【正文】 第八章 結(jié)束語(yǔ)北京市**新辦公樓作為政府機(jī)關(guān)辦公場(chǎng)所實(shí)施社會(huì)化管理的單位，其意義不僅在于項(xiàng)目的委托管理，同時(shí)也為今后其它政府部門物業(yè)項(xiàng)目管理的社會(huì)化、市場(chǎng)化樹立了榜樣。、強(qiáng)弱電豎井、開水間、廁所的鑰匙由大樓物管工程部統(tǒng)一控制管理，保安部留備用鑰匙并封存。2． 物管中心職能部門對(duì)現(xiàn)場(chǎng)交接驗(yàn)收中發(fā)同各類設(shè)備、設(shè)施、物品等的數(shù)量及遺留問題記錄在交接驗(yàn)收單上，將近接驗(yàn)收單一式三份由業(yè)主方、施工方、物管中心三方負(fù)責(zé)人簽名冊(cè)字確認(rèn)后各自歸案保存。 檔案資料的分類：A． 辦公樓檔案資料包括：建筑產(chǎn)權(quán)籍資料：規(guī)劃批準(zhǔn)文件；規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、詳細(xì)規(guī)劃說明書、辦公業(yè)主和用戶資料、狀況等B． 辦公樓工程、公建檔案資料包括：辦公樓竣工和相關(guān)資料、土建結(jié)構(gòu)、平、立、部圖，供水、供熱平面系統(tǒng)圖，電氣統(tǒng)圖、地下管線網(wǎng)圖，市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖，人防布置及結(jié)構(gòu)等。交通標(biāo)識(shí)、車位標(biāo)識(shí)、門牌、樓層水牌等，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況待定。包括人員的工程總費(fèi)用占到了管理費(fèi)總額的 %。(4)、測(cè)算中不包括下列費(fèi)用：a、辦公樓的運(yùn)行、辦公用能源費(fèi)用（水、電、燃?xì)獾龋瑓⒁姳?）；b、業(yè)主自用辦公設(shè)備設(shè)施、器具維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；c、夜景照明燈器具維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（答疑會(huì)上說明該系統(tǒng)尚未確定最終方案）d、大廈辦公會(huì)議用水具及消毒設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用；e、特殊會(huì)議服務(wù)及布置費(fèi)用（雙方根據(jù)實(shí)際情況協(xié)商確定）；f、大廈財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)（包括機(jī)器損壞險(xiǎn)）費(fèi)用；g、業(yè)主自備設(shè)施費(fèi)用（參見表5）；h、大廈設(shè)施設(shè)備的大、中修費(fèi)用，增、改、擴(kuò)費(fèi)用。三、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及測(cè)算明細(xì)（一）測(cè)算說明測(cè)算的依據(jù)（1）（2）招標(biāo)答疑會(huì)中，招標(biāo)單位對(duì)各項(xiàng)情況的說明（3）現(xiàn)行物業(yè)管理法律法規(guī)（4）本公司多年寫字樓的管理經(jīng)驗(yàn)，參考了現(xiàn)行市場(chǎng)行情（5）我公司日前管理的在建筑體量、使用功能、系統(tǒng)設(shè)備、服務(wù)項(xiàng)目、業(yè)主類型等方面與本項(xiàng)目有著諸多相近之處的北京海關(guān)辦公樓的管理情況。第五章 財(cái)務(wù)管理制度與管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算一、財(cái)務(wù)管理工作模式、制度、預(yù)算、決算的方式、內(nèi)容（一）財(cái)務(wù)管理工作模式、制度 我公司財(cái)務(wù)管理實(shí)際集中管理、分物業(yè)項(xiàng)目獨(dú)立核算的模式。 發(fā)現(xiàn)螺栓松動(dòng)，破損應(yīng)及時(shí)修復(fù)或更換，發(fā)現(xiàn)玻璃松動(dòng)、破損應(yīng)及時(shí)修復(fù)或更換，發(fā)現(xiàn)密封膠和密封條脫落或損壞，應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)或更換。：對(duì)使用者進(jìn)行保護(hù)門窗的宣傳工作，發(fā)現(xiàn)開關(guān)不靈、縫隙過大，五金配件丟失或損壞等問題。