【正文】 些政策實(shí)施以來(lái)，房?jī)r(jià)一直處于高速增長(zhǎng)的杭州樓市確實(shí)受到一些影響，樓市被一層迷霧籠罩。另一方面提高個(gè)人住房按揭貸款門(mén)檻，有效抑制投資客。而發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等其他融資渠道將有所拓寬。屆時(shí)生態(tài)良好、環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)較高的近郊住宅，優(yōu)勢(shì)必將更加明顯，而價(jià)格也將隨著居住氛圍的不斷成熟逐步提升，估計(jì)近郊將逐漸分散部分老城區(qū)人口，并且也將成為在杭創(chuàng)業(yè)的中等實(shí)力的年輕群體的首選居住地，近遠(yuǎn)郊逐漸與市區(qū)共榮。而上周掛牌出讓的6宗辦公用地，參與單位均不超過(guò)兩家。一方面2004年尚有4000多畝地尚未進(jìn)入市場(chǎng)；另一方面，隨著市場(chǎng)謹(jǐn)慎度的提高，拍得土地的開(kāi)發(fā)商不會(huì)草率的進(jìn)行開(kāi)發(fā)并進(jìn)入市場(chǎng)。 郊區(qū)由于限制高檔房產(chǎn)用地，會(huì)有大批的住宅致力于營(yíng)造高品質(zhì)的房型，包括建筑立面、建材用料、內(nèi)部戶(hù)型、外部環(huán)境等方面。未來(lái)的城西，將成為杭州人居住的一個(gè)主要板塊。 該區(qū)域的樓盤(pán)主要賣(mài)點(diǎn)是清靜、清新的環(huán)境，便利的交通，以及富春山居高爾夫球場(chǎng)、野生動(dòng)物園的興建也增加了很大的賣(mài)點(diǎn)，但是也存在生活?yuàn)蕵?lè)配套貧乏，醫(yī)療機(jī)構(gòu)少等不足之處。 ◇ 余杭片城市花園”的多層住宅價(jià)格在3900元/平方米左右， “四維從我們的調(diào)研來(lái)看，很多企業(yè)都表示，商品房銷(xiāo)售已經(jīng)進(jìn)入強(qiáng)銷(xiāo)期，下半年開(kāi)發(fā)商將加大廣告投放量，以期拉動(dòng)市場(chǎng)回暖。◇ 對(duì)外交通：區(qū)內(nèi)的道路網(wǎng)“三縱四橫”，包括繞城公路、上塘路（上塘路延伸線(xiàn)）、莫干山路、沈半路、石祥路（留祥路）、德勝路、環(huán)城北路為拱墅分區(qū)對(duì)外交通道路主骨架，其他主次干道構(gòu)成拱墅分區(qū)內(nèi)外交通干道網(wǎng)系統(tǒng)。（都市楓林）城北片房?jī)r(jià)均價(jià)較去年同期水平上漲了約1000元左右，長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，該板塊的上升潛力巨大。但是往后他們的極限妥協(xié)系數(shù)下降趨勢(shì)明顯。而且也影響到8000元點(diǎn)上的選擇比例上漲。眾數(shù)由于03年10月有多個(gè)而取的是最小一個(gè)所以沒(méi)有參考價(jià)值。這不是人們不喜歡靠近市中心而是人們沒(méi)有錢(qián)買(mǎi)離市中心更近的房子?！?公共設(shè)施用地規(guī)劃：以武林廣場(chǎng)為中心，結(jié)合周邊公建地塊形成武林商務(wù)區(qū)。在石橋路與臨丁路、石祥路交叉口，以及德勝路與東新路交叉口規(guī)劃建設(shè)大型公交?？傮w規(guī)劃及配套（上城區(qū)部分）◇ 規(guī)劃定位：杭州市商貿(mào)、商務(wù)旅游服務(wù)中心，城市東南部生湖居住區(qū)，體現(xiàn)杭州國(guó)際風(fēng)景旅游城市和國(guó)家文化名城的重要區(qū)域。三條綠廊：南山路一玉皇山隧道一玉皇山路、萬(wàn)松嶺路一姚江路、望江路綠色聯(lián)系廊。但也正是因?yàn)槠湎∪毙?，該板塊是房?jī)r(jià)最高的板塊，是杭州1萬(wàn)元/平方米樓盤(pán)的集中區(qū)域。最后再來(lái)看看“太貴而放棄購(gòu)買(mǎi)的總價(jià)”，漲幅異常明顯。