金仕海岸營銷策劃案(存儲版)
【正文】 成功則在原款反還的基礎(chǔ)上增加200元作為答謝費用。七、 經(jīng)費預(yù)算 環(huán)境布置高空氣球4個 400元/4個大型氣拱門1個 500元30平方左右舞臺1個 1000元樓盤效果展示牌1套 1200元/10張廣告宣傳易拉寶4個 600元/4個宣傳折頁3000份 7500元 周遍跨街橫幅、燈箱20 套 場地租賃 2000元 公證人邀請費 1000元 媒體邀請費 2000元 設(shè)備租賃費 5000元 管理費 1000元 主持人 1000元 演員演出費 5000元 現(xiàn)場應(yīng)急費 2000元總價30000元 產(chǎn)品及物管建議一、備用發(fā)電機組建議：使用原因：經(jīng)我們在海鹽當(dāng)?shù)亓私猓湓?zhèn)每周平均停電2天。根據(jù)我們的了解，目前具有國際背景的物業(yè)管理顧問公司如怡高、獅城怡安、戴德梁行、中原等，一般取費標(biāo)準(zhǔn)在25萬至35萬之間，成本比較高；而杭州綠城、坤和等本地知名公司依托其開發(fā)商背景已經(jīng)在杭州全面管理了不少高品位項目，理論和實踐經(jīng)驗均很豐富，取費標(biāo)準(zhǔn)基本在10萬元左右，推薦合作。成本分析：l 小高層電梯功率10KW/臺（已經(jīng)考慮冗余負(fù)載）l 發(fā)電機機組成本1000元/KW （低噪音，進(jìn)口組裝機組，所有小高層共用一臺柴油發(fā)電機，全自動總機切換或分樓切換）l 每臺電梯增加線路成本5000元（包括切換設(shè)備）l 發(fā)電成本：1度電約消耗200ML柴油，l 備電系統(tǒng)總成本預(yù)算：*13棟=二、物業(yè)管理顧問公司選擇建議目前依靠開發(fā)商自有物管公司很難迅速提升服務(wù)管理水平，建議引入知名物業(yè)公司的先進(jìn)理念和服務(wù)式，全面優(yōu)化項目軟環(huán)境。五、 工作人員分工秦山房產(chǎn)公司職員做禮儀、保安等維護(hù)性工作；九洲廣告做活動監(jiān)測和媒體聯(lián)絡(luò)工作。 搖號開始（14：30——15：00）同時登記匯總 搖號抽獎（15：00——16：00）獎品分3等獎和紀(jì)念獎（100份） 現(xiàn)場答謝演出、小娛樂活動（16：00——17：00）工作人員休息 公布搖號和抽獎結(jié)果（17：10——17：30） 獲獎群眾領(lǐng)獎（17：30——17：50）四、 搖號辦法 一期總銷售戶數(shù)為140套，暫定搖號總?cè)藬?shù)與實際銷售戶數(shù)為5：1，參加群眾不定。宣傳主題：未來城都市居住典范，海鹽首期豪華高品位住宅樓銷售在即。2．活動流程:14：00活動當(dāng)天在會場入口設(shè)置簽到處，統(tǒng)計到場業(yè)主，并回收邀請函。C：定價辦法在項目營銷過程中，價格因素起著重要的作用。 (3).新泰房產(chǎn)項目尚未開工，仍為平地樓盤。五、 學(xué)區(qū)優(yōu)勢：項目周邊除海鹽高級中學(xué)，還有幼兒園和小學(xué)，就學(xué)便利。 C：其他各類廣告發(fā)布。B：以中郵專遞發(fā)布開盤預(yù)告廣告，每次發(fā)布根據(jù)訴求點不同，內(nèi)容有所變化。現(xiàn)場搖號抽獎活動，引起客戶購買沖動。電視媒體選擇海鹽電視臺，在開盤前后發(fā)布樓盤形象廣告。由于當(dāng)?shù)鼐用衿毡槿狈ξ锕芤庾R，對較高的物管費可能會難以接受，所以必須保證物管服務(wù)的質(zhì)量，使得業(yè)主感到“物有所值”，同時通過電梯費獨立收取的方式，以降底整體物管費用的支出。銷售過程中，根據(jù)市場反映度，及時調(diào)整價格。引領(lǐng)海鹽房產(chǎn)消費市場，建成該地區(qū)首個高品質(zhì)的海景小高層樓盤。主要為投資型和實際需求型客戶。宜家花城規(guī)模較大，總占地200多畝，無論是戶型還是物業(yè)類型，選擇度較大，市場吸收能力強，并且項目自身建有良好的配套設(shè)施，整體規(guī)劃好。根據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計，2003年9月的商品房空置面積為3萬平方米左右，比前年同期減少了15%，這說明供求狀況良好，購買需求旺盛。（3）.小高層購房及居住成本高，公攤面積大、物業(yè)管理費用高。(2).周邊配套不完善。項目SWOT分析：【優(yōu)勢分析】(1).發(fā)展商是良好口碑的老牌開發(fā)商，有長期房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和企業(yè)知名度。(2).海鹽縣小高層住宅處在由觀望試探購買的轉(zhuǎn)變階段過程，小高層視野景觀是項目的最大賣點。項目周邊情況：評價：周邊有核電新苑和河濱小區(qū)兩個上規(guī)模住宅小區(qū)，加上在建的本項目，該地段正逐漸成為海鹽城區(qū)新生的居住區(qū)域之一。由于受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和大橋建設(shè)的雙重利好，今年海鹽房地產(chǎn)住宅的平均價格翻了一番，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供需兩旺的良好勢頭。第一是配合國民經(jīng)濟(jì)增長從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式也由規(guī)模型向總量效益型轉(zhuǎn)變。 海鹽經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀：海鹽瀕臨杭州灣，為全國百強縣。項目基本情況：金匯名仕苑位于海鹽縣城南秦山大道傍，與海鹽縣高級中學(xué)隔街相對，總占地面積為62851平方米，是海鹽目前在建的規(guī)模僅次于宜家花城的住宅開發(fā)項目。兩個小區(qū)都是屬于海鹽地區(qū)上規(guī)模的住宅小區(qū)，合計居民4000多人，居住人員相對比較富裕）（2）.周邊配套情況：海鹽高級中學(xué)（對面）六一幼兒園（較近）小學(xué)（較近）沿海綠化公園（東面）小型超市（較遠(yuǎn)）娛樂休閑場所（較遠(yuǎn)）醫(yī)院等其他配套（較遠(yuǎn)） 公交車到達(dá)：202路、201路、公管所3路、河濱路1路及4路。(5).據(jù)本次調(diào)查，海鹽當(dāng)?shù)?5%群眾有保值升值的購房心理。(4).金匯名仕苑項目規(guī)模較大，僅次于宜家花城，金仕海岸作為其一部分，可以獲取“規(guī)模效應(yīng)”。(3).本案外立面設(shè)計落后，缺少品味和現(xiàn)代元素，直接影響到樓盤形象。（3）.目前海鹽房地產(chǎn)市場需求旺盛，基本上供不應(yīng)求，而且可售樓盤相對少。在前期的市場調(diào)查來看，與本案形成主要競爭對手為城被新樓盤天鴻名都和宜家花城。四期小高層項目開盤時間預(yù)計會要推后，總戶數(shù)也不超過10
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