【正文】 據(jù)中心總體經(jīng)營目標(biāo)，展開為計劃大綱，大綱分層下達(dá)后，再由下而上報，匯編、調(diào)整后的總體計劃，經(jīng)批準(zhǔn)后下發(fā)成為有效計劃。每班人員須認(rèn)真巡視檢查消防設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題認(rèn)真記錄，并及時上報。（五）大門崗對出入人員、出入物品的管理大門崗為固定與巡視相結(jié)合，值崗時注意發(fā)現(xiàn)閑雜、可疑人員，并進(jìn)行必要的盤問，注意對客服務(wù)的態(tài)度及對閑雜人員的處理方式，對可疑人員可通知巡視警衛(wèi)進(jìn)行跟蹤，通知監(jiān)控室利用保安監(jiān)控進(jìn)行監(jiān)控，非標(biāo)準(zhǔn)工作時間人員進(jìn)出大樓須持有效證件進(jìn)行登記，并謝絕會客，充分利用保安監(jiān)控系統(tǒng)及內(nèi)保巡視人員，相互協(xié)調(diào)，統(tǒng)一監(jiān)控。保潔服務(wù)日常管理規(guī)定日常保潔服務(wù)質(zhì)量直接影響到大廈的整體形象，高品質(zhì)的保潔服務(wù)、高素質(zhì)的保潔服務(wù)人員不僅可為大廈提供明凈、整潔的工作環(huán)境，也可為大廈高貴的品質(zhì)增光添色。（2）晶化保養(yǎng)：① 目的：大理石在使用一定時期后，盡管日常實施打蠟作業(yè)，但還會出現(xiàn)劃痕、晦暗及凹凸不平等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響材質(zhì)的美觀。但是地毯容易臟污，不易于清除。作業(yè)工作程序：準(zhǔn)備——吸塵——局部除污——噴處理劑——磨擦吸水——起毛——干燥——吸塵——檢查D：木地板的清潔保養(yǎng)方案：木質(zhì)地板細(xì)密，木紋自然大方，不易變形，木質(zhì)較硬，耐磨性強(qiáng)。 鋼筋混凝土保護(hù)層損壞要及修補(bǔ)，以防止鋼筋銹蝕。要及時修理。 定期檢查幕墻排水系統(tǒng)，保持通暢。公司設(shè)財務(wù)部，財務(wù)部指定財務(wù)管理人員對所管物業(yè)項目進(jìn)行財務(wù)收、支的管理和控制，指定會計人員分物業(yè)項目獨立進(jìn)行財務(wù)收支核算、編報財務(wù)報表；各物業(yè)管理中心不單獨設(shè)立財務(wù)部，設(shè)立收款員、庫管員配合公司財務(wù)部現(xiàn)場收款并進(jìn)行資產(chǎn)管理，各項支出由公司統(tǒng)一辦理。測算原則：（1） 合法收、支；（2） 從實際出發(fā)，科學(xué)計量。（二）測算分析本公司在進(jìn)行物業(yè)管理費用支出測算時，本著“減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，但取微利；費用合理，收支平衡；嚴(yán)格控制人工成本，確保工程”的思想，以期達(dá)到本公司財務(wù)管理的長期目標(biāo)：使業(yè)主資產(chǎn)的保值、增值。同時，在日常管理中：第一：嚴(yán)格控制人工成本，著重設(shè)備設(shè)施及建筑物的維修理工和養(yǎng)護(hù)本公司致力于將人工成本控制在物業(yè)管理費用總額的合理比例內(nèi)，隨著物業(yè)使用年限的增長增加設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)投入，做好設(shè)施設(shè)備的各級維修保養(yǎng)工作，在較長的時期內(nèi)保持樓宇的優(yōu)秀品質(zhì)和良好性能。四、酬金及取酬方式我公司在本物業(yè)項目管理上取酬方式為定額取酬，酬金萬元/年，占物業(yè)管理費用總額的%，按月提取。C． 辦公樓設(shè)備檔案資料包括：各類設(shè)備設(shè)施保修及售后服務(wù)出廠說明書及附帶的圖紙、資料等。