制止不設(shè)計(jì)及有關(guān)部門批準(zhǔn)，任意在結(jié)構(gòu)上開鑿。作業(yè)工作程序：準(zhǔn)備——吸塵——局部除污——用專業(yè)機(jī)器配合專用高泡清洗劑，打出高泡，用專用刷盤清洗——吸水（吸水率70%）——用布蓋住清洗過的地毯（根據(jù)不同季節(jié)和室內(nèi)溫度高低，待地毯全部干燥后，將布單拿走）（4） 地毯濕洗（噴吸清洗法）地毯臟污嚴(yán)重需全面清洗作業(yè)，如大量用水，多代用噴吸清洗。C：地毯的清潔保養(yǎng)方案：地毯是一種高檔的裝卸輔地材料，同硬性地面相比，地毯步行感覺舒適、柔軟、不滑、不累、安全，且可使室內(nèi)環(huán)境顯得豪華、美觀、清潔、安靜。：建議每2個(gè)月進(jìn)行一次打蠟作業(yè)。（九）治安宣傳治安宣傳以宣傳欄，發(fā)放宣傳品，定期走訪客戶，召開業(yè)主方安全負(fù)責(zé)人會(huì)議的方式為主，就當(dāng)前的社會(huì)治安形勢(shì)，上級(jí)主管部門的要求及管理區(qū)域內(nèi)的治安特點(diǎn)進(jìn)行溝通，并通過日常安全檢查出的問題提醒注意安全防范。保持對(duì)講機(jī)的良好狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)，與其他各專業(yè)保持必要的聯(lián)系，對(duì)可疑人、物統(tǒng)一進(jìn)行協(xié)調(diào)查控。安全保衛(wèi)日常管理規(guī)定(一) 消防中控管理消防中控室值機(jī)人員須持有北京市消防協(xié)會(huì)頒發(fā)的上崗證,具有相關(guān)工作一年以上經(jīng)歷,須24小時(shí)堅(jiān)守崗位，經(jīng)歷集中，頭腦清醒，反應(yīng)敏捷，快速認(rèn)真確認(rèn)和處理每一個(gè)報(bào)警，對(duì)電話報(bào)警按照工作程序及時(shí)上報(bào)和處理。(一)、中心內(nèi)部管理方面實(shí)現(xiàn)物管中心計(jì)劃分為管理計(jì)劃和工作計(jì)劃。物管中心相關(guān)部門指派專業(yè)人員依據(jù)《服務(wù)項(xiàng)目承包合同》有關(guān)條款，對(duì)外包方的作業(yè)過程進(jìn)行檢查和監(jiān)督。六、物資裝備計(jì)劃固定資產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)量工程設(shè)備、儀器儀表室外管道疏通機(jī)臺(tái)1清潔設(shè)備真空吸塵機(jī)臺(tái)2吸水機(jī)及配套設(shè)備臺(tái)2多功能洗地機(jī)套1高速拋光機(jī)臺(tái)1清潔服務(wù)車部1通訊、客服設(shè)備10對(duì)講機(jī)臺(tái)行政辦公設(shè)備、設(shè)施2電腦終端機(jī)臺(tái)2打印機(jī)臺(tái)1數(shù)碼照相機(jī)臺(tái)1電視機(jī)臺(tái)1.圖紙柜個(gè)1工服購(gòu)置預(yù)算表行號(hào)人員崗位人數(shù)1綜合服務(wù)部管理處總經(jīng)理12部門經(jīng)理13綜合文員14客服中心25保潔人員246餐廳人員177小計(jì)468工程部工程部經(jīng)理19作業(yè)人員1710小計(jì)1811安保部安保部經(jīng)理112安保人員1713車管人員314小計(jì)2115合計(jì)85低值工器具、物料項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)量工程工器具沖擊鉆把1手電鉆把1電焊機(jī)臺(tái)1砂輪切割機(jī)臺(tái)1室內(nèi)疏通機(jī)臺(tái)1水泵臺(tái)1套絲扳手套1儀表塊6工具箱套6空調(diào)專用維修工具套1電梯專用維修工具套1清潔工器具伸縮桿根6塵推把4玻璃工具套6墩布車部3吹干機(jī)臺(tái)1安保、消防工具手電筒把4消防服及配套工具套2行政辦公用工器具保險(xiǎn)柜臺(tái)1打卡機(jī)臺(tái)1塑封機(jī)臺(tái)1辦公家具套10文件柜個(gè)4四屜柜個(gè)2檔案柜組2其它應(yīng)急燈個(gè)8鑰匙柜個(gè)1貨架個(gè)3宿舍設(shè)施套16更衣柜組17警示牌個(gè)15鋁合金組合梯架6線纜盤個(gè)4兩件套雨服套8送報(bào)車部1低平板推車部3七、采購(gòu)及成本控制成本控制直接影響到業(yè)主的切身利益，物業(yè)管理的目的之一就是通過專業(yè)、系統(tǒng)的管理使業(yè)主最大程度上減少因大樓運(yùn)營(yíng)而產(chǎn)生的直接和間接成本。