【正文】 設(shè)計(jì)費(fèi)用5萬(wàn)張指導(dǎo)牌具體內(nèi)容即本案宣傳推廣總費(fèi)用的大致范圍為：860萬(wàn)元—1290萬(wàn)元②推廣費(fèi)用的節(jié)奏安排根據(jù)本案的銷售周期及前期預(yù)熱的疊加。其它手段還有DM直接，客戶通訊（似海怡家通過(guò)此手段曾取得良好效果）等。我們采取先主后次的原則。先內(nèi)而外北京地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)發(fā)展，已形成強(qiáng)大的業(yè)內(nèi)人群，也就是我們通常說(shuō)的地產(chǎn)圈。媒體資源在經(jīng)過(guò)充分地分析評(píng)價(jià)后，將被有效地整合利用。優(yōu)秀的廣告設(shè)計(jì)，會(huì)使項(xiàng)目的媒體費(fèi)用投入獲得超值回報(bào)。公關(guān)活動(dòng)的深入展開(kāi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)做，暫時(shí)還離不開(kāi)“炒作”。CI系統(tǒng)，即企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)（Corporate通過(guò)上表我們發(fā)現(xiàn)，通過(guò)“1+1+1”方案購(gòu)房業(yè)主在一年內(nèi)少花二十多萬(wàn)元。12萬(wàn)元如果購(gòu)房之后再考慮裝修、購(gòu)車，這時(shí)他們會(huì)明顯具有一定壓力，而這些恰恰又是他們必須考慮的。銷售管理策略本案實(shí)施全案全程銷售代理后，主要的銷售管理工作將由銷售代理公司全面負(fù)責(zé)。此階段的主要銷售重點(diǎn)將全力擠壓存量。前期的銷售中，板樓部分必然會(huì)有部分三居或三居以上戶型的剩余，此時(shí)就以12號(hào)樓的一居、二居與三居與之形成完整的市場(chǎng)供量配比面向市場(chǎng)，其中9號(hào)樓控制開(kāi)放單元，以保證后期市場(chǎng)供量的完整。我們?cè)谑袌?chǎng)淡季中，殺出深藏已久的9號(hào)樓全部小戶型“奇兵”，瞬間改變本案大戶型樓盤形象，不正是制造出了一個(gè)絕好的市場(chǎng)熱點(diǎn)嗎？同時(shí)，9號(hào)樓也有一些劣勢(shì)：由于臨街所以安靜程度和可視景觀稍差；由于擁有地下層和兩層底商，所以必然公攤大、使用率低；另外樓座體量也比較大。本案淡季銷售的策略可分為兩個(gè)方面：○充分消化前階段積累的客戶資源及11號(hào)樓的存量房，適量加大優(yōu)惠力度，不急不燥，穩(wěn)中求勝。強(qiáng)銷期時(shí)間周期：2003年10月11月銷售目標(biāo)：10號(hào)樓、11號(hào)樓建議售價(jià)：均價(jià)5288元/平米銷售思路：北京房地產(chǎn)素有“金九銀十”之說(shuō)，本案9月份開(kāi)盤，此階段也隨著市場(chǎng)變化進(jìn)入銷售旺季，客戶量增多，并有“秋季國(guó)貿(mào)房展會(huì)”等眾多展會(huì)活動(dòng)支持。11號(hào)樓和10號(hào)樓的戶型配比非常相近，都以CCB4為主，只是體量較?。▋H127套）。如市場(chǎng)驗(yàn)證有難度可控制在500元左右。14號(hào)樓相對(duì)于其它樓座，位置靠南，離小區(qū)主出入口較遠(yuǎn)。我們選擇10號(hào)樓作為首開(kāi)樓座，主要有以下幾個(gè)理由：10號(hào)樓主力戶型為C4，共128套，正是本案的主力戶型，且本案180套C4戶型中的絕大部分主要集中在本樓中。10號(hào)樓和11號(hào)樓的首層有下沉躍層；9—11號(hào)樓的頂層均有上躍層戶型，雖然景觀最好，但由于接近樓頂，也有相對(duì)不利的因素，而且躍層戶型面積超大，所以價(jià)格可以適當(dāng)回落。樓座少而單元多，供量戶型總數(shù)量少而戶型品種多，可設(shè)計(jì)差價(jià)價(jià)格體系。塔樓積聚在4700左右，最終實(shí)現(xiàn)均價(jià)4800元左右。