3． 對交接驗收中的各類遺留問題，由物管中心與建設(shè)單位和施工單位共同協(xié)商解決。，做到按區(qū)域、類型制作標(biāo)簽，并放置穩(wěn)妥、安全有序。對于我們公司來說能夠有幸參加該項目的競標(biāo)，對我們公司拓展管理項目種類、開拓管理思路具有重要意義。密封式垃圾箱由物管中心的保潔人員負(fù)責(zé)定期消毒、清洗；物管中心與周邊的社會垃圾站和消納單位合作，是他們負(fù)責(zé)垃圾的轉(zhuǎn)運，消納，做到日產(chǎn)日清。，大樓物管工程部統(tǒng)一控制管理，安保部留備用鑰匙并封存，以便應(yīng)急情況開門啟用。二、現(xiàn)場交接驗收1． 物管中心工程部和綜合服務(wù)部會同業(yè)主方相關(guān)部門，組成現(xiàn)場接管小組，由業(yè)主方負(fù)責(zé)部門牽頭，物管中心組織力量代業(yè)主方對辦公樓的房屋、建筑、設(shè)備、設(shè)施等進(jìn)行現(xiàn)場交接驗收。第六章接管入住程序一、 檔案資料的交接 表32低值工器具、物料購置預(yù)算序號項目計量單位數(shù)量單價金額1工程工器具沖擊鉆把手電鉆把電焊機(jī)臺砂輪切割機(jī)臺75型室內(nèi)疏通機(jī)臺水泵（換修備用）臺套絲扳手套儀表（萬用表、兆歐表等）塊工具箱（包括工具）套空調(diào)專用維修工具套電梯專用維修工具套2清潔工器具伸縮桿（各型號）根塵推把玻璃工具套墩布車部吹干機(jī)臺3安保\消防工器具手電筒（防衛(wèi)型）把消防服及配套工具套4行政辦公用工器具保險柜臺打卡鐘（考勤鐘）臺塑封機(jī)臺辦公家具套文件柜個四屜柜個檔案柜組5其他應(yīng)急燈個鑰匙柜（定做）個貨架個宿舍設(shè)施（床\柜）套更衣柜組警示牌（工作提示）個鋁合金組合梯架線纜盤個兩件套雨服套送報車（訂制）部低平板推車部合計注：以上物品單價在2000元以下表33工服購置預(yù)算表 單位：元行號人員崗位年購置標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)使用年數(shù)購置費用平 均年費用1綜合服務(wù)部管理處總經(jīng)理2部門經(jīng)理3綜合文員4客服人員5保潔人員餐廳人員7小計7工程部工程部經(jīng)理9作業(yè)人員10小計11安保部安保部經(jīng)理12安保人員13車管人員14小計15合計注：工作服含冬、夏裝，2套/人自備設(shè)施清單（建議）(少清單)注：以上設(shè)施建議業(yè)主或發(fā)展商考慮配置。在財務(wù)預(yù)算安排上，在控制其他部門人員及各項費用的基礎(chǔ)上，向各項工程費用傾斜：在總?cè)藬?shù)中，工程人員 人，約占總?cè)藬?shù)的 %；在人員費用中，工程人員費用約占人員總費用的 %；在年總支出中，“設(shè)備設(shè)施運行\(zhòng)小修費”占總支出的 %。按招標(biāo)書要求，本公司承擔(dān)電梯中修工作，但電梯中修費用不計入物業(yè)管理費中，應(yīng)在大中修費用中開支。用水：1）加強(qiáng)用水節(jié)水宣傳，加強(qiáng)管理，避免跑、冒、滴、漏；2）加強(qiáng)冷卻水的處理，減少冷卻水排污量。運行維護(hù)要點： 按主管部門要求和有關(guān)規(guī)定管理 按設(shè)備使用說明書進(jìn)行維護(hù)設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計劃序號項目工作內(nèi)容保養(yǎng)周期1.避雷系統(tǒng)接地電阻可靠性檢查和試驗每年一次（春季前），雷雨后加強(qiáng)巡檢一次2.火災(zāi)自動報警系統(tǒng)可靠性檢查和試驗每季一次3.高、底壓配電柜清掃、緊固、防銹每年一次4.各種配電盤、控制柜清掃、緊固、防銹每年一次5.電梯由專業(yè)公司定期維護(hù)每天巡檢，每周保養(yǎng)6.