f、總價(jià)的妥協(xié)能力——降低的趨勢(shì)前面的分析提到，購(gòu)房者的單價(jià)和總價(jià)的心理預(yù)算都比以前有了提高，反映到妥協(xié)系數(shù)上面，他們的妥協(xié)能力在降低。 一個(gè)森林公園：筧橋森林公園?！?對(duì)外交通規(guī)劃 高速公路：規(guī)劃期內(nèi)將滬杭甬高速公路城區(qū)段置換為城市快速路。 Ⅱ、樓盤(pán)供應(yīng)及價(jià)格狀況目前城區(qū)內(nèi)環(huán)城東路以東的在售樓盤(pán)較少，主要銷(xiāo)售價(jià)格是：“宋都杭州市政府的“副城”策略，在有條不紊的進(jìn)行著，同時(shí)加上媒體的宣傳和炒作，下沙的房?jī)r(jià)目前已經(jīng)在5000元/平方米左右，甚至少量裝修房已賣(mài)到6000元/平方米，如“大北d、單價(jià)妥協(xié)系數(shù)03年5月的時(shí)候人們單價(jià)妥協(xié)系數(shù)與總價(jià)妥協(xié)系數(shù)很相似，極限妥協(xié)系數(shù)將近正常妥協(xié)系數(shù)的三倍。那是為什么呢？看一看人們首選面積平均數(shù)的變化就知道了。本分區(qū)規(guī)劃規(guī)模為：可居住人口為38萬(wàn)人，建設(shè)用地約為53平方千米。一條旅游觀(guān)光帶和休閑旅游度假區(qū)：即沿錢(qián)塘江的旅游觀(guān)光帶和白馬湖休閑旅游度假區(qū)。公共交通發(fā)展戰(zhàn)略：突出公共交通在城市交通中的優(yōu)先地位，建立一個(gè)以軌道交通為骨干，公共汽電車(chē)為主體，其他公共交通方式為補(bǔ)充的方便、快捷、布局合理、設(shè)施先進(jìn)、管理良好、環(huán)保舒適的多層次現(xiàn)代化公共交通系統(tǒng)，逐步改善居民出行結(jié)構(gòu)。超級(jí)星期天”6月8日開(kāi)盤(pán)，均價(jià)5800元/平方米。c、主流單價(jià)點(diǎn)分析在03年5月的時(shí)候，其“有點(diǎn)貴但能承受的單價(jià)”以4000元和6000元比例最高，％，％。尤其120平米03年10月選擇比例最大。廚房面積選擇三個(gè)時(shí)段變化不大，基本上就集中在10平方米左右，03年10月和04年5月的更加接近。城市快速路：由“四橫、一縱”組成。位于文苑路以南，紫荊花路以西的“西溪其購(gòu)買(mǎi)面積趨向的表現(xiàn)上和杭州公寓樓的購(gòu)買(mǎi)面積趨勢(shì)相一致，在房?jī)r(jià)的上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入上漲的前提下，只能表現(xiàn)在對(duì)住房面積的妥協(xié)上。g、客廳面積減小，廚房、主臥面積有所增加 去年10月，；而主人房/主臥和廚房的需求面積均值反而都上漲了1個(gè)平方米左右。公交34506路直達(dá)，余杭—市區(qū)中巴5分鐘一班配套設(shè)施內(nèi)部配套會(huì)所，商鋪周?chē)涮仔W(xué)，菜場(chǎng)定位及宣傳客戶(hù)定位青年情調(diào)社區(qū)”。項(xiàng)目占地123畝，地勢(shì)平坦，內(nèi)有貫穿園區(qū)與京杭大運(yùn)河相通的城市河道上塘河，定位在“大眾化的精品住宅”上。從2004年各個(gè)區(qū)域已經(jīng)落實(shí)的土地出讓計(jì)劃看，西湖區(qū)的供應(yīng)量相對(duì)比較大。濱江片供應(yīng)量在4045萬(wàn)平方米左右在55萬(wàn)平方米—75萬(wàn)平方米之間蕭山片30萬(wàn)平方米左右供應(yīng)量為33萬(wàn)平方米左右閑林片供應(yīng)量為3040萬(wàn)平方米左右明年將達(dá)到4050萬(wàn)平方米臨平片面積將達(dá)到3040萬(wàn)平方米約為達(dá)到4550萬(wàn)平方米余杭片供應(yīng)量約3540萬(wàn)平方米供應(yīng)量約3035萬(wàn)平方米 下半年杭州各板塊供應(yīng)量分析（1）城北片城北無(wú)疑是2002年土地市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域之一，土地投放量占到36%，主要集中在拱宸橋、燈塔和石橋區(qū)塊，共有6幅；而且面積都比較大，如此大的土地供應(yīng)量，使得城北這幾年逐漸成為杭州主城樓市中的主角。