成熟期時間周期：2004年2月1日5月中旬銷售目標：全部存量房建議售價：均價5488元/平米銷售思路：此時本案已經(jīng)進入準現(xiàn)房階段，即將入住的優(yōu)勢越來越突出，市場認知度已經(jīng)達到最高，項目品牌和形象已成熟。加強客戶“一帶一”的銷售方式。因此如要樹立本案在南城“最高品質(zhì)”的產(chǎn)品形象和有效達到實現(xiàn)銷售的目的，就必須在營銷用法上與眾不同。每月月供4834元六、本案的理念識別部分，在前面的《策劃篇》已經(jīng)詳細闡述，兩套方案有待最終確定后，再開始進行視覺識別設計。但象開盤活動、業(yè)主聯(lián)誼活動、參加房展會、參與重要的評獎等等都是必然要做的。在保持廣告獨特表現(xiàn)風格與出眾品位格調(diào)的同時，還要把策劃的核心思想、項目賣點、銷售主題與廣告創(chuàng)意的靈感巧妙融合，設計出精品、極品廣告，廣告設計高品質(zhì)策略，會使本案的廣告形象與廣告效果保持較高水準，不僅直接促進銷售，也是保持本案高品質(zhì)樓盤形象的重要保障。媒體組合原則通過上一次報告，我司已將北京房產(chǎn)市場常用的媒體進行了分類分析。單一媒體推廣不可能深入到未來本案目標客戶群的所有層次中去。在此基礎(chǔ)上，在轉(zhuǎn)向普通意義上的外部市場推廣。c)根據(jù)目前我們對本案的了解，結(jié)合現(xiàn)有的策劃思路，并參考其它項目的運做模式，暫將本案的宣傳推廣費用預算擬訂為總銷售額的1%－%。通過總預算的分配，本案前期的預算額我們定在25－30％左右。沙盤8000冊擎天柱或路牌業(yè)內(nèi)媒體正常銷售活動推廣預算34。引導路牌其它售樓處門頭包裝，LOGO墻布置銷售道具頂棚鳥瞰圖，單體樓盤效果圖，廣告宣傳展板等項目營銷活動開展前期，有大量的銷售道具等物件需提前準備。在費用預算上，有主有次。此類專業(yè)媒體或?qū)I(yè)人士有其專業(yè)性的優(yōu)勢，往往更有說服力，比廣告更讓消費者信服。費用投入計劃和比例將在初期就有框架性的計劃，各項媒體分配、各個銷售階段、各項宣傳用品、以及各種活動與展覽均有相應預算額度，使宣傳推廣與費用使用的計劃性、目的性和主動性更明確，在保證宣傳推廣效果的同時盡可能提高回報率，避免被動的、散亂的、盲目的宣傳方法。廣告設計的高水準要求，使我們不能吝嗇設計費用。本案的宣傳推廣策略的重點之一，就是大量策劃、組織并實施各種公關(guān)活動，進行市場炒做，以此達到全面促進銷售的目的。它包括三大部分，即：理念識別系統(tǒng)（MIS）行為識別系統(tǒng)（BIS）視覺識別系統(tǒng)（VIS）標準的CI系統(tǒng)涉及內(nèi)容極為廣泛，但對于房地產(chǎn)的樓盤項目而言，可以把握其精髓，擇其所需而應用。即使開30萬的名車，一年內(nèi)也只交了七千多元，“1+1+1”方案顯然優(yōu)勢明顯。“1+1+1”購房正常購房銷售代理公司將全面負責銷售執(zhí)行和策劃推廣兩大部分工作。銷售手段：利用工程進度：樓體施工。新的目標市場調(diào)整，必然會帶來銷量的持續(xù)保持乃至上升，最終使本案能夠“淡季不淡”，持續(xù)銷售，保持穩(wěn)定的資金回量。9號樓，在前面很長的銷售時間里，一直被束之高閣，塵封不露，為什么呢？就是因為9號樓是我們的“奇兵”，在兩軍相持難有突破之時，9號樓將猶如“重磅炸彈”，能為我們在市場中炸開大大的一個缺口。銷售手段：配合房展會以及我們組織的公關(guān)、促銷活動，根據(jù)實際情況合理選用包括價格優(yōu)惠的多種促銷方式，但僅針對銷售中發(fā)現(xiàn)的難點戶型和部分重點戶型，不宜過多過濫，以免影響項目的旺銷形象。在10月份秋季房展會上，根據(jù)實際銷售進度，可拿出11號樓全面開放，增加新供量和選擇機會，刺激展會成交。明確告之開盤漲價，制造搶購緊張氣氛，積蓄人氣，蓄勢待發(fā)。建議開盤均價不超過此均價或持平。10號樓位于社區(qū)中心，前后景觀最佳，供量充足（總計262套），戶型配比豐富（總計11種），也是本案較好的樓座之一。