【正文】 （國家標(biāo)準(zhǔn)） ◆ 保安事件響應(yīng)時(shí)間 5 分鐘。（國家標(biāo)準(zhǔn)） ◆ 故障、事件響應(yīng)時(shí)間 5 分鐘。（企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)） ◆ 報(bào)修服務(wù)及時(shí)率 95%。（企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)） ◆ 消防設(shè)施運(yùn)行完好率 95%。（企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)） ◆ 員工培訓(xùn)覆蓋率 100%。 管理服務(wù)目標(biāo) ◆ 客戶滿意率 95%。 精細(xì)化管理 —— 是指將管理 覆蓋到每一個(gè)環(huán)節(jié)； 控制到每一個(gè)細(xì)節(jié)； 規(guī) 范到每一項(xiàng)操作； 精確到每一個(gè)數(shù)據(jù)。 本階段管理必須嚴(yán)格按照 ISO9001 質(zhì)量保證體系中有關(guān)的質(zhì)量方針為綱，以程序文件為依據(jù)，以操作性文件為日常工作的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)守管理質(zhì)量關(guān)，通過我們的精心管理，保持和提升物業(yè)的品質(zhì)和價(jià)值。 三、正常管理階段 該階段時(shí)間為從搬遷 開始到整個(gè)辦公樓完全正常使用，所有辦公單位入駐完成，我們將把管理的重點(diǎn)轉(zhuǎn)到日常管理上來。 預(yù)案充分，快速保障 通過前期工程介入對(duì)各系統(tǒng)性能的充分了解，將辦公樓各事項(xiàng)尤其在此階段出現(xiàn)的多發(fā)事件如電力供應(yīng)（因用電負(fù)荷不均），空調(diào)系統(tǒng)（制冷，制熱不足，盤管滴水等）等作好充分的預(yù)案準(zhǔn)備。 密切溝通，合理規(guī)劃 整個(gè)管理處將再建立搬遷調(diào)度服務(wù)熱線，隨時(shí)能夠與相關(guān)搬遷單位保持暢通聯(lián)絡(luò)，及時(shí)掌握每 日搬遷規(guī)模量，并預(yù)先做好在車輛控制，電梯使用，周轉(zhuǎn)場(chǎng)地設(shè)置，安全控制，垃圾收集、清運(yùn)，環(huán)境保潔等方面做好合理規(guī)劃及充分布署相應(yīng)的人力及物力。同時(shí)，整個(gè)辦公樓仍將有部分設(shè)備處于調(diào)試期，設(shè)備系統(tǒng)尚不能完全運(yùn)作且使用性能不穩(wěn)定令辦公樓設(shè)備系統(tǒng)突發(fā)性故障以及因?qū)υO(shè)施不熟悉而造成人為使用不當(dāng)故障率高發(fā)。） 二、 搬遷及設(shè)備調(diào)試 裝修管理階段 該階段時(shí)間為首批辦公單位搬遷進(jìn)駐開始至整個(gè)辦公單位入駐基本完成，各設(shè)備聯(lián)動(dòng)調(diào)試全面完成。 科學(xué)、完善的做好大理石、不銹鋼等材質(zhì)的養(yǎng)護(hù)。 公司督查部負(fù)責(zé)組建開荒隊(duì)伍，全面開荒保潔。 來訪客人實(shí)行登記制度；對(duì)進(jìn)出人員實(shí)行出入證管理，裝修及維修施工人員辦妥出入證。 崗點(diǎn)設(shè)置及崗位人 員安排，實(shí)地培訓(xùn)與操作，全面接手辦公樓安全管理。 建立物業(yè)全體員工檔案，包括：簡歷、身份證明文件、技術(shù)等級(jí)證書、各項(xiàng)技能證書。 檔案管理 竣工圖紙、設(shè)備安裝、隱蔽工程和管道、竣工驗(yàn)收等原始資料保管，建立設(shè)備臺(tái)帳。 熟記辦公樓車庫狀況 車輛進(jìn)入辦公樓后，由門衛(wèi)安保用對(duì)講機(jī)通知車庫管理員，應(yīng)立即引導(dǎo)車輛。 