【正文】 圍景觀能相融合。豐富社區(qū)景觀系統(tǒng)的內(nèi)容，增加社區(qū)人文內(nèi)涵，主要的社區(qū)小品內(nèi)容有：雕塑、小水景點(diǎn)、涼亭、疊石花池等。通過平面設(shè)計(jì)圖，我們發(fā)現(xiàn)水景系統(tǒng)設(shè)計(jì)相當(dāng)有特點(diǎn)。n 布局——我們認(rèn)為綠化組合的設(shè)計(jì)是一門科學(xué)。主干道為引導(dǎo)性設(shè)計(jì)，移步換景，同時(shí)賦予諸多林間小路和水景道，使業(yè)主在行進(jìn)間享受景觀帶來的生活樂趣。道路系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與房產(chǎn)物業(yè)設(shè)計(jì)一樣。四、因功能需要，普通住宅的廚房大多一字排開或圍合布置案臺(tái)、灶臺(tái)、洗菜池等。每一個(gè)單元，他們是相互獨(dú)立，而又相互聯(lián)系的，他們之間依靠玄關(guān)、通道等聯(lián)系在一起。本案無論是板樓還是塔樓部分都保證了兩面與室外的親近。這些指標(biāo)基本能滿足客戶底要求。從去年開始，越來越多的開發(fā)商已經(jīng)開始注意這一問題。 層高雖然僅僅是一個(gè)數(shù)字，但往往能反映一個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)與開發(fā)商的實(shí)力。②面積配比 主次分區(qū)——這里指兩個(gè)方面。動(dòng)靜分區(qū)——主要是指家庭活動(dòng)中心與休息區(qū)的有效分隔。其實(shí)說到分區(qū)原則，它僅僅是一個(gè)通稱。應(yīng)該屬于實(shí)用型向舒適型過渡的產(chǎn)品。功能完善，沒有“暗房”出現(xiàn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于“炫特區(qū)”的小戶型設(shè)計(jì)。其中8種戶型較多。每樓集中分布：一居和兩居較小戶型主要集中分布在9號(hào)樓，而三居戶型主要集中分布在10號(hào)和11號(hào)樓。一居戶型面積在50㎡左右，共有62套，數(shù)量較少，%；二居戶型面積在100㎡—120㎡之間，共有198套，數(shù)量較多，%；三居戶型面積在130㎡—160㎡之間，共有376套，數(shù)量最多，%；四居以上和躍層戶型面積在160㎡—260㎡左右，共有61套，數(shù)量較少，%，但由于面積大，所以比重仍然較大。周邊項(xiàng)目中，基本沒有此類產(chǎn)品出現(xiàn)，樓體捂的嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)，沒有“美學(xué)”中的透氣感。如北京青年城等，設(shè)計(jì)師將空調(diào)機(jī)位有效地融合到整個(gè)樓體之中，和諧大方，反之一個(gè)個(gè)地掛在墻上，則會(huì)造成社區(qū)美感差和排水問題的出現(xiàn)。在本案中，設(shè)計(jì)師將窗框的顏色與樓體主色調(diào)之一相統(tǒng)一，使之和諧，而頂部從法式“老虎窗”演變而來的窗戶設(shè)計(jì)又讓人眼前一亮。目前本案東西兩側(cè)沒有規(guī)劃建筑產(chǎn)品，整個(gè)社區(qū)感覺較通透開闊，特別是西側(cè)將來為綠化隔離帶，視野開闊。當(dāng)夏季太陽運(yùn)動(dòng)至北回歸線附近時(shí)，本案塔樓東北樓面單元將加大接受陽光的時(shí)間，而冬季西北一側(cè)露面接受太陽照射時(shí)間加大。這是本案一個(gè)重要的產(chǎn)品優(yōu)勢，使塔樓具備板樓的產(chǎn)品品質(zhì)。建筑形式 本案9號(hào)樓、10號(hào)樓、11號(hào)樓為高板形式。分析當(dāng)前市場中產(chǎn)品規(guī)劃的引導(dǎo)趨勢，使我們掌握本案的優(yōu)勢。建筑造型遵循歷史文脈，具有一定的文化內(nèi)涵及審美個(gè)性。 地鐵四號(hào)線預(yù)計(jì)2003年底動(dòng)工，2007年建成試運(yùn)營，四號(hào)線起點(diǎn)豐臺(tái)馬家堡，途經(jīng)本項(xiàng)目，將真正縮短北京南城北城的地理差距。