【正文】 但閑林區(qū)塊與杭州其他區(qū)塊價格走勢不同，該區(qū)塊因為規(guī)劃相對滯后，很多人購買這里的房子都作為第二居所之用，因而別墅、排屋銷售情況特別好，價格也是一直向上攀升。在房博會上就有十幾個排屋、別墅亮相，大華從市場統(tǒng)計情況看，目前濱江新開發(fā)的項目就有10個左右，再加上如彩虹城等項目的三期。從目前情況看，隨著浙江大學紫金港校區(qū)的搬遷入駐，城西房地產(chǎn)開發(fā)開始走北上路線。從去年主城區(qū)拍賣的土地面積來看，明年城中供應量更大，住宅將有可能達到1620萬平方米。今年下半年杭州新盤實際供應量在300萬平方米左右。此外，通和調(diào)研時間：（7）（公寓、多層、高層、小高層） 開發(fā)商浙江天陽置業(yè)有限公司銷售熱線057187995880、87995890展示地址黃龍路6號物業(yè)管理綠城物管物業(yè)地址余杭莫干山路北端（勾莊）設(shè)計單位規(guī)劃設(shè)計華森建筑與工程設(shè)計顧問有限公司景觀環(huán)藝泛亞易道（香港）園林景觀設(shè)計公司市場推廣（全案推廣）浙江動腦廣告機構(gòu)基本資料開盤時間2004513容積率交房日期20061230綠化率35%建筑類型公寓、多層、高層、小高層開發(fā)期次分三期，現(xiàn)第二期為組團分售占地面積98049平方米主力面積120平方米建筑面積155000平方米主力房型三室二廳二衛(wèi)工程進度三四層推出量2000層高已售戶數(shù)剩不多，面積偏大，160多平方米，在頂樓帶閣樓躍層電梯配置一梯兩戶（東芝牌）得戶率86%物業(yè)管理費銷售率定價策略起價4200元/平方米貸款及付款方式首付30%或20%商業(yè)貸款99折優(yōu)惠一次性付清99折優(yōu)惠配套設(shè)施交通配套公交3151168（建設(shè)中）內(nèi)部配套內(nèi)部配套：中心廣場、高尚會館、景觀游泳池、網(wǎng)球場、籃球練習場周圍配套中、小學：小區(qū)旁有勾莊中心小學，勾莊中學(20班初中)，2公里外有三墩中學(省重點)幼兒園：勾莊中心幼兒園郵局：勾莊郵局和電信分局銀行：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、信用聯(lián)社醫(yī)院：余杭骨傷科分院定位及宣傳媒體運用客戶定位調(diào)研時間：（8）中園花苑（商住樓、多層）開發(fā)商杭州中園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售熱線057188661810，88661903展示地址余杭鎮(zhèn)寶林西路68號物業(yè)管理暫時有自己管理物業(yè)地址上城工農(nóng)路，安樂路，山西南路設(shè)計單位華成國際建筑工程有限公司市場推廣（全程策劃）杭州風巢企劃廣告有限公司施工單位杭州余杭南方建筑工程有限公司監(jiān)管單位杭州新天地建設(shè)監(jiān)理有限公司勘察單位浙江省工程物探勘察院基本資料建筑類型商住樓、多層開發(fā)期次共三期 開盤時間容積率交房日期一期年底，二期05年6月綠化率30%占地面積主力面積 110130平方米建筑面積57330平方米主力房型三室二廳一衛(wèi)層高推出量二期108戶共12幢工程進度 已經(jīng)結(jié)頂?shù)脩袈?0%物業(yè)管理費 未頂銷售率90%定價策略均價公寓：3500元/平方米；商鋪8000到12000元/平方米主力總價45萬左右貸款及付款方式一次性99折，首付40%，銀行貸款60%配套設(shè)施交通配套公交34506內(nèi)部配套無周圍配套西至工農(nóng)路，北至安樂路，南至山西園路，西至余杭鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府及余杭二院，新建的鳳山路貫穿南北。 2004年68月份開盤的樓盤價格及銷售情況分析（1）彩虹城（公寓） 開發(fā)商浙江錢江房地產(chǎn)開發(fā)實業(yè)有限公司銷售熱線87163558展示地址杭州濱江區(qū)濱盛路物業(yè)管理杭州彩虹物業(yè)管理有限公司物業(yè)地址濱江錢江南岸一橋東側(cè)物業(yè)顧問廣州奧林匹克物業(yè)投資有限公司售樓地址延安南路115號清波大廈底層設(shè)計單位浙江城建設(shè)計研究院 