【正文】 保證措施，提供全方位的大樓監(jiān)控服務(wù)，并有24小時(shí)保安服務(wù)，采用巡邏方式作為有效補(bǔ)充，建立完善的安全保障體系。內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)‰承諾指標(biāo)‰承諾標(biāo)準(zhǔn)基本無(wú)因管理原因造成的火災(zāi)事故。a. 年有效投訴率內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)2‰承諾指標(biāo)2‰測(cè)定依據(jù)投訴次數(shù)/入住總?cè)藬?shù)1000‰≤2‰質(zhì) 量 保證措施，將“顧客滿意經(jīng)營(yíng)”的核心價(jià)值理念納入到每個(gè)員工的價(jià)值體系中。公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100％承諾指標(biāo)100％承諾標(biāo)準(zhǔn)定時(shí)考核，定時(shí)培訓(xùn)。、分析，并提交分析報(bào)告。，每半年組織一次內(nèi)部質(zhì)量審核，每年開(kāi)展一次管理評(píng)審等活動(dòng)，不斷改進(jìn)和完善質(zhì)量保證體系，確保客戶滿意。：質(zhì)量成本雙否決我們實(shí)施質(zhì)量成本雙否決的機(jī)制已多年，管理成本持續(xù)下降，服務(wù)品質(zhì)穩(wěn)步上升?？蛻舴?wù)中心是管理處的指揮調(diào)度中心及信息樞紐，業(yè)戶及客戶所有的服務(wù)需求申請(qǐng)及投訴建議都將匯總到客戶服務(wù)中心，由中心負(fù)責(zé)在第一時(shí)間內(nèi)分類處理：而管理處所有需公布的管理服務(wù)信息，亦通過(guò)該中心反饋到客戶及業(yè)戶。、運(yùn)行、檢修、保養(yǎng)、分包方管理以及客戶維修服務(wù)?！?依法管理，管教結(jié)合，融情于管。管理處將在工作進(jìn)行前，對(duì)工作內(nèi)容和過(guò)程進(jìn)行設(shè)計(jì)，形成工作的進(jìn)度計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算，提交到相關(guān)項(xiàng)目組審批后再實(shí)施。第四部分 管理服務(wù)內(nèi)容提要☆ 展開(kāi)業(yè)主需求調(diào)查，使管理方案更加切合實(shí)際；☆ 組建項(xiàng)目工作小組，依托總部技術(shù)力量，提交專項(xiàng)建議書(shū)；☆ 接管驗(yàn)收嚴(yán)格把關(guān)，注重后續(xù)維修保障體系的建立。共用部位是指主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板等）、外墻面、屋面、樓梯間、通道等。標(biāo)識(shí)清晰美觀安裝牢固可靠完好率達(dá)到98%以上16防避雷系統(tǒng)每周巡查一遍并記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)每季進(jìn)行一次保養(yǎng)每年進(jìn)行一次接地電阻測(cè)試每年刷一次銀粉漆中修6年，大修12年工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)公司《機(jī)電設(shè)備管理規(guī)定》公司《防避雷系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》公司《維修過(guò)程的檢驗(yàn)》確保系統(tǒng)正常使用；系統(tǒng)完好率100％接地阻值符合GB5016992要求雷雨季節(jié)來(lái)臨前進(jìn)行一次接地電阻測(cè)試和全面的維護(hù)17IC卡停車場(chǎng)系統(tǒng)每日巡視一遍，隨壞隨修并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)保養(yǎng)周期：每月一次每年檢修一次每4年進(jìn)行一次中修，每8年進(jìn)行一次大修或更新改造工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)公司《機(jī)電設(shè)備管理規(guī)定》公司《IC卡停車場(chǎng)系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》公司《維修過(guò)程的檢驗(yàn)》確保IC