【正文】 每個工作環(huán)節(jié)及其過程都有章可循。（2）培訓分集中培訓和各專業(yè)人員單項分類培訓集中培訓：所有員工必須參加的基本培訓，包括：項目情況介紹、管理 的要求與方法，學習物業(yè)管理法規(guī)、制度、紀律、其他法律知識、職業(yè)道 德規(guī)范等。選擇錄用：在公開招聘的過程中，在同等情況下優(yōu)先考慮解決下崗分流人員的再主業(yè)問題，為保持社會穩(wěn)定作出應有的貢獻。（一） 采購管理采購管理實行預算控制、計劃管理、逐級復核、定點采購、財務監(jiān)控，操作流程為：1. 采購計劃編制、審批2. 物配中心采購3. 采購驗收4. 采購結算、報賬審批（二） 成本控制法1. 成本控制原則及目標物管中心在成本控制方面的原則及目標是：精細測算，以收定支、計劃主導，適度節(jié)減，雙方獲利2. 成本控制方法綜合利用人力資源努力節(jié)約能源八、外包工作選擇的原則、方法1. 外包項目的分類植物租擺，垃圾清運、排污；大廈外墻清洗；機電、消防設施設備的維護、保養(yǎng)；工程更新改造項目等；綠地保養(yǎng)。驗證完成后，驗證人員應將驗證結果記入《服務質量檢查表》中，對驗證過程中發(fā)現(xiàn)的不合格項，要求外包方限期整改，整改完成后應再次驗證。計劃制定、執(zhí)行、反饋、和修訂四個過程，要求完全電子化處理、傳遞。實行門禁制度，無關人員不得進入，進出人員填寫記錄。物品的出入需有出門條，出門條需由局機關相關部門負責人簽字或蓋章方有效，值崗人員認真核對無誤后方可放行，并在出門單上簽上姓名、日期。我公司擬對九三學社新辦公樓采用每日分早班和中晚班的服務形式。因此要以直述情況采用晶化處理作業(yè)進行修復；② 方法：晶化處理作業(yè)的原理就是經(jīng)過粉磨劑研磨，使用化學劑與大理石中的鈣成分發(fā)生化學反應，在大理石表面形成一層新的晶化物質，折射出天然光澤，達到消除劃痕、提高硬度和亮度的目的。因此，地毯的清洗及保養(yǎng)也是至關重要的一環(huán)。該材質在鋪裝前已經(jīng)在表面涂布了較厚的專用木制地板樹脂涂料，光澤度非常好，該涂料有很強的耐磨性，故新地板不易打蠟。辦公樓的使用應符合設計要求，改變用途時不允許隨意超載，甚至于對結構進行改造。做好防雨、防塞等工作，定期進行油漆補修工作，補漆盡量和原漆保持一致，否則應進行全部重新油漆。 當遇特大風沙、地震、火情等災害時，事后應對玻璃幕墻進行全面檢查，親視損壞程度進行維修加固。為加強財務管理，本公司制定了相應的財務管理制度，主要包括：預算管理辦法應收帳款管理辦法公共設施設備維修養(yǎng)護管理辦法設備工具管理辦法合同管理辦法采購管理制度庫房管理制度財務支出報銷程序及相關規(guī)定（二）預算、決算的方式、內容 我公司各項收支實行預算管理制度。測算文件包括：（1）《物業(yè)管理費支出測算匯總表》及附表（表1，表1表12）（2）《開辦費預算表》及附表（表3，表3表3表33）（3） 《自備設施清單（建議）》（表5）測算中需說明的事項（1）測算的物業(yè)管理項目為“北京市國土房管局新辦公大樓”（以下簡稱“大廈”），測算面積按大廈建筑面積計算，為 平方米。，但取微利本公司在這個物業(yè)管理項目測算中，年管理酬金為 萬元，占管理費年總收入的 %。第二：按計劃安排各項維修和養(yǎng)護根據(jù)該辦公樓各項硬件條件和使用特點，本公司將組織工程技術和財務人員編制切實可行的中修計劃、大修計劃，提前提交給業(yè)主進行審核；根據(jù)業(yè)主批準的各期計劃和預算，合理安排各級檢修、養(yǎng)護工作，逐年增加設備設施的維修養(yǎng)護費用，及時籌集資金，保證使用。五、前期介入費測算本公司將按業(yè)主要求提前進入物業(yè)進行按管及各項籌備工作。 2．檔案資料的交接1）物業(yè)管理中心參照建成設部建村（1991）第69號《房屋接和驗收標準》對辦公樓交接驗收。4． 對已完成接管驗收的區(qū)域，組織保潔人員進行全面清理，同時安排綠植擺放，確保業(yè)主入住時給業(yè)主提供一個整潔、健康的現(xiàn)場環(huán)境。，同時更換備用鑰匙，并在《鑰匙接收/發(fā)放登記表》登記。如果我公司能夠獲得物業(yè)管理權，我們將與北京市九三學社積極配合，共同探索該物業(yè)管理項目的最佳管理方式，力爭使其為此類項目的物業(yè)管理起到示范作用。