西安某樓盤(pán)營(yíng)銷策劃案-全文預(yù)覽
【正文】 等形式來(lái)刺激購(gòu)買行為。主要形式：報(bào)紙廣告、戶外廣告具體實(shí)施：標(biāo)題：激情等待只有12天標(biāo)題：再有8天，夢(mèng)想就會(huì)實(shí)現(xiàn)標(biāo)題：5天，只有5天了標(biāo)題：后天就要來(lái)了標(biāo)題：明天會(huì)怎樣標(biāo)題：時(shí)尚活力，熱戀西安戶外廣告：與上面同步，采用倒記時(shí)的方法。以次證明長(zhǎng)安南路的滾滾錢程?。ㄗ詈貌捎脤＜矣^點(diǎn)）為后期開(kāi)盤(pán)作鋪墊。引導(dǎo)人們對(duì)我們項(xiàng)目的觀望。海軍執(zhí)行形式：主題活動(dòng)主要任務(wù)：配合階段商業(yè)營(yíng)銷主題，階段性的創(chuàng)造營(yíng)銷熱點(diǎn)、聚集人氣，吸引關(guān)注，推進(jìn)銷售。主要任務(wù)：樹(shù)立項(xiàng)目形象，傳播項(xiàng)目質(zhì)素，推動(dòng)項(xiàng)目銷售。三、推廣計(jì)劃（一）營(yíng)銷計(jì)劃銷售周期預(yù)計(jì)銷售周期：12個(gè)銷售月，即2005年3月—2006年3月。（2）定銷：針對(duì)周邊的企、事業(yè)單位以及商圈中有意向的團(tuán)體，組織專業(yè)銷售經(jīng)理人員，上門(mén)服務(wù)。（4）情景式銷售：在銷售過(guò)程中營(yíng)造未來(lái)商業(yè)氛圍，使客戶在商業(yè)氛圍下潛移默化。價(jià)格變動(dòng)策略根據(jù)銷售區(qū)塊和推出時(shí)機(jī)，建議原則上采用“高開(kāi)低走”的價(jià)格策略。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目要取得成功，最終要通過(guò)銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)。引得多數(shù)經(jīng)營(yíng)商戶得認(rèn)同，贏得相當(dāng)經(jīng)營(yíng)者購(gòu)買，只是為項(xiàng)目成功奠定了一定的基礎(chǔ)，市場(chǎng)開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)、管理、發(fā)展卻是長(zhǎng)期任務(wù)，也是眾多商家關(guān)注的焦點(diǎn)?！罢小弊衷E招，即“招狼入市”。從發(fā)展的角度講，項(xiàng)目要擁有市場(chǎng)就得擁有領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)的品牌，這不但是未來(lái)持續(xù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的必不可少的一部分，而且也是客戶現(xiàn)在判斷物業(yè)未來(lái)是否會(huì)保值、升值的必備條件。二、營(yíng)銷策略（一）營(yíng)銷思路先招商后銷售在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如火如荼的今天，在市民對(duì)投資返租已經(jīng)廣泛接受的西安市場(chǎng)，大型商業(yè)項(xiàng)目要取得銷售成功，先期招商引入品牌商家進(jìn)駐，已然成為銷售的先決條件。（二）推廣主題一鋪養(yǎng)三代，現(xiàn)代富西安。體驗(yàn)營(yíng)銷就是將這些要點(diǎn)由銷售結(jié)合達(dá)到最佳的銷售成果。建議針對(duì)一般品牌不宜采取此法，但針對(duì)一些知名度很高，在行業(yè)內(nèi)有極大影響力、對(duì)商業(yè)其它商戶有巨大吸引的著名品牌（如賣當(dāng)勞、肯德基等）可以采用。此法充分利用內(nèi)外部資源，操作風(fēng)險(xiǎn)小。合作分成即從營(yíng)業(yè)額中提取一部分作為商場(chǎng)的回報(bào)（具體額度根據(jù)行業(yè)確定），發(fā)展商跟商戶共同承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤(rùn)。在雁塔文化新天地的招商工作中，建議針對(duì)不同情況或單項(xiàng)使用，或組合實(shí)施，以靈活變通的形式保障發(fā)展商的利益。地下一層：該層以休閑、娛樂(lè)定位經(jīng)營(yíng)內(nèi)容靈活，建議除了象賣當(dāng)勞、肯德基這樣的主力店采取招租經(jīng)營(yíng)外，其余的都采取定向缺位銷售（在項(xiàng)目中根據(jù)設(shè)定的經(jīng)營(yíng)主題，一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容只銷售給一家經(jīng)營(yíng)單位）形式出售。