卡停車場(chǎng)正常運(yùn)行完好率達(dá)到99%以上18公共照明等一般項(xiàng)目每日巡查，隨壞隨修并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)每季度保養(yǎng)一次，每年檢修一次每6年進(jìn)行一次大修或更新改造工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)公司《機(jī)電設(shè)備管理規(guī)定》公司《公共設(shè)施巡查制度》公司《維修工作手冊(cè)》公司《維修過(guò)程的檢驗(yàn)》確保各設(shè)施設(shè)備使用功能正常電氣線路完整無(wú)損，絕緣良好完好率達(dá)到99％提要☆ 我們將導(dǎo)入ISO14001環(huán)境質(zhì)量管理體系,確保大樓環(huán)境維護(hù)以及環(huán)境污染處于受控狀態(tài)。a. 全員保潔，人過(guò)地凈；重點(diǎn)部位，重點(diǎn)保潔；b. 確保辦公區(qū)內(nèi)部的環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備及各類衛(wèi)生宣傳標(biāo)識(shí)齊全。安全管理員日常工作的一切舉動(dòng)，都會(huì)給人留下深刻印象。加強(qiáng)這一時(shí)段的巡邏，盤查可疑人員，確保為區(qū)內(nèi)客戶提供一個(gè)放心的午休環(huán)境。接管后，我們將發(fā)放客戶需求調(diào)查表，力求在第一時(shí)間掌握客戶的共性需求及個(gè)性需求，制定措施，形成制度，追求服務(wù)“零干擾”。e. 度身定做個(gè)性化服務(wù)菜單享有尊貴身份的客戶，服務(wù)需求面廣而深，我們將為每一位客戶度身定做個(gè)性化服務(wù)菜單，內(nèi)容涵蓋入室保潔、室內(nèi)植物代養(yǎng)代換等等（詳見(jiàn)便民服務(wù)及特約服務(wù)），客戶可根據(jù)需要任意選擇套餐性服務(wù)組合，按月結(jié)算。e. 持續(xù)改進(jìn) 對(duì)任何一項(xiàng)作業(yè)，均要求形成閉環(huán)。另外，管理處還擬為大樓客戶提供辦公區(qū)域室內(nèi)維修、洗車代理服務(wù)、臨時(shí)看護(hù)及保管服務(wù)、出租時(shí)花、盆景和園藝擺設(shè)、大件物品短期儲(chǔ)存或保管等客戶日常所需的服務(wù)。a. “環(huán)保、公益、時(shí)尚”主題：精心策劃社區(qū)文化活動(dòng)，構(gòu)建XX辦公大樓的政治精英文化的辦公模式。因此在物業(yè)管理服務(wù)中,我們將重點(diǎn)加強(qiáng)上述地方的清潔和保養(yǎng)工作，以期給客戶和來(lái)往人仕一個(gè)舒適、潔凈的辦公環(huán)境。維修技工男性35歲以下高 中 ；B .，形象健康；。具有ISO9000內(nèi)審員證D、技巧：熟練運(yùn)用OFFICE辦公軟件及相關(guān)軟件系統(tǒng)工程主管A、學(xué)歷：全日制中專及以上學(xué)歷，機(jī)電一體化、電氣自動(dòng)化、給排水等相關(guān)專業(yè)B、經(jīng)驗(yàn)：本科二年或大專四年以上相關(guān)技術(shù)專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，一年以上行政管理工作經(jīng)驗(yàn)。d. 配備符合環(huán)保要求的各類垃圾處理設(shè)施，例如垃圾分類回收系統(tǒng)、食物碎渣處理機(jī)、封閉式垃圾中轉(zhuǎn)站等，縮減垃圾排放量以及污染程度，使大樓更顯衛(wèi)生。在此我們的設(shè)想是:a. 大樓設(shè)立必要的文化娛樂(lè)設(shè)施，為形成“政治精英文化圈”準(zhǔn)備硬件條件；b. 管理工作人員中配備專職或兼職人員專門負(fù)責(zé)客戶文化需求調(diào)研、文化活動(dòng)策劃、文化活動(dòng)的組織與舉辦。（如酒店式服務(wù)）的設(shè)想物業(yè)管理超常規(guī)服務(wù)，是指超出了客戶所期望的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)項(xiàng)目的部分，預(yù)見(jiàn)和滿足客戶的需求，是服務(wù)行業(yè)的基本職責(zé)。為了規(guī)范地向客戶提供上門服務(wù)，我們將在維修等作業(yè)人員進(jìn)入客戶室內(nèi)作業(yè)時(shí)，實(shí)施五個(gè)一工程，即：一個(gè)工具箱，一雙拖鞋，一個(gè)毛刷，一張抹布，一張笑臉。