反饋建議 對(duì)上述各過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)與發(fā)展商聯(lián)系，一般問題口頭反饋，重要問題及建議書面報(bào)告。 參與業(yè)主方 竣工驗(yàn)收 公司及項(xiàng)目設(shè)備人員，組成現(xiàn)場(chǎng)接收小組，參與竣工驗(yàn)收。 移 交 設(shè)備試運(yùn)行、 調(diào)試 供貨商到現(xiàn)場(chǎng)作專題培訓(xùn)，主要操作人員及預(yù)備 人員一同參加。 實(shí)物核查 根據(jù)圖紙及設(shè)備清單，對(duì)已裝設(shè)備或系統(tǒng)實(shí)物逐件復(fù)核，標(biāo)明安裝位置。 代表業(yè)主方接收設(shè)備資料（圖紙、操作手冊(cè)、維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)等）。 整個(gè)項(xiàng)目管理處全流程試運(yùn)作 清潔開荒計(jì)劃 序號(hào) 區(qū) 域 項(xiàng) 目 備 注 1 大 廳 地面、墻面清潔上 蠟、拋光 擦地機(jī)清洗、上蠟，高速拋光機(jī)拋光 2 外圍、地下車庫、自行車場(chǎng)、臺(tái)階 地面沖洗，頂、風(fēng)管、橋架保潔 高壓水槍地刷、清潔劑 3 屋 頂 沖 洗 地刷、清潔劑 4 樓 層 地面、墻面、頂面；衛(wèi)生間、茶水間、房間、電梯廳、樓梯； 擦地機(jī)清洗、隔斷清潔、衛(wèi)生間潔廁劑清潔、壁面萬向握把 6 電 梯 轎廂清潔 不銹鋼保養(yǎng) 不銹鋼保護(hù)膜清理、清潔、上不銹鋼光亮劑、溝槽清潔 7 外 墻 玻璃及石質(zhì)墻面清洗 委托專業(yè)公司 管理處試運(yùn)行 辦公樓驗(yàn)交開始至首批辦公單位開始搬遷入 住，此階段作為管理處試運(yùn)行階段。 印制各種管理文件表格等印刷品，完成各種證件制作。 購置管理所需要的一切設(shè)備、工具、材料。 根據(jù)工程需要，選調(diào)工程專業(yè)人員到現(xiàn)場(chǎng)。 員工招聘到崗 項(xiàng)目前期核心管理人員入駐現(xiàn)場(chǎng)。 了解本物業(yè)設(shè)備及安裝狀況，從管理適用性角度寫出《項(xiàng)目設(shè)備評(píng)估報(bào)告》。 組織人力、物力、按需按時(shí)地完成清洗。 做好清潔開荒的各種準(zhǔn)備，對(duì)部分完工可交付的樓層先期組織開荒。 做好成品保護(hù)，現(xiàn)場(chǎng)材料、設(shè)備加以監(jiān)督，嚴(yán)防盜竊和損壞。 督促施工單位在施工現(xiàn)場(chǎng)中潛在的危險(xiǎn)區(qū)域，樹立明顯提示標(biāo)志，確保進(jìn)出人員的安全。 施工現(xiàn)場(chǎng)管理 現(xiàn)場(chǎng)安全管理(根據(jù)業(yè)主方的需要 ) 實(shí)行 24小時(shí)安保值班和不定時(shí)辦公樓巡視。 前期介入階段 管理處試運(yùn)行 正常使用 驗(yàn)收 接 就調(diào)試和驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題提出整改意見。 以下就各階段的具體內(nèi)容逐一說明： 一、 竣工前管理階段管理內(nèi)容 綜合辦公樓辦公樓物業(yè)移交將可能分步實(shí)行，故結(jié)合此情況，物業(yè)竣工前管理階段又分成： 前期介入工作內(nèi)容為： 分類 工作內(nèi)容 具 體 要 求 物業(yè)交接參與工程竣工驗(yàn)收和物業(yè)交參與施工單位進(jìn)行的設(shè)備安裝調(diào)試。 三個(gè)階段工作的內(nèi)容和管理重點(diǎn)有區(qū)別，又前后承接，前一階段工作質(zhì)量的好壞，將直接影響到下一階段工作的展開與控制。該階段的主要任務(wù)是房屋的交接驗(yàn)收、接待做好單位搬遷服務(wù)配套工作，同時(shí)維護(hù)辦公樓已有日常辦公單位的正常辦公工作秩序，聯(lián)動(dòng)調(diào)試完成設(shè)備設(shè)施，以及應(yīng)對(duì)突發(fā)性故障的搶修。