【正文】 每個(gè)工作環(huán)節(jié)及其過程都有章可循。（2）培訓(xùn)分集中培訓(xùn)和各專業(yè)人員單項(xiàng)分類培訓(xùn)集中培訓(xùn)：所有員工必須參加的基本培訓(xùn)，包括：項(xiàng)目情況介紹、管理 的要求與方法，學(xué)習(xí)物業(yè)管理法規(guī)、制度、紀(jì)律、其他法律知識(shí)、職業(yè)道 德規(guī)范等。選擇錄用：在公開招聘的過程中，在同等情況下優(yōu)先考慮解決下崗分流人員的再主業(yè)問題，為保持社會(huì)穩(wěn)定作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。（一） 采購(gòu)管理采購(gòu)管理實(shí)行預(yù)算控制、計(jì)劃管理、逐級(jí)復(fù)核、定點(diǎn)采購(gòu)、財(cái)務(wù)監(jiān)控，操作流程為：1. 采購(gòu)計(jì)劃編制、審批2. 物配中心采購(gòu)3. 采購(gòu)驗(yàn)收4. 采購(gòu)結(jié)算、報(bào)賬審批（二） 成本控制法1. 成本控制原則及目標(biāo)物管中心在成本控制方面的原則及目標(biāo)是：精細(xì)測(cè)算，以收定支、計(jì)劃主導(dǎo)，適度節(jié)減，雙方獲利2. 成本控制方法綜合利用人力資源努力節(jié)約能源八、外包工作選擇的原則、方法1. 外包項(xiàng)目的分類植物租擺，垃圾清運(yùn)、排污；大廈外墻清洗；機(jī)電、消防設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)；工程更新改造項(xiàng)目等；綠地保養(yǎng)。驗(yàn)證完成后，驗(yàn)證人員應(yīng)將驗(yàn)證結(jié)果記入《服務(wù)質(zhì)量檢查表》中，對(duì)驗(yàn)證過程中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)，要求外包方限期整改，整改完成后應(yīng)再次驗(yàn)證。計(jì)劃制定、執(zhí)行、反饋、和修訂四個(gè)過程，要求完全電子化處理、傳遞。實(shí)行門禁制度，無關(guān)人員不得進(jìn)入，進(jìn)出人員填寫記錄。物品的出入需有出門條，出門條需由局機(jī)關(guān)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人簽字或蓋章方有效，值崗人員認(rèn)真核對(duì)無誤后方可放行，并在出門單上簽上姓名、日期。我公司擬對(duì)九三學(xué)社新辦公樓采用每日分早班和中晚班的服務(wù)形式。因此要以直述情況采用晶化處理作業(yè)進(jìn)行修復(fù)；② 方法：晶化處理作業(yè)的原理就是經(jīng)過粉磨劑研磨，使用化學(xué)劑與大理石中的鈣成分發(fā)生化學(xué)反應(yīng)，在大理石表面形成一層新的晶化物質(zhì)，折射出天然光澤，達(dá)到消除劃痕、提高硬度和亮度的目的。因此，地毯的清洗及保養(yǎng)也是至關(guān)重要的一環(huán)。該材質(zhì)在鋪裝前已經(jīng)在表面涂布了較厚的專用木制地板樹脂涂料，光澤度非常好，該涂料有很強(qiáng)的耐磨性，故新地板不易打蠟。辦公樓的使用應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，改變用途時(shí)不允許隨意超載，甚至于對(duì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造。做好防雨、防塞等工作，定期進(jìn)行油漆補(bǔ)修工作，補(bǔ)漆盡量和原漆保持一致，否則應(yīng)進(jìn)行全部重新油漆。 當(dāng)遇特大風(fēng)沙、地震、火情等災(zāi)害時(shí)，事后應(yīng)對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行全面檢查，親視損壞程度進(jìn)行維修加固。為加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，本公司制定了相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理制度，主要包括：預(yù)算管理辦法應(yīng)收帳款管理辦法公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理辦法設(shè)備工具管理辦法合同管理辦法采購(gòu)管理制度庫(kù)房管理制度財(cái)務(wù)支出報(bào)銷程序及相關(guān)規(guī)定（二）預(yù)算、決算的方式、內(nèi)容 我公司各項(xiàng)收支實(shí)行預(yù)算管理制度。