【正文】 據(jù)中心總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，展開為計(jì)劃大綱，大綱分層下達(dá)后，再由下而上報(bào)，匯編、調(diào)整后的總體計(jì)劃，經(jīng)批準(zhǔn)后下發(fā)成為有效計(jì)劃。每班人員須認(rèn)真巡視檢查消防設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題認(rèn)真記錄，并及時(shí)上報(bào)。（五）大門崗對(duì)出入人員、出入物品的管理大門崗為固定與巡視相結(jié)合，值崗時(shí)注意發(fā)現(xiàn)閑雜、可疑人員，并進(jìn)行必要的盤問，注意對(duì)客服務(wù)的態(tài)度及對(duì)閑雜人員的處理方式，對(duì)可疑人員可通知巡視警衛(wèi)進(jìn)行跟蹤，通知監(jiān)控室利用保安監(jiān)控進(jìn)行監(jiān)控，非標(biāo)準(zhǔn)工作時(shí)間人員進(jìn)出大樓須持有效證件進(jìn)行登記，并謝絕會(huì)客，充分利用保安監(jiān)控系統(tǒng)及內(nèi)保巡視人員，相互協(xié)調(diào)，統(tǒng)一監(jiān)控。保潔服務(wù)日常管理規(guī)定日常保潔服務(wù)質(zhì)量直接影響到大廈的整體形象，高品質(zhì)的保潔服務(wù)、高素質(zhì)的保潔服務(wù)人員不僅可為大廈提供明凈、整潔的工作環(huán)境，也可為大廈高貴的品質(zhì)增光添色。（2）晶化保養(yǎng)：① 目的：大理石在使用一定時(shí)期后，盡管日常實(shí)施打蠟作業(yè)，但還會(huì)出現(xiàn)劃痕、晦暗及凹凸不平等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響材質(zhì)的美觀。但是地毯容易臟污，不易于清除。作業(yè)工作程序：準(zhǔn)備——吸塵——局部除污——噴處理劑——磨擦吸水——起毛——干燥——吸塵——檢查D：木地板的清潔保養(yǎng)方案：木質(zhì)地板細(xì)密，木紋自然大方，不易變形，木質(zhì)較硬，耐磨性強(qiáng)。 鋼筋混凝土保護(hù)層損壞要及修補(bǔ)，以防止鋼筋銹蝕。要及時(shí)修理。 定期檢查幕墻排水系統(tǒng)，保持通暢。公司設(shè)財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部指定財(cái)務(wù)管理人員對(duì)所管物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)收、支的管理和控制，指定會(huì)計(jì)人員分物業(yè)項(xiàng)目獨(dú)立進(jìn)行財(cái)務(wù)收支核算、編報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)表；各物業(yè)管理中心不單獨(dú)設(shè)立財(cái)務(wù)部，設(shè)立收款員、庫(kù)管員配合公司財(cái)務(wù)部現(xiàn)場(chǎng)收款并進(jìn)行資產(chǎn)管理，各項(xiàng)支出由公司統(tǒng)一辦理。測(cè)算原則：（1） 合法收、支；（2） 從實(shí)際出發(fā)，科學(xué)計(jì)量。（二）測(cè)算分析本公司在進(jìn)行物業(yè)管理費(fèi)用支出測(cè)算時(shí)，本著“減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，但取微利；費(fèi)用合理，收支平衡；嚴(yán)格控制人工成本，確保工程”的思想，以期達(dá)到本公司財(cái)務(wù)管理的長(zhǎng)期目標(biāo)：使業(yè)主資產(chǎn)的保值、增值。同時(shí)，在日常管理中：第一：嚴(yán)格控制人工成本，著重設(shè)備設(shè)施及建筑物的維修理工和養(yǎng)護(hù)本公司致力于將人工成本控制在物業(yè)管理費(fèi)用總額的合理比例內(nèi)，隨著物業(yè)使用年限的增長(zhǎng)增加設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)投入，做好設(shè)施設(shè)備的各級(jí)維修保養(yǎng)工作，在較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)保持樓宇的優(yōu)秀品質(zhì)和良好性能。四、酬金及取酬方式我公司在本物業(yè)項(xiàng)目管理上取酬方式為定額取酬，酬金萬元/年，占物業(yè)管理費(fèi)用總額的%，按月提取。C． 