【正文】 但閑林區(qū)塊與杭州其他區(qū)塊價(jià)格走勢(shì)不同，該區(qū)塊因?yàn)橐?guī)劃相對(duì)滯后，很多人購(gòu)買這里的房子都作為第二居所之用，因而別墅、排屋銷售情況特別好，價(jià)格也是一直向上攀升。在房博會(huì)上就有十幾個(gè)排屋、別墅亮相，大華從市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)情況看，目前濱江新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目就有10個(gè)左右，再加上如彩虹城等項(xiàng)目的三期。從目前情況看，隨著浙江大學(xué)紫金港校區(qū)的搬遷入駐，城西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)始走北上路線。從去年主城區(qū)拍賣的土地面積來(lái)看，明年城中供應(yīng)量更大，住宅將有可能達(dá)到1620萬(wàn)平方米。今年下半年杭州新盤(pán)實(shí)際供應(yīng)量在300萬(wàn)平方米左右。此外，通和調(diào)研時(shí)間：（7）（公寓、多層、高層、小高層） 開(kāi)發(fā)商浙江天陽(yáng)置業(yè)有限公司銷售熱線057187995880、87995890展示地址黃龍路6號(hào)物業(yè)管理綠城物管物業(yè)地址余杭莫干山路北端（勾莊）設(shè)計(jì)單位規(guī)劃設(shè)計(jì)華森建筑與工程設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司景觀環(huán)藝泛亞易道（香港）園林景觀設(shè)計(jì)公司市場(chǎng)推廣（全案推廣）浙江動(dòng)腦廣告機(jī)構(gòu)基本資料開(kāi)盤(pán)時(shí)間2004513容積率交房日期20061230綠化率35%建筑類型公寓、多層、高層、小高層開(kāi)發(fā)期次分三期，現(xiàn)第二期為組團(tuán)分售占地面積98049平方米主力面積120平方米建筑面積155000平方米主力房型三室二廳二衛(wèi)工程進(jìn)度三四層推出量2000層高已售戶數(shù)剩不多，面積偏大，160多平方米，在頂樓帶閣樓躍層電梯配置一梯兩戶（東芝牌）得戶率86%物業(yè)管理費(fèi)銷售率定價(jià)策略起價(jià)4200元/平方米貸款及付款方式首付30%或20%商業(yè)貸款99折優(yōu)惠一次性付清99折優(yōu)惠配套設(shè)施交通配套公交3151168（建設(shè)中）內(nèi)部配套內(nèi)部配套：中心廣場(chǎng)、高尚會(huì)館、景觀游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球練習(xí)場(chǎng)周圍配套中、小學(xué)：小區(qū)旁有勾莊中心小學(xué)，勾莊中學(xué)(20班初中)，2公里外有三墩中學(xué)(省重點(diǎn))幼兒園：勾莊中心幼兒園郵局：勾莊郵局和電信分局銀行：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、信用聯(lián)社醫(yī)院：余杭骨傷科分院定位及宣傳媒體運(yùn)用客戶定位調(diào)研時(shí)間：（8）中園花苑（商住樓、多層）開(kāi)發(fā)商杭州中園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷售熱線057188661810，88661903展示地址余杭鎮(zhèn)寶林西路68號(hào)物業(yè)管理暫時(shí)有自己管理物業(yè)地址上城工農(nóng)路，安樂(lè)路，山西南路設(shè)計(jì)單位華成國(guó)際建筑工程有限公司市場(chǎng)推廣（全程策劃）杭州風(fēng)巢企劃廣告有限公司施工單位杭州余杭南方建筑工程有限公司監(jiān)管單位杭州新天地建設(shè)監(jiān)理有限公司勘察單位浙江省工程物探勘察院基本資料建筑類型商住樓、多層開(kāi)發(fā)期次共三期 開(kāi)盤(pán)時(shí)間容積率交房日期一期年底，二期05年6月綠化率30%占地面積主力面積 110130平方米建筑面積57330平方米主力房型三室二廳一衛(wèi)層高推出量二期108戶共12幢工程進(jìn)度 已經(jīng)結(jié)頂?shù)脩袈?0%物業(yè)管理費(fèi) 未頂銷售率90%定價(jià)策略均價(jià)公寓：3500元/平方米；商鋪8000到12000元/平方米主力總價(jià)45萬(wàn)左右貸款及付款方式一次性99折，首付40%，銀行貸款60%配套設(shè)施交通配套公交34506內(nèi)部配套無(wú)周圍配套西至工農(nóng)路，北至安樂(lè)路，南至山西園路，西至余杭鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府及余杭二院，新建的鳳山路貫穿南北。 