【正文】 根據(jù)圖紙及設(shè)備清單，對已裝設(shè)備或系統(tǒng)實物逐件復(fù)核，標(biāo)明安裝位置。 熟記辦公樓車庫狀況 車輛進入辦公樓后，由門衛(wèi)安保用對講機通知車庫管理員，應(yīng)立即引導(dǎo)車輛。 來訪客人實行登記制度；對進出人員實行出入證管理，裝修及維修施工人員辦妥出入證。同時，整個辦公樓仍將有部分設(shè)備處于調(diào)試期，設(shè)備系統(tǒng)尚不能完全運作且使用性能不穩(wěn)定令辦公樓設(shè)備系統(tǒng)突發(fā)性故障以及因?qū)υO(shè)施不熟悉而造成人為使用不當(dāng)故障率高發(fā)。 本階段管理必須嚴(yán)格按照 ISO9001 質(zhì)量保證體系中有關(guān)的質(zhì)量方針為綱，以程序文件為依據(jù)，以操作性文件為日常工作的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)守管理質(zhì)量關(guān)，通過我們的精心管理，保持和提升物業(yè)的品質(zhì)和價值。（企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)） ◆ 消防設(shè)施運行完好率 95%。（國家標(biāo)準(zhǔn)） ◆ 保安事件響應(yīng)時間 5 分鐘。（企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)） ◆ 員工培訓(xùn)覆蓋率 100%。 三、正常管理階段 該階段時間為從搬遷 開始到整個辦公樓完全正常使用，所有辦公單位入駐完成，我們將把管理的重點轉(zhuǎn)到日常管理上來。） 二、 搬遷及設(shè)備調(diào)試 裝修管理階段 該階段時間為首批辦公單位搬遷進駐開始至整個辦公單位入駐基本完成，各設(shè)備聯(lián)動調(diào)試全面完成。 崗點設(shè)置及崗位人 員安排，實地培訓(xùn)與操作，全面接手辦公樓安全管理。 反饋建議 對上述各過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時與發(fā)展商聯(lián)系，一般問題口頭反饋，重要問題及建議書面報告。 代表業(yè)主方接收設(shè)備資料（圖紙、操作手冊、維護保養(yǎng)手冊等）。 根據(jù)工程需要，選調(diào)工程專業(yè)人員到現(xiàn)場。 做好清潔開荒的各種準(zhǔn)備，對部分完工可交付的樓層先期組織開荒。 前期介入階段 管理處試運行 正常使用 驗收 接 就調(diào)試和驗收中發(fā)現(xiàn)的問題提出整改意見。該階段的主要任務(wù)是協(xié)助業(yè)主 /建設(shè)方完善設(shè)計和施工監(jiān)理、參與房屋竣工驗收、配合做好局部區(qū)域的安全保衛(wèi)和保潔工作、人員招聘培訓(xùn)工作、物業(yè)管理各類前期準(zhǔn)備以及物業(yè)開荒。 （ 2）空調(diào)操作工人應(yīng)是經(jīng)過培訓(xùn)的技術(shù)工人 ,掌握裝置操作技能 ,經(jīng)有關(guān)部門考試合格后 ,方可進行獨立工作。 （ 4）依據(jù)《保潔作業(yè)手冊》對室內(nèi)部分物品進行專業(yè)清潔服務(wù)工作。 智能監(jiān)控系統(tǒng)管理 監(jiān)控中心值班人員應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)異常情況立即通知巡邏崗或報告主任，并做好值班記錄。 語言標(biāo)準(zhǔn) a. 總體要求：親切和藹，語言文雅，使用普通話。???????????????????? ? 1 名 5．保 潔 部 ：①保潔 員每人做三個樓層的清潔，九個樓層；?????? ? 3 名 ②外圍四周場地保潔、綠化修剪????????????? 2 名 ③（ 2F9F） 8 個領(lǐng)導(dǎo)辦公室及休息室、多功能廳、 乒乓球室、健身房、小會議室、活動室、 96 人的大教室及貴賓休息室的保潔；?????????? 2 名 （其中領(lǐng)班 1名） 共 計：21 名 第四節(jié) 【綜合辦公樓】物業(yè)管理制度 一． 完善管理制度以規(guī)范管理行為 ? 辦公室管理制度 ? 倉庫管理制度 ? 交接班管理制度 ? 更衣室（柜）管理制度 ? 員工就餐制度 ? 員工著裝制度 ? 印章、介紹信使用管理制度 ? 鑰匙管理制度 ? 財務(wù)管理制度 ? 物資管理制度 ? 現(xiàn)金管理制度 ? 費用管理制度 ? 設(shè)備部管理制度 ? 設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)制度 ? 