辦公樓設(shè)備檔案資料包括：各類設(shè)備設(shè)施保修及售后服務(wù)出廠說明書及附帶的圖紙、資料等。3． 對(duì)交接驗(yàn)收中的各類遺留問題，由物管中心與建設(shè)單位和施工單位共同協(xié)商解決。，做到按區(qū)域、類型制作標(biāo)簽，并放置穩(wěn)妥、安全有序。對(duì)于我們公司來說能夠有幸參加該項(xiàng)目的競(jìng)標(biāo)，對(duì)我們公司拓展管理項(xiàng)目種類、開拓管理思路具有重要意義。密封式垃圾箱由物管中心的保潔人員負(fù)責(zé)定期消毒、清洗；物管中心與周邊的社會(huì)垃圾站和消納單位合作，是他們負(fù)責(zé)垃圾的轉(zhuǎn)運(yùn)，消納，做到日產(chǎn)日清。，大樓物管工程部統(tǒng)一控制管理，安保部留備用鑰匙并封存，以便應(yīng)急情況開門啟用。二、現(xiàn)場(chǎng)交接驗(yàn)收1． 物管中心工程部和綜合服務(wù)部會(huì)同業(yè)主方相關(guān)部門，組成現(xiàn)場(chǎng)接管小組，由業(yè)主方負(fù)責(zé)部門牽頭，物管中心組織力量代業(yè)主方對(duì)辦公樓的房屋、建筑、設(shè)備、設(shè)施等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交接驗(yàn)收。第六章接管入住程序一、 檔案資料的交接 表32低值工器具、物料購(gòu)置預(yù)算序號(hào)項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)量單價(jià)金額1工程工器具沖擊鉆把手電鉆把電焊機(jī)臺(tái)砂輪切割機(jī)臺(tái)75型室內(nèi)疏通機(jī)臺(tái)水泵（換修備用）臺(tái)套絲扳手套儀表（萬用表、兆歐表等）塊工具箱（包括工具）套空調(diào)專用維修工具套電梯專用維修工具套2清潔工器具伸縮桿（各型號(hào)）根塵推把玻璃工具套墩布車部吹干機(jī)臺(tái)3安保\消防工器具手電筒（防衛(wèi)型）把消防服及配套工具套4行政辦公用工器具保險(xiǎn)柜臺(tái)打卡鐘（考勤鐘）臺(tái)塑封機(jī)臺(tái)辦公家具套文件柜個(gè)四屜柜個(gè)檔案柜組5其他應(yīng)急燈個(gè)鑰匙柜（定做）個(gè)貨架個(gè)宿舍設(shè)施（床\柜）套更衣柜組警示牌（工作提示）個(gè)鋁合金組合梯架線纜盤個(gè)兩件套雨服套送報(bào)車（訂制）部低平板推車部合計(jì)注：以上物品單價(jià)在2000元以下表33工服購(gòu)置預(yù)算表 單位：元行號(hào)人員崗位年購(gòu)置標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)使用年數(shù)購(gòu)置費(fèi)用平 均年費(fèi)用1綜合服務(wù)部管理處總經(jīng)理2部門經(jīng)理3綜合文員4客服人員5保潔人員餐廳人員7小計(jì)7工程部工程部經(jīng)理9作業(yè)人員10小計(jì)11安保部安保部經(jīng)理12安保人員13車管人員14小計(jì)15合計(jì)注：工作服含冬、夏裝，2套/人自備設(shè)施清單（建議）(少清單)注：以上設(shè)施建議業(yè)主或發(fā)展商考慮配置。在財(cái)務(wù)預(yù)算安排上，在控制其他部門人員及各項(xiàng)費(fèi)用的基礎(chǔ)上，向各項(xiàng)工程費(fèi)用傾斜：在總?cè)藬?shù)中，工程人員 人，約占總?cè)藬?shù)的 %；在人員費(fèi)用中，工程人員費(fèi)用約占人員總費(fèi)用的 %；在年總支出中，“設(shè)備設(shè)施運(yùn)行\(zhòng)小修費(fèi)”占總支出的 %。按招標(biāo)書要求，本公司承擔(dān)電梯中修工作，但電梯中修費(fèi)用不計(jì)入物業(yè)管理費(fèi)中，應(yīng)在大中修費(fèi)用中開支。用水：1）加強(qiáng)用水節(jié)水宣傳，加強(qiáng)管理，避免跑、冒、滴、漏；2）加強(qiáng)冷卻水的處理，減少冷卻水排污量。運(yùn)行維護(hù)要點(diǎn)： 按主管部門要求和有關(guān)規(guī)定管理 按設(shè)備使用說明書進(jìn)行維護(hù)設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目工作內(nèi)容保養(yǎng)周期1.避雷系統(tǒng)接地電阻可靠性檢查和試驗(yàn)每年一次（春季前），雷雨后加強(qiáng)巡檢一次2.火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)可靠性檢查和試驗(yàn)每季一次3.