【正文】 些政策實(shí)施以來，房價一直處于高速增長的杭州樓市確實(shí)受到一些影響，樓市被一層迷霧籠罩。另一方面提高個人住房按揭貸款門檻，有效抑制投資客。而發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等其他融資渠道將有所拓寬。屆時生態(tài)良好、環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)較高的近郊住宅，優(yōu)勢必將更加明顯，而價格也將隨著居住氛圍的不斷成熟逐步提升，估計(jì)近郊將逐漸分散部分老城區(qū)人口，并且也將成為在杭創(chuàng)業(yè)的中等實(shí)力的年輕群體的首選居住地，近遠(yuǎn)郊逐漸與市區(qū)共榮。而上周掛牌出讓的6宗辦公用地，參與單位均不超過兩家。一方面2004年尚有4000多畝地尚未進(jìn)入市場；另一方面，隨著市場謹(jǐn)慎度的提高，拍得土地的開發(fā)商不會草率的進(jìn)行開發(fā)并進(jìn)入市場。 郊區(qū)由于限制高檔房產(chǎn)用地，會有大批的住宅致力于營造高品質(zhì)的房型，包括建筑立面、建材用料、內(nèi)部戶型、外部環(huán)境等方面。未來的城西，將成為杭州人居住的一個主要板塊。 該區(qū)域的樓盤主要賣點(diǎn)是清靜、清新的環(huán)境，便利的交通，以及富春山居高爾夫球場、野生動物園的興建也增加了很大的賣點(diǎn)，但是也存在生活娛樂配套貧乏，醫(yī)療機(jī)構(gòu)少等不足之處。 ◇ 余杭片城市花園”的多層住宅價格在3900元/平方米左右， “四維從我們的調(diào)研來看，很多企業(yè)都表示，商品房銷售已經(jīng)進(jìn)入強(qiáng)銷期，下半年開發(fā)商將加大廣告投放量，以期拉動市場回暖。◇ 對外交通：區(qū)內(nèi)的道路網(wǎng)“三縱四橫”，包括繞城公路、上塘路（上塘路延伸線）、莫干山路、沈半路、石祥路（留祥路）、德勝路、環(huán)城北路為拱墅分區(qū)對外交通道路主骨架，其他主次干道構(gòu)成拱墅分區(qū)內(nèi)外交通干道網(wǎng)系統(tǒng)。（都市楓林）城北片房價均價較去年同期水平上漲了約1000元左右，長遠(yuǎn)看來，該板塊的上升潛力巨大。但是往后他們的極限妥協(xié)系數(shù)下降趨勢明顯。而且也影響到8000元點(diǎn)上的選擇比例上漲。眾數(shù)由于03年10月有多個而取的是最小一個所以沒有參考價值。這不是人們不喜歡靠近市中心而是人們沒有錢買離市中心更近的房子?！?公共設(shè)施用地規(guī)劃：以武林廣場為中心，結(jié)合周邊公建地塊形成武林商務(wù)區(qū)。在石橋路與臨丁路、石祥路交叉口，以及德勝路與東新路交叉口規(guī)劃建設(shè)大型公交。總體規(guī)劃及配套（上城區(qū)部分）◇ 規(guī)劃定位：杭州市商貿(mào)、商務(wù)旅游服務(wù)中心，城市東南部生湖居住區(qū)，體現(xiàn)杭州國際風(fēng)景旅游城市和國家文化名城的重要區(qū)域。三條綠廊：南山路一玉皇山隧道一玉皇山路、萬松嶺路一姚江路、望江路綠色聯(lián)系廊。但也正是因?yàn)槠湎∪毙裕摪鍓K是房價最高的板塊，是杭州1萬元/平方米樓盤的集中區(qū)域。最后再來看看“太貴而放棄購買的總價”，漲幅異常明顯。f、總價的妥協(xié)能力——降低的趨勢前面的分析提到，購房者的單價和總價的心理預(yù)算都比以前有了提高，反映到妥協(xié)系數(shù)上面，他們的妥協(xié)能力在降低。 一個森林公園：筧橋森林公園?！?對外交通規(guī)劃 高速公路：規(guī)劃期內(nèi)將滬杭甬高速公路城區(qū)段置換為城市快速路。 Ⅱ、樓盤供應(yīng)及價格狀況目前城區(qū)內(nèi)環(huán)城東路以東的在售樓盤較少，主要銷售價格是：“宋都杭州市政府的“副城”策略，在有條不紊的進(jìn)行著，同時加上媒體的宣傳和炒作，下沙的房價目前已經(jīng)在5000元/平方米左右，甚至少量裝修房已賣到6000元/平方米，如“大北d、單價妥協(xié)系數(shù)03年5月的時候人們單價妥協(xié)系數(shù)與總價妥協(xié)系數(shù)很相似，極限妥協(xié)系數(shù)將近正常妥協(xié)系數(shù)的三倍。