由于本案產(chǎn)品與直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——“戀日嘉園二期”過(guò)于相同，高價(jià)銷售策略具有不可避免的難度，任何一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)盤價(jià)一旦確定就將很難下調(diào)，激烈的價(jià)格大戰(zhàn)是任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商都不愿意看到的結(jié)果。簽約、付款、銀行按揭、登記繳稅等各項(xiàng)程序集中辦公，一站式服務(wù)，減少客戶流動(dòng)，高效率地為客戶提供全面服務(wù)?，F(xiàn)場(chǎng)銷售，便于客戶直觀了解項(xiàng)目位置、項(xiàng)目進(jìn)展、施工情況和工程進(jìn)度，便于集中投放戶外類廣告進(jìn)行項(xiàng)目形象宣傳，同時(shí)也便于銷售人員現(xiàn)場(chǎng)銷講、引導(dǎo)客戶參觀考察。五、配合策略：n 期間安排一些獨(dú)特的USP銷售策略，如“1+1”行動(dòng)，即已購(gòu)房客戶再帶一名客戶購(gòu)買，享受XX優(yōu)惠或贈(zèng)送活動(dòng)。新樓新車閃亮登場(chǎng)：時(shí)間為開(kāi)盤后一周，選擇適合本案目標(biāo)群的汽車新品一同亮相共同展示，通過(guò)此活動(dòng)，再一次全方位的掃描本案適合客戶。產(chǎn)品開(kāi)盤期及強(qiáng)銷期通過(guò)前期的預(yù)熱，本案已積累了部分客戶，且已有一定市場(chǎng)認(rèn)知。這條路線能有效避開(kāi)其它項(xiàng)目的干擾，對(duì)西側(cè)而來(lái)的看房客戶進(jìn)行第一印象的強(qiáng)化記憶。但有三個(gè)方面問(wèn)題需要解決：1）沿途有直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目存在，會(huì)分流客戶；2)從路口至接待中心路程較長(zhǎng)；3）至本案的公車路線較少，車次較少。休息室沙盤陳列區(qū)主要是指功能性安排，如洽談室、簽約室、客服部、銀行按揭等一站式服務(wù)，合理的人性化設(shè)計(jì)會(huì)有效地促進(jìn)客戶愉快順利地完成交易活動(dòng)。如此響當(dāng)當(dāng)?shù)陌该巡惠斢贑BD區(qū)域任何一個(gè)單位面積萬(wàn)元以上的項(xiàng)目。順著本案水景系統(tǒng)的延伸，是一條南北大道。此案名的優(yōu)勢(shì)就是借助“戀日”系列地產(chǎn)項(xiàng)目的形象，首先堅(jiān)定消費(fèi)者購(gòu)房信心。這幾個(gè)案名內(nèi)涵各不相同，但都朗朗上口，基本都反映出本案特征。如美林香檳小鎮(zhèn)、炫特區(qū)、后現(xiàn)代城第三類：通過(guò)案名反映未來(lái)居住文化：北京奧林匹克花園、新街坊、納帕溪谷第四類：通過(guò)案名反映未來(lái)人群：領(lǐng)導(dǎo)硅谷、知本時(shí)代、北京青年城第五類：通過(guò)案名反映區(qū)域特征或地塊位置：北辰綠色家園、北苑家園第六類：通過(guò)案名反映產(chǎn)品品質(zhì)：戀日國(guó)際、冠云城、萬(wàn)科青青家園第七類：通過(guò)熱點(diǎn)事件來(lái)包裝案名：流星花園……②本案案名推介通過(guò)對(duì)北京市場(chǎng)消費(fèi)者較認(rèn)可的項(xiàng)目及項(xiàng)目案名分析。前幾年主要以概念炒作為主。□經(jīng)濟(jì)收入：家庭月收入穩(wěn)定，綜合月收入在30006000元以上。同時(shí)強(qiáng)調(diào)高品質(zhì)的“管家式”物業(yè)管理服務(wù)，提出“特色管理、品質(zhì)管家”的口號(hào)，將人文生態(tài)的務(wù)虛變?yōu)閯?wù)實(shí)，發(fā)揮我們自身已經(jīng)完全具備的物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)，不僅在人文生態(tài)上得到充分表現(xiàn)，而且通過(guò)服務(wù)進(jìn)一步提高本案產(chǎn)品品質(zhì)。因此，我們建議：如果可以繼續(xù)使用“戀日”品牌，便將本案作為“戀日”系列項(xiàng)目的一個(gè)新項(xiàng)目形象出現(xiàn)，突出強(qiáng)調(diào)本案產(chǎn)品品質(zhì)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)前期樓盤?！