高層的通風、采光以及景觀狀況，是隨樓層的升高而更加優(yōu)越。”在房地產(chǎn)開發(fā)中，時間就是利潤。我們希望穩(wěn)扎穩(wěn)打，盡量避免項目的運作風險，一步一步蠶食對手的市場，爭取使本案在盡可能短的時間內(nèi)銷售完畢，迅速回款而使發(fā)展商利潤達到最大化，最終取得我們預期的勝利。本案最終能夠?qū)崿F(xiàn)什么樣的銷售價位，不僅和項目自身品質(zhì)有關(guān)，也和直接的市場競爭、宣傳推廣投入比例有密切關(guān)系。戶內(nèi)部分應注重功能分區(qū)和細節(jié)表現(xiàn)。這個銷售過程涉及諸多環(huán)節(jié)，需要專業(yè)的人員和專業(yè)的管理才能實現(xiàn)。產(chǎn)品掃尾期：策略安排：（1） 客戶答謝會+“珍藏”產(chǎn)品抽獎配送活動。在京城制造一個又一個的新聞點，讓京城百姓應接不暇。建議舉辦產(chǎn)品推介會，集聚京城二至三十余家媒體（大眾媒體、業(yè)內(nèi)媒體，包括電視、報刊、雜志等）全方位的宣傳推廣在12周內(nèi)全在爆發(fā)出來。簽約區(qū)高爾夫是一項高尚運動，此主題的設計應能提升項目品質(zhì)，在其中設置簡單高爾夫設備及高爾夫運動介紹的圖片資料，以上表面上看似與本案銷售無關(guān)，但是在銷售過程中對客戶心理的調(diào)節(jié)卻是相當微妙的，當然在其它方面也要注意室內(nèi)小環(huán)境氣氛的營造。目前一些精明的開發(fā)商已開始如此操作，不再將售樓處作為一個簡簡單單的辦公場所來安排，好的售樓處設計會放松客戶心情，增加消費者對開發(fā)商的信任度，增加客戶對項目的認同感，以及強化客戶未來生活品質(zhì)的提高。這個案名的設計相對比較中性，本身“戀日嘉園”這個案名也是比較中性的一個詞。本案名符合產(chǎn)品設計理念，同時又反映出人文理念，說明了在水岸旁的一種生活狀況。在借助“戀日”的基礎(chǔ)上，又反映出本案的產(chǎn)品特點——環(huán)藝設計的高質(zhì)量和環(huán)境的優(yōu)越。(花木栽培基地)。第四類：反映附加文化及居住理念的：戀日葡萄園、戀日花郡、戀日伯爵第二類：反映本案居住品質(zhì)：戀日名邸、戀日公館、戀日香都本案案名設計 市場（客戶） 在本案地區(qū)，本案產(chǎn)品設計及產(chǎn)品質(zhì)量當屬上乘，但由于市場競爭激烈，項目眾多，因此本案產(chǎn)品的推廣必須有別于上海、廣東地區(qū)的推盤手法。中年以上比較留戀南城生活氛圍?！跫彝デ闆r：n 板樓部分大部分為穩(wěn)定的已婚家庭，同父母或子女共同生活，家庭人口較多，對居住面積、居住條件和質(zhì)量有較高要求。“生態(tài)文化居住區(qū)”的概念非常豐富，詮釋的空間很大，而且比較新穎，市場差異性明顯。但是本案一旦進入市場，就肯定是一個完全獨立的項目，不僅開發(fā)商不同，而且銷售組織也不同，同時由于產(chǎn)品設計相近，目標市場也高度重疊，勢必會與該項目形成激烈競爭態(tài)勢，這一點是絕對無法避免的。戀日二期正處于強銷期，勢必瘋狂爭奪客戶資源；□目標價位較高，競爭力下降；□策劃篇一、14141312122%　比例56496B2高板部分物業(yè)管理費：投資商：交通：一條大路直達西單，兩條環(huán)線橫貫京城，十余條公交路網(wǎng)密集，東側(cè)緊鄰建設中的馬家堡西路，秋季全面建成通車。內(nèi)部房型合理，格局方正，分區(qū)鮮明，功能完善。供水：城市自來水。小區(qū)廣播：小區(qū)設置專用及普通電視頻道對住房的內(nèi)部廣播系統(tǒng)。磁卡式電表，每戶插座均設漏電保護。預留上下水接口。戶內(nèi)部分為砼結(jié)構(gòu)面隨打隨壓光，一次成活。建筑布局由南向北在水平和垂直方向上呈“階梯狀”排列；戶型上開間較大，短進深，采光較好；現(xiàn)在已有樣板間。電梯的品牌資料暫時不詳。②室外配套設施從目前規(guī)劃來看，本案景觀系統(tǒng)的設計已走在南城項目的前列，星河城雖有集中廣場，但設計并不豐富，且各樓座之間的景觀設計基本沒有，只有一些綠色植被。