空調(diào)冷水機(jī)由專業(yè)公司定期維護(hù)每年一次（夏季前）7.空調(diào)冷水循環(huán)泵清洗、換潤滑油每年一次8.熱力鍋爐專業(yè)公司定期維護(hù)及安全檢查、水質(zhì)檢測每年一次（冬季前）9.熱水鍋爐安全檢測、水質(zhì)檢測每季一次10.熱水循環(huán)泵清洗、換潤滑油每年一次11.生活水箱清潔、二次消毒每半年一次12.污水泵清潔、換潤滑油每年一次13.風(fēng)機(jī)防塵罩清洗每半年一次14.各種管道的金屬閥門清潔、防銹每年一次各種金屬管道和構(gòu)架清潔、防銹、緊固每年一次弱電系統(tǒng)的設(shè)備、線纜按技術(shù)資料的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行電動消防水泵每周試運轉(zhuǎn)一次并加注潤滑脂各種設(shè)備每天運行時間超過12小時的保養(yǎng)周期為一年，不足12小時的保養(yǎng)周期為二年。（三）幕墻工程養(yǎng)護(hù)管理：本工程外立面塑鋁板為主，配以部分玻璃幕加以點燃，另外還有一些不銹鋼飾柱等。制止不加任何保護(hù)措施在樓面上拖拉重物。發(fā)現(xiàn)腐蝕、滲漏、開裂和建筑垃圾、污雜物沉積要及處理。使用專用地毯清洗機(jī)對地毯進(jìn)行全面清洗。清潔維護(hù)方法如下：（1） 用鋁合金表面保護(hù)劑進(jìn)行清洗；（2） 用毛巾擦拭，并視污漬程度，適量加大劑量，知道完全除漬；（3） 待干燥后，用棉絲和毛巾將粉末擦拭干凈；（4） 用“AFFINA AL”大面積均勻涂布；（5） 干透后用軟布輕擦一遍。：密封石材表面細(xì)小的孔洞和縫隙，保潔石材不受侵蝕，并增加其耐磨性、光亮度，以便延長其使用壽命；：用專業(yè)機(jī)器和工具配合硬地面清潔劑洗地面，在徹底清洗地面后，進(jìn)行兩次以上拖干作業(yè)，使地面完全干燥后，再在干凈的地面上涂3—5遍免拋專業(yè)蠟劑。消防演練以義務(wù)消防隊員和警衛(wèi)人員為主體，日常以班組為單位進(jìn)行實際演練，全年集中數(shù)次對各部門進(jìn)行演練，通過每年11月份的消防演習(xí)，檢測平時演練的結(jié)果。巡視人員保持良好的儀容儀表，注重在巡視中對客服務(wù)及對閑雜人員的處理方式。中心內(nèi)部檔案管理及檢索調(diào)閱，內(nèi)容包括文件、圖紙、圖像等多媒體文件資料維保計劃的實施設(shè)備完好狀態(tài)設(shè)備系統(tǒng)運行動態(tài)顯示庫存物料管理應(yīng)急處理 方案的生成、實施、變更維保工作單的下達(dá)與反饋記錄圖紙資料管理將各項業(yè)務(wù)工作的流程納入計算機(jī)管理體系中，實現(xiàn)交互式動態(tài)控制：業(yè)務(wù)發(fā)生業(yè)務(wù)執(zhí)行業(yè)務(wù)調(diào)整業(yè)務(wù)完成過程監(jiān)控考核評定每一項業(yè)務(wù)均可以在系統(tǒng)中進(jìn)行全過程的追蹤(二)、對大樓所有房屋的狀態(tài)（種類、位置、面積、使用狀態(tài)、內(nèi)部設(shè)施）以圖文資料存儲使用人的各種資料的存檔種方式的查詢對客戶投訴管理的受理、處理、反饋進(jìn)行動態(tài)交互管理第三章 日常管理服務(wù)項目、標(biāo)準(zhǔn)、承諾指標(biāo)及采取措施一、 理服務(wù)承諾指標(biāo)環(huán)境衛(wèi)生、清潔達(dá)到100％消防設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98％房屋完好率達(dá)到100％設(shè)備完好率達(dá)到100％智能化系統(tǒng)運行正常率達(dá)到98％零修、報修及時率100％服務(wù)有效投訴《1％處理率100％外來人員滿意率98％內(nèi)部職工對物業(yè)工作滿意率98％在完成上述指標(biāo)的同時，確保新辦公大樓在竣工投入使用一年后，達(dá)到北京市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)，兩年內(nèi)達(dá)到全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)二、 