2004年68月份開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)價(jià)格及銷售情況分析（1）彩虹城（公寓） 開(kāi)發(fā)商浙江錢(qián)江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)有限公司銷售熱線87163558展示地址杭州濱江區(qū)濱盛路物業(yè)管理杭州彩虹物業(yè)管理有限公司物業(yè)地址濱江錢(qián)江南岸一橋東側(cè)物業(yè)顧問(wèn)廣州奧林匹克物業(yè)投資有限公司售樓地址延安南路115號(hào)清波大廈底層設(shè)計(jì)單位浙江城建設(shè)計(jì)研究院 香港何顯毅建筑工程師樓（中國(guó)）有限公司市場(chǎng)推廣（全案策劃）新天地廣告基本資料開(kāi)盤(pán)時(shí)間容積率2交房日期2006年綠化率37%建筑類型高層開(kāi)發(fā)期次共三期、現(xiàn)為二期（三期未開(kāi)盤(pán)）占地面積218776平方米主力面積150平方米建筑面積469000平方米主力房型三室二廳開(kāi)工時(shí)間200211竣工時(shí)間200511工程進(jìn)度十幾層，共30層規(guī)劃戶數(shù)3000多層高推出量800多套電梯配置兩梯四戶已售戶數(shù)還剩幾十套物業(yè)管理費(fèi)未定銷售率90%停車位2000多樓層狀況建有50幢建筑，其中高層40多幢定價(jià)策略均價(jià)浪琴軒：7500元/平方米全江景：8400元/平方米貸款及付款方式按揭/一次性付清 預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)均價(jià)在70008000元/平方米配套設(shè)施交通配套公交52405231849內(nèi)部配套兩座國(guó)際水準(zhǔn)會(huì)所、內(nèi)設(shè)1所小學(xué)、內(nèi)設(shè)1所幼兒園、大型超市周圍配套位于錢(qián)江一橋南岸東側(cè)，杭州高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)之江區(qū)塊，北依錢(qián)塘江、濱江大道，西側(cè)為之江1號(hào)路定位及宣傳媒體宣傳客戶定位調(diào)研時(shí)間：（2）廣利佳苑（普通住宅、多層、小高層） 開(kāi)發(fā)商浙江省廣利房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷售熱線864121286409189投資商廣利集團(tuán)物業(yè)顧問(wèn)Aamp。c、預(yù)算總價(jià)在50萬(wàn)的比例最大在幾個(gè)主要的總價(jià)點(diǎn)上，今年5月底和去年10月相比：%%，而在70萬(wàn)、80萬(wàn)的點(diǎn)上比例比去年有明顯增加，在80萬(wàn)的這個(gè)點(diǎn)上，今年的比例幾乎是去年的三倍。山水人家”目前的房源較多，價(jià)格范圍在7000—9000元/平方米左右?！?居住用地規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)、規(guī)劃城區(qū)6大功能片區(qū)分成12居住片區(qū)，分別為西溪、玉泉居住片，翠苑、古蕩居住片，塘北、蔣村居住片，文新、炮臺(tái)居住片，三墩東、三墩西居住片，以及留下、小和山居住片。究其根源發(fā)現(xiàn)：受錢(qián)江四橋及新城隧道的影響，人們感覺(jué)濱江似乎沒(méi)有那么遠(yuǎn)了，因而人們選擇30分鐘的部分人轉(zhuǎn)而選擇20分鐘。在150平米的選擇上04年比03年10月降低很多。d、單價(jià)妥協(xié)系數(shù)對(duì)比分析相對(duì)于總價(jià)妥協(xié)系數(shù)，單價(jià)的妥協(xié)系數(shù)變化相當(dāng)大。在80萬(wàn)上04年5月人們選擇比例達(dá)到最高。錢(qián)江北岸的房?jī)r(jià)普遍在8000元/平方米以上，部分住宅甚至已超過(guò)1萬(wàn)元/平方米，如“海月區(qū)域交通聯(lián)系：高新開(kāi)發(fā)區(qū)(濱江)主要通過(guò)快速路、主干路加強(qiáng)與區(qū)域交通的聯(lián)系。