那是為什么呢？看一看人們首選面積平均數(shù)的變化就知道了。本分區(qū)規(guī)劃規(guī)模為：可居住人口為38萬人，建設(shè)用地約為53平方千米。一條旅游觀光帶和休閑旅游度假區(qū)：即沿錢塘江的旅游觀光帶和白馬湖休閑旅游度假區(qū)。公共交通發(fā)展戰(zhàn)略：突出公共交通在城市交通中的優(yōu)先地位，建立一個以軌道交通為骨干，公共汽電車為主體，其他公共交通方式為補(bǔ)充的方便、快捷、布局合理、設(shè)施先進(jìn)、管理良好、環(huán)保舒適的多層次現(xiàn)代化公共交通系統(tǒng)，逐步改善居民出行結(jié)構(gòu)。超級星期天”6月8日開盤，均價5800元/平方米。c、主流單價點(diǎn)分析在03年5月的時候，其“有點(diǎn)貴但能承受的單價”以4000元和6000元比例最高，％，％。尤其120平米03年10月選擇比例最大。廚房面積選擇三個時段變化不大，基本上就集中在10平方米左右，03年10月和04年5月的更加接近。城市快速路：由“四橫、一縱”組成。位于文苑路以南，紫荊花路以西的“西溪其購買面積趨向的表現(xiàn)上和杭州公寓樓的購買面積趨勢相一致，在房價的上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入上漲的前提下，只能表現(xiàn)在對住房面積的妥協(xié)上。g、客廳面積減小，廚房、主臥面積有所增加 去年10月，；而主人房/主臥和廚房的需求面積均值反而都上漲了1個平方米左右。公交34506路直達(dá)，余杭—市區(qū)中巴5分鐘一班配套設(shè)施內(nèi)部配套會所，商鋪周圍配套小學(xué)，菜場定位及宣傳客戶定位青年情調(diào)社區(qū)”。項(xiàng)目占地123畝，地勢平坦，內(nèi)有貫穿園區(qū)與京杭大運(yùn)河相通的城市河道上塘河，定位在“大眾化的精品住宅”上。從2004年各個區(qū)域已經(jīng)落實(shí)的土地出讓計(jì)劃看，西湖區(qū)的供應(yīng)量相對比較大。濱江片供應(yīng)量在4045萬平方米左右在55萬平方米—75萬平方米之間蕭山片30萬平方米左右供應(yīng)量為33萬平方米左右閑林片供應(yīng)量為3040萬平方米左右明年將達(dá)到4050萬平方米臨平片面積將達(dá)到3040萬平方米約為達(dá)到4550萬平方米余杭片供應(yīng)量約3540萬平方米供應(yīng)量約3035萬平方米 下半年杭州各板塊供應(yīng)量分析（1）城北片城北無疑是2002年土地市場的熱點(diǎn)區(qū)域之一，土地投放量占到36%，主要集中在拱宸橋、燈塔和石橋區(qū)塊，共有6幅；而且面積都比較大，如此大的土地供應(yīng)量，使得城北這幾年逐漸成為杭州主城樓市中的主角。預(yù)計(jì)城東下半年開盤的價格在7500元/平方米左右。（5）濱江片濱江區(qū)塊是目前杭州樓市中供應(yīng)量最大、競爭最激烈的板塊之一。（6）閑林片杭州的房產(chǎn)市場已經(jīng)形成了很多特色鮮明的“居住板塊”，而在低密度住宅板塊中,以排屋、別墅開發(fā)為主的閑林區(qū)域是繼富陽銀湖板塊后，杭州郊區(qū)住宅市場啟動最早、也是規(guī)模最大、最為重要的板塊。其中一個西溪山莊規(guī)模就達(dá)到2000畝之多，一期下半年推出，規(guī)模為800多畝。（7）蕭山片蕭山從土地供應(yīng)量來看，2002年在中心區(qū)域幾乎沒有比較大的地塊推出，但在蕭山一些小鎮(zhèn)如。碧水銘苑、華鴻春江時代，總供應(yīng)量22萬平方米，一期也將于今年八九月份預(yù)售；沿江的西房西城年華、西鑒楓景、天陽20號地塊、第一空間等，而且山水人家在下半年也有不少面積的樓盤供應(yīng)。城東明年將繼續(xù)保持今年的開發(fā)勢頭，很多今年下半年將要開盤的一些樓盤，都將在明年年初推出二期、三期，可銷售面積和今年下半年差不多。1620萬平方米左右城東片住宅供應(yīng)量約35萬平方米左右，主要集中在下沙。