預(yù)計(jì)城東下半年開(kāi)盤(pán)的價(jià)格在7500元/平方米左右。（5）濱江片濱江區(qū)塊是目前杭州樓市中供應(yīng)量最大、競(jìng)爭(zhēng)最激烈的板塊之一。（6）閑林片杭州的房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成了很多特色鮮明的“居住板塊”，而在低密度住宅板塊中,以排屋、別墅開(kāi)發(fā)為主的閑林區(qū)域是繼富陽(yáng)銀湖板塊后，杭州郊區(qū)住宅市場(chǎng)啟動(dòng)最早、也是規(guī)模最大、最為重要的板塊。其中一個(gè)西溪山莊規(guī)模就達(dá)到2000畝之多，一期下半年推出，規(guī)模為800多畝。（7）蕭山片蕭山從土地供應(yīng)量來(lái)看，2002年在中心區(qū)域幾乎沒(méi)有比較大的地塊推出，但在蕭山一些小鎮(zhèn)如。碧水銘苑、華鴻春江時(shí)代，總供應(yīng)量22萬(wàn)平方米，一期也將于今年八九月份預(yù)售；沿江的西房西城年華、西鑒楓景、天陽(yáng)20號(hào)地塊、第一空間等，而且山水人家在下半年也有不少面積的樓盤(pán)供應(yīng)。城東明年將繼續(xù)保持今年的開(kāi)發(fā)勢(shì)頭，很多今年下半年將要開(kāi)盤(pán)的一些樓盤(pán)，都將在明年年初推出二期、三期，可銷(xiāo)售面積和今年下半年差不多。1620萬(wàn)平方米左右城東片住宅供應(yīng)量約35萬(wàn)平方米左右，主要集中在下沙。定位及宣傳媒體運(yùn)用報(bào)紙和樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)推廣客戶(hù)定位買(mǎi)都市楓林的人基本上都是杭州人，一大部分都是城北這一帶人，還有一批附近市場(chǎng)里做生意的商人，其中投資客，二次購(gòu)房的極少，都是一次購(gòu)房的調(diào)研時(shí)間：（3）本項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的對(duì)比分析項(xiàng)目水印康庭錦昌文華都市楓林地段◇◇◇◇◇◇◇◇◇內(nèi)部配套◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇外部配套◇◇◇◇◇◇◇◇◇戶(hù)型◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇物業(yè)管理◇◇◇◇◇◇◇◇銷(xiāo)售進(jìn)度◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇價(jià)格（星號(hào)代表價(jià)格高低）◇◇◇◇◇◇◇◇◇二、下半年市場(chǎng)供應(yīng)量分析 下半年杭州房地產(chǎn)潛在供應(yīng)量分析根據(jù)杭州市政府相關(guān)部門(mén)2004年年初提出的土地供應(yīng)計(jì)劃，今年杭州市將向市場(chǎng)投放6000畝土地。周?chē)涮渍麄€(gè)拱墅區(qū)城市改造起點(diǎn)高，各種設(shè)施已充分規(guī)劃設(shè)計(jì)地理位置拱墅麗水路與紫荊路交匯處周邊主次干道交通順暢，距市中心武林廣場(chǎng)約56公里，離文教區(qū)僅23公里，而距南北大通道上塘高架大關(guān)路口約1000米左右。