4)消納處理建議在業(yè)主辦公樓外隱蔽處提供防火型加蓋大塑料桶，以便將在收集過程中已經(jīng)過初步分類的湯汁垃圾直接密封存放，避免產(chǎn)生臭味、流淌污水。，根據(jù)業(yè)主安排，由物管中心統(tǒng)一發(fā)放。5）物秋中心對辦公樓的各類檔案資歷料，按照檔案管理規(guī)定分類歸檔，妥善保管。 退出九三學社辦公樓，交出管理權。表3開辦費預算表序號項目說明總金額折舊/攤銷年限折舊攤銷到費用（月）1固定資產(chǎn)購置費1．1工程設備\儀器儀表疏通機、測溫儀等1．2清潔設備清潔車、洗地機、吸塵器等1．3通訊\客服設備對講機\消毒柜1．4行政辦公設備\設施復印機、傳真機、電腦及打印機等2低值工器具購置費工程手動工具、測量表、文件柜、更衣柜、宿舍家具、辦公家具等3工服購置費合計表31固定資產(chǎn)購置預算單位：元序號項目計量單位數(shù)量單價金額1工程設備\儀器儀表臺室外管道疏通機臺2清潔設備真空吸塵機臺吸水機及配套設備臺多功能洗地機套高速拋光機臺清潔服務車部3通訊\客服設備對講機臺4行政辦公設備\設施電腦終端機臺打印機臺數(shù)碼照相機臺電視機（培訓\宿舍）臺圖紙柜個合計注：以上物品單價在2000元以上，使用年限超過2年。，確保工程本公司考慮到作為政府機關使用的大廈，對大廈的管理著力于保證運行。測算文件中，僅“年費用”合計數(shù)有效，各表中單項數(shù)額、其他單項測算表數(shù)額僅供參考。燃氣：1）制冷根據(jù)使用要求，結合每天氣候情況，盡量減少開機時間，降低能耗；2）采暖根據(jù)使用要求，盡量保持恒溫出水，避免鍋爐過多過頻起停。（六）消防設施設備的管理和維修對設備系統(tǒng)的了解： 防排煙風機8臺（屋頂排風機4KW1臺、） 自動噴灑供水泵30KW2臺 消防栓穩(wěn)壓泵45 KW2臺 KW1臺常見維護要點：自動噴灑系統(tǒng)管道閥門電接點壓力表（七）電視天線系統(tǒng)的管理和維護電視天線系統(tǒng)的管理和維護是指為保證辦公樓電視天線接收系統(tǒng)正常運行，對接收設施進行的日常運行管理、養(yǎng)護和維修。頂棚的養(yǎng)護：定期巡檢，發(fā)現(xiàn)翹邊，裂掛、破損、陰濕應及時修補或更換。對于使用中發(fā)生小的損壞，要及時修補。建筑物主要指標建筑面積21000平方米占地面積地上面積地下面積地上樓層八層地下樓層二層(一)、基礎結構養(yǎng)護及巡檢 對混凝土結構的預埋、給排水設施等的使用情況應制定計劃，定期（每年不少于兩次）進行檢查。作業(yè)工作程序準備——吸塵——局部除污——噴處理劑——噴灑洗劑——磨擦——起毛——干燥——吸塵——檢查（3） 地毯干洗（粉末清洗法）采用此方法的特點是簿會使地毯因潮濕面引起收縮，很快就會干燥。我公司目前采用國外生產(chǎn)的鋁合金專業(yè)清洗護理產(chǎn)品，在鋁合金清潔處理方面取得了良好的效果。對大理石地面實施打蠟作業(yè)已成為大廈清掃保潔的基本作業(yè)防止之一。（八）消防宣傳、消防演練消防宣傳主要是組織到消防培訓基地進行培訓，消防運動會，宣傳欄，及發(fā)放宣傳品為主，每年一到二次到消防基地的培訓，一次消防運動會，根據(jù)市消防局的有關指示，通過宣傳欄，發(fā)宣傳品的方式及時告知客戶，對物管中心工作人員定期進行全員培訓和宣傳，義務消防員同時也是各部門的宣傳員和消防安全檢查員。（四）內保巡視管理內保巡視人員須熟知各區(qū)域情況，按規(guī)定時間、規(guī)定路線進行巡視，巡視須填寫巡視記錄，內容包括：各種固定設施、設備、樓層機電設備狀況，電梯衛(wèi)生狀況，閑雜人員盤問，辦公室加班情況，門鎖情況等。 培訓管理包括：培訓計劃管理 ，執(zhí)行計劃管理 ，培訓費用管理， 培訓合同或協(xié)議的管理 實施在線互動式的培訓和培訓考核 績效考核管理在線考核及互動式交流人力資源庫的管理外部信息管理，包括涉及本企業(yè)的法規(guī)、政策等動態(tài)信息中心內部各種規(guī)章、制度文件報批流程管理中心內部多人互動溝通方式中心內部員工可以隨時自學，提高自身業(yè)務水平，要有區(qū)分、授權。