岸ㄎ弧本褪且o那些購(gòu)買我們產(chǎn)品而不選擇其它的人們一個(gè)完美而充分的理由。區(qū)域交通體系將進(jìn)一步完善，地鐵四號(hào)線重大利好；□戶型設(shè)計(jì)合理，品種豐富；□共11種戶型。14131312　樓號(hào)13%43C1A3200000平方米容積率：坐落于馬家堡西路嘉園大社區(qū)，建設(shè)中的菜市口大街與馬家堡西路直達(dá)南四環(huán)，與北太平莊橋南北貫通。星河城星河城，全案總建筑面積112萬(wàn)平方米，自2003年起，共三期建設(shè)完成。樓宇對(duì)講及門禁系統(tǒng)：控制人員出入，提供日益完善的安全防范管理措施。主體結(jié)構(gòu)：全現(xiàn)澆鋼筋砼結(jié)構(gòu)，抗震等級(jí)8度。電視接收：每戶起居室、主臥室配置公共天線插座。戶內(nèi)5路供電：空調(diào)、插座、廚房、衛(wèi)生間。天花：公共部分為高級(jí)進(jìn)口乳膠漆。戶內(nèi)部分為耐水膩?zhàn)庸纹健Ａ?、車位安排也是社區(qū)的一個(gè)主要配套。因本案配送東西較少。總而言之，景觀系統(tǒng)的處理與建筑產(chǎn)品、社區(qū)文脈是相聯(lián)系的。這里我們要提一下，在未來(lái)社區(qū)中，引導(dǎo)系統(tǒng)與說(shuō)明系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，需要與本案產(chǎn)品風(fēng)格，人文氣息相統(tǒng)一，否則就會(huì)顯得格格不入。這些都是要注意的問(wèn)題。②綠化系統(tǒng)由于近幾年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展和人們生活水平的提高，人們已不滿足于簡(jiǎn)單的栽點(diǎn)樹，種點(diǎn)草，留條路的產(chǎn)品景觀設(shè)計(jì)。廚房一般緊挨著起居室、餐廳，以便于食用主食和休閑副餐。臥室功能主要是休息，臥室是一個(gè)溫馨浪漫的空間。使室內(nèi)室外的溝通成為現(xiàn)實(shí)。本案進(jìn)深設(shè)計(jì)比較靈活。采用愛(ài)迪生雙向流熱回收式新風(fēng)系統(tǒng)；“藍(lán)堡”采用了單元模塊化全空氣變風(fēng)量中央空調(diào)，分戶計(jì)量，新風(fēng)交換；“棕櫚泉國(guó)際公寓”采用美國(guó)全新空氣凈化系統(tǒng)，同時(shí)維持40％左右的濕度，三元橋附近的“旺座”建立了呼吸幕墻，通過(guò)外層幕墻底部的百葉，過(guò)濾網(wǎng)將空氣過(guò)濾，配合中央空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)，保證源源不斷的新風(fēng)量，可以滿足自然通風(fēng)的需求。 層高的增加能緩解居住的心情，低層高使人生活壓抑，同時(shí)也影響采光，裝飾風(fēng)格等。 本案板樓部分以三居以上（含三居）面積大的戶型為主，輔以部分一居、二居，但供量不大，相對(duì)而言，面對(duì)的市場(chǎng)并不廣泛。市場(chǎng)上曾出現(xiàn)過(guò)臥室巨大，而起居室狹小，甚至有的起居室因開(kāi)門過(guò)多，而成為無(wú)用區(qū)域，在這一點(diǎn)上，主次分區(qū)原則尤其重要。主要有動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、主次分區(qū)、污潔分區(qū)等。戶型配比分布特點(diǎn)：一居小戶型分布在東北一側(cè)，二居戶型集中在其他三面，其中三居戶型全都位于正南角。雖然本案是塔樓形式，但基本每個(gè)房間都有采光面，有利消除了開(kāi)間小的問(wèn)題，尤其是B2戶型，未封閉的露臺(tái)完全就是一個(gè)“空中花園”。戶型種類基本俱全，㎡。本案主力戶型：第一主力戶型：C4（三室二廳二衛(wèi)）第二主力戶型：C1（三室二廳二衛(wèi)）第三主力戶型：B2（二室二廳二衛(wèi)）□ 板樓部分以套內(nèi)建筑面積100130平方米的大戶型為主，戶型設(shè)計(jì)更加完善，未來(lái)高品質(zhì)的生活有效地通過(guò)戶型設(shè)計(jì)展現(xiàn)出來(lái)。