西安某樓盤營銷策劃案(存儲版)
【正文】 、管理設(shè)施、升值潛力，以及炒作國內(nèi)首家明星文化演藝廣場對西安年輕人消費(fèi)觀念的影響。連租約賣鋪將主力店部分進(jìn)行返租，建議返租年限為3—5年，%，以促進(jìn)拆零銷售。（2）網(wǎng)絡(luò)銷售：建立（或利用）項目網(wǎng)站、論壇，組織專業(yè)人員，網(wǎng)上銷售。（4）引入網(wǎng)絡(luò)平臺加強(qiáng)溝通，擴(kuò)大影響。（二）整體營銷策略商業(yè)項目的開發(fā)一般要涉及到開發(fā)商、業(yè)主、經(jīng)營者、經(jīng)營管理公司、物業(yè)管理公司、消費(fèi)者等六方利益主體，因此我們認(rèn)為只有實現(xiàn)了“六方共贏”，商業(yè)才能算是真正的成功。至炫組合，魅力演繹。羅比內(nèi)特提出來了。建議此方法在面積較大、相對獨(dú)立的商鋪的目標(biāo)客戶引入難度較大的情況下使用。（二）招商對象根據(jù)項目經(jīng)營規(guī)劃，招商對象將涉及滿足年輕時尚一族購物、娛樂、休閑、餐飲、展示自我的各行各業(yè)。三、招商計劃（一）招商思路通過以上分析，我們初步確立了雁塔文化新天地項目以出售為主、租售并舉，以獲取穩(wěn)定、良好的投資回報的目標(biāo)。作為項目的買家，是一種長期的投資行為；而作為項目的開發(fā)商，則渴望在短期內(nèi)資金快速回籠，以求得利潤最大化。滿足客人在該地區(qū)逗留兩小時的休閑、娛樂、購物需求。綜合以上分析，在緊扣項目實際和借鑒國外先進(jìn)商業(yè)模式運(yùn)作經(jīng)驗基礎(chǔ)上，我們建議項目定位如下：市場定位：國內(nèi)首家明星文化體驗廣場。機(jī)會：項目所在區(qū)域目前缺乏“一站式”購物休閑中心，缺位產(chǎn)品比較容易吸引消費(fèi)者。小寨商業(yè)區(qū)的改造，大雁塔旅游休閑區(qū)的建成必將給項目帶來新的生機(jī)和活力?！靶≌倘Α睂Q新顏 以小寨十字為中心的“兩橫一縱”商業(yè)街區(qū)改造的啟動，將使這一區(qū)域舊貌換新顏?！暗奖睆V場看音樂噴泉”已成為西安市民休閑和外地游客的必選項目?？陀^地說，在西安的商業(yè)地位中，小寨商圈僅次于鐘樓商圈，也是商家的必爭之地，隨著這些項目的相繼建成投入使用，小寨將煥發(fā)出更加迷人的風(fēng)采。據(jù)悉，憑借鐘樓商圈的黃金旺地，騾馬市商業(yè)步行街、時代盛典、宏府大廈等大規(guī)模對外銷售的商鋪都取得了不俗的銷售業(yè)績。在古代，皇城內(nèi)便是一個國家政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，鐘樓、鼓樓便位于城墻內(nèi)，是古都西安的中心。東大街的騾馬市正在緊張施工中，改造后的騾馬市商業(yè)步行街將成為西安集旅游、休閑、購物、娛樂等為一體的大型體驗式購物中心，整個項目2005年有望投入使用。陜西師范大學(xué)、長安大學(xué)、音樂學(xué)院、郵電學(xué)院、外語學(xué)院等眾多高校都坐落在小寨。今年是西高新商業(yè)配套年，世紀(jì)金花挺進(jìn)西高新即將在天幕闊景底層開店，這填補(bǔ)了西高新高檔購物場所的空白；易初蓮花的開業(yè)，結(jié)束了高新區(qū)缺乏大型超市的歷史，極大地方便了高新區(qū)居民的生活。曲江新區(qū)高舉“旅游文化”大旗，迅速匯聚了人氣，而人氣即意味著商機(jī)。