測(cè)算文件包括：（1）《物業(yè)管理費(fèi)支出測(cè)算匯總表》及附表（表1，表1表12）（2）《開辦費(fèi)預(yù)算表》及附表（表3，表3表3表33）（3） 《自備設(shè)施清單（建議）》（表5）測(cè)算中需說明的事項(xiàng)（1）測(cè)算的物業(yè)管理項(xiàng)目為“北京市國(guó)土房管局新辦公大樓”（以下簡(jiǎn)稱“大廈”），測(cè)算面積按大廈建筑面積計(jì)算，為 平方米。，但取微利本公司在這個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目測(cè)算中，年管理酬金為 萬元，占管理費(fèi)年總收入的 %。第二：按計(jì)劃安排各項(xiàng)維修和養(yǎng)護(hù)根據(jù)該辦公樓各項(xiàng)硬件條件和使用特點(diǎn)，本公司將組織工程技術(shù)和財(cái)務(wù)人員編制切實(shí)可行的中修計(jì)劃、大修計(jì)劃，提前提交給業(yè)主進(jìn)行審核；根據(jù)業(yè)主批準(zhǔn)的各期計(jì)劃和預(yù)算，合理安排各級(jí)檢修、養(yǎng)護(hù)工作，逐年增加設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，及時(shí)籌集資金，保證使用。五、前期介入費(fèi)測(cè)算本公司將按業(yè)主要求提前進(jìn)入物業(yè)進(jìn)行按管及各項(xiàng)籌備工作。 2．檔案資料的交接1）物業(yè)管理中心參照建成設(shè)部建村（1991）第69號(hào)《房屋接和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)辦公樓交接驗(yàn)收。4． 對(duì)已完成接管驗(yàn)收的區(qū)域，組織保潔人員進(jìn)行全面清理，同時(shí)安排綠植擺放，確保業(yè)主入住時(shí)給業(yè)主提供一個(gè)整潔、健康的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境。，同時(shí)更換備用鑰匙，并在《鑰匙接收/發(fā)放登記表》登記。如果我公司能夠獲得物業(yè)管理權(quán)，我們將與北京市九三學(xué)社積極配合，共同探索該物業(yè)管理項(xiàng)目的最佳管理方式，力爭(zhēng)使其為此類項(xiàng)目的物業(yè)管理起到示范作用。4)消納處理建議在業(yè)主辦公樓外隱蔽處提供防火型加蓋大塑料桶，以便將在收集過程中已經(jīng)過初步分類的湯汁垃圾直接密封存放，避免產(chǎn)生臭味、流淌污水。，根據(jù)業(yè)主安排，由物管中心統(tǒng)一發(fā)放。5）物秋中心對(duì)辦公樓的各類檔案資歷料，按照檔案管理規(guī)定分類歸檔，妥善保管。 退出九三學(xué)社辦公樓，交出管理權(quán)。表3開辦費(fèi)預(yù)算表序號(hào)項(xiàng)目說明總金額折舊/攤銷年限折舊攤銷到費(fèi)用（月）1固定資產(chǎn)購(gòu)置費(fèi)1．1工程設(shè)備\儀器儀表疏通機(jī)、測(cè)溫儀等1．2清潔設(shè)備清潔車、洗地機(jī)、吸塵器等1．3通訊\客服設(shè)備對(duì)講機(jī)\消毒柜1．4行政辦公設(shè)備\設(shè)施復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、電腦及打印機(jī)等2低值工器具購(gòu)置費(fèi)工程手動(dòng)工具、測(cè)量表、文件柜、更衣柜、宿舍家具、辦公家具等3工服購(gòu)置費(fèi)合計(jì)表31固定資產(chǎn)購(gòu)置預(yù)算單位：元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)量單價(jià)金額1工程設(shè)備\儀器儀表臺(tái)室外管道疏通機(jī)臺(tái)2清潔設(shè)備真空吸塵機(jī)臺(tái)吸水機(jī)及配套設(shè)備臺(tái)多功能洗地機(jī)套高速拋光機(jī)臺(tái)清潔服務(wù)車部3通訊\客服設(shè)備對(duì)講機(jī)臺(tái)4行政辦公設(shè)備\設(shè)施電腦終端機(jī)臺(tái)打印機(jī)臺(tái)數(shù)碼照相機(jī)臺(tái)電視機(jī)（培訓(xùn)\宿舍）臺(tái)圖紙柜個(gè)合計(jì)注：以上物品單價(jià)在2000元以上，使用年限超過2年。，確保工程本公司考慮到作為政府機(jī)關(guān)使用的大廈，對(duì)大廈的管理著力于保證運(yùn)行。測(cè)算文件中，僅“年費(fèi)用”合計(jì)數(shù)有效，各表中單項(xiàng)數(shù)額、其他單項(xiàng)測(cè)算表數(shù)額僅供參考。燃?xì)猓?）制冷根據(jù)使用要求，結(jié)合每天氣候情況，盡量減少開機(jī)時(shí)間，降低能耗；2）采暖根據(jù)使用要求，盡量保持恒溫出水，避免鍋爐過多過頻起停。