九、計算機在工作中的應用隨著當今社會科技的不斷進步，計算機已經(jīng)成為不可或缺的辦公工具，物業(yè)管理軟件也已被多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)使用，同時，計算機數(shù)據(jù)庫技術的不斷發(fā)展，使得計算機在日常管理中已開始扮演重要角色。相關部門在《合同匯簽單》上匯簽后，報公司工程事務部、保潔中心負責人審核，公司相關職能部門審核后報公司總經(jīng)理批準實施。月考核：由物業(yè)管理中心總經(jīng)理對物業(yè)管理中心工作的檢查考核，公司中本部對物業(yè)管理中心工作的綜合考核年度考核：由公司對物業(yè)管理中心年度工作的全面考核和總結，并做出考核結論。（3）培訓方式采取辦班培訓、在崗培訓、參字習、理論研討等各種形式進行。2. 運作機制管理監(jiān)督各執(zhí)行部門信息反饋管理中心總經(jīng)理3. 管理運作流程物業(yè)管理中心運作流程圖客戶投訴查詢、求助等物業(yè)管理中心總經(jīng)理安全保衛(wèi)部綜合服務部處理完成做好記錄工程服務部四、 理制度匯編(一 )、部門規(guī)章制度綜合服務部操作規(guī)程及標準客戶申請服務項目的操作規(guī)程 綜合服務部經(jīng)理檢查制度報修處理操作規(guī)程 檔案管理規(guī)章制度客戶服務查詢程序 餐廳服務接待規(guī)范程序綜合服務部規(guī)章制度 餐具及用具清洗消毒程序保潔主管的檢查制度 餐廳衛(wèi)生操作程序及標準綜合服務部經(jīng)理巡查制度 工程維修部工作標準和操作規(guī)程警衛(wèi)交接班規(guī)程 客戶遺失物品招領規(guī)程物品出入大樓管理程序 證件和理操作規(guī)程緊急停電處理規(guī)程 對突發(fā)事件的處理操作程序員工出入口崗位工作規(guī)程規(guī)章制度、管理制度安保部內保檔案管理制度 物業(yè)管理中心辦公處安全保衛(wèi)制安保器材管理制度 安保部檢查制度要害部位安全保衛(wèi)制度 晚間值班規(guī)定地下停車場管理規(guī)定消防安全工作標準和操作規(guī)程安保部中控室運行規(guī)程 火災緊行動操作規(guī)程監(jiān)控系統(tǒng)操作規(guī)程 消防設施巡回檢查規(guī)程動火管理規(guī)程樓宇消防規(guī)章管理規(guī)定消防中控室管理制度 機房防火規(guī)定消防設備、設施、器材的管理規(guī)定 電氣設備防火規(guī)定辦公樓防火管理規(guī)定 辦公室防火規(guī)定公共場所防火規(guī)定 高低壓配電室防火定消防獎懲制度保潔服務操作規(guī)程辦公室清潔衛(wèi)生操作規(guī)程 電梯清潔操作規(guī)程衛(wèi)生間清潔操作規(guī)程 日常用工具使用保養(yǎng)操作規(guī)程清潔區(qū)域操作規(guī)程 機器的使用及保養(yǎng)操作規(guī)程公共區(qū)域走廊清潔操作規(guī)程行政管理員工聘用操作規(guī)程 考核評價操作規(guī)程員工考勤操作規(guī)程 辦理員工離職操作規(guī)程規(guī)章制度、管理制度人力資源管理規(guī)定 培訓工作管理規(guī)定勞動合同管理規(guī)定 績效考核管理規(guī)定勞動考勤管理規(guī)定 員工打卡管理 規(guī)定計算機使用管理規(guī)定 關于印章使用管理的暫行規(guī)定薪金管理規(guī)定五、人員配備、培訓與管理(一)、人員配備物業(yè)管理中心總經(jīng)理 人工程部維修部 人（經(jīng)理 人、電氣組 人、設備組6人、綜合組3人）安全保衛(wèi)部21人（經(jīng)理1人、領班4人、保安13人、車管3人）綜合服務部45人（經(jīng)理1人、綜合文員1人、客服人員2人、保潔領班2人、保潔人員22人、餐廳主管1人、餐廳后廚11人、餐廳服務員5人）(二)、人員培訓培訓是北說市薊城物業(yè)管理經(jīng)營公司一項基本制度，不斷對各級員工進行不同項目、不同階段的培訓，也將是九三學社物業(yè)管理中心確保圓滿完成合同期內承諾管理目標的重要保證。中心總經(jīng)理將選派我公司具有豐富物業(yè)管理工作經(jīng)驗，并創(chuàng)造過良好業(yè)績的資深人士擔任，中堅層是從公司充足的人力資源中，選拔具