大面積居室分有主衛(wèi)和次衛(wèi)。到達各個單元房間方便，能滿足正常的家庭集中活動需要。有臥室，有廚房等。⑥室內(nèi)與室外的關(guān)系這一點上，本案設計是相當成功的。 講到健康或健康住宅，一般我們是通過“內(nèi)部”和“外部”兩個方面來考慮的。戀日嘉園二期在銷售中，對面積配比的問題沒有重視，銷售控制亦未能做好，使之銷售在達到65－70％之后，產(chǎn)生銷售阻力，這一問題在本案中應引起重視。 污潔分區(qū)——在最近關(guān)于“健康住宅”的報道中，這個詞的出現(xiàn)頻率較高。面積分布范圍較大，基本能滿足各種對二居戶型的市場需求。 整體戶型設計風格，趨向于營造舒適型的大空間格局，明顯追求享受生活的極致感受。 據(jù)初步統(tǒng)計，本案一期板樓部分供量總計697套，共有24種戶型，其中13種為主要戶型。本案在局部區(qū)域設計了一部分陽臺和露臺。③空調(diào)機位②窗戶應該說，在規(guī)劃設計中，星河城一期犯了一個大錯。樓體排列與樓間距安排 目前本案符合政府關(guān)于商品房樓間距的要求。目前北京絕大部分都采用此方式，而45176。相對于星河城，它加大了采光面，使建筑整體感覺比較通透，賦予時尚裝飾線條，具有一定的現(xiàn)代感，而明日嘉園的外立面是一種“千樓一面”的外立面設計，沒有什么特點。在目前的塔樓形式中，這明顯是一個帶有革命性的塔樓新形式，目前國內(nèi)塔樓形式絕大部分為“大方盒子”狀，最多也就是在窗戶采光上加入疊拼設計的特點，或者在朝向上作一些變化，發(fā)射形狀或風車狀塔樓已算比較好的塔樓形式了。我們建議可從綠化植被的品種和布局與之產(chǎn)生競爭優(yōu)勢。容積率的安排 。隨著本案規(guī)劃的進一步完善，使本案在整個南城項目中具有一定的品質(zhì)優(yōu)勢，對中堅層消費者的吸引力毋庸置疑。 社區(qū)地塊南北進深較大，建筑分布為橫排式，樓間有組團式綠化景觀，并有水景設計，較大規(guī)模的中心景觀有兩組，并通過行進路線構(gòu)成逐漸深遠的景觀軸心線，布局巧妙，風格簡練而大氣。北臨南三環(huán)，西臨京開高速路，東側(cè)為京開東路，南面是市政規(guī)劃道路。本區(qū)域西北玉泉營環(huán)島周圍，是建材、裝飾、家具、花卉等大型市場的集中地區(qū)，在北京的知名度非常高。戀日水岸大道項目產(chǎn)品營銷策劃案（產(chǎn)品篇）一、擁有“中國花木之鄉(xiāng)”、“全國花卉生產(chǎn)示范基地”和“全國重點花卉市場”的稱號。地理位置本案地處南城，緊挨玉泉營環(huán)島。 社區(qū)內(nèi)另有一所小學、一所幼兒園、一個運動場和一棟小型商業(yè)樓，與9樓的底層商業(yè)共同構(gòu)成社區(qū)主要配套設施。戀日一期、二期的成功，已給了市場一個信心。通過綠化與之競爭。 本案12號樓、13號樓、14號樓為圍合式塔樓形式。外立面設計 戀日嘉園2期產(chǎn)品外里面設計與本案基本相同，在這一點上，兩者之間沒有可比性。前一種朝向方式比較傳統(tǒng)。（朝陽與采光的示意）雖然他們之間的樓間距也符合政府要求，可整個社區(qū)顯得密不透風，堵塞擁擠。特別值得一提的是，CB2戶型中的露臺設計，讓整個樓體形象更加豐富多彩，不由得讓人聯(lián)想起靜坐于露臺的休閑生活場景。星河城由于開間較大，感覺象玻璃幕墻，大面積使用玻璃是它的一個特點。 陽臺是人們從室內(nèi)環(huán)境過渡到室外環(huán)境的一個通道，也是居家與大自然接觸的一個通道，呼吸新鮮空氣，了望等生活功能都是通過陽臺來實現(xiàn)的。①板樓部分 本案一期計劃為6棟板式和塔式高層，分別是9號樓、10號樓和11號樓、12號樓、13號樓、14號樓。此設計不但能滿足正常居住的需要，而且將居住的概念更提升一個層次，即真正能“享受生活”的好房子，非常符合中堅層人群大戶人家的購房需求。%；㎡。設計原則分析①分區(qū)原則,活動區(qū)的安排基本滿