設(shè)計(jì)單位華成國(guó)際建筑工程有限公司市場(chǎng)推廣（全案策劃）浙江普發(fā)廣告基本資料建筑類(lèi)型別墅、多層開(kāi)發(fā)期次共三期，現(xiàn)為二期開(kāi)盤(pán)時(shí)間容積率交房日期綠化率42% 基地面積占地：25000平方米主力面積 95－145平方米建筑面積35000平方米主力房型三室二廳二衛(wèi)一廚、二室二廳二衛(wèi)一廚工程進(jìn)度現(xiàn)房規(guī)劃戶(hù)數(shù)總戶(hù)數(shù)348戶(hù)，室內(nèi)停車(chē)位140個(gè)層高推出量一期161二期212共390得戶(hù)率8590%已售戶(hù)數(shù)還剩20－30套 物業(yè)管理費(fèi) 銷(xiāo)售率90%左右停車(chē)位建筑密度%定價(jià)策略均價(jià) 3700元/平方米貸款及付款方式一次性、按揭配套設(shè)施交通配套上塘高架、德勝—文一快速路、瓶窯倉(cāng)前大道、繞城公路、新104國(guó)道縱橫交錯(cuò)，地鐵2號(hào)線(xiàn)規(guī)劃起點(diǎn)，門(mén)口51313公交起點(diǎn)站，直達(dá)武林門(mén)。e、主流單價(jià)點(diǎn)分析 數(shù)據(jù)顯示，不論是今年還是去年，“有點(diǎn)貴但能夠承受”的單價(jià)以6000元和7000元居多，明顯地，今年選擇7000元和8000元的人群比例大大的高于去年，而選擇5000元、5500元和6000元的人群比例有所下降。棕櫚灣”，其房?jī)r(jià)從2003年的6月開(kāi)始銷(xiāo)售的2200元/平方米，漲到了目前的4500元/平方米左右。Ⅱ、樓盤(pán)供應(yīng)及價(jià)格狀況城西板塊的樓盤(pán)供應(yīng)量全年約為123萬(wàn)平方米?！?道路交通規(guī)劃道路網(wǎng)架構(gòu)：由骨架道路網(wǎng)絡(luò)（由高等級(jí)公路、城市快速路和主干路組成）、次干路和支路三個(gè)層次的道路組成一個(gè)快速、安全、便捷、功能明確、級(jí)配合理、易于管理的城市道路網(wǎng)系統(tǒng)。g、客廳、主臥 、廚房的比較在客廳面積選擇上，其面積下降的趨勢(shì)非常明顯，雖然平均數(shù)只下降一點(diǎn)但是中位數(shù)的變小(從30變到25)是一種跡象，這種變化的原因是由于低端人群為了能買(mǎi)到房所做的一種妥協(xié)，犧牲客廳空間來(lái)降低總價(jià)。e、首選面積比較分析與其他的區(qū)片有所相似，100平米的選擇比例在04年5月非常高。b、總價(jià)妥協(xié)系數(shù)對(duì)比分析濱江片的妥協(xié)系數(shù)與隔江相望的城東相類(lèi)似。濱江南岸的房?jī)r(jià)目前已經(jīng)在6000元/平方米左右，“賀田主干路系統(tǒng)：主干路：火炬大道、江暉路、中興路、濱康路、濱興路。三個(gè)研發(fā)中心：即以現(xiàn)狀高新軟件園為基礎(chǔ)的研發(fā)中心，東部公共中心南部研發(fā)中心，沿白馬湖西側(cè)研發(fā)中心。而相對(duì)于03年5月選擇1015分鐘車(chē)程的人群比例減少很多，這是由于房?jī)r(jià)的原因很多人被迫選擇了距離市區(qū)較遠(yuǎn)的房子，而在30分鐘車(chē)程上04年5月與03年10月的人群比例相當(dāng)一致，都比03年5月要高很多。f、首選與次選面積對(duì)比前面總價(jià)與單價(jià)的分析中看到二者預(yù)算都有提高，但是二者提高比例是不一樣的。在03年10月，“有點(diǎn)貴但能承受的單價(jià)”以選擇6000元的人群比例最高，％，％，％，比03年5月有所上升。 “城市東擴(kuò)”的規(guī)劃、發(fā)展、建設(shè)，下沙區(qū)域目前已經(jīng)成為杭州城東板塊的重要組成部分。 “五橫”：臨丁路、石大路、德勝路、艮山路、之江路； “四縱”：石橋路—秋濤路、同協(xié)路、丁橋東路—機(jī)場(chǎng)路、滬杭高速公路城區(qū)段。 ◇ 人口規(guī)模：至2020年，為52萬(wàn)。 三大組團(tuán)：主城東組團(tuán)、筧橋—彭埠組團(tuán)、丁橋組團(tuán)。