高、底壓配電柜清掃、緊固、防銹每年一次4.各種配電盤、控制柜清掃、緊固、防銹每年一次5.電梯由專業(yè)公司定期維護(hù)每天巡檢，每周保養(yǎng)6.空調(diào)冷水機(jī)由專業(yè)公司定期維護(hù)每年一次（夏季前）7.空調(diào)冷水循環(huán)泵清洗、換潤(rùn)滑油每年一次8.熱力鍋爐專業(yè)公司定期維護(hù)及安全檢查、水質(zhì)檢測(cè)每年一次（冬季前）9.熱水鍋爐安全檢測(cè)、水質(zhì)檢測(cè)每季一次10.熱水循環(huán)泵清洗、換潤(rùn)滑油每年一次11.生活水箱清潔、二次消毒每半年一次12.污水泵清潔、換潤(rùn)滑油每年一次13.風(fēng)機(jī)防塵罩清洗每半年一次14.各種管道的金屬閥門清潔、防銹每年一次各種金屬管道和構(gòu)架清潔、防銹、緊固每年一次弱電系統(tǒng)的設(shè)備、線纜按技術(shù)資料的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行電動(dòng)消防水泵每周試運(yùn)轉(zhuǎn)一次并加注潤(rùn)滑脂各種設(shè)備每天運(yùn)行時(shí)間超過12小時(shí)的保養(yǎng)周期為一年，不足12小時(shí)的保養(yǎng)周期為二年。（三）幕墻工程養(yǎng)護(hù)管理：本工程外立面塑鋁板為主，配以部分玻璃幕加以點(diǎn)燃，另外還有一些不銹鋼飾柱等。制止不加任何保護(hù)措施在樓面上拖拉重物。發(fā)現(xiàn)腐蝕、滲漏、開裂和建筑垃圾、污雜物沉積要及處理。使用專用地毯清洗機(jī)對(duì)地毯進(jìn)行全面清洗。清潔維護(hù)方法如下：（1） 用鋁合金表面保護(hù)劑進(jìn)行清洗；（2） 用毛巾擦拭，并視污漬程度，適量加大劑量，知道完全除漬；（3） 待干燥后，用棉絲和毛巾將粉末擦拭干凈；（4） 用“AFFINA AL”大面積均勻涂布；（5） 干透后用軟布輕擦一遍。：密封石材表面細(xì)小的孔洞和縫隙，保潔石材不受侵蝕，并增加其耐磨性、光亮度，以便延長(zhǎng)其使用壽命；：用專業(yè)機(jī)器和工具配合硬地面清潔劑洗地面，在徹底清洗地面后，進(jìn)行兩次以上拖干作業(yè)，使地面完全干燥后，再在干凈的地面上涂3—5遍免拋專業(yè)蠟劑。消防演練以義務(wù)消防隊(duì)員和警衛(wèi)人員為主體，日常以班組為單位進(jìn)行實(shí)際演練，全年集中數(shù)次對(duì)各部門進(jìn)行演練，通過每年11月份的消防演習(xí)，檢測(cè)平時(shí)演練的結(jié)果。巡視人員保持良好的儀容儀表，注重在巡視中對(duì)客服務(wù)及對(duì)閑雜人員的處理方式。中心內(nèi)部檔案管理及檢索調(diào)閱，內(nèi)容包括文件、圖紙、圖像等多媒體文件資料維保計(jì)劃的實(shí)施設(shè)備完好狀態(tài)設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行動(dòng)態(tài)顯示庫(kù)存物料管理應(yīng)急處理 方案的生成、實(shí)施、變更維保工作單的下達(dá)與反饋記錄圖紙資料管理將各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作的流程納入計(jì)算機(jī)管理體系中，實(shí)現(xiàn)交互式動(dòng)態(tài)控制：業(yè)務(wù)發(fā)生業(yè)務(wù)執(zhí)行業(yè)務(wù)調(diào)整業(yè)務(wù)完成過程監(jiān)控考核評(píng)定每一項(xiàng)業(yè)務(wù)均可以在系統(tǒng)中進(jìn)行全過程的追蹤(二)、對(duì)大樓所有房屋的狀態(tài)（種類、位置、面積、使用狀態(tài)、內(nèi)部設(shè)施）以圖文資料存儲(chǔ)使用人的各種資料的存檔種方式的查詢對(duì)客戶投訴管理的受理、處理、反饋進(jìn)行動(dòng)態(tài)交互管理第三章 日常管理服務(wù)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、承諾指標(biāo)及采取措施一、 理服務(wù)承諾指標(biāo)環(huán)境衛(wèi)生、清潔達(dá)到100％消防設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98％房屋完好率達(dá)到100％設(shè)備完好率達(dá)到100％智能化系統(tǒng)運(yùn)行正常率達(dá)到98％零修、報(bào)修及時(shí)率100％服務(wù)有效投訴《1％處理率100％外來人員滿意率98％內(nèi)部職工對(duì)物業(yè)工作滿意率98％在完成上述指標(biāo)的同時(shí)，確保新辦公大樓在竣工投入使用一年后，達(dá)到北京市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)，兩年內(nèi)達(dá)到全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)二、 