公開招聘：公開向社會(huì)、單位招聘人才，擇優(yōu)錄取。（1）培訓(xùn)分三個(gè)階段進(jìn)行入職培訓(xùn)：指員工在正式進(jìn)入 崗位之前時(shí)行的基本理論、基本素質(zhì)、項(xiàng)目介紹、企業(yè)文化、服務(wù)意識(shí)、禮儀要求等的培訓(xùn)上崗培訓(xùn)：指物業(yè)管理中心開始運(yùn)作的一個(gè)月內(nèi)，對(duì)所有崗位的員工進(jìn)行基本技能、操作規(guī)范、工作標(biāo)準(zhǔn)、以及安全培訓(xùn)、消防培訓(xùn)。(四)合理取費(fèi)，高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)通過我公司對(duì)九三學(xué)社辦公樓的實(shí)地考及認(rèn)真分析，按照合理、科學(xué)、周密、可行的原則對(duì)項(xiàng)目物業(yè)管理各進(jìn)行了系統(tǒng)的測(cè)算，我們認(rèn)為投標(biāo)文件中提供的物業(yè)服務(wù)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基本上能滿足**辦公樓日常管理的收支平衡，同時(shí)使我公司獲得合理的收益。為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持領(lǐng)先的地位，我公司在人才的吸收與培養(yǎng)上采取了很多的激勵(lì)政策，為各種專業(yè)人才提供了良好的工作平臺(tái)，特別是公司實(shí)行了管理崗位助理制，讓那些有潛力但經(jīng)驗(yàn)尚有欠缺的人員擔(dān)任各級(jí)管理崗位的助理，在實(shí)踐中積累經(jīng)驗(yàn)，提高能力，充分挖掘了員工的潛能，同時(shí)也為公司承接新的管理項(xiàng)目提供了人力資源保障，因此公司每承接一個(gè)項(xiàng)目都能及時(shí)地派出一套完整的管理班子，從而保證了北京市**物業(yè)管理公司的統(tǒng)一性和規(guī)范性，也正因?yàn)槿绱?，才?huì)有大批的專業(yè)人才不斷地加入到北京**物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)公司的隊(duì)伍當(dāng)中，形成了良性的人才流動(dòng)，從而為公司的發(fā)展提供了可靠的人力資源保證。公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)物業(yè)管理部和工程部、市場(chǎng)開發(fā)部、人力資源部、辦公室等科室。 公司管理的項(xiàng)目有*********等管理面積達(dá)**萬平方米，全部按建設(shè)部、市房地局有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作。第二章 **辦公樓管理服務(wù)設(shè)想一．三學(xué)社辦公樓基本情況(一)、項(xiàng)目簡(jiǎn)介1．名稱：**綜合辦公樓2．位置：3．建筑指標(biāo)： 建筑面積： 地上面積： 地下面積： 地上樓層：地上八層 地下樓層：地下二層4．各樓層使用說明 地下一層：設(shè)備層 地下二層：車庫(kù)一層：寫字樓大堂、中央空調(diào)室、管理辦公室、廚房、員工餐廳、領(lǐng)導(dǎo)餐廳二層：展廳、管理辦公室三層：領(lǐng)導(dǎo)辦公廳、檔案室、老干部公療室、人事室、財(cái)務(wù)室四層：局級(jí)辦公室、參政議政部、研究室、基金部、組織部等五層：大會(huì)議室、小會(huì)議室、貴賓室六層：中會(huì)議室、局級(jí)辦公室、閱覽室等七層：副部辦公室、休息室、秘書長(zhǎng)辦公室八層：副局級(jí)辦公室、休息室等5．設(shè)備系統(tǒng)構(gòu)成： （1） 消防系統(tǒng)：廣播105個(gè) 廣播模塊：10個(gè)感煙探測(cè)器SD6600 185套 電話分機(jī)：7部插孔電話：43部 電話模塊：1個(gè)平極SD6011A：53個(gè) 6012模塊：39個(gè)6013模塊：40個(gè) 溫感SD6200：178個(gè)6015LK模塊：10個(gè) SD6010LK模塊：6個(gè) （2）給水排水、通風(fēng)系統(tǒng)軸流通風(fēng)機(jī)2個(gè) 斜流高溫排油煙專用風(fēng)機(jī)1個(gè)排煙風(fēng)機(jī)2個(gè) 混流式管道風(fēng)機(jī)2個(gè)貫流電熱風(fēng)幕機(jī)5個(gè) 混流式管道風(fēng)機(jī)2個(gè)斜流高溫排油煙專用風(fēng)機(jī)1個(gè) 