戶型設(shè)計(jì)分析④陽(yáng)臺(tái)再看看明日嘉園，密密麻麻布滿了窗戶，給人的感覺(jué)仿佛是從樓體上多出的一塊塊東西。另一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手星河城則不同，星河城一期采用了平行陳列與圍合式布局，在平行陳列的部分，樓間距較密，視野擁堵；在圍合式布局的部分，竟然在圍合出的中央綠地又規(guī)劃了一棟樓，本來(lái)圍合式布局特點(diǎn)就是能將樓間景觀綠地集中，將綠地面積最大化，而現(xiàn)在中間又規(guī)劃出一棟樓，無(wú)疑犯了圍合式設(shè)計(jì)的大忌。角大于地球自轉(zhuǎn)角度，也就是說(shuō)本案塔樓在一年中都能接受到太陽(yáng)照射，相對(duì)于明日嘉園、星河城的塔樓，他們始終有一面不能接受太陽(yáng)照射，必然會(huì)造成營(yíng)銷的困難和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的降低。板樓部分為南北朝向，塔樓部分為轉(zhuǎn)向45176。星河城的塔樓、花香麗舍的塔樓、明日嘉園的塔樓全部都是大方盒子狀，不可避免地產(chǎn)生諸多生活死角和“生活暗房”，用“革命”一詞說(shuō)明本案塔樓產(chǎn)品一點(diǎn)也不過(guò)分。根據(jù)5月份之后北京市場(chǎng)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，塔樓的銷售比例在急劇萎縮。而這其中未含西區(qū)的集中綠地，在看看我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況吧。 是否符合“人居要求”是衡量一個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的根本要求。整體設(shè)計(jì)滲透著對(duì)人的居住理念的具體化，是環(huán)境景觀、建筑空間與社區(qū)氛圍的完善融合，體現(xiàn)一種全方位的“生態(tài)居住”和“人文社區(qū)”的概念。建筑規(guī)劃本案一期總占地面積約7萬(wàn)平方米，總建筑面積約19萬(wàn)平方米，綠化率32%（不含西區(qū)集中綠地）以上。戀日嘉園一期二期、星河城、草橋欣園、花香麗舍、玉安園、美麗愿景、璽萌鵬苑、璽萌麗苑、明日嘉園、南珠苑等樓盤比鄰接踵，共同形成了一個(gè)大型的成熟的生活社區(qū)?；ㄠl(xiāng)有近700年的養(yǎng)花歷史，如今，花鄉(xiāng)也是北京地區(qū)最大的花卉生產(chǎn)基地。周邊環(huán)境本案地處北緯40176。本案所屬區(qū)域?yàn)榛ㄠl(xiāng)草橋，自古就有記載，元朝史書記載“泉源涌出，為草河橋，連接豐臺(tái)，為京師養(yǎng)花之所”，但直達(dá)或途經(jīng)本案的公交線路較少，最近的公交候車站須步行七分鐘左右。環(huán)境設(shè)計(jì)與人居流動(dòng)融合協(xié)調(diào)，不僅僅局限于營(yíng)造園林式的栽花種草。社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)了解社區(qū)規(guī)劃中的各部分細(xì)節(jié)，對(duì)于挖掘本案優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)，促進(jìn)營(yíng)銷活動(dòng)的成功進(jìn)行有相當(dāng)重要的作用。容積率是衡量人居環(huán)境的一個(gè)重要指標(biāo)，它與人們的生活舒適度有著直接的關(guān)系，我們認(rèn)為這是本案在區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)有效優(yōu)勢(shì)，即使北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上以容積率為自豪的富力城。尤其中空部分栽種的植被等于是在樓內(nèi)加了一部取氧機(jī)。但比同區(qū)域內(nèi)其它產(chǎn)品要高一個(gè)檔次。此種朝向方式有效分配了樓體各方向單元在一年中的采光時(shí)間。使景觀視野較闊。