理服務(wù)項目、承諾指標(biāo)及采取措施一覽表本表中的國家標(biāo)準(zhǔn)，出自建設(shè)部《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)考評驗收工作的通知》建住房物〔2000〕008號，北京市國土資源和房屋管理局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部“關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗收工作的通知》京國土房管物字〔2000〕第20號。它不僅可以實現(xiàn)日常工作的計算機(jī)管理工作，更由于相關(guān)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和設(shè)備及軟件的不斷更新，從而實現(xiàn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計、分析，流程控制等重要的角色。外包方進(jìn)入現(xiàn)場作業(yè)前，應(yīng)了解環(huán)境和職業(yè)安全健康方面的要求，外包方應(yīng)對作業(yè)人員進(jìn)行環(huán)境、職業(yè)安全健康知識培訓(xùn)。(2)、競爭管理人員班組長競爭上崗制：實行況爭上崗，堅持能者上、平者讓，庸者下的原則，以保證人員素質(zhì)。管理人員持證上崗特種工作人員持證上崗其它員工達(dá)到崗位技術(shù)精通、職責(zé)明確(四)、人員管理物業(yè)管理中心人遇的組成，主要骨干從公司抽調(diào)組成，其它人員堅持執(zhí)行公開、公平、公正的三公原則對外招聘，公司奉行任人為賢，廣攬社會有志、有才、有德人士的用人制度，同時根據(jù)所接物業(yè)的特殊性，在人員選聘上特別強(qiáng)調(diào)對人員政治素質(zhì)的考察。因此在物業(yè)管理中心成立之日起，將實行一整套有效的培訓(xùn)計劃，并切實推行，以培養(yǎng)出一批有理想、有覺悟、有能力、有素質(zhì)、有現(xiàn)代意識的專業(yè)物業(yè)管理人才，公司將依靠這樣的一批人材來確保出色完成九三學(xué)社辦公樓各項物業(yè)管理工作。(三)、管理機(jī)制若競標(biāo)成功，我公司將根據(jù)**辦公樓的特點建立扁平化的管理架構(gòu)，最大限度以的減呼管理環(huán)節(jié)，提高管理效率，降低管理成本，形成簡明高效的管理體系。整個員工隊伍中，大專以上學(xué)歷的 人，占全體員工的 ，35歲以下員工 人 ，占全體員工的 。公司經(jīng)營范圍：接受委托從事寫字樓、公寓、酒店、住宅等物業(yè)管理，物業(yè)管理培訓(xùn)及顧問服務(wù)等。 公司憑借完善的制度、嚴(yán)格的管理、和諧的氣氛，吸引了一批管理經(jīng)驗豐富，并富于創(chuàng)新意識的高素質(zhì)物業(yè)管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，公司領(lǐng)導(dǎo)和管理人員均為物業(yè)管理資深人士，平均從事物業(yè)管理 工作五年以上，并擁有建設(shè)部和北京市頒發(fā)的物業(yè)管理經(jīng)理上崗證。(三)、使用人員分析分析該大樓的使用人員多為政府高級領(lǐng)導(dǎo)干部，文化素質(zhì)高，個人素質(zhì)好。我們將針對大樓的特點和管理目標(biāo)，制定員工崗位職責(zé)和工作考核標(biāo)準(zhǔn)，對日常管理內(nèi)容編制相應(yīng)的工作程序、作業(yè)指導(dǎo)書，從而確保