c. 提供“一站式服務(wù)”：構(gòu)建辦公樓管理服務(wù)平臺(tái)——客戶服務(wù)中心結(jié)合XX辦公大樓的情況，我們將在大樓設(shè)置客戶服務(wù)中心外，還將為辦公樓的管理單獨(dú)另行設(shè)立客戶服務(wù)中心，構(gòu)建“一站式”客戶服務(wù)體系，設(shè)置客戶助理12小時(shí)服務(wù),日常事務(wù)即時(shí)受理即時(shí)解決，作為辦公樓服務(wù)平臺(tái)的客戶服務(wù)中心，對(duì)外采用酒店式接待全方位面向客戶；對(duì)內(nèi)協(xié)調(diào)各項(xiàng)目組，構(gòu)建成為信息中心和指揮中心，一站式解決客戶需求。f. 安防等設(shè)備設(shè)施的定期檢測(cè)在實(shí)際工作中，我們經(jīng)常遇到安防設(shè)施的誤報(bào)等事故，為客戶日常辦公以及物業(yè)管理工作的開(kāi)展帶來(lái)了極大的不便，我們將應(yīng)客戶需要，對(duì)客戶室內(nèi)的安防設(shè)施以及大型的電器設(shè)備、電路定期進(jìn)行檢測(cè)，防患未然。針對(duì)各類出入人群，實(shí)行“三級(jí)識(shí)別”制度，即門崗識(shí)別、大堂工作人員識(shí)別和客戶識(shí)別，顯得非常必要。我們將:——致力于管理效能的提升和不斷完善，營(yíng)造“高效能大廈”——致力于構(gòu)建新型的精英文化圈，營(yíng)造“政治精英文化大廈”——致力于環(huán)保理念的推廣和有效實(shí)施，營(yíng)造“生態(tài)大廈”為XX辦公大樓辦公區(qū)域有針對(duì)性的提供物業(yè)管理服務(wù)，我們認(rèn)為，主要應(yīng)從安全、舒適、規(guī)范、快捷著手。主要措施有：設(shè)立專人負(fù)責(zé)，齊抓共管。工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)每半年全面清掏疏通一次每季度清除各類雜物一次中修4年，大修8年工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)公司《公共設(shè)施巡查制度》公司《維修工作手冊(cè)》公司《維修過(guò)程的檢驗(yàn)》市政排水管渠工程質(zhì)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)(DBJ011395)市政排水管渠工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)(DBJ012495)溝渠、池、井使用功能正常,暢通、無(wú)堵塞現(xiàn)象完好率達(dá)到98%以上加強(qiáng)井蓋及雨水蓖子管理,確保完好無(wú)損雨季來(lái)臨前進(jìn)行一次清掏、疏通11文化娛樂(lè)及休閑場(chǎng)所每日檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修并做好《公共設(shè)施巡查記錄》工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)每年粉刷或油漆有關(guān)文體設(shè)施一次電氣線路檢修每半年一次部分文體場(chǎng)所損壞較嚴(yán)重的，及時(shí)維修或更換每5年進(jìn)行一次中修，每10年進(jìn)行一次大修或更新改造工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施或委托專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造公司《公共設(shè)施巡查制度》公司《維修工作手冊(cè)》公司《維修過(guò)程的檢驗(yàn)》《房屋本體、設(shè)施設(shè)備管理程序》場(chǎng)所使用功能正常，安全可靠場(chǎng)所設(shè)施完好率99％做好季節(jié)性預(yù)防巡查，特別是雨季有關(guān)電氣線路及娛樂(lè)設(shè)施設(shè)備等的檢查工作，確保安全可靠12停車場(chǎng)每日檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)車場(chǎng)內(nèi)地面有局部沉陷損壞的，及時(shí)維修中修5年，大修10年工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施或委托專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造公司《公共設(shè)施巡查制度》公司《維修工作手冊(cè)》公司《維修過(guò)程的檢驗(yàn)》《道路養(yǎng)護(hù)技術(shù)規(guī)范》（CJJ3690）車場(chǎng)使用功能正?？