理服務(wù)項(xiàng)目、承諾指標(biāo)及采取措施一覽表本表中的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，出自建設(shè)部《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》建住房物〔2000〕008號(hào)，北京市國(guó)土資源和房屋管理局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部“關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》京國(guó)土房管物字〔2000〕第20號(hào)。它不僅可以實(shí)現(xiàn)日常工作的計(jì)算機(jī)管理工作，更由于相關(guān)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和設(shè)備及軟件的不斷更新，從而實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、分析，流程控制等重要的角色。外包方進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)前，應(yīng)了解環(huán)境和職業(yè)安全健康方面的要求，外包方應(yīng)對(duì)作業(yè)人員進(jìn)行環(huán)境、職業(yè)安全健康知識(shí)培訓(xùn)。(2)、競(jìng)爭(zhēng)管理人員班組長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)上崗制：實(shí)行況爭(zhēng)上崗，堅(jiān)持能者上、平者讓，庸者下的原則，以保證人員素質(zhì)。管理人員持證上崗特種工作人員持證上崗其它員工達(dá)到崗位技術(shù)精通、職責(zé)明確(四)、人員管理物業(yè)管理中心人遇的組成，主要骨干從公司抽調(diào)組成，其它人員堅(jiān)持執(zhí)行公開、公平、公正的三公原則對(duì)外招聘，公司奉行任人為賢，廣攬社會(huì)有志、有才、有德人士的用人制度，同時(shí)根據(jù)所接物業(yè)的特殊性，在人員選聘上特別強(qiáng)調(diào)對(duì)人員政治素質(zhì)的考察。因此在物業(yè)管理中心成立之日起，將實(shí)行一整套有效的培訓(xùn)計(jì)劃，并切實(shí)推行，以培養(yǎng)出一批有理想、有覺悟、有能力、有素質(zhì)、有現(xiàn)代意識(shí)的專業(yè)物業(yè)管理人才，公司將依靠這樣的一批人材來確保出色完成九三學(xué)社辦公樓各項(xiàng)物業(yè)管理工作。(三)、管理機(jī)制若競(jìng)標(biāo)成功，我公司將根據(jù)**辦公樓的特點(diǎn)建立扁平化的管理架構(gòu)，最大限度以的減呼管理環(huán)節(jié)，提高管理效率，降低管理成本，形成簡(jiǎn)明高效的管理體系。整個(gè)員工隊(duì)伍中，大專以上學(xué)歷的 人，占全體員工的 ，35歲以下員工 人 ，占全體員工的 。公司經(jīng)營(yíng)范圍：接受委托從事寫字樓、公寓、酒店、住宅等物業(yè)管理，物業(yè)管理培訓(xùn)及顧問服務(wù)等。 公司憑借完善的制度、嚴(yán)格的管理、和諧的氣氛，吸引了一批管理經(jīng)驗(yàn)豐富，并富于創(chuàng)新意識(shí)的高素質(zhì)物業(yè)管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，公司領(lǐng)導(dǎo)和管理人員均為物業(yè)管理資深人士，平均從事物業(yè)管理 工作五年以上，并擁有建設(shè)部和北京市頒發(fā)的物業(yè)管理經(jīng)理上崗證。(三)、使用人員分析分析該大樓的使用人員多為政府高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部，文化素質(zhì)高，個(gè)人素質(zhì)好。我們將針對(duì)大樓的特點(diǎn)和管理目標(biāo)，制定員工崗位職責(zé)和工作考核標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)日常管理內(nèi)容編制相應(yīng)的工作程序、作業(yè)指導(dǎo)書，從而確保