二個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)：即杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)之江園區(qū)，浦沿工業(yè)園區(qū)。至于次選面積的變化則可以看作是人們準(zhǔn)備接受大面積住房。e、面積對(duì)比分析04年5月除了在100平米的選擇上人群比例低于03年10月，其他面積上人群比例都比03年的高。同時(shí)我們也發(fā)現(xiàn)，在70萬(wàn)80萬(wàn)的點(diǎn)上選擇比例卻有大幅上升，而100萬(wàn)上的比例在降低，這說(shuō)明城東地塊除了吸引了一批低端人群外還吸引了一些較高端的購(gòu)房群體，而最高端的人群被分流。 沁園”售價(jià)在7500元/平方米左右，此外整個(gè)城東板塊，主要是下沙區(qū)域。 機(jī)場(chǎng)：現(xiàn)狀保留筧橋軍用機(jī)場(chǎng)。 空間規(guī)劃目標(biāo)： 營(yíng)建“開(kāi)放、現(xiàn)代、生態(tài)”的城市新中心。g、單價(jià)的妥協(xié)能力——有一定增強(qiáng)與總價(jià)的妥協(xié)能力降低的趨勢(shì)相反，購(gòu)房者對(duì)單價(jià)的妥協(xié)能力在增強(qiáng)，之所以出現(xiàn)這種情況是由于，首選城中地段的購(gòu)房者漸漸為高端群體所壟斷，在城中一帶新房供給量有限的情況下，由供給的不足導(dǎo)致需求的競(jìng)爭(zhēng)激烈，因此，購(gòu)房對(duì)單價(jià)的承受能力有所加強(qiáng)。其絕對(duì)數(shù)值變化還是驚人的，僅僅相隔了一年，“有點(diǎn)貴但能承受單價(jià)”單價(jià)就上升了2357元，不僅如此，去年10月還是“太貴而放棄購(gòu)買的單價(jià)”（7303元），今年還不到“有點(diǎn)貴但能承受單價(jià)”（7682元），可見(jiàn)，購(gòu)房者對(duì)于單價(jià)預(yù)算上升是多么大?，F(xiàn)代領(lǐng)地一期均價(jià)也達(dá)到了9100元/平方米，現(xiàn)已賣完，二期將在七八月份推出。◇ 道路交通規(guī)則城市道路交通城市快速路：“二縱”通過(guò)分區(qū)，即中河路一復(fù)興大橋、秋濤路一西興大橋，主要聯(lián)系主城與江南城?！?功能組織與規(guī)劃結(jié)構(gòu)：以中河為界，西部為城市公共中心，旅游商貿(mào)區(qū)；東部和東南部為生活居住區(qū)；南部為自然風(fēng)景和歷史文化保護(hù)區(qū)；規(guī)劃分區(qū)結(jié)構(gòu)為9片，4心，4區(qū)，3軸，3廊，二帶一環(huán)的城市格局。在三塘、華豐村規(guī)劃保留公交停車場(chǎng)及修理廠。以原下城科技園為基礎(chǔ)，形成華豐科研中心區(qū)。再增加也沒(méi)有去買了。關(guān)鍵的差別是04年中位數(shù)比03年高了。由于總價(jià)單價(jià)的上漲人們?cè)诖竺娣e房子的選擇上一路呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，為了能買到可以承擔(dān)價(jià)格的房子人們只能把面積一再縮小。由于樓市價(jià)格不斷上漲使得人們的極限妥協(xié)能力自然降低，但是為了能夠買到房子他們的正常妥協(xié)系數(shù)提高了?？梢韵胂笤瓉?lái)想購(gòu)買40萬(wàn)的人很大一部分往50萬(wàn)上移而50萬(wàn)的也向前移到60上。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，將于今、明兩年開(kāi)盤(pán)銷售的城北項(xiàng)目達(dá)10多個(gè)，總開(kāi)發(fā)量超過(guò)150萬(wàn)平方米，區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)呈“遍地開(kāi)花”之勢(shì)，且規(guī)模勢(shì)均力敵。即以京杭運(yùn)河為拱墅區(qū)的發(fā)展主軸線，以祥符和半山為西、東兩翼，以拱宸橋——大關(guān)地區(qū)為拱墅區(qū)區(qū)級(jí)主中心，以賣魚(yú)橋、祥符、半山三個(gè)分區(qū)為次中心。玉都佳苑”的住宅價(jià)格在4500元/平方米。小和山區(qū)域因?yàn)橛懈呓虉@區(qū)的地理位置，其價(jià)格要在7500元/平方米左右，如“九月森林別墅園”。 此外，還有“金都除此之外，濱江板塊也是上市量最大的板塊，這與近些年該區(qū)塊內(nèi)的土地供應(yīng)量相對(duì)較大有著密切的聯(lián)系。