其它規(guī)劃設(shè)計(jì)分析①樓座設(shè)計(jì)變化分析 窗戶是一個(gè)樓體的眼睛，既與樓座是一個(gè)整體，又有跳躍的地方。 目前北京市場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，關(guān)于空調(diào)機(jī)位的處理有一些不錯(cuò)的案例。這種設(shè)計(jì)一定程度上說(shuō)明了產(chǎn)品的品質(zhì)。 戶型單套面積從50㎡到260㎡，面積跨度非常大。戶型配比分布特點(diǎn)：紡錘形分布：小戶型和超大戶型在兩極，居中是三居和兩居戶型為主流。共11種戶型。一居戶型設(shè)計(jì)是比較出新的一類戶型。 整個(gè)塔樓部分設(shè)計(jì)緊湊，功能完善，許多因建筑形式而產(chǎn)生的弊端被有效避免了。任何一種戶型都保證了廚衛(wèi)的獨(dú)立。好的戶型能有效控制污染通道和污染范圍擴(kuò)大?！巴獠俊敝饕缚諝猓丝诿芏龋莘e率，日照，氣候等。、。 一個(gè)好的設(shè)計(jì)，能保證室內(nèi)外的有效溝通，與大自然的親近，與風(fēng)，與陽(yáng)光，與景觀，與綠樹的親近。臥室，對(duì)采光、面積的要求就與起居室不同。②臥室 廚房是一個(gè)家庭的重要活動(dòng)場(chǎng)所。但本案作為一個(gè)普通住宅出現(xiàn)，只要滿足洗浴和排泄功能也就可以了，關(guān)鍵是要做好排水與排風(fēng)的處理。圍繞人行主干道設(shè)計(jì)本案的景觀。n 品種——綠化系統(tǒng)的喬木、灌木應(yīng)根據(jù)北京氣候特點(diǎn)，進(jìn)行選擇適當(dāng)部分針科類植物，以保證冬季景觀需要；局部可使用一些灌木科的黃芽；移植部分原生大樹和植物更能反映社區(qū)人文居住理念；草地的需求相對(duì)弱點(diǎn)，進(jìn)口草皮價(jià)格高，到一定高度就不再長(zhǎng)高，國(guó)產(chǎn)草皮價(jià)格低，需要不停修剪，維護(hù)成本高。④小品處理景觀系統(tǒng)中的小品處理，會(huì)對(duì)綠化系統(tǒng)，道路系統(tǒng)等進(jìn)行有益的補(bǔ)充。我們認(rèn)為一級(jí)主路與二級(jí)次路及林間小徑之間的地面處理應(yīng)區(qū)別對(duì)待。五、 本案室外配套設(shè)施較多，主要有會(huì)所、車位、電梯等。塔樓部分的戶數(shù)相對(duì)較多，這是塔樓建筑形式存在的一個(gè)通病。內(nèi)墻：樓門大廳為進(jìn)口高級(jí)耐擦洗涂料與花崗結(jié)合。門窗：樓門為高級(jí)金屬門，地下入口處安裝防火門，戶門為高級(jí)三防門。空調(diào)機(jī)位：每戶預(yù)留空調(diào)機(jī)位。雙線電話入戶（使用其中兩對(duì)線）。小區(qū)內(nèi)部采用超低照度攝象機(jī)24小時(shí)可監(jiān)視系統(tǒng)。電梯：合資名牌電梯。宣武城建占地面積：A1B340432%13%12　131414地理位置優(yōu)越，交通便利；□大戶型比例高，目標(biāo)市場(chǎng)?。弧醵?、市場(chǎng)定位□如果不加以明確區(qū)分，真的讓購(gòu)房者誤以為本案就是“戀日嘉園三期”，那“戀日二期”的提前入住優(yōu)勢(shì)無(wú)疑會(huì)對(duì)本案銷售構(gòu)成極大的壓力，客戶分流現(xiàn)象將無(wú)法避免。從深層次的理念上講，“環(huán)境生態(tài)”不僅指社區(qū)內(nèi)的園林式環(huán)境規(guī)劃細(xì)致入微，而且還泛指“花鄉(xiāng)”區(qū)域的整體自然環(huán)境具有田園式特點(diǎn)，綠化豐富并以自然界中最美麗的鮮花為主題。北京本地居民為主。就是這些人會(huì)買我們的產(chǎn)品，只有他們需要這樣的產(chǎn)品，而我們會(huì)竭盡全力地告訴他們，只有我們的產(chǎn)品才會(huì)滿足他們的需要，他們會(huì)由于了解我們的產(chǎn)品有多么的不同、有多么的合適而放棄選擇別的產(chǎn)品。 購(gòu)買一般是具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是能反映產(chǎn)品的差異性；二是能反映項(xiàng)目未來(lái)的生活品質(zhì)；三是通俗易懂，朗朗上口。特別是今年SARS疫情的爆發(fā)，更加堅(jiān)定了消費(fèi)者對(duì)環(huán)境