清代康熙進(jìn)士查嗣栗有詩“草橋十里百花妍，只有幽蘭種不傳”，是草橋人當(dāng)年從事花卉生產(chǎn)的盛況及迷人景色，是當(dāng)時(shí)的真實(shí)寫照。冬季受高緯度內(nèi)陸季風(fēng)影響，寒冷干燥；夏季受海洋季風(fēng)影響，高溫多雨，是典型的暖溫帶半濕潤季風(fēng)型氣候，海拔為35米。 地處北京西南的花鄉(xiāng)，是北京最大的花卉生產(chǎn)基地，有豐富的養(yǎng)花歷史、花卉資源和花卉文化。 本案所處區(qū)域，是城南發(fā)展較早的地區(qū)之一，目前已經(jīng)發(fā)展成為南城主要的生活居住區(qū)之一，周邊普通住宅項(xiàng)目眾多，而且大多已入住。建筑空間尺度宜人，富有親和力，利于人與人之間和諧相處。以便營銷中強(qiáng)化優(yōu)勢，弱化劣勢。綠化率的安排 ％。經(jīng)過北京5月份SARS疫情之后，人們已經(jīng)開始重新審視自己的居住理念，尤其是對(duì)建筑形式看法的轉(zhuǎn)變,認(rèn)為南北通透的板樓品質(zhì)要強(qiáng)于塔樓。那再看看本案競爭項(xiàng)目情況。朝向變化 本案朝向變化主要為兩種。由于45176。戀日嘉園2期情況基本本案相似。白色的邊框使之顯得非常優(yōu)雅。在本案區(qū)域中，星河城設(shè)計(jì)師可能未將此問題考慮進(jìn)去，而明日嘉園干脆還是老式設(shè)計(jì)，突出一塊水泥板做空調(diào)機(jī)位。三、 各種戶型設(shè)計(jì)比較合理，無明顯缺陷，AA2小一居戶型設(shè)計(jì)緊湊合理，尤為出色；部分二居、三居戶型采用“南三陽”設(shè)計(jì)，采光面達(dá)10米以上，堪稱經(jīng)典；超大戶型設(shè)計(jì)運(yùn)用了多種手法，空間感豐富，真可稱為“大戶型設(shè)計(jì)專家”?！醴峙湟草^平均。二居戶型對(duì)面積的控制非常有效。□它是由諸多單個(gè)分區(qū)的原則組成。本案兩居以上戶型基本都滿足了這一分區(qū)原則，即使是一居戶型中，除了A1外也都滿足這一分區(qū)原則。一是指休息室區(qū)與活動(dòng)區(qū)的主次關(guān)系；二是指臥室之間的主次關(guān)系（二居以上）。在未來的銷售過程，應(yīng)以這一優(yōu)勢來好好引導(dǎo)給客戶，這也是本案區(qū)別于其它項(xiàng)目的一個(gè)重要指標(biāo)，包括戀日嘉園二期產(chǎn)品。 “光彩國際公寓”打出了“營造會(huì)呼吸房屋”的口號(hào)。設(shè)計(jì)師也刻意增加采光面，而且只出現(xiàn)在68㎡的B1一種戶型中。尤其是塔樓設(shè)計(jì)，兩面采光、通風(fēng)、觀景，品質(zhì)一點(diǎn)都不亞于板樓的品質(zhì)。①起居室 由于排污需要，一般都設(shè)有窗戶，煙道等。景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)是社區(qū)的一個(gè)重要組成部分。好的設(shè)計(jì)也要注意幾個(gè)設(shè)計(jì)原則，如人車分流原則，一級(jí)主干道與二級(jí)次道關(guān)系等。一級(jí)主干道與二級(jí)次道區(qū)別明顯，社區(qū)內(nèi)四通八達(dá)，即使是道路色彩也有變化。高低的變化，樹形的對(duì)比，顏色的變化，與建筑物的關(guān)系。主要集中在兩個(gè)方面：一是主次方面，主水景設(shè)計(jì)氣勢磅礴，次水景設(shè)計(jì)曲水流殤，在不知不覺中規(guī)范了未來業(yè)主活動(dòng)的集中；二是點(diǎn)線面構(gòu)成式水景布置，水溪象一根飄帶將各建筑物的關(guān)系聯(lián)系起來，中央水景噴泉就是面，水溪就是線，而水景各蜿蜒曲折的地方的處理，如疊水池、人工小瀑布都是一個(gè)個(gè)精彩的水景點(diǎn)。通過對(duì)產(chǎn)品的分析，我們發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)師在這方面已經(jīng)考慮的很周全。