斜流式管道風(fēng)機(jī)1個(gè)射流風(fēng)機(jī)變更為誘導(dǎo)風(fēng)機(jī)18個(gè) 百葉窗式換氣扇9個(gè)管道式換氣扇20個(gè) 跌泉循環(huán)泵2個(gè)潛污泵6個(gè) 高層生活水箱1個(gè)熱水變頻增壓水泵2個(gè) 高層立式穩(wěn)壓水罐2個(gè)生活熱水分水器1個(gè) 冷水增壓水泵2個(gè) （3）布線系統(tǒng)設(shè)備24口超五類配線架18個(gè) 2U雙面理線架9個(gè)光纖接續(xù)盤1個(gè) 光纖卷筒8個(gè)JACD型雙工光纖插座24個(gè) ST多模光纖連接器72個(gè)19英寸網(wǎng)絡(luò)機(jī)柜10個(gè)（4）網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)設(shè)備4900交換機(jī)19臺(tái) 堆疊套件10個(gè)（5）樓控系統(tǒng)設(shè)備網(wǎng)絡(luò)控制器1個(gè) U網(wǎng)絡(luò)接口1個(gè)系統(tǒng)監(jiān)控軟件1套 系統(tǒng)集成軟件1套控制箱1面 現(xiàn)場(chǎng)控制器16個(gè)網(wǎng)絡(luò)保護(hù)板1個(gè) 信號(hào)調(diào)理板5個(gè)液位開關(guān)8個(gè) 照度傳感器1個(gè)通訊電纜2箱 控制柜16臺(tái)中央管理計(jì)算機(jī)1臺(tái) UPS電源1個(gè)（6）電梯監(jiān)測(cè)、對(duì)講系統(tǒng) 電話機(jī)1臺(tái) 電話輔機(jī)1臺(tái) 電話分機(jī)3臺(tái) 主機(jī)電源1臺(tái) 電梯數(shù)據(jù)采集器3個(gè) 數(shù)據(jù)集成器2個(gè) 監(jiān)控軟件1個(gè) 系統(tǒng)計(jì)算機(jī)1臺(tái) 中心柜1套（7）31樓辦公區(qū)前端監(jiān)控設(shè)備： 低照度高清晰黑白攝像機(jī)42臺(tái) 黑白半球電梯專用攝像機(jī)2臺(tái)6倍電動(dòng)三可變金鏡頭4個(gè)室內(nèi)全方位球型云臺(tái)4臺(tái)主控鍵盤1個(gè)室內(nèi)解碼器4個(gè)十六畫面分割器3臺(tái)24小時(shí)長(zhǎng)延時(shí)錄像機(jī)3臺(tái)控制機(jī)柜1套門禁讀卡器20套管理電腦1臺(tái)管理軟件1套（8）空調(diào)設(shè)備明細(xì) 水冷式螺桿機(jī)組2組 空調(diào)冷熱水循環(huán)泵5臺(tái) 全自動(dòng)軟化水處理器1臺(tái) 半既熱浮動(dòng)盤管換熱器2臺(tái) 空調(diào)系統(tǒng)穩(wěn)壓罐1個(gè) 空調(diào)集分水器2個(gè)軟化水箱1個(gè) 貫流風(fēng)幕機(jī)5臺(tái)采暖集分水器2個(gè) 空調(diào)系統(tǒng)穩(wěn)壓泵2臺(tái)組合式新風(fēng)機(jī)組 風(fēng)機(jī)盤管冷卻塔2個(gè)(二)、項(xiàng)目定位該項(xiàng)目是**辦公用樓，物業(yè)性質(zhì)屬于行政辦公樓，業(yè)主單一性是其顯著特點(diǎn)。物業(yè)管理質(zhì)量的保證是靠公司建立完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系及規(guī)章制度。管理期培訓(xùn)：指物業(yè)管理中心在運(yùn)作過程中，對(duì)員工素質(zhì)、技能及思想覺悟進(jìn)行持續(xù)的、有計(jì)劃的提高型培訓(xùn)。定點(diǎn)招聘：定點(diǎn)與 區(qū)市、職業(yè)介紹中心，勞動(dòng)部門聯(lián)系掛鉤，招聘退伍軍人，保安學(xué)校畢業(yè)生擔(dān)任物業(yè)管理中心的保安員。成本控制包括運(yùn)營(yíng)成本和采購(gòu)成本兩個(gè)方面。5. 外包方項(xiàng)目的驗(yàn)證外包項(xiàng)目完成后，由物管中心主辦部門指定專業(yè)人員對(duì)照《服務(wù)項(xiàng)目承包合同》的質(zhì)量保證條款等內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)證，驗(yàn)證方支可包括征求業(yè)主和客戶對(duì)外包方服務(wù)質(zhì)量的意見等，驗(yàn)證方式應(yīng)在《服務(wù)項(xiàng)目承色合同》中經(jīng)予明確規(guī)定。計(jì)劃包括制定、執(zhí)行、反饋和修訂四個(gè)過程計(jì)劃制定過程：根