定位及宣傳媒體運(yùn)用報紙和樓盤現(xiàn)場推廣客戶定位買都市楓林的人基本上都是杭州人，一大部分都是城北這一帶人，還有一批附近市場里做生意的商人，其中投資客，二次購房的極少，都是一次購房的調(diào)研時間：（3）本項(xiàng)目與競爭樓盤的對比分析項(xiàng)目水印康庭錦昌文華都市楓林地段◇◇◇◇◇◇◇◇◇內(nèi)部配套◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇外部配套◇◇◇◇◇◇◇◇◇戶型◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇物業(yè)管理◇◇◇◇◇◇◇◇銷售進(jìn)度◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇價格（星號代表價格高低）◇◇◇◇◇◇◇◇◇二、下半年市場供應(yīng)量分析 下半年杭州房地產(chǎn)潛在供應(yīng)量分析根據(jù)杭州市政府相關(guān)部門2004年年初提出的土地供應(yīng)計(jì)劃，今年杭州市將向市場投放6000畝土地。周圍配套整個拱墅區(qū)城市改造起點(diǎn)高，各種設(shè)施已充分規(guī)劃設(shè)計(jì)地理位置拱墅麗水路與紫荊路交匯處周邊主次干道交通順暢，距市中心武林廣場約56公里，離文教區(qū)僅23公里，而距南北大通道上塘高架大關(guān)路口約1000米左右。設(shè)計(jì)單位華成國際建筑工程有限公司市場推廣（全案策劃）浙江普發(fā)廣告基本資料建筑類型別墅、多層開發(fā)期次共三期，現(xiàn)為二期開盤時間容積率交房日期綠化率42% 基地面積占地：25000平方米主力面積 95－145平方米建筑面積35000平方米主力房型三室二廳二衛(wèi)一廚、二室二廳二衛(wèi)一廚工程進(jìn)度現(xiàn)房規(guī)劃戶數(shù)總戶數(shù)348戶，室內(nèi)停車位140個層高推出量一期161二期212共390得戶率8590%已售戶數(shù)還剩20－30套 物業(yè)管理費(fèi) 銷售率90%左右停車位建筑密度%定價策略均價 3700元/平方米貸款及付款方式一次性、按揭配套設(shè)施交通配套上塘高架、德勝—文一快速路、瓶窯倉前大道、繞城公路、新104國道縱橫交錯，地鐵2號線規(guī)劃起點(diǎn)，門口51313公交起點(diǎn)站，直達(dá)武林門。e、主流單價點(diǎn)分析 數(shù)據(jù)顯示，不論是今年還是去年，“有點(diǎn)貴但能夠承受”的單價以6000元和7000元居多，明顯地，今年選擇7000元和8000元的人群比例大大的高于去年，而選擇5000元、5500元和6000元的人群比例有所下降。棕櫚灣”，其房價從2003年的6月開始銷售的2200元/平方米，漲到了目前的4500元/平方米左右。Ⅱ、樓盤供應(yīng)及價格狀況城西板塊的樓盤供應(yīng)量全年約為123萬平方米。◇ 道路交通規(guī)劃道路網(wǎng)架構(gòu)：由骨架道路網(wǎng)絡(luò)（由高等級公路、城市快速路和主干路組成）、次干路和支路三個層次的道路組成一個快速、安全、便捷、功能明確、級配合理、易于管理的城市道路網(wǎng)系統(tǒng)。g、客廳、主臥 、廚房的比較在客廳面積選擇上，其面積下降的趨勢非常明顯，雖然平均數(shù)只下降一點(diǎn)但是中位數(shù)的變小(從30變到25)是一種跡象，這種變化的原因是由于低端人群為了能買到房所做的一種妥協(xié)，犧牲客廳空間來降低總價。e、首選面積比較分析與其他的區(qū)片有所相似，100平米的選擇比例在04年5月非常高。b、總價妥協(xié)系數(shù)對比分析濱江片的妥協(xié)系數(shù)與隔江相望的城東相類似。濱江南岸的房價目前已經(jīng)在6000元/平方米左右，“賀田主干路系統(tǒng)：主干路：火炬大道、江暉路、中興路、濱康路、濱興路。三個研發(fā)中心：即以現(xiàn)狀高新軟件園為基礎(chǔ)的研發(fā)中心，東部公共中心南部研發(fā)中心，沿白馬湖西側(cè)研發(fā)中心。而相對于03年5月選擇1015分鐘車程的人群比例減少很多，這是由于房價的原因很多人被迫選擇了距離市區(qū)較遠(yuǎn)的房子，而在30分鐘車程上04年5月與03年10月的人群比例相當(dāng)一致，都比03年5月要高很多。