而客廳面積的增幅則更為明顯，時(shí)隔一年，％。b、總價(jià)變化情況分析－加速上漲縱觀(guān)這三個(gè)時(shí)間段的數(shù)據(jù)，可以明顯的發(fā)現(xiàn)首選城中一帶的購(gòu)房者的心理預(yù)算價(jià)格一直在上升，而且是以加速度的方式上升，從2003年5月到2003年10月，但從2003年10月到2004年5月。Ⅱ、供應(yīng)及價(jià)格狀況由于市中心板塊內(nèi)的樓盤(pán)無(wú)論是配套還是交通等都比較成熟，生活具有相當(dāng)?shù)谋憷裕蚨摪鍓K受到了許多購(gòu)房者的心儀，全年供應(yīng)量約110萬(wàn)平方米。四個(gè)歷史文化保護(hù)區(qū)；吳山文化保護(hù)區(qū)，南宋文化保護(hù)區(qū)，五代吳城文化保護(hù)區(qū)、中山中路傳統(tǒng)商業(yè)保護(hù)區(qū)。區(qū)內(nèi)規(guī)劃預(yù)留高速客運(yùn)鐵路線(xiàn)。◇ 道路交通規(guī)劃：下城區(qū)道路網(wǎng)骨架由城市快速路、主干路、次干路三級(jí)組成。十二居住片：武林居住區(qū)、鳳起居住區(qū)、新華居住區(qū)、東園居住區(qū)、朝暉居住區(qū)、打鐵關(guān)居住區(qū)、杭氧居住區(qū)、三里亭居住區(qū)、三塘居住區(qū)、東新居住區(qū)、半山居住區(qū)、石橋居住區(qū)。f、距市中心的車(chē)程分析總體來(lái)講人們能接受到市中心的車(chē)程04年比03年更長(zhǎng)了。這可以解釋總價(jià)60萬(wàn)和單價(jià)6000的人群比例幾乎是同比增加。基本上是03年10月比5月上漲13%%%。有可能這是原來(lái)不屬于面向這個(gè)區(qū)片的購(gòu)買(mǎi)人群涌入的緣故。祥和人家約10萬(wàn)平方米，錦昌文華總建筑面積22萬(wàn)平方米，利茲經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃：將有杭州市第二文教區(qū)為高教園區(qū)，杭州汽車(chē)工貿(mào)園為特色園區(qū)，半山工業(yè)園區(qū)、祥符、康橋經(jīng)濟(jì)科技工業(yè)園為三個(gè)工業(yè)園，康橋物流區(qū)和鐵路北站物流區(qū)為兩大物流區(qū)?，F(xiàn)階段，項(xiàng)目運(yùn)作資金不足的企業(yè)大多期望通過(guò)尋求合作的方式來(lái)解決，從資本運(yùn)作的角度分析，通過(guò)降價(jià)銷(xiāo)售來(lái)回收資本是眾多開(kāi)發(fā)商所不愿意見(jiàn)到的，房屋一旦降價(jià)，而市場(chǎng)狀況和政策方面沒(méi)有改善，不動(dòng)產(chǎn)的變現(xiàn)能力非常差的。臨平桂花城”本月剩余的多層住宅價(jià)格約5000元/平方米，“順昌蕭山的房產(chǎn)是在1998年啟動(dòng)的。上林湖”、“美達(dá)◇ 富陽(yáng)銀湖片 該區(qū)域的建筑類(lèi)型主要以別墅、排屋為主，其中之江國(guó)家旅游度假區(qū)一帶更是成為杭城中高檔別墅的聚集點(diǎn)，“南都文鼎苑將上市65萬(wàn)多方，以及廣宇從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，城東樓盤(pán)價(jià)格也不低，上半年開(kāi)盤(pán)的幾個(gè)樓盤(pán)如三華天運(yùn)等，起價(jià)就要7500元/平方米。（3）區(qū)域分類(lèi)及價(jià)格區(qū)間分析整體而言，市中心由于土地的稀缺，現(xiàn)在都以高層的形式出現(xiàn)，將來(lái)市區(qū)可能出現(xiàn)更新穎，且更具杭州山水特質(zhì)、體量較大、舒適、漂亮的商品房。雖然短期內(nèi)供應(yīng)依然有限，但隨著政府主管部門(mén)對(duì)閑置土地查處力度加強(qiáng)，未來(lái)三四年內(nèi)這些土地都轉(zhuǎn)化為有效供應(yīng)，平緩樓市供需矛