香港何顯毅建筑工程師樓（中國）有限公司市場推廣（全案策劃）新天地廣告基本資料開盤時間容積率2交房日期2006年綠化率37%建筑類型高層開發(fā)期次共三期、現(xiàn)為二期（三期未開盤）占地面積218776平方米主力面積150平方米建筑面積469000平方米主力房型三室二廳開工時間200211竣工時間200511工程進度十幾層，共30層規(guī)劃戶數(shù)3000多層高推出量800多套電梯配置兩梯四戶已售戶數(shù)還剩幾十套物業(yè)管理費未定銷售率90%停車位2000多樓層狀況建有50幢建筑，其中高層40多幢定價策略均價浪琴軒：7500元/平方米全江景：8400元/平方米貸款及付款方式按揭/一次性付清 預計開盤價均價在70008000元/平方米配套設(shè)施交通配套公交52405231849內(nèi)部配套兩座國際水準會所、內(nèi)設(shè)1所小學、內(nèi)設(shè)1所幼兒園、大型超市周圍配套位于錢江一橋南岸東側(cè)，杭州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)之江區(qū)塊，北依錢塘江、濱江大道，西側(cè)為之江1號路定位及宣傳媒體宣傳客戶定位調(diào)研時間：（2）廣利佳苑（普通住宅、多層、小高層） 開發(fā)商浙江省廣利房產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售熱線864121286409189投資商廣利集團物業(yè)顧問Aamp。c、預算總價在50萬的比例最大在幾個主要的總價點上，今年5月底和去年10月相比：%%，而在70萬、80萬的點上比例比去年有明顯增加，在80萬的這個點上，今年的比例幾乎是去年的三倍。山水人家”目前的房源較多，價格范圍在7000—9000元/平方米左右?！?居住用地規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)、規(guī)劃城區(qū)6大功能片區(qū)分成12居住片區(qū)，分別為西溪、玉泉居住片，翠苑、古蕩居住片，塘北、蔣村居住片，文新、炮臺居住片，三墩東、三墩西居住片，以及留下、小和山居住片。究其根源發(fā)現(xiàn)：受錢江四橋及新城隧道的影響，人們感覺濱江似乎沒有那么遠了，因而人們選擇30分鐘的部分人轉(zhuǎn)而選擇20分鐘。在150平米的選擇上04年比03年10月降低很多。d、單價妥協(xié)系數(shù)對比分析相對于總價妥協(xié)系數(shù)，單價的妥協(xié)系數(shù)變化相當大。在80萬上04年5月人們選擇比例達到最高。錢江北岸的房價普遍在8000元/平方米以上，部分住宅甚至已超過1萬元/平方米，如“海月區(qū)域交通聯(lián)系：高新開發(fā)區(qū)(濱江)主要通過快速路、主干路加強與區(qū)域交通的聯(lián)系。二個產(chǎn)業(yè)園區(qū)：即杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之江園區(qū)，浦沿工業(yè)園區(qū)。至于次選面積的變化則可以看作是人們準備接受大面積住房。e、面積對比分析04年5月除了在100平米的選擇上人群比例低于03年10月，其他面積上人群比例都比03年的高。同時我們也發(fā)現(xiàn)，在70萬80萬的點上選擇比例卻有大幅上升，而100萬上的比例在降低，這說明城東地塊除了吸引了一批低端人群外還吸引了一些較高端的購房群體，而最高端的人群被分流。 沁園”售價在7500元/平方米左右，此外整個城東板塊，主要是下沙區(qū)域。 機場：現(xiàn)狀保留筧橋軍用機場。 空間規(guī)劃目標： 營建“開放、現(xiàn)代、生態(tài)”的城市新中心。g、單價的妥協(xié)能力——有一定增強與總價的妥協(xié)能力降低的趨勢相反，購房者對單價的妥協(xié)能力在增強，之所以出現(xiàn)這種情況是由于，首選城中地段的購房者漸漸為高端群體所壟斷，在城中一帶新房供給量有限的情況下，由供給的不足導致需求的競爭激烈，因此，購房對單價的承受能力有所加強。其絕對數(shù)值變化還是驚人的，僅僅相隔了一年，“有點貴但能承受單價”單價就上升了2357元，不僅如此，去年10月還是“太貴而放棄購買的單價”（7303元），今年還不到“有點貴但能承受單價”（7682元），可見，購房者對于單價預算上升是多么大?，F(xiàn)代領(lǐng)地一期均價也達到了9100元/平方米，現(xiàn)已賣完，二期將在七八月份推出?！?道路交通規(guī)則城市道路交通城市快速路：“二縱”通過分區(qū)，即中河路一復興大橋、秋濤路一西興大橋，主要聯(lián)系主城與江南城?！?功能組織與規(guī)劃結(jié)構(gòu)：以中河為界，西部為城市公共中心，旅游商貿(mào)區(qū)；東部和東南部為生活居住區(qū)；南部為自然風景和歷史文化保護區(qū)；規(guī)劃分區(qū)結(jié)構(gòu)為9片，4心，4區(qū)，3軸，3廊，二帶一環(huán)的城市格局。