（六）消防設(shè)施設(shè)備的管理和維修對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的了解： 防排煙風(fēng)機(jī)8臺(tái)（屋頂排風(fēng)機(jī)4KW1臺(tái)、） 自動(dòng)噴灑供水泵30KW2臺(tái) 消防栓穩(wěn)壓泵45 KW2臺(tái) KW1臺(tái)常見維護(hù)要點(diǎn)：自動(dòng)噴灑系統(tǒng)管道閥門電接點(diǎn)壓力表（七）電視天線系統(tǒng)的管理和維護(hù)電視天線系統(tǒng)的管理和維護(hù)是指為保證辦公樓電視天線接收系統(tǒng)正常運(yùn)行，對(duì)接收設(shè)施進(jìn)行的日常運(yùn)行管理、養(yǎng)護(hù)和維修。頂棚的養(yǎng)護(hù)：定期巡檢，發(fā)現(xiàn)翹邊，裂掛、破損、陰濕應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)或更換。對(duì)于使用中發(fā)生小的損壞，要及時(shí)修補(bǔ)。建筑物主要指標(biāo)建筑面積21000平方米占地面積地上面積地下面積地上樓層八層地下樓層二層(一)、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)養(yǎng)護(hù)及巡檢 對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)的預(yù)埋、給排水設(shè)施等的使用情況應(yīng)制定計(jì)劃，定期（每年不少于兩次）進(jìn)行檢查。作業(yè)工作程序準(zhǔn)備——吸塵——局部除污——噴處理劑——噴灑洗劑——磨擦——起毛——干燥——吸塵——檢查（3） 地毯干洗（粉末清洗法）采用此方法的特點(diǎn)是簿會(huì)使地毯因潮濕面引起收縮，很快就會(huì)干燥。我公司目前采用國(guó)外生產(chǎn)的鋁合金專業(yè)清洗護(hù)理產(chǎn)品，在鋁合金清潔處理方面取得了良好的效果。對(duì)大理石地面實(shí)施打蠟作業(yè)已成為大廈清掃保潔的基本作業(yè)防止之一。（八）消防宣傳、消防演練消防宣傳主要是組織到消防培訓(xùn)基地進(jìn)行培訓(xùn)，消防運(yùn)動(dòng)會(huì)，宣傳欄，及發(fā)放宣傳品為主，每年一到二次到消防基地的培訓(xùn)，一次消防運(yùn)動(dòng)會(huì)，根據(jù)市消防局的有關(guān)指示，通過宣傳欄，發(fā)宣傳品的方式及時(shí)告知客戶，對(duì)物管中心工作人員定期進(jìn)行全員培訓(xùn)和宣傳，義務(wù)消防員同時(shí)也是各部門的宣傳員和消防安全檢查員。（四）內(nèi)保巡視管理內(nèi)保巡視人員須熟知各區(qū)域情況，按規(guī)定時(shí)間、規(guī)定路線進(jìn)行巡視，巡視須填寫巡視記錄，內(nèi)容包括：各種固定設(shè)施、設(shè)備、樓層機(jī)電設(shè)備狀況，電梯衛(wèi)生狀況，閑雜人員盤問，辦公室加班情況，門鎖情況等。 培訓(xùn)管理包括：培訓(xùn)計(jì)劃管理 ，執(zhí)行計(jì)劃管理 ，培訓(xùn)費(fèi)用管理， 培訓(xùn)合同或協(xié)議的管理 實(shí)施在線互動(dòng)式的培訓(xùn)和培訓(xùn)考核 績(jī)效考核管理在線考核及互動(dòng)式交流人力資源庫(kù)的管理外部信息管理，包括涉及本企業(yè)的法規(guī)、政策等動(dòng)態(tài)信息中心內(nèi)部各種規(guī)章、制度文件報(bào)批流程管理中心內(nèi)部多人互動(dòng)溝通方式中心內(nèi)部員工可以隨時(shí)自學(xué)，提高自身業(yè)務(wù)水平，要有區(qū)分、授權(quán)。九、計(jì)算機(jī)在工作中的應(yīng)用隨著當(dāng)今社會(huì)科技的不斷進(jìn)步，計(jì)算機(jī)已經(jīng)成為不可或缺的辦公工具，物業(yè)管理軟件也已被多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)使用，同時(shí)，計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)的不斷發(fā)展，使得計(jì)算機(jī)在日常管理中已開始扮演重要角色。相關(guān)部門在《合同匯簽單》上匯簽后，報(bào)公司工程事務(wù)部、保潔中心負(fù)責(zé)人審核，公司相關(guān)職能部門審核后報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)實(shí)施。