f、首選與次選面積對比前面總價與單價的分析中看到二者預(yù)算都有提高，但是二者提高比例是不一樣的。在03年10月，“有點(diǎn)貴但能承受的單價”以選擇6000元的人群比例最高，％，％，％，比03年5月有所上升。 “城市東擴(kuò)”的規(guī)劃、發(fā)展、建設(shè)，下沙區(qū)域目前已經(jīng)成為杭州城東板塊的重要組成部分。 “五橫”：臨丁路、石大路、德勝路、艮山路、之江路； “四縱”：石橋路—秋濤路、同協(xié)路、丁橋東路—機(jī)場路、滬杭高速公路城區(qū)段。 ◇ 人口規(guī)模：至2020年，為52萬。 三大組團(tuán)：主城東組團(tuán)、筧橋—彭埠組團(tuán)、丁橋組團(tuán)。而客廳面積的增幅則更為明顯，時隔一年，％。b、總價變化情況分析－加速上漲縱觀這三個時間段的數(shù)據(jù)，可以明顯的發(fā)現(xiàn)首選城中一帶的購房者的心理預(yù)算價格一直在上升，而且是以加速度的方式上升，從2003年5月到2003年10月，但從2003年10月到2004年5月。Ⅱ、供應(yīng)及價格狀況由于市中心板塊內(nèi)的樓盤無論是配套還是交通等都比較成熟，生活具有相當(dāng)?shù)谋憷裕蚨摪鍓K受到了許多購房者的心儀，全年供應(yīng)量約110萬平方米。四個歷史文化保護(hù)區(qū)；吳山文化保護(hù)區(qū)，南宋文化保護(hù)區(qū)，五代吳城文化保護(hù)區(qū)、中山中路傳統(tǒng)商業(yè)保護(hù)區(qū)。區(qū)內(nèi)規(guī)劃預(yù)留高速客運(yùn)鐵路線?！?道路交通規(guī)劃：下城區(qū)道路網(wǎng)骨架由城市快速路、主干路、次干路三級組成。十二居住片：武林居住區(qū)、鳳起居住區(qū)、新華居住區(qū)、東園居住區(qū)、朝暉居住區(qū)、打鐵關(guān)居住區(qū)、杭氧居住區(qū)、三里亭居住區(qū)、三塘居住區(qū)、東新居住區(qū)、半山居住區(qū)、石橋居住區(qū)。f、距市中心的車程分析總體來講人們能接受到市中心的車程04年比03年更長了。這可以解釋總價60萬和單價6000的人群比例幾乎是同比增加。基本上是03年10月比5月上漲13%%%。有可能這是原來不屬于面向這個區(qū)片的購買人群涌入的緣故。祥和人家約10萬平方米，錦昌文華總建筑面積22萬平方米，利茲經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃：將有杭州市第二文教區(qū)為高教園區(qū)，杭州汽車工貿(mào)園為特色園區(qū)，半山工業(yè)園區(qū)、祥符、康橋經(jīng)濟(jì)科技工業(yè)園為三個工業(yè)園，康橋物流區(qū)和鐵路北站物流區(qū)為兩大物流區(qū)。現(xiàn)階段，項(xiàng)目運(yùn)作資金不足的企業(yè)大多期望通過尋求合作的方式來解決，從資本運(yùn)作的角度分析，通過降價銷售來回收資本是眾多開發(fā)商所不愿意見到的，房屋一旦降價，而市場狀況和政策方面沒有改善，不動產(chǎn)的變現(xiàn)能力非常差的。臨平桂花城”本月剩余的多層住宅價格約5000元/平方米，“順昌蕭山的房產(chǎn)是在1998年啟動的。上林湖”、“美達(dá)◇ 富陽銀湖片 該區(qū)域的建筑類型主要以別墅、排屋為主，其中之江國家旅游度假區(qū)一帶更是成為杭城中高檔別墅的聚集點(diǎn)，“南都文鼎苑將上市65萬多方，以及廣宇從目前市場情況來看，城東樓盤價格也不低，上半年開盤的幾個樓盤如三華天運(yùn)等，起價就要7500元/平方米。（3）區(qū)域分類及價格區(qū)間分析整體而言，市中心由于土地的稀缺，現(xiàn)在都以高層的形式出現(xiàn)，將來市區(qū)可能出現(xiàn)更新穎，且更具杭州山水特質(zhì)、體量較大、舒適、漂亮的商品房。雖然短期內(nèi)供應(yīng)依然有限，但隨著政府主管部門對閑置土地查處力度加強(qiáng)，未來三四年內(nèi)這些土地都轉(zhuǎn)化為有效供應(yīng)，平緩樓市供需矛