如主干道采用大塊彩色地磚或大塊石材鋪地，林間小徑采用鵝卵石鋪設(shè)，與涼亭相連的小徑設(shè)置高于地面10㎝的木板等。電路安排、寬帶入戶等。由于本案有部分底商，因此未來會(huì)所功能盡量安排公共服務(wù)性質(zhì)的內(nèi)容，如健身、娛樂等。本案塔樓的電梯使用系數(shù)相比較低，這也是本案塔樓銷售中的一個(gè)優(yōu)勢。其它公用部分（門廳、樓梯間）為高級(jí)乳膠漆。燃?xì)猓菏姓艿烂簹?。采暖系統(tǒng)：小區(qū)集中供暖。閉路監(jiān)控系統(tǒng)：保安監(jiān)視主機(jī)及畫面分割器，全天候錄制現(xiàn)場資料，確保時(shí)時(shí)安全。“明日嘉園”距南三環(huán)（北方車輛大世界正南方）500米。35%總建筑面積：A2aB54011%11%12131314　注：整體規(guī)劃出色，品質(zhì)較高；□機(jī)會(huì)□“定位”的目的，就是要充分明確在市場中我們產(chǎn)品和其他產(chǎn)品的“差異”，鮮明地區(qū)別于競爭對(duì)手，讓消費(fèi)者能夠清楚地識(shí)別和接受我們的產(chǎn)品。正由于相近，所以我們要主動(dòng)利用和發(fā)揮相近的優(yōu)勢，而避免不良的影響。“人文生態(tài)”則是以文化主題，使人與人之間能夠圍繞不同的特色文化主題進(jìn)行溝通、交往，家庭親情、鄰里友情及社區(qū)情感共存共榮，具有溫馨融洽的文化氛圍及豐富多彩、健康向上的社區(qū)人文?！趼殬I(yè)狀況：公司中層白領(lǐng)，效益好的企事業(yè)單位中層職員，南城自營小業(yè)主，工作職業(yè)穩(wěn)定。本案包裝策劃在北京房地產(chǎn)市場，項(xiàng)目形象包裝顯得尤為重要。如現(xiàn)代城、珠江羅馬城，橘郡第二類：通過案名反映未來品質(zhì)及人文狀況。水岸大道第三類：反映本案區(qū)域狀況及地塊特征的：戀日花都、戀日花滿樓以上幾組案名設(shè)計(jì)中，我們重點(diǎn)推戀日花都，戀日?水岸大道及戀日名邸。一是當(dāng)?shù)丨h(huán)境的優(yōu)越，是花的海洋；二是社區(qū)內(nèi)部環(huán)藝設(shè)計(jì)理念，使社區(qū)內(nèi)部環(huán)藝設(shè)計(jì)與外部環(huán)境產(chǎn)生整體的統(tǒng)一。我們認(rèn)為應(yīng)順應(yīng)市場，在本案水景設(shè)計(jì)上做一下大文章。此案名整合之后，顯得大方有力。（3）戀日名邸通過與“名”字組合，一下就讓本案顯得卓越不凡，規(guī)范出未來居住人群的層次。這里的人性化設(shè)計(jì)與普通產(chǎn)品設(shè)計(jì)不同：一是指對(duì)消費(fèi)者服務(wù)上的人性化安排。因本案并不直接相鄰城市主干道，或者有行進(jìn)障礙，因此需要作適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)。這條路線是本案外部接待的主線路。二是從玉泉營環(huán)島過立交橋下方橋孔，沿京開路東側(cè)輔路逆行至本案接待中心。下一步我們應(yīng)該針對(duì)目標(biāo)市場進(jìn)行有效的策略實(shí)施，整個(gè)過程中遵循差異化策略、周期性策略及組合的策略。（2）n 國安球迷啦啦隊(duì)及觀球活動(dòng)。以上方案，公關(guān)活動(dòng)一個(gè)接著一個(gè)，讓公眾逐步養(yǎng)成“猜出下一次是什么活動(dòng)”的想法，與眾不同的推廣策略必然帶來項(xiàng)目的巨大成功。（13）開發(fā)項(xiàng)目建筑風(fēng)格及組團(tuán)策劃（14）開發(fā)項(xiàng)目套型面積及比例策劃（15）開發(fā)項(xiàng)目景觀策劃（16）開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)秩序策劃全程代理房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期咨詢服務(wù)內(nèi)容：（1）政策咨詢（2）前期開發(fā)手續(xù)咨詢（3）開發(fā)項(xiàng)目可行性研究（4）開發(fā)