煽繄?chǎng)地平整，無(wú)坑洼積水，完好率達(dá)到98%以上13給排水管道及相關(guān)閥件每日檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)每年給各類管道及其相關(guān)閥件刷一次防銹漆每季度保養(yǎng)一次,每年檢修一次每5年進(jìn)行一次中修，每10年進(jìn)行一次大修或更新改造工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專業(yè)公司進(jìn)行公司《機(jī)電設(shè)備管理規(guī)定》公司《維修工作手冊(cè)》公司《維修過(guò)程的檢驗(yàn)》《給水、排水管道施工及驗(yàn)收規(guī)范》（GB5026897）給、排水管及相關(guān)閥門使用功能正常，完好率達(dá)到98%以上給水管道暢通、無(wú)滲漏水現(xiàn)象排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無(wú)積水各閥件無(wú)跑、冒、滴、漏水現(xiàn)象14室內(nèi)消防栓及消防管道、輕便滅火器材等每周檢查一次發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理并做好《消防設(shè)施檢查表》記錄。 ，提出合理建議根據(jù)目前高檔大樓的發(fā)展趨勢(shì)及本物業(yè)市場(chǎng)定位，客戶群體具有較高的共性，對(duì)工作環(huán)境和生活品質(zhì)均有著極高的需求。公司總部員工簽定目標(biāo)責(zé)任書(shū)ISO9001內(nèi)部質(zhì)量審核績(jī)效考核體系業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)管理處員工等級(jí)評(píng)定主管例行檢查員工定期考核員工培訓(xùn)信息的雙向管理是信息反饋的基礎(chǔ)，在下列圖表中，我們列出部分同管理處工作相關(guān)的信息源，與客戶相關(guān)的信息一般反饋到客戶服務(wù)中心，再由客戶服務(wù)中心將信息分解到后臺(tái)的各執(zhí)行人，執(zhí)行人實(shí)施完畢后，交回客戶服務(wù)中心，并由客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)回訪，并根據(jù)客戶的滿意程度決定是否再次將信息往后臺(tái)傳遞。對(duì)于符合公司期望的行為，我們將通過(guò)總經(jīng)理特別獎(jiǎng)、培訓(xùn)、表彰、加薪、升職、增加補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)等靈活有效的獎(jiǎng)勵(lì)形式予以肯定；通過(guò)開(kāi)展郊游，生日會(huì)，運(yùn)動(dòng)會(huì)等企業(yè)文化活動(dòng)，營(yíng)造內(nèi)部和睦、合作的工作氛圍，增強(qiáng)職員的自信心和對(duì)公司的認(rèn)同感。—— 實(shí)施獎(jiǎng)金、破格晉級(jí)制度，調(diào)動(dòng)全員工作熱情。，對(duì)XX辦公大樓實(shí)行專業(yè)化服務(wù)。：客戶服務(wù)中心強(qiáng)大的服務(wù)平臺(tái)和先進(jìn)的服務(wù)組織是提供規(guī)范客戶服務(wù)的前提。根據(jù)辦公樓需要安全、高效、便利、安靜的特點(diǎn)。對(duì)不合格項(xiàng)提出糾正和預(yù)防措施，并將實(shí)施結(jié)果直接向客戶公布。測(cè)定依據(jù)客戶回訪數(shù)/總維修客戶數(shù)100％＝100％質(zhì) 量 保證措施％回訪制，由客戶助理采用電話、上門、EMAIL、論壇回復(fù)等方式進(jìn)行回訪，保證反饋渠道暢通。暫時(shí)無(wú)法解決的問(wèn)題應(yīng)制訂解決的計(jì)劃并向業(yè)主進(jìn)行解釋。 b. 全員協(xié)調(diào)管理，建立交叉巡視制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理。