該板塊內(nèi)原先的自身配套相對(duì)缺乏，但隨著新浙大紫金港校區(qū)的建立，以及生活、交通等相關(guān)配套的完善，再加上相對(duì)較低的房?jī)r(jià)，對(duì)一般的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，還是具有相當(dāng)?shù)奈Α，F(xiàn)在的城東集中央商務(wù)、交通樞紐、生活居住3大功能于一身，交通條件、生活環(huán)境和商業(yè)配套都有了很大的改善，再加之與杭州市中心距離比較近，這幾年城東開(kāi)始成為杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的新寵。建筑形態(tài)以高層、小高層為主，小區(qū)規(guī)模均較大，除了接近掃尾的名城左岸外，近期投放市場(chǎng)的水印康庭、錦昌文華、都市楓林等都是規(guī)模在20萬(wàn)方左右的大型社區(qū)。 從杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)上已經(jīng)亮相和在建的樓盤(pán)看，杭州未來(lái)2到3年內(nèi)可供應(yīng)商品房約1200萬(wàn)平方米。我們認(rèn)為，需求是源，供應(yīng)是本。一、市場(chǎng)供應(yīng)及競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)研究 杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段整體供應(yīng)量分析(1)土地供應(yīng)量分析2002年，政府計(jì)劃供應(yīng)土地量為2500畝，實(shí)際供應(yīng)量達(dá)到2800畝；2003年達(dá)到3459畝；2004年預(yù)計(jì)供應(yīng)住宅土地4500畝。而且隨著經(jīng)濟(jì)水平的增長(zhǎng)，人們改善居住環(huán)境的需求，杭州樓市還需要較大的供給量。因此品牌、品質(zhì)、資金實(shí)力將成為未來(lái)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵因素，宏觀調(diào)控有利于整個(gè)樓市的品質(zhì)進(jìn)一步提高。水印康庭項(xiàng)目研究報(bào)告目錄1前言2一、 市場(chǎng)供應(yīng)及競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)研究3 杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段整體供應(yīng)量分析3 杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)各板塊供應(yīng)量和銷售情況分析8 2004年68月份開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)價(jià)格及銷售情況分析36 水印康庭競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格及銷售情況分析45二、 下半年市場(chǎng)供應(yīng)量分析50 下半年杭州房地產(chǎn)潛在供應(yīng)量分析50 下半年杭州各板塊供應(yīng)量分析51 預(yù)計(jì)在房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)的代表性樓盤(pán)分析54 預(yù)計(jì)在房交會(huì)后春節(jié)前開(kāi)盤(pán)的代表性樓盤(pán)分析57三、 水印康庭項(xiàng)目人群定位專項(xiàng)研究68 2003年城北片購(gòu)房者分析68 2004年城北片購(gòu)房者分析70 水印康庭項(xiàng)目最終人群定位722004年，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，可謂多事之秋！先是去年6月央行的121文件（《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》），到8月的國(guó)務(wù)院18號(hào)令（《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》），到今年3月的“指引”（《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》），再到最近由于國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的71號(hào)令導(dǎo)致的“831大限”，國(guó)家的宏觀調(diào)控措施接連不斷，這