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益分析（5）地塊價(jià)值評(píng)估及規(guī)劃要點(diǎn)（6）設(shè)計(jì)招標(biāo)及投標(biāo)評(píng)估（7）相關(guān)的組織、協(xié)調(diào)、運(yùn)做服務(wù)全案代理房地產(chǎn)項(xiàng)目的宣傳推廣服務(wù)內(nèi)容：（1）項(xiàng)目理念策劃與設(shè)計(jì)（2）項(xiàng)目形象識(shí)別系統(tǒng)策劃與設(shè)計(jì)（CIS）（3）項(xiàng)目整體宣傳推廣策略（4）各類宣傳廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)（5）各類宣傳廣告制作建議（6）媒體組合策略與媒體投放計(jì)劃制訂（7）項(xiàng)目現(xiàn)場整體包裝方案（8）公關(guān)活動(dòng)及促銷方案（9）廣告效果評(píng)估、測定與調(diào)整全案代理房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的服務(wù)內(nèi)容：（1）營銷策劃（2）項(xiàng)目市場定位（3）銷售總體戰(zhàn)略（4）銷售控制執(zhí)行方案（5）賣點(diǎn)組合方案（6）價(jià)格執(zhí)行方案（7）策劃方案執(zhí)行（8）銷售現(xiàn)場準(zhǔn)備（9）銷售代表培訓(xùn)（10）售樓處現(xiàn)場管理（11）樓盤整體銷控管理（12）銷售階段總結(jié)（13）銷售廣告效果評(píng)估（14）客戶跟進(jìn)服務(wù)（15）銷售執(zhí)行中的調(diào)整、糾偏（16）相關(guān)手續(xù)辦理物業(yè)經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容：（1）二手房的租賃置換（2）二手房的買賣交易（3）涉外公寓、寫字樓的經(jīng)紀(jì)服務(wù)（4）閑置物業(yè)的盤活策劃（5）商業(yè)物業(yè)的招商管理（6）代辦產(chǎn)權(quán)手續(xù)本案銷售策略項(xiàng)目現(xiàn)場銷售模式本案屬市區(qū)項(xiàng)目，所處位置交通便利，周邊樓案眾多，客戶流量豐富，可以采用現(xiàn)場售樓處的銷售模式，不必考慮在其它地點(diǎn)設(shè)置第二售樓處。設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)盡量簡潔，避免過多的裝飾元素分散客戶的注意力，同時(shí)應(yīng)避免過于奢華和舒適，盡量控制和縮短談判的時(shí)間，整體氛圍輕松中不失嚴(yán)肅，給客戶以安全穩(wěn)重的感覺。這樣，我們就能夠跳開高價(jià)陷阱，消除客戶對(duì)價(jià)位的不滿情緒。4800元尾盤低價(jià)入市的供量控制在一定范圍，板樓大量籌碼將積聚在5000元以上，最終實(shí)現(xiàn)均價(jià)5300元左右。價(jià)格體系本案建筑形式為高層板樓，一梯兩戶或三戶設(shè)計(jì)。9號(hào)樓地下層、首層和二層為底商，價(jià)格另行制訂。所以，開盤選樓的工作十分重要，即不能急于追求業(yè)績而低價(jià)甩賣暢銷戶型，也不能不顧市場需求一味死拼死打。其中三居存量較少，一、二居供量相當(dāng)，面積配比及戶型設(shè)計(jì)比較合理，其中三居戶型安排在朝陽方面，可保證兩面朝陽，三面采光，對(duì)于面積較大，總價(jià)款較高的戶型如此安排是非常科學(xué)的，一居二居保證一面朝陽，兩面采光，此類戶型是本案打開市場缺口的重要優(yōu)勢。市場驗(yàn)證強(qiáng)烈可縮小至300元的價(jià)差。但手法不宜過分兇狠，避免客戶反感，新價(jià)格計(jì)劃正式開盤一周后執(zhí)行。工程進(jìn)度：塔吊進(jìn)場，烘托施工氣氛。本案經(jīng)過前一段時(shí)間的強(qiáng)勢銷售，市場疲勞程度逐漸加大。小戶型在北京房地產(chǎn)市場中春風(fēng)得意、風(fēng)光無限，受到眾多小白領(lǐng)階層的追捧，市場認(rèn)可度很高。