、保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)量化分解到個(gè)人。、保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)量化分解到個(gè)人。測(cè)定依據(jù)完好、基本完好排水管、明暗溝面積/排水管明暗溝總面積100％ ≥98％質(zhì) 量 保證措施、明暗溝維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。測(cè)定依據(jù)道路完好面積/道路總面積≥99%質(zhì) 量 保證措施，并定期組織巡視和保養(yǎng)。，并將檢查結(jié)果作為綠化工的考核依據(jù)之一。，結(jié)果作為相關(guān)項(xiàng)目組及個(gè)人的考核依據(jù)。，確保良好狀態(tài)。建議大樓的空調(diào)冷凝水集中管線排放，控制冷凝水給環(huán)境帶來(lái)污染。：對(duì)保安員實(shí)施準(zhǔn)軍事化管理，做到“五統(tǒng)一”和“三集中”，即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓(xùn)、集中管理。，在前期介入接管階段，我們將派各類包括土建、機(jī)電、智能化等專業(yè)的工程技術(shù)人員到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，以滿足物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的需求。設(shè)備調(diào)試合格，并不能說(shuō)明使用沒(méi)有問(wèn)題（例如：高層建筑的排水管道，放水檢測(cè)一般也能排水，但此舉不能完全排除管道內(nèi)沒(méi)有異物）?？头?、游泳池環(huán)境則人多、車輛多，這兩種現(xiàn)狀的差異，是物業(yè)管理工作中實(shí)施科學(xué)管理的切入點(diǎn)。同時(shí)，我們大膽設(shè)想，基于項(xiàng)目所具有特殊性和特色性，運(yùn)用嚴(yán)格的管理文化理念滲入日常管理和服務(wù)之中。2 樓體內(nèi)外墻面需粉刷物業(yè)管理的對(duì)象是房地產(chǎn)——不動(dòng)產(chǎn)，服務(wù)對(duì)象則是具有不同政治素質(zhì)、文化背景和社會(huì)閱歷的個(gè)體。1 大廳、會(huì)議室內(nèi)吊燈和筒燈需做清潔和維護(hù)。 廚房供水管道需規(guī)范安裝。暖氣91組、水龍頭67個(gè)、小便器26個(gè)、蹲（坐）便33個(gè)。四層設(shè)有貴賓接待室1處，會(huì)議室1處，辦公室41間，庫(kù)房2處，乒乓球室1處，臺(tái)球室2處。西樓五層（其中地下室一層）室外停車場(chǎng)停車位20余輛；東樓七層（其中地下室兩層、附樓兩層）地下車庫(kù)設(shè)有69個(gè)車位，2個(gè)洗車位，泳池1處。企業(yè)秉承依法管理，開(kāi)拓創(chuàng)新、追求卓越的質(zhì)量方針，堅(jiān)守“業(yè)戶至上，服務(wù)第一，信義為本”的企業(yè)宗旨，不斷建立完善科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)管理體系，公司從接管第一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始就按照ISO9002和ISO14001雙體系質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理，標(biāo)志著企業(yè)正式與國(guó)際化管理運(yùn)作模式接軌。針對(duì)該辦公樓的特點(diǎn)，制定本方案。良好的體制、完善的制度、優(yōu)秀的人才給公司創(chuàng)造了社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。消防樓梯4處，消控中心1處，中央空調(diào)主機(jī)2臺(tái)，分體空調(diào)20臺(tái)，風(fēng)機(jī)房2處，水箱房1個(gè)。二層設(shè)有大餐廳，武警宿舍，司機(jī)休息室。 型號(hào)：GGD 地點(diǎn)：一層九、 電汽兩用蒸柜1臺(tái) 技術(shù)參數(shù)：煮飯時(shí)間30min；；電壓380/；功率11KW 地點(diǎn)：一層廚房十、 電烤爐1臺(tái) 技術(shù)參數(shù)：電壓380V