鑒于小寨地區(qū)人流量較大、交通擁擠，核心地區(qū)小寨十字將建環(huán)形天橋，并向北至興善寺東街修建約300米長空中走廊，與興善寺天橋相接，同時，大雁塔北廣場修建地下通道，緩解當(dāng)?shù)亟煌〒頂D。項目周圍學(xué)府林立、科研機(jī)構(gòu)眾多，文化氛圍濃厚。目前國內(nèi)尚無以明星為主題“一站式”商業(yè)項目，既為項目提供了領(lǐng)導(dǎo)市場發(fā)展方向的機(jī)會，也為項目面向全國進(jìn)行缺位招商創(chuàng)造了有利條件。五、目標(biāo)客戶群定位投資者經(jīng)營者消費(fèi)者職 業(yè)各行各業(yè)與明星的衣、食、住、行相關(guān)的各行業(yè)經(jīng)營者和決策者追逐求時尚、關(guān)注明星、名品，喜歡實現(xiàn)自我價值和有明星夢的年輕族年 齡30—60歲25—55歲16—36歲來自區(qū)域西安為主，少量省內(nèi)外外省市、國家占相當(dāng)比重，本地區(qū)的位居其次西安為主，陜西省內(nèi)為輔，少量來自國內(nèi)外收支狀況收入≧5000元/月——支出≧300元/月目的動機(jī)投資收益經(jīng)營獲益追求時尚、展示自我、實現(xiàn)夢想、體驗休閑信息來源戶外、當(dāng)?shù)刂髁髅襟w、項目現(xiàn)場、網(wǎng)絡(luò)等行業(yè)期刊、國內(nèi)主流商業(yè)報紙、DM、網(wǎng)絡(luò)等大眾傳媒、網(wǎng)絡(luò)、口碑第二部分：規(guī)劃招商篇一、運(yùn)作模式取得商圈土地作好商業(yè)規(guī)劃劃劃hua 劃招商先行引入商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理主題概念包裝項目制定靈巧的銷售政策，降低投資門檻、擴(kuò)大潛在客戶群采用硬廣告、軟宣傳、事件行銷、公關(guān)造勢等手段筑壩蓄水開盤銷售二、經(jīng)營策略（一）經(jīng)營主題雁塔文化新天地根據(jù)自身的地理位置、周邊配套、商業(yè)資源現(xiàn)狀，并充分結(jié)合西安南郊的商業(yè)、市場環(huán)境，在項目定位為國內(nèi)首家明星文化演藝廣場的基礎(chǔ)上確定以下經(jīng)營主題：提供一個時尚、前衛(wèi)的流行街區(qū)。地下一層：西式快餐、咖啡茶語、風(fēng)情酒吧、４Ｄ電影院、文秀美甲、桌面舞吧、時尚貼吧。以合作經(jīng)營、出售經(jīng)營、出租經(jīng)營相結(jié)合的策略，用出售的資金和出租的租金回報投資，實現(xiàn)投入與收益的平衡。方案二：自主組織招商團(tuán)隊進(jìn)行招商，具體執(zhí)行方案如下：地下二層：是本項目招商的重點(diǎn)，其主力店、品牌店的引進(jìn)是關(guān)乎項目成敗的關(guān)鍵。純租金發(fā)展商直接將商鋪租給目標(biāo)商戶使用，收取固定的租金，商戶自主經(jīng)營、自擔(dān)風(fēng)險。建議招商工作中廣泛采用此法?！鼻榫笆劫徫锸求w驗營銷的表現(xiàn)形式，他最大的目的就是為商業(yè)服務(wù)。借助整合營銷傳播（IMC）手段，營造鮮明主題通過項目CIS的廣泛應(yīng)用，借助整合營銷傳播手段鎖定目標(biāo)客戶集中轟炸，圍繞項目定
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