報修、急修制度 ? 設(shè)備機房管理制度 ? 設(shè)備機房“動火”管理制度 ? 工具管理制度 ? 節(jié)能制度 ? 物料申購、領(lǐng)用管理制度 ? 清潔 衛(wèi)生制度 ? 設(shè)備事故分析及處理制度 ? 配電室安全保衛(wèi)制度 ? 配電室防火管理制度 ? 配電室值班制度 ? 配電室交接班制度 ? 配電室巡視制度 ? 配電室設(shè)備缺陷管理制度 ? 配電室設(shè)備維護保養(yǎng)制度 ? 配電室停電管理制度 ? 電梯維護保養(yǎng)制度 ? 生活用水安全管理制度 ? 維修人員安全防火制度 ? 消防設(shè)備維護保養(yǎng)制度 ? 保安管理制度 ? 消防管理制度 ? 交接班管理制度 ? 搬遷大件物品管理規(guī)定 ? 消防設(shè)施、器材的維護保養(yǎng)制度 ? 易燃、易爆危險品的管理制度 ? 庭院道路管理制度 ? 動用明火管理制度 ? 機動車停車場安全巡檢制度 ? 安全巡檢制度 ? 保安值班管理制度 ? 安全工作督察制度 ? 消防安全檢查制度 ? 治安管理制度 ? 非機動車管理制度 ? 對講機管理制度 ? 二次裝潢安全管理 ? 危險品管理制度 ? 安全檔案管理制度 ? 安全門及消防通道的管理制度 ? 滅火器維護保養(yǎng)制度 ? 保潔部管理制度 ? 員工勞動紀(jì)律 ? 清潔設(shè)備領(lǐng)用、使用制度 ? 高空安全操作制度 ? 綠化監(jiān)管及擺放、養(yǎng)護管理制度 ? 大堂接待管理制度 ? 郵件、報刊發(fā)放管理制度 ? 客戶投訴處置管理制度 ? 客戶滿意度征集、回訪制度 二． 明確的崗位職責(zé)及入職要求 通過明確各崗位職責(zé)及入職要求，使從業(yè)人員都知曉自己的工作責(zé)任，以達(dá)到全員管理的目的。 第三節(jié) 【綜合辦公樓】物業(yè)管理處組織設(shè)置 一、 物業(yè)處機構(gòu)設(shè)置圖 合肥市 **物業(yè)管理有限 公司 【 綜合辦公樓 】 物業(yè)處 工程部 保潔部 保安部 辦公秩序維護 智能監(jiān)控系統(tǒng)管理 消防服務(wù)管理 車輛管理 公共區(qū)域衛(wèi)生清潔 接待室 /會議室清潔 日常設(shè)施設(shè)備維護 接報修服務(wù) 綜管部 倉庫管理 文檔資料管理 高低壓配電間值班 二、物業(yè)處人員配備 序號 職位 人數(shù) 職 責(zé) 備 注 1 項目主任 1 負(fù)責(zé)辦公樓區(qū)域全面服務(wù)管理工作。 員工考核依據(jù)質(zhì)量控制指標(biāo)，逐層考核，責(zé)任到人。辦公樓管理服務(wù)人員在上崗前由公司進行系統(tǒng)嚴(yán)格的崗前培訓(xùn)并取得相應(yīng)的崗位執(zhí)業(yè)資格證書。 采用系統(tǒng)及過程管理方法最終實現(xiàn)“十二化”管理 綜合辦公樓項目物業(yè)管理活動是由各相關(guān)的子過程組成，各相關(guān)過程加以識別，理解和管理，最大限度的減少 職能交叉、重疊管理。 綜合辦公樓管理區(qū)域的公共區(qū)域的保安、消防安全管理 綜合辦公樓管理區(qū)域的公共區(qū)域的保潔、綠化管理 第二節(jié) 【綜合辦公樓 】物業(yè)項目服務(wù)保障措施 先進的 ISO9001： 2021 內(nèi)部質(zhì)量管理體系保障，建立六大管理機制 要實現(xiàn)綜合辦公樓項目物業(yè)管理目標(biāo)，離不開強化的內(nèi)部管理體系。通過接受延伸特約服務(wù)的逐項開展進一步提升綜合辦公樓物業(yè)軟環(huán)境，使之達(dá)到臻善臻美。 第一節(jié) 整體設(shè)想與管理模式 “溝通至上，服 務(wù)致遠(yuǎn)” 作為合肥市 **物業(yè)管理有限公司服務(wù)理念。針對物業(yè)特點， **物業(yè)將嚴(yán)格按照商務(wù)辦公樓標(biāo)準(zhǔn)，單獨設(shè)置物業(yè)管理處對該項目作系統(tǒng)管理，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。通過 內(nèi)核基礎(chǔ)服務(wù)，保障辦公樓正常的日常辦公秩序。 管理內(nèi)容 綜合辦公樓管理區(qū)域的公共設(shè)備設(shè)施的運行、維護、維修管理。 5． 緊急預(yù)案機制：根據(jù)辦公樓特點，分工作條線，設(shè)計各類預(yù)案，建立預(yù)案網(wǎng)絡(luò)機制，預(yù)案流程，預(yù)案執(zhí)行監(jiān)督及預(yù)案檢驗、預(yù)案起動執(zhí)行記錄等一整套可操作制度。培訓(xùn)工作將由始無終地貫 徹在整個管