我們根據(jù)項(xiàng)目各層細(xì)化了的功能定位，針對(duì)性的提出以下招商建議采取以下兩種招商手法：方案一：委托專業(yè)的招商機(jī)構(gòu)或經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行招商。但在出售時(shí)必須限定其經(jīng)營(yíng)的類別范圍。從雁塔文化新天地得實(shí)際出發(fā)建議：根據(jù)層次和經(jīng)營(yíng)的不同，采?。赫加兄饕摹⒆プ∮杏玫?、放棄次要的原則。自營(yíng)為輔、招租為主企業(yè)缺乏商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力或營(yíng)運(yùn)資金不足全部招租企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力推薦經(jīng)營(yíng)方式根據(jù)雁塔文化新天地的定位和經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，結(jié)合嘉匯集團(tuán)實(shí)際，建議整體采用統(tǒng)一管理、自主經(jīng)營(yíng)形式；在經(jīng)營(yíng)管理上引入專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)商業(yè)實(shí)施分層管理。（二）功能規(guī)劃地下二層：時(shí)尚品牌主力店、“酷”類服飾專賣、才藝展示中心、明星走秀場(chǎng)。這里為明日之星提供武裝、展示自我的空間，為體驗(yàn)明星生活、零距離接觸明星創(chuàng)造機(jī)會(huì)和提供場(chǎng)所。形象定位：時(shí)尚、夢(mèng)想、活力、體驗(yàn)的文化商業(yè)典范。全新的商業(yè)主題定位，將會(huì)給整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作提出更高的要求，同時(shí)使項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)面臨挑戰(zhàn)。長(zhǎng)安自古出美女，科教與旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)匯聚了數(shù)量可觀的有明星夢(mèng)和追星的年輕人，然而西安目前缺乏這一群體展示自我、實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的舞臺(tái)。劣勢(shì)： 項(xiàng)目位于小寨什字南約一百米處，此距離將會(huì)對(duì)未來(lái)本項(xiàng)目商場(chǎng)部分的推廣造成一定的壓力。項(xiàng)目為地下二層商業(yè)，采用廣場(chǎng)商業(yè)模式，其地面部分的綠地文化廣場(chǎng)為商業(yè)聚集源源不斷的客流。小寨商圈憑借位于鼎立西安三大商圈核心的地位，在未來(lái)的發(fā)展中無(wú)疑會(huì)成為西安經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)助推器。小寨十字建環(huán)形天橋 按照規(guī)劃，長(zhǎng)安路將形成文化商貿(mào)一條街，興善寺東街提供配套休閑服務(wù)，小寨東路拆墻透綠建成學(xué)府大道，小寨西路也將以旅游商貿(mào)為主。二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)雁塔文化新天地位于小寨十字南100米，隨著西安城市規(guī)劃的升級(jí)，小寨商業(yè)街區(qū)將實(shí)施以十字為中心的“兩橫一縱”商業(yè)街區(qū)大規(guī)模改造。另外，海洋世界、大唐不夜城等項(xiàng)目也都在施工中。曲江商圈旅游文化加速商業(yè)升級(jí)2002年下半年開(kāi)始，西安曲江逐步走進(jìn)人們的視野，如今正成為發(fā)展最快、投資最旺的區(qū)域之一。但西安高新區(qū)的發(fā)展主要以居住、辦公和高科技為主，商業(yè)配套明顯落后。數(shù)百米長(zhǎng)的好又多購(gòu)物廣場(chǎng)主體已全部完成；小寨小寨商圈高校林立鑄造物流旺地。南大街是西安商業(yè)精品和品牌的云集地，由于競(jìng)爭(zhēng)的加劇，今年南大街商業(yè)建筑的外立面裝飾明顯高檔化。近年鐘樓商圈迎來(lái)全新升級(jí)換代。25 / 26f第一部分：分析定位篇一、西安商業(yè)市場(chǎng)格局西安近兩年“大都市圈”、“南北發(fā)展帶動(dòng)?xùn)|西兩翼騰飛”、“兩線一帶”、“西咸經(jīng)濟(jì)一體化”、“長(zhǎng)安、未央
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