該階段的主要任務(wù)是協(xié)助業(yè)主 /建設(shè)方完善設(shè)計(jì)和施工監(jiān)理、參與房屋竣工驗(yàn)收、配合做好局部區(qū)域的安全保衛(wèi)和保潔工作、人員招聘培訓(xùn)工作、物業(yè)管理各類前期準(zhǔn)備以及物業(yè)開荒。我們根據(jù)辦公樓個(gè)體特性將全部管理過程劃分為三個(gè)階段，即 竣工前管理階段，搬遷及調(diào)試管理階段和正常管理階段 。 （ 5）經(jīng)常檢查設(shè)備機(jī)房，使之保持良好狀態(tài)。要建立良好的規(guī)章制度。 （ 2）空調(diào)操作工人應(yīng)是經(jīng)過培訓(xùn)的技術(shù)工人 ,掌握裝置操作技能 ,經(jīng)有關(guān)部門考試合格后 ,方可進(jìn)行獨(dú)立工作。 電梯使用管理 （ 1）每天對(duì)電梯巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)與電梯保養(yǎng)公司聯(lián)系； （ 2）督促專業(yè)公司對(duì)電梯的維護(hù)保養(yǎng)工作； （ 3）加強(qiáng)電梯日常使用管理，懂得電梯困人急救辦法； （ 4）配合電梯保養(yǎng)公司做好年檢及其它相關(guān)工作。 （ 4）加強(qiáng)設(shè)備機(jī)房安全管理；愛護(hù)設(shè)施設(shè)備，加強(qiáng)節(jié)能降耗管理； （ 5）組織對(duì)會(huì)縮化糞池的清理疏通等工作。 （三）維修服務(wù) 為確保辦公樓樓層設(shè)施設(shè)備的正常使用與安全，讓業(yè)戶有一個(gè)安全良好的工作環(huán)境，我們將嚴(yán)格執(zhí)行《維修工作手冊(cè)》工作流程，規(guī)范操作，安全管理。 （ 4）依據(jù)《保潔作業(yè)手冊(cè)》對(duì)室內(nèi)部分物品進(jìn)行專業(yè)清潔服務(wù)工作。 會(huì)議室的清潔 （ 1）會(huì)議結(jié)束后保潔人員對(duì)會(huì)議室做徹底清潔工作，確保室內(nèi)所有物品、器具潔凈光亮； （ 2）平時(shí)加強(qiáng)對(duì)會(huì)議 室的衛(wèi)生檢查工作，發(fā)現(xiàn)有異常情況立即采取清潔措施，以確保會(huì)議室可隨時(shí)啟用。 1 公共區(qū)域衛(wèi)生清潔 （ 1） 8： 00 以前完成大堂地面及電梯間、走廊通道的第一次清潔工作；打掃好衛(wèi)生間，檢查卷紙情況、噴灑空氣清新劑； （ 2） 8： 30 集中收取垃圾 （袋裝），及時(shí)清運(yùn)出辦公樓； （ 3）專人負(fù)責(zé)車庫、辦公樓外圍保潔及綠化維護(hù)，確保清潔無雜物； （ 4）做好大堂內(nèi)外門玻璃，二樓以下內(nèi)外玻璃的清潔，表面無浮塵，無污漬，光澤透明； （ 5）地面清潔 1 天不少于 2 次；墻面清潔 1 周不少于 2 次，有灰塵或雜物隨時(shí)清理； （ 6）公共走廊推塵一天不少于 2 次，確保地面光亮；不潔凈點(diǎn)滯留時(shí)間不超過 30分鐘； （ 7）樓梯臺(tái)階的拖洗保養(yǎng)、不銹鋼扶手抹塵； （ 8）不銹鋼垃圾筒擺放在指定位置，外表光亮無污跡，筒外周圍無痰跡，垃圾不外露； （ 9）室內(nèi)擺置品、盆景等保潔工作，保證目視無灰塵； （ 10）大堂天花燈筒、各組燈飾、各類出風(fēng)口無蜘蛛網(wǎng) 。 車輛管理 ① 保安人員做好車庫安全管理同時(shí)需正確引導(dǎo)來客車輛停放，注意辦公樓周圍交通情況，保證車庫口及辦公樓入口處暢通； ② 禮貌對(duì)待停車車主，熱情幫助車主提供力所能及的幫助（如道路問訊等）。 智能監(jiān)控系統(tǒng)管理 監(jiān)控中心值班人員應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)異常情況立即通知巡邏崗或報(bào)告主任，并做好值班記錄。 秩序維護(hù)