在三塘、華豐村規(guī)劃保留公交停車場及修理廠。以原下城科技園為基礎(chǔ)，形成華豐科研中心區(qū)。再增加也沒有去買了。關(guān)鍵的差別是04年中位數(shù)比03年高了。由于總價單價的上漲人們在大面積房子的選擇上一路呈現(xiàn)下降的趨勢，為了能買到可以承擔價格的房子人們只能把面積一再縮小。由于樓市價格不斷上漲使得人們的極限妥協(xié)能力自然降低，但是為了能夠買到房子他們的正常妥協(xié)系數(shù)提高了?？梢韵胂笤瓉硐胭徺I40萬的人很大一部分往50萬上移而50萬的也向前移到60上。據(jù)初步統(tǒng)計，將于今、明兩年開盤銷售的城北項目達10多個，總開發(fā)量超過150萬平方米，區(qū)內(nèi)開發(fā)呈“遍地開花”之勢，且規(guī)模勢均力敵。即以京杭運河為拱墅區(qū)的發(fā)展主軸線，以祥符和半山為西、東兩翼，以拱宸橋——大關(guān)地區(qū)為拱墅區(qū)區(qū)級主中心，以賣魚橋、祥符、半山三個分區(qū)為次中心。玉都佳苑”的住宅價格在4500元/平方米。小和山區(qū)域因為有高教園區(qū)的地理位置，其價格要在7500元/平方米左右，如“九月森林別墅園”。 此外，還有“金都除此之外，濱江板塊也是上市量最大的板塊，這與近些年該區(qū)塊內(nèi)的土地供應量相對較大有著密切的聯(lián)系。該板塊內(nèi)原先的自身配套相對缺乏，但隨著新浙大紫金港校區(qū)的建立，以及生活、交通等相關(guān)配套的完善，再加上相對較低的房價，對一般的購房者來說，還是具有相當?shù)奈Α，F(xiàn)在的城東集中央商務(wù)、交通樞紐、生活居住3大功能于一身，交通條件、生活環(huán)境和商業(yè)配套都有了很大的改善，再加之與杭州市中心距離比較近，這幾年城東開始成為杭州房地產(chǎn)市場的新寵。建筑形態(tài)以高層、小高層為主，小區(qū)規(guī)模均較大，除了接近掃尾的名城左岸外，近期投放市場的水印康庭、錦昌文華、都市楓林等都是規(guī)模在20萬方左右的大型社區(qū)。 從杭州房地產(chǎn)市場上已經(jīng)亮相和在建的樓盤看，杭州未來2到3年內(nèi)可供應商品房約1200萬平方米。我們認為，需求是源，供應是本。一、市場供應及競爭樓盤研究 杭州房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段整體供應量分析(1)土地供應量分析2002年，政府計劃供應土地量為2500畝，實際供應量達到2800畝；2003年達到3459畝；2004年預計供應住宅土地4500畝。而且隨著經(jīng)濟水平的增長，人們改善居住環(huán)境的需求，杭州樓市還需要較大的供給量。因此品牌、品質(zhì)、資金實力將成為未來企業(yè)競爭的關(guān)鍵因素，宏觀調(diào)控有利于整個樓市的品質(zhì)進一步提高。水印康庭項目研究報告目錄1前言2一、 市場供應及競爭樓盤研究3 杭州房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段整體供應量分析3 杭州房地產(chǎn)市場各板塊供應量和銷售情況分析8 2004年68月份開盤的樓盤價格及銷售情況分析36 水印康庭競爭樓盤價格及銷售情況分析45二、 下半年市場供應量分析50 下半年杭州房地產(chǎn)潛在供應量分析50 下半年杭州各板塊供應量分析51 預計在房交會期間開盤的代表性樓盤分析54 預計在房交會后春節(jié)前開盤的代表性樓盤分析57三、 水印康庭項目人群定位專項研究68 2003年城北片購房者分析68 2004年城北片購房者分析70 水印康庭項目最終人群定位722004年，對于房地產(chǎn)業(yè)來說，可謂多事之秋！先是去年6月央行的121文件（《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》），到8月的國務(wù)院18號令（《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》），到今年3月的“指引”（《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》），再到最近由于國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的71號令導致的“831大限”，國家的宏觀調(diào)控措施接連不斷，這