而12號(hào)樓無疑符合這一特點(diǎn)。沉淀下來的存量房多少都有一定的缺陷，銷售難度加大。工程進(jìn)度：封頂，外裝，準(zhǔn)現(xiàn)房。綜合考慮本案的產(chǎn)品，人群、市場，我們專門為本案設(shè)計(jì)了適合本案的“1+1”策略，6080萬房款尋于中堅(jiān)層來說不是一個(gè)太大的問題，但同時(shí)也不是一個(gè)可能忽略的問題，通過我們對(duì)本案區(qū)域中堅(jiān)層的“問卷調(diào)查”和“訪談?wù){(diào)查”，發(fā)現(xiàn)此房款尋于他們來講正在一個(gè)臨界點(diǎn)左右盤越?？偘l(fā)生金額以上房款60萬，車款20萬，裝修款12萬計(jì)算，銀行二十年按揭。宣傳推廣策略本案CI系統(tǒng)全面建立本案作為全新樓盤上市銷售，項(xiàng)目CI系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和應(yīng)用，是不可缺少的首要環(huán)節(jié)。全新廣告表現(xiàn)與創(chuàng)意主題房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)做，暫時(shí)還離不開廣告，而廣告的關(guān)鍵就是設(shè)計(jì)廣告。廣告全方位整合本案進(jìn)入銷售期后，廣告宣傳將在全方位、多層次上展開。主要說一下我司根據(jù)本案具體情況下制定的媒體推廣組合方案及原則。a)先主后次為迅速打開市場缺口，聚集人氣，將大部分的目標(biāo)客戶吸引住。包括我們?yōu)楸景赣喩碓O(shè)計(jì)的活動(dòng)策劃思路。%計(jì)算，本案宣傳推廣費(fèi)用總預(yù)算約為：1290萬元；按1%計(jì)算，本案宣傳推廣費(fèi)用總預(yù)算約為：860萬元。名稱海報(bào)工程圍板平面新聞造勢公關(guān)活動(dòng)戶外圍板門型單頁門口及內(nèi)部指導(dǎo)指示牌預(yù)算金額售樓處裝飾我們將之分成兩部分。注：（1）展會(huì)參展方案在主流媒體上發(fā)布本案信息，強(qiáng)勢推介，如《北京青年報(bào)》、《北京晚報(bào)》、《新浪網(wǎng)》、《四季房展會(huì)》。在這個(gè)圈子里有許多關(guān)注京城市場的業(yè)內(nèi)人士，在他們的手中掌握了一部分專業(yè)媒體傳播途徑（業(yè)內(nèi)人士沙龍、《新地產(chǎn)》等）。針對(duì)本案目標(biāo)客戶信息來源的特點(diǎn)，常規(guī)主流媒體仍是主要選擇，如報(bào)紙、期刊、戶外、電視、廣播等；同時(shí)選擇以其它特殊媒體作為輔助配合，如網(wǎng)絡(luò)、直投以及利用相關(guān)俱樂部、社團(tuán)等的客戶資源。根據(jù)我們操盤的經(jīng)驗(yàn)，一版報(bào)紙廣告的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)，會(huì)直接影響廣告的有效回饋量，在銷售熱線的來電量統(tǒng)計(jì)上，其差別甚至可能是一倍或兩倍。宣傳炒做的目的就是要引起廣泛關(guān)注，吸引目標(biāo)市場對(duì)本項(xiàng)目發(fā)生興趣，進(jìn)而了解本項(xiàng)目的種種優(yōu)點(diǎn)并最終促成購買行為。Identity而在月供上只要多交一千余元即可。3176元“1+1+1”方案有效地解決了以上矛盾，此方案的內(nèi)容就是：將裝修款與購車款一同納入房款之中，一次性向銀行借貸，以減輕這三項(xiàng)累積帶來的壓力。銷售管理應(yīng)本著“分工明確、各負(fù)其責(zé)”的原則，首先將管理工作的職能劃分清楚，設(shè)立相關(guān)的部門，確定相關(guān)的主要負(fù)責(zé)人，明確各工作平臺(tái)的相互接口，使整個(gè)銷售管理體系完整合理，管理執(zhí)行過程中，各部門職責(zé)明確，銜接配合井然有序，共同完成既定的計(jì)劃目標(biāo)和任務(wù)。根據(jù)市場普遍的銷售情況，超大躍層戶型有可能將是銷售的主要目標(biāo)。銷售手段：結(jié)合年底較多的節(jié)假日和國