月考核：由物業(yè)管理中心總經(jīng)理對(duì)物業(yè)管理中心工作的檢查考核，公司中本部對(duì)物業(yè)管理中心工作的綜合考核年度考核：由公司對(duì)物業(yè)管理中心年度工作的全面考核和總結(jié)，并做出考核結(jié)論。（3）培訓(xùn)方式采取辦班培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、參字習(xí)、理論研討等各種形式進(jìn)行。2. 運(yùn)作機(jī)制管理監(jiān)督各執(zhí)行部門信息反饋管理中心總經(jīng)理3. 管理運(yùn)作流程物業(yè)管理中心運(yùn)作流程圖客戶投訴查詢、求助等物業(yè)管理中心總經(jīng)理安全保衛(wèi)部綜合服務(wù)部處理完成做好記錄工程服務(wù)部四、 理制度匯編(一 )、部門規(guī)章制度綜合服務(wù)部操作規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)客戶申請(qǐng)服務(wù)項(xiàng)目的操作規(guī)程 綜合服務(wù)部經(jīng)理檢查制度報(bào)修處理操作規(guī)程 檔案管理規(guī)章制度客戶服務(wù)查詢程序 餐廳服務(wù)接待規(guī)范程序綜合服務(wù)部規(guī)章制度 餐具及用具清洗消毒程序保潔主管的檢查制度 餐廳衛(wèi)生操作程序及標(biāo)準(zhǔn)綜合服務(wù)部經(jīng)理巡查制度 工程維修部工作標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程警衛(wèi)交接班規(guī)程 客戶遺失物品招領(lǐng)規(guī)程物品出入大樓管理程序 證件和理操作規(guī)程緊急停電處理規(guī)程 對(duì)突發(fā)事件的處理操作程序員工出入口崗位工作規(guī)程規(guī)章制度、管理制度安保部?jī)?nèi)保檔案管理制度 物業(yè)管理中心辦公處安全保衛(wèi)制安保器材管理制度 安保部檢查制度要害部位安全保衛(wèi)制度 晚間值班規(guī)定地下停車場(chǎng)管理規(guī)定消防安全工作標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程安保部中控室運(yùn)行規(guī)程 火災(zāi)緊行動(dòng)操作規(guī)程監(jiān)控系統(tǒng)操作規(guī)程 消防設(shè)施巡回檢查規(guī)程動(dòng)火管理規(guī)程樓宇消防規(guī)章管理規(guī)定消防中控室管理制度 機(jī)房防火規(guī)定消防設(shè)備、設(shè)施、器材的管理規(guī)定 電氣設(shè)備防火規(guī)定辦公樓防火管理規(guī)定 辦公室防火規(guī)定公共場(chǎng)所防火規(guī)定 高低壓配電室防火定消防獎(jiǎng)懲制度保潔服務(wù)操作規(guī)程辦公室清潔衛(wèi)生操作規(guī)程 電梯清潔操作規(guī)程衛(wèi)生間清潔操作規(guī)程 日常用工具使用保養(yǎng)操作規(guī)程清潔區(qū)域操作規(guī)程 機(jī)器的使用及保養(yǎng)操作規(guī)程公共區(qū)域走廊清潔操作規(guī)程行政管理員工聘用操作規(guī)程 考核評(píng)價(jià)操作規(guī)程員工考勤操作規(guī)程 辦理員工離職操作規(guī)程規(guī)章制度、管理制度人力資源管理規(guī)定 培訓(xùn)工作管理規(guī)定勞動(dòng)合同管理規(guī)定 績(jī)效考核管理規(guī)定勞動(dòng)考勤管理規(guī)定 員工打卡管理 規(guī)定計(jì)算機(jī)使用管理規(guī)定 關(guān)于印章使用管理的暫行規(guī)定薪金管理規(guī)定五、人員配備、培訓(xùn)與管理(一)、人員配備物業(yè)管理中心總經(jīng)理 人工程部維修部 人（經(jīng)理 人、電氣組 人、設(shè)備組6人、綜合組3人）安全保衛(wèi)部21人（經(jīng)理1人、領(lǐng)班4人、保安13人、車管3人）綜合服務(wù)部45人（經(jīng)理1人、綜合文員1人、客服人員2人、保潔領(lǐng)班2人、保潔人員22人、餐廳主管1人、餐廳后廚11人、餐廳服務(wù)員5人）(二)、人員培訓(xùn)培訓(xùn)是北說市薊城物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)公司一項(xiàng)基本制度，不斷對(duì)各級(jí)員工進(jìn)行不同項(xiàng)目、不同階段的培訓(xùn)，也將是九三學(xué)社物業(yè)管理中心確保圓滿完成合同期內(nèi)承諾管理目標(biāo)的重要保證。中心總經(jīng)理將選派我公司具有豐富物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，并創(chuàng)造過良好業(yè